房地產物業投資的業績衡量方法

金戈文 / 香港商報

      投資房地產物業的四點預期收益

　　首先，投資者預期的市場需求將產生足夠的凈收入（收取租金和支付營業費用以后）。該收入構成了投資者的部分收益（在考慮稅收和融資成本之前）。
    其次，投資者預計在持有一段時期后出售財產。通常，投資者預期價格在持有期間會上升，特別是處于通貨膨脹時期。這樣，價格的上漲也構成了投資者的收益。
    第三，獲得投資的分散性。這意味著大多數投資者希望持有多樣性的不同種類財產，例如股票、債券、貨幣市場基金和房地產。分散性將降低投資組合的總體風險。
    第四，可能帶來的優惠稅收收益，這可能對某些投資者來說是更重要的。一般的投資者在選擇物業時，往往是根據自己對一個物業的喜好、物業宣傳知名度和人氣來判斷，大多是憑感覺而且有一定的盲目性，這樣雖然可以買到好物業，但總是缺乏科學的根據，投資的成功率不高。投資房產有沒有比較科學、準確、客觀的投資分析方法呢？可以比較科學地選擇投資物業和計算出投資買房的收益率，以幫助投資者作出理性的投資選擇。

　　主要的房地產投資分析、評估方法

一、銷售比較法

優點：選購目標物業與市場可比物業的單位價格進行比較，這一方法十分簡單，但要求市場上有足夠多的可比物業。弊?。盒枰紤]物業的不可移動性、獨一無二性、客戶的偏好、房地產市場不能實現完全競爭等。

二、總租金乘數法 

公式：總租金乘數＝投資價值/第一年潛在租金收入
　　優點：投資者可將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。
　　弊?。哼@一方法未考慮空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。

　　三、直接資本化法
　　公式：總資本化率＝第一年的營業凈收入/投資價值
　　營業凈收入指扣除空置與欠租損失和營業費用后的實際收入。對于住宅來說，營業費用通常為中介費用。
　　優點：該法與總租金乘數法相比，考慮了空置與欠租損失和營業費用。
　　弊?。和瑯游纯紤]融資和稅收的影響。

　　四、稅前原始股本收益率法
　　公式：原始股本收益率＝第一年稅前現金收入/初始投資
　　初始投資指總投資額中扣除貸款部分后的自備金。
　　優點：這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。
　　弊?。簩τ诖蠖嗤顿Y者來說，都存在融資問題。

　　五、租金回報率分析法
　　公式：（稅后月租金－每月物業管理費）×12/購買房屋總價
　　這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
　　優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地產”的簡捷方法。
　　弊?。簺]有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。

　　六、租金回報率法
　　公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房時間內的按揭款）
　　優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。
　　弊?。何纯紤]前期的其它投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

七、IRR法（內部收益率法）
　　公式：IRR＝累計總收益/累計總投入
　　優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。
　　弊?。和ㄟ^計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。所以還要進行投資敏感性決策分析。作為投資行為，投資者關注的是收益與風險，通過對IRR的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是已知的，于是能否準確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。

　　國際專業理財公司評估物業投資價值的簡單方法
　　據了解，按國際專業理財公司的計算原則，衡量一處物業價格合理與否的基本公式為：
　　如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。
　　如果該物業的年收益×15年＞房產購買價，則表明該投資項目尚具升值空間。
　　適合百姓進行投資選擇的方法
　　如果該物業的月租金＝房產每平方米單位價格×物業面積/100，則認為該物業物有所值。
　　如果該物業的月租金＞房產每平方米單位價格×物業面積/100，則表明該投資項目尚具升值空間。
　　以上是常用的比例與比率法，它有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速作出判斷。有的需要進行專業性的投資分析，為投資者進行房地產投資理財。在看一項投資時，投資者有必要多看一些指標以增加可靠性。