2005年全球十大房地產新聞

                                                           中國房地產報

在一片“泡沫”、“崩盤”、“暴利”、“投機”聲中，全球地產四平八穩地走過了2005年。2005年可以說是房地產年，房地產成了全球關注的焦點，有關房地產的新聞不斷，事件頻發。的確，房價暴漲及泡沫破滅警告、地產并購、地產丑聞等，一直繃緊人們的神經。那么緊張的神經在2006年能否放松下來？

本報對2005年全球地產進行梳理，選出十大地產新聞，以回顧2005年世界房地產市場的火爆格局。

　　三大利空打擊美國樓市　地產股指日挫7.5%

　　利率上升、油價高漲和政策轉嚴三大利空，改變了美國此輪房地產熱的基礎。2005年11月8日，在地產開發商分類股指單天下跌超過7.5%之后，對占美國GDP增長50%的房地產引擎熄火的擔憂日益強烈。

　　11月8日，美國最大的豪宅開發商托爾兄弟公司(Toll Brothers)宣布調低2006年銷售預期。這一與樓市泡沫破滅危機相呼應的悲觀預期，觸發了美國開發商股票的集體下跌。標準普爾房地產開發商分類指數當天急挫7.5%，創下2003年8月以來最大日跌幅。

　　對地產股沖擊最大的是美聯儲1年多來的連續13次升息。2005年12月13日，美聯儲舉行年度最后一次貨幣決策會議，將利率提升25個基點至4.25%，達到4年以來的最高水平，進一步加重購買房屋的負擔。

最令人不安的是，房地產的走弱及泡沫破滅可能會對美國整體經濟造成重創。自2001年起，房地產便占美國GDP增長份額約50%，另有超過50%的新增職位與房地產市場有關。一旦房地產業陷入蕭條，可能意味著美國GDP增長主引擎熄火。

　　英國樓市　二季度縮水600億

　　2005年第二季度，來自英國的數據顯示，二季度英國房價走低導致未售出的房屋貶值400億英鎊，而同期整體按揭貸款債務上升了200多億英鎊，致使房地產總市值凈值下跌超過600億英鎊，這是英國房地產財富在近10年來首次縮水。上一次總值下跌要回溯到1995年。

　　自1995年以來，英國房地產財富凈值快速增長，在2005年第一季度創下新高2.4萬億英鎊，使得每個英國家庭平均擁有9.5萬英鎊的房地產資產。房地產資產成為英國大部分家庭擁有的第一大資產。

樓價上升曾使英國央行從2004年8月開始5次加息為樓市降溫，收到明顯效果。為防經濟進一步衰退，2005年8月初英國央行又將基準利率由4.75% 減至4.5 %，期望能由此促進英國樓市軟著陸。

　　中國臺灣和香港啟動REITs

　　中國臺灣的第一只REITs——富邦一號REITs于2005年3月上市。中國香港領匯信托基金2005年11月上市，融資額達198億港元。繼領匯之后，李嘉誠旗下的泓富產業信托也于2005年12月 正式推出。目前內地許多地產商都計劃將旗下的商業地產項目打包在香港上市。

　　亞太REITs市場的市值增長迅速，盡管與美國市場相比，整體市場規模不是很大，但從漲幅來看，亞太地區是最具潛力的市場。其中，澳大利亞的市場規模最大，占亞太REITs總市值的68%，其次是日本。

　　日本建筑丑聞給市場復蘇投下陰影

　　由于建筑設計師和開發商聯手對高層建筑設計數據造假并在施工中偷工減料，致使一批遠遠達不到日本《建筑基準法》規定抗震強度的“豆腐渣工程”出現，性質之惡劣令地震頻發的日本舉國震驚。2005年11月底，6名與豆腐渣大樓工程有關的地產開發業巨頭在眾議院國土交通委員會的問訊會上接受質詢，已有一名建筑師承認數據造假。

　　截至目前，已有18家日本酒店不得不關門，至少得暫時關門，因為它們可能有倒塌的危險。還有一些公寓建筑也在接受安全性檢查，而那里的居民則可能被迫遷出。東京等地已有70余棟建筑物被查出在建筑過程中偷工減料，抗震性能遠不合要求。

　　丑聞對居住和擁有這些問題物業的業主們的影響是惡劣的。更糟糕的是，這些外強中干的“豆腐渣工程”似乎是在提醒人們，所謂的日本地產復蘇，會不會也是一項被基金架空的“豆腐渣工程”？

　　德國房地產基金丑聞引發危機

　　2005年12月13日，德意志銀行做出一個令德國乃至歐洲金融界、房地產界震驚的舉動——凍結旗下資產總值達61億歐元的Grundbesitz投資基金，暫停投資者贖回。這一德國開放基金業40年來第一起凍結贖回事件，將整個行業籠罩在恐慌氣氛之中。

