淺析房地產司法實踐中配套設施與權屬的關系

《住宅與房地產·綜合》

在房地產司法實踐中，配套設施與權屬的關系經常引發混淆，經常出現以配套設施來定義權屬的情形，如有觀點認為既然綠地、架空層、停車場等建筑空間為配套設施，那么這類建筑空間也當然應為建筑物的共有部分，而不可能是建筑物的專有部分。筆者認為，這一觀點亟待糾正。

配套設施是建筑學上的一種稱謂，并非法律術語。但在我國房地產實踐中，配套設施應如何定義?其范圍具體包括哪些?這些問題的答案都并不確定。

依一般的觀念，配套設施是與主建筑物相對應的一個范疇。因此，定義配套設施，應從界定主建筑物入手。在我國目前的法律框架下，筆者認為，主建筑物的界定應以建筑物的功能為標準：若建筑物的功能為居住，那么主建筑物應是能獨立滿足居住的空間，而其他的配合發揮居住功能的建筑部分，如附設的停車場、酒店、游泳池等，均應屬于配套設施的范疇；相反，如果建筑物的功能為停車場，那么停車空間即應為主建筑物，而附設的其他為停車場服務的房屋則均應視為配套設施；當然，建筑物的功能可能具有綜合性，比如具有商住功能或辦公加商住等復合用途的建筑物，這時，根據土地使用權出讓合同約定的功能而建造的建筑物即為主建筑物，而其他配合發揮這些約定功能的建筑部分即屬于配套設施。從這一標準出發對住宅區進行考察，根據現今的觀念，綠地、架空層、停車場、游泳池、運動場所、交誼廳、會議室、管理人室或倉庫等均應屬于配套設施的范疇，這應是沒有爭議的。鑒于此，對配套設施與權屬狀態的關系的討論，即可以這些設施的權屬狀態作為參照，從國外以及我國臺灣地區的立法中尋找一些啟發。

在日本及我國臺灣地區的立法及實務中，停車位、游泳池、運動場所等配套設施被視為區分所有建筑物的附屬物、附屬設備或附屬建筑物。對于這些設施的權屬界定，日本《建筑物區分所有法》第二條第(四)款規定：本法所稱“共用部分”謂建筑物專有部分以外的部分、建筑物的不屬于專有部分的附屬物及第四條第 (二)款規定的成為共用部分的附屬建筑物。而該法第四條第(二)款規定：第一條規定的建筑物的部分及附屬建筑物，可以依規約成為共用部分。這兩點規定均強調了屬于共用部分的附屬物或附屬建筑物的范圍只能是建筑物的不屬于專有部分的附屬物，根據反向解釋，我們可以得出結論，附屬建筑物是可以成為專有部分的，也即附屬建筑物也可不必是共有部分。此外，根據建筑物區分所有權理論可知，約定共用部分在性質上也仍然屬于專有部分。

這一結論在我國臺灣地區的立法及學說中同樣成立。在立法上，根據臺灣《公寓大廈管理條例》第三條第四之規定，共有部分，指公寓大廈專有部分以外之其它部分及不屬于專有之附屬建筑物，而供共同使用者。據此，我們同樣能得出附屬建筑物可以是專有部分的結論；在學說上，我國臺灣地區有學者就明確地將上述的一些配套設施列入約定共有部分的范疇，“約定共有部分亦稱規約共有部分，系本可為專有部分之標的，但依全體區分所有人之合意，變更為各區分所有人之共有部分，可分為(一)本為專有的部分，如交誼廳、會議室；(二)另外建造之管理人室或倉庫等二種”。這就更明確地表明上述配套設施是既可以成為專有部分，也可成為共有部分的，也就是說，配套設施并不只能是共有部分。

綜上所述，筆者認為，配套設施是相對于主建筑物而言的，而共有部分是相對于專有部分而言的。兩者的分類標準各不相同，自然難以在兩者之間劃上等號，這在日本及我國臺灣地區的立法及學說中均有嚴格的區分。通過上文的分析，我們可以知道，配套設施與共有部分兩者之間應是一種交叉關系，配套設施既可以是共有部分，也可是約定共用部分，甚至可以是專有部分。由此可見，通過配套設施來定義建筑空間的權屬關系是錯誤的，在實踐中有必要予以改正。并且，在我國國家立法、地方立法中也均未有規定認為配套設施即為共用部分，之所以有配套設施即為共用部分的觀點完全是以訛傳訛。

最后，筆者認為，定義一建筑空間的權屬，最終應通過建筑物區分所有權理論進行，也即應通過專有部分與共有部分的區分來確定某一建筑空間的權屬，這是判定建筑空間權屬的惟一標準，這也有待于我國未來的物權立法來解決。