曹騰 / 《中國證券報》
對房地產開發商來說，2006年注定是不平凡的一年。收縮銀根、嚴控土地閘門、“90平米70%以上”……在一系列的調控政策面前，過慣了好日子的開發商們開始了各種“轉型”。
從大戶型到小戶型
G冠城的決策層前一陣子有點煩，他們一直在等待北京市關于90平米以下戶型占比超過70%的政策細則出臺。由于“國六條”對小戶型建設比例進行了原則性的規定，公司未來一段時間的主力項目———總面積70萬平米的太陽星城B區、C區項目面臨重新規劃設計。
盡管公司副總韓國建坦承，70%以上的小戶型更加符合購房者的需求結構。但小戶型政策的出臺，客觀上也給公司帶來了不小影響。這主要體現在兩方面。據韓國建介紹，太陽星城項目的初始定位是中高端市場，公司前期的配套設施也是根據這一定位設計的，其主力戶型在120－140平米之間。但顯然，90平米的戶型更符合中等收入人群的需求，這就造成了和前期定位的不吻合。另一方面，政策對項目的進度也產生了一定負面影響。半年報顯示，太陽星城B區和C區預計首批竣工時間在2007年底，但韓國建表示，受小戶型政策的影響，大面積竣工時間大約在2008年，比原計劃時間推遲半年左右。
大戶型與小戶型的關系包含著社會對效率和公平的取舍。二者的矛盾也在一定程度上測量出了企業利益最大化與社會福利最大化的距離。對開發商來說，針對高收入人群的大戶型利潤更加豐厚，尤其是地理位置較為優越的地段，建設大戶型更像是資源的優化配置。但毫無疑問，大戶型的建設意味著同樣的土地面積能夠滿足的安家需求越少，大量瞄準小戶型的中低收入人群只能望房興嘆。中國房地產指數系統顯示，到2006年7月，從北京住宅上市戶型面積分布看，60(含)-90平方米比例僅為22%。
當住房供給出現結構性失衡，其結果必然就是政府出手。“90.70”政策看起來有些蠻橫，卻也是維持社會和諧的不得已的辦法。
政策的變動讓靠大房子賺大錢的開發商有些措手不及。據了解，按照北京市的細則規定，需要進行清理的項目超過600個。而一些開發商表示，重新設計規劃不僅要損失前期的設計費用和時間成本，而且住宅套型結構改變也打亂了原有的營銷方案。
更有業內人士分析指出，小戶型政策的影響遠不止這些。從長遠看，蓋小房子意味著開發商將面臨另一類的消費者，在設計、建筑、營銷等理念上都必須更新。而開發商之間，也將在占據70%以上市場分額的小戶型戰場展開更加白熱化的肉搏。廣種薄收的經營模式將被精耕細作所替代，市場也將更加考驗開發商的開發銷售能力。
從開發銷售到持有型物業
戶型限制其實只是眾多調控措施的一項，而盡管今年出臺的各種調控措施涉及到稅收、信貸、產品結構等方面的內容，但緊縮地根仍是調控的主線。
繼前期一系列政策出臺之后，國務院最近下發了《關于加強土地調控有關問題的通知》，強調采取更嚴格的管理措施，切實加強土地管理，并要求提高新增建設用地土地使用費繳納標準和城鎮土地使用稅、耕地占用稅征收標準；統一制定并公布各地工業用地出讓最低價標準；國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算，繳入地方國庫，實行“收支兩條線”管理。
出臺這樣的政策是因為當前土地市場出現了諸多不和諧的因素。由于建設用地總量增長過快，低成本工業用地過度擴張，違法違規用地、濫占耕地現象屢禁不止，農民、拆遷戶等弱勢群體的利益得不到保證，一些地方甚至出現了開發商雇人強制拆遷的事件。另一方面，作為一個人均耕地面積偏少的國家，嚴把土地“閘門”也是為子孫計，實現當前利益與長遠利益協調的必要措施。
而顯然，就微觀企業而言，當“最嚴格的土地政策”成為一項基本國策，開發商未來拿地的難度、成本都將增加，暴利行業將逐步走向微利時代。除了修煉內功，在螺螄殼里做好道場外，謀求向更加土地集約化的業態轉型也是一種現實的選擇。
G億城正在籌劃著這樣的轉型。盡管從現在看，它的日子還是過得比較舒服的。公司目前的主力項目———萬城華府絕對算得上是豪宅，其銷售狀況、盈利水平也都相當不錯。這個緊鄰圓明園、容積率僅為1.3的小區尤其受到文化圈高端人士的青睞———盡管它的均價賣到了23000元。流水淙淙的小區內，錯落有致地分布著各種奇樹異石，其名字、籍貫以及身價都讓記者或耳目一新、或瞠目結舌。而在樣板間，記者看到的其實是一所扁平化了的別墅。300平米的室內面積被精心分隔成生活區和居住區，中式家具、陶瓷、條幅布置出濃郁的古典氣息。房間外的四個陽臺分別栽種著各類叫不出名的植物，為它們的主人忠實地營造著清新的空氣和滿眼的生機。
