董利 / 中國步行商業街工作委員會
2005年可以說是一個熱熱鬧鬧的商業地產年，從媒體、開發商到商業機構都漂漂亮亮地“秀”了一把。此舉引起了國家商務部的高度重視，專程組織專家小組對全國商業地產的發展進行摸底調查。大家在關注國家是否要有新的調控政策出臺來抑制商業地產市場發展過熱時，更多的商業地產開發商則開始擔心項目前景以及企業未來的出路與發展。
商業地產發展在局部地區出現過熱現象是眾多媒體關注的焦點。本人認為應該把商業地產拆開分析。商業看成是需求，房地產商業用房的開發是供給。局部地區和一些大中城市出現了供過于求的現象，如果籠統的說商業過熱則有些冤枉。
由于商業用房銷售所帶來的高額利潤，各城市商業網點規劃的不到位以及商業網點規劃管理方面法律的缺失，造成了一些大型城市和局部地區商業用房的開發過熱。很多商業用房完成了開發和銷售，但空置率超過了25%。據本人近幾年走訪全國眾多城市對房地產和商業市場的了解，一些大型城市和局部地區商業用房的空置率要遠遠高于這個數字。所以局部地區出現商業地產過熱現象的說法是正確的，但不準確。準確的應是商業用房的開發出現過熱，而非商業過熱。
商業市場發展有其自身的規律，局部地區商業過度飽和，必然優勝劣態。以下幾點建議可供開發商參考：
向中小城市和中西部地區尋求發展
商業用房開發過量是指一些大城市和局部地區，并非全國。一些中小型開發商應更側重向中小城市尋求發展，特別是一些正在迅速發展的地級市、縣級市。
目前，中小城市商業整體發展不足，業態結構不合理。我國商業近幾年發展迅猛，特別是加入WTO后的這幾年。但主要體現在一些大中城市和沿海發達地區。而在中西部地區，一些中小城市商業不僅沒有得到很好發展甚至出現停滯不前和倒退現象。在過去計劃經濟時期，各級政府對商業發展非常重視，即使是中小城市基本上都有一個符合自身城市規模需求的百貨商場。但隨著市場經濟的發展，這些國營主導的百貨商場，在轉軌和改制中逐漸退出了歷史舞臺，變成了小商品市場等。
商業用房供給不足是當地商業不能盡快得到發展的一個重要原因?，F在很多中小城市普遍缺少百貨、超市、大賣場、專賣店等在大城市較為成熟的業態。沿街店鋪、小商品市場、農貿市場和一些初級的小型超市成為這些城市商業的主宰。中小城市并非沒有追求高層次消費的需求，也不是大城市中成熟品牌業態不愿到這些城市去發展，而是商業用房整體供給不足。商家開店以租為主，而中小城市較為缺少品牌商家入住的商業物業。計劃經濟時期是政府投資建設，現在由開發商來建，由于當地開發商資金實力不足，外地商業開發商很少涉足市場，這些城市的商業用房極度匱乏。
市場需求就是商機，如果更多的中小型商業地產開發商避開競爭激烈且隨時遭遇政策風險的大型城市，而轉向中小城市尋求發展，不僅風險小，而且可持續發展周期長。況且，國家對這些城市和地區商業的發展一直持鼓勵態度，各地政府也有多種優惠政策來吸引開發商和品牌商家。
前不久北京市商務局出臺的北京市2008年前商業發展規劃，對二環、三環、四環內商業發展都進行了具體限制，對北京市未來商業發展起到了很好調控作用。同時也對幾年內將有500萬平方米商業用房面積入市的北京房地產市場帶來巨大壓力。
訂單式開發 勿求大求洋
大連萬達對中國商業地產市場發展最大的貢獻是“訂單式開發”模式。盡管也走了一些彎路，但對社會的貢獻巨大。由于訂單式的開發模式，不僅使萬達的項目獲得了成功，更多的開發商通過學習和效仿少走了彎路，社會資源的浪費得到了減少。
訂單式開發的模式解決了供需平衡矛盾，但并沒有解決所有問題。早期，大連萬達以捆綁沃爾瑪、家樂福在市中心最好的位置選址開店是值得商榷的。雖然國際品牌影響力對萬達品牌支持強大，但落實到具體項目則要付出代價。
黃金地段選擇品牌百貨類業態效果應好于超市業態。捆綁品牌超市進駐城市黃金地段，對超市來說是錦上添花，但對開發商來說是降低了物業的整體價值。而捆綁沃爾瑪等如果選擇城鄉結合部或城市二級和三級商業地塊，對于國際零售巨頭來說，依靠先進的經營管理能力、國際品牌的影響力及聚客力，商業經營的前景絲毫不用擔心，反而會帶動當地周邊區域商業發展和升級。
另外，萬達當初是利用這些品牌影響力帶動一層商業面積的銷售，而超市業態所面對的消費人群與黃金地段價值存在較大反差，給一層商業后期經營帶來了困難。近期，本人通過媒體注意到，萬達也在主動調整，如商業面積只租不售，對前期出售的商業回購，引進適當業態如餐飲、休閑娛樂并統一經營管理等，這些措施大大的提升了商業物業整體的價值，也更加吸引近了國外基金的眼光。
選擇合適商業形態 銷售仍可獲利
近幾年，大家對商業用房開發提出普遍質疑的除了規模過量以外，最多的就是分割銷售。其實，對分割銷售也要具體問題具體分析。分割銷售對商業經營有決定性影響的主要是指一些大型商業單體或購物中心等。而一些社區底商、寫字樓底商和一些規模適中的商業街，銷售對后期經營的影響就較小。
社區商業以滿足家居基本生活需求為主，如社區便利店、美容美發、洗像、音像制品、餐飲店等。這些社區型商店對經營管理要求不高，穩定的社區消費人群保證了社區商店的生存。社區商業用房可以銷售為主。投資者選擇投資社區商業用房風險較小。但社區商業用房規模要與社區內及周邊社區居民人數消費力相適應。否則開發面積過大，投資者出租經營風險加大，商業面積將出現閑置。
規模效益問題。適度的規?？梢允归_發商和投資者都得到很好回報。以一個不太科學的數字作為社區商業面積開發規模參照，社區人均1平方米左右商業面積為好，高于這個數字，商業投資效益將降低。另外，社區商業不可完全封閉在社區里面，最好沿社區面向外，或在幾個社區之間做一個規模適當的社區型購物中心。如蘇州的鄰里中心。當然，社區的商業如能統一經營管理，商業將會發展的更好，也更會受到社區居民的歡迎。
同樣，寫字樓底商以滿足特定商務人士消費需求為主，寫字樓入住率越高，商業越好出租。所以，投資寫字樓底商風險也較小。
另外，規模不大的商業街也是投資的好對象。當然，商業街對開發商的專業要求較高。全國很多城市都有開發后閑置在那里商業街，沒有商業、沒有人氣。主要是在選址、開發規模、建筑型態結構、街面的寬度等方面出現了問題。解決了這些問題，商業街的店鋪是可分割銷售的。此外，商業街開發普遍都會受到當地政府的支持，如果能夠統一經營管理，特色定位，如美食街、酒吧街、精品街、休閑街等，商業街將是一個受消費者歡迎、經營者青睞、投資者追求、開發商關注、政府支持的對象。未來，商業街對開發商和投資者都有較好的回報前景。
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2006/3/13 14:22:00