中國房地產臨近周期性低潮

 閻雨 / 中國房地產報

    中國房地產價格自1998年以來，持續7年以百分比兩位數的速度增長。從2002年至2005年4月，全國住宅用地平均價格指數在五年間上漲了54.2%，京、滬、穗、深等地房地產價格均上漲一倍以上，杭州則超過了200%。這其中有正面的推動力，如經濟發展、居民購買力增強、供求關系變化、農村城鎮化等，但其間也蘊藏著大量非理性繁榮的因素。世界經驗表明，房地產的非理性繁榮成分過大，就易形成泡沫，但同時也表明，監測房地產的周期規律將有益于防范風險。

    日本經濟15年之痛

    在世界范圍，由房地產泡沫導致金融風險的案例都相當慘痛，其中影響最大的非日本案例莫屬。

    上世紀80年代后期，日本經濟快速回升，出現了歷史上少有的繁榮期。日本中央銀行為了刺激經濟持續發展，采取了非常寬松的金融政策，這些資金基本上都流入了房地產業，致使房地產價格暴漲。 

    從1986年起，日本在短短5年間，地價上漲了2倍多。其中1987年，商業用地和住宅用地價格的年上升率甚至超過了76%。另據日本國土廳公布的調查統計數據，1985年，東京都的商業用地價格指數為120.1，但到了1988年就暴漲到了334.2，3年間暴漲近2倍。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達40001萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格。

    1991年，日本房地產泡沫破裂，致使日本經濟十多年來一蹶不振。房地產價格的暴跌導致一些涉足房地產業較深的大、中、小企業紛紛倒閉。僅2000年，包括房地產商在內的建筑行業就有6000多家公司破產，占當年破產企業總數的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒閉，其中有三分之一以上是房地產公司，創戰后上市企業倒閉的最高紀錄。日本經濟步入了戰后歷時最長的“平成蕭條”時期。

    房地產泡沫破滅直接引發了日本嚴重的財政危機。從1991年到2000年，發達國家財政赤字均有不同程度下降甚至出現盈余，惟獨日本財政赤字由0.8%猛增為10.1%，同時還出現了通貨緊縮和金融危機。房地產泡沫破滅的一個直接后果，是給金融業帶來大量的呆壞賬。日本十大銀行中的日本長期信用銀行、日本債券信用銀行以及北海道拓殖銀行相繼倒閉，中小金融機構的破產更是接連不斷，金融體系劇烈動蕩。

    日本國土交通省最近發表的地價統計表明，盡管東京等一些大城市部分地段的地價近期出現了上漲，但全國平均地價依然在繼續下跌。如今15年過去了，日本經濟依然在低谷徘徊，雖然有了一絲希望，但要使經濟回到健康的軌道上，仍然困難重重，甚至前景暗淡。

    同樣，由于房地產泡沫引發金融危機的還有1997年的東南亞諸國及東亞的韓國和中國的港澳臺地區。特別是香港，房地產價格回調幅度高達50%，出現了近十萬的負資產者，對整個經濟、金融和社會產生了重大影響。

    波動周期與頻率

    為何房地產容易引發經濟風險和金融危機呢？因為房地產產業鏈條較長，產業關聯度較高，上游涵蓋鋼材、水泥、物流等行業，下游包括建筑、裝飾裝修、物業等行業，是經濟發展的支柱產業，容易引發大量投資；房地產業是資金密集型產業，與金融業又屬于捆綁型關系，地產金融風險會過分集中在商業銀行體系；房地產具有實體經濟和虛擬經濟兼有的特性，同時兼有投資和消費的功能，房地產商品的虛擬經濟特性相對比較隱蔽。

    正是房地產這些屬性，使得房地產經濟成了國民經濟的領頭羊，然而這只羊既能把經濟引領到康莊大道，也能帶入泥潭和深淵。

    當然經濟發展不是無序的、不可把握的，更不是什么桀驁不遜的怪物，具有自身的規律性和客觀性，是可預測和管理的。

    管理房地產經濟的關鍵是要建立監測、防范和預警機制，要特別注意其周期的規律和危機前的征兆，做到防患于未然。

    市場經濟國家和地區的房地產均具有很強的規律性，當然由于各國的經濟發展程度、地域環境、文化生活等情況不同，房地產波動周期和頻率也不盡相同，甚至差別很大。如美國的房地產波動周期一般為20年，10年左右為上升期，10年左右為下滑期；日本為10年，6～7年上升期，3～4年下滑期（金融危機、經濟危機除外）；中國臺灣地區5～6年為一個周期，其中4年左右為上升期。