不過，盡管豪宅項目讓G億城嘗到了甜頭，但在公司的發展規劃中，除了以融資者角色介入的晨楓家園項目稱得上是高檔項目外，其余的則有了平民色彩。不僅如此，擁有在建及儲備項目96.74萬平方米的G億城，也在考慮向持有型物業轉型。
公司董秘陳志延透露，公司管理層今年年初討論未來發展模式時認為，像北京這樣的城市，土地會越來越稀缺。作為一個開發商，不可能永遠走開發-銷售的路子，未來的發展戰略會集中在持有型物業的開發上面。“我們會建這樣一些物業，然后自己持有，以租金收入為主。盈利模式有點像金融街。這是我們公司戰略思路上的一個轉變。”在億城近期披露的定向增發議案中，收購建國門項目公司60%的股權即是這種轉型的開始。
事實上，謀求業態轉型的并不止G億城一家。招商地產董事總經理林少斌對招商地產的規劃是，“未來出租物業和出售物業收益各占50％”；在首創置業開發的項目中，約有80％的產品對外銷售；20％為公司投資持有，其中包括國際金融中心(五星級酒店)、中環廣場(含酒店)、華糖大廈(商業物業)等多個項目。
業內人士認為，在土地政策緊縮的情況下，像北京、上海、深圳這些一線城市，城中心已經很難拿到土地。黃金地段的土地公開拍賣必然引起激烈競爭。而一旦擁有這樣的地塊，做持有型物業，獲得一份穩定投資回報更是一種可持續發展之道。
從“耍單兒”到“傍肩兒”
當然，在一片風聲鶴唳的調控聲中，地產企業求生的方法遠不局限于業態的轉型。對一些公司、特別是非上市公司來說，告別單干而牽手資本市場，從“耍單兒”到“傍肩兒”，正成為一種時髦。這也就是近期頻繁發生的地產注資。
據不完全統計，自再融資重啟以來，以對價支付、資產置換和定向增發為手段,已有近30家上市公司獲得地產資產注入。其中還包括一些原主業并非房地產的公司。例如，G中寶近日發布公告,擬向浙江新湖集團發行12億股A股，發行價格為董事會第二十次會議決議公告日前二十個交易日公司股票的均價,即每股3.21元。新湖集團以其持有的14家房地產類子公司股權作為支付對價。上述房地產公司多分布在浙江、安徽、江西、江蘇、遼寧等地,涉及房屋開發面積1000萬平方米，置入資產定價高達38.52億元。如果定向增發實施完成，G中寶將完全改頭換面。
分析人士表示，地產注資大興其道，首先是由資本市場的普遍規律決定的。股改完成之后，大股東持股可以變現，可以充分享受到二級市場定價的乘數效應，原來幾千萬的賬面凈資產折合成股權之后，市值出現成倍的提升。例如GST環球近期擬通過定向增發，收購其實際控制人持有的江蘇乾陽房地產開發有限公司。相關資料顯示，乾陽地產截至2005年底的凈資產賬面價值為5973萬元，預計凈資產評估值接近37500萬元，增值幅度超過500%。
但在這股注資熱潮中，地產行業本身的特點也不容忽視，這也解釋了為什么是地產、而不是其他行業尤其青睞資本市場。
業內人士表示，一方面，一些進入上市公司的土地屬于招拍掛實施之前，通過協議轉讓方式取得的，其成本和市價之間存在巨大差異。通過最具流動性的資本市場來兌現這部分增值是一個不錯的選擇。
另一方面，前期拿到的土地需要大量的資金來運作，在銀根緊縮、貸款艱難的環境下，資本市場的融資功能更體現出價值來。而股權融資不僅直接帶來資金，還可以充分利用財務杠桿，撬動更多的債權融資，為項目的后續運作提供保障。
比如，前面提到的乾陽地產，截至2005年底的總資產為1.06億元，但其主要項目“天華硅谷”的預算總投資為13.45億元。顯然,項目的后續運作需要大量的融資。
資本市場特有的定價、變現和融資功能為地產企業的運作提供了支持，而通過適度的折扣進入上市公司之后，地產資產也有利于提升公司的盈利能力。在普遍意義上，資產注資營造了一種雙贏的格局。
但也應當看到，個別大股東將地產資產注入公司，更多地是著眼于實現土地的價值，而并非提升公司的持續經營能力。這樣的注資行為值得警惕。
“隨著土地市場越來越透明和規范，從前以拿地見長的企業優勢將不復存在。如果沒有在市場競爭中積累的運營能力為保障，個別公司或許會在現有項目運作完成之后，淪落成一個空殼。”一位業內人士提醒說。
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2006/9/14 15:24:00