    中國內地房地產也有一定的周期性，要發現其波動頻率還要從其發展經歷上進行分析。

    中國房地產周期波動可劃分為四個時期：即1979年～1985年為復蘇期，1986年～1990年為發展期，1991年～1998年是增長和宏觀調控期，1999至今為高速增長期。

    在復蘇期，由于中國改革開放剛剛開始，市場經濟開始發展，房地產經濟還具有很強的計劃經濟特色，很不成熟，到1985年才有了快速發展，但1986年又很快回落，這期間增長期為6年，下滑期為1年；在發展期，房地產已相對成熟，也迎來了真正意義上的快速發展，并很快達到高峰，但1989年下半年開始全面下滑，次年到了谷底，這期間增長期為3年，下滑期為2年半；在高速增長期和宏觀調控期，中國房地產迎來了第一次繁榮，1991年房地產開始提升，1992年、1993年極度膨脹，1994年開始回落，1997年回到谷底（這次回落引發諸多問題，雖然部分問題最終得到了控制，卻留下很多后遺癥），這期間增長期為3年，下滑期為5年；1999年后中國房地產迎來它的黃金期，自1999年至今連續7年高速增長，幅度之大、地域之廣、態勢之強可謂史無前例。

    很多專家認為中國的房地產周期頻率，大約是5年發展，2年低落，7到8年為一個周期。但從實際情況分析來看，結果未必如此，而今已持續增長了7年。由此可見中國的房地產還處于發展階段，市場經濟并不成熟完善，與發達國家和地區相比還具有不確定性。但從房地產發展的進程我們可以看出，房地產各階段的起伏周期均未超過10年，而且衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期比較長。

    2009年是低谷臨界點

    連續7年的高速增長，通過其他相關數據和宏觀經濟指數來看，中國房地產將面臨周期性的低潮：2009年中國房地產將迎來回落期，而且幅度還會很大。得出這一推論的主要依據如下。

    其一，政府希望通過宏觀調控抑制經濟過熱，實現軟著陸。中國房地產經濟的起伏期與中國國民經濟波動基本相吻合，而目前中國經濟增長正呈現放緩的趨勢。國家大幅調低投資增長目標與投資增長率，將為經濟結構調整和社會結構調整贏得休整的時間。

    其二，中國的房地產價格已趨近峰頂。據美國商務部發布的報告，2003年中期，美國的單棟新建住房的全美中間價格為19.5萬美元，全國平均價格為24.2萬美元，折合人民幣分別為160萬元和200萬元。在我國，與美國單棟住宅同性價比的住宅就是別墅，按照上海和北京的當前價格，類型相當的房子價格均在500萬～800萬元，大約是美國平均水平的2至4倍。相關數據顯示，上海的房地產價格在2001年至2004年間上漲近70%，其房地產建設規模只占全國5%，但2003年至2004年的房貸總額卻占到全國的近20%。這與上世紀80年代末的日本東京有相似之處。

    其三，中國的房價收入比過高。房價收入比（即一套住宅的總價格與家庭年收入的比例）是被世界廣泛使用的判斷房地產價格是否合理的重要指標。世界銀行的標準是5∶1，聯合國的標準是3∶1。美國目前的比例是3∶1，日本則是4∶1。而在我國，這個比例大約是10∶1～15∶1。香港房地產在1997年跌落之前，房價收入比大約是14∶1。

    其四，2005年下半年始房地產交易量有所回落。2005年上半年，在我國中低價位、中小套型住房成交量較為平穩的同時，高價位、大套型住房成交量下降較大，商品住宅成交總量下降，空置房面積增加。據國家統計局數據，2005年1~6月全國商品住宅銷售面積增幅，５年來首次低于竣工面積增幅。

    目前來看，中國房地產還有一段時間的小幅度增長期，再加上2008年的奧運會是我國的一件大事，為了社會安定和經濟穩健，國家會采取一切必要的措施保障經濟安全，奧運經濟也將在一定程度上帶動房地產經濟。因此在未來的兩年，房地產的宏觀調控會有所加強，房價增長的勢頭會得到一定程度的遏制，一跌到底的可能性并不大，但2009年就可能面臨下滑的趨勢。

    對此，國家在房地產經濟上實施了較為科學合理的利率、匯率政策，同時在加強土地市場化供應、規范政府行為上做了努力，并積極探索稅制改革和加大金融監管力度。這些措施都對防范房地產經濟風險起到了積極作用，并取得了初步成效。