　　一石激起千層浪，上至德國政界、金融監管機構、金融組織，下至民間團體、中小投資者無不為之震動，紛紛向德意志銀行施壓。最終，德意志銀行與監管者和各方團體達成妥協，表示將賠償因凍結給私人投資者帶來的損失。

　　這一事件是德國疲弱房地產市場所積聚矛盾的一次爆發。德國房地產行業基金的腐敗問題早已是“公開的秘密”。2004年，另一個德國最大房地產基金之一的Deka基金也因為丑聞和資產巨額縮水，被迫與另一家基金合并。Deka和德意志銀行地產的問題都反映出了德國日益嚴重的基金腐敗問題。

　　韓國房地產“新政”打擊投機

　　面對價格上漲已成脫韁之勢的房地產市場，韓國政府從對市場力量的迷信中醒悟過來，著手進行干預。韓國政府2005年9月公布了“不動產制度改革方案”，對高價住宅、“多房一族”和非項目用地大幅提高稅率。韓國財政部長韓惠洙在其發表的“宣戰”聲明中稱，“投機者的春天將一去不復返”。

　　房產新政方案中，韓國政府在稅收方面重點強化了物業稅、資產增值稅、交易稅，加大了對投機需求的打擊；在全國范圍內大幅擴大公共宅地和經濟適用房的供給量；提高了土地交易條件。決定重新征收土地開發稅，并引入基礎設施負擔金制度，以抑制投機和盲目開發。

　　數據顯示，首爾的商品房價格2005年前7個月上漲了7.7%，首爾周邊地區上漲6.6%。韓國此次房產新政絕對是“順應民心”，韓國交通部發布的民意調查結果顯示，韓國有90%的人認為房地產價格過高，并支持政府打擊房產投機。

　　英德REITs2006年將破土而出

　　在美國和澳大利亞REITs日益成熟、歐洲各國紛紛效仿、亞洲國家加速發展之際，一直在房地產信托發展上相對落后的英國和德國也有望在2006年搭上REITs這趟融資車。

　　2005年12月6日，英國財政大臣戈登·布朗在預算報告中宣布，2006年將在英國正式引入REITs。英國REITs的破冰信號受到多方歡迎。

　　REITs意味著給房地產投資者巨大的減稅優惠，對英國和德國的房地產市場而言是巨大利好。

　　特朗普進軍迪拜地產市場

　　美國房地產傳奇大亨唐納德·特朗普(Donald Trump)和阿聯酋最大的房地產公司椰樹島房地產集團(Nakheel)在2005年10月下旬宣布了合作計劃，擬在椰樹島房地產集團開發的迪拜棕櫚島上建造一座郁金香外形的酒店。

　　這也是特朗普首次進軍中東市場。2004年在全球市場成績并不理想的特朗普對于此次合作抱有很大期望，希望迪拜能成為自己新的利潤增長點。椰樹島房地產集團則希望借助與特朗普的聯盟，利用其成熟的操作經驗和市場知名度，打開全球市場。當地地產人士認為，特朗普與椰樹島房地產集團聯手，對中東地產的發展具有深遠意義，將給中東地產市場帶來歐美成熟的開發和經營理念。

　　根據雙方的合作協議，特朗普無需出資，只需提供品牌，輔導椰樹島房地產集團訂立發展計劃，利用人工島嶼的獨特優點吸引游客前去度假。興建及融資將由椰樹島房地產集團承擔。作為交換條件，椰樹島房地產集團將在中東20個國家擁有特朗普品牌專利權。

　　GE地產美國投資減半 50億美元撲向亞洲

　　全球最大的房地產投資者之一、美國通用電氣集團(GE)旗下從事地產投資的GE商務融資房地產公司(GE Commercial Finance Real Estate，簡稱GE地產)，2005年10月底宣布將在新興的成長型房地產市場，特別是亞太市場投資80億美元。其中，50億美元將投入亞洲市場，30億美元投向墨西哥市場。

　　此前，GE地產在亞洲的總房地產資產才30億美元左右，因此未來兩年投資50億美元將意味著GE在該地區的投入增幅將近200%。該集團負責人還透露，正在考慮進入尚處于起步階段的中國房地產市場，投資的方式可能會是合資。

　　在GE地產選擇進入亞洲以及東歐和墨西哥這類成長型市場的同時，美國商業地產市場已顯示見頂跡象，眾多投資者也開始擔憂美國市場的泡沫會有破滅的危險。在過去3年內，該公司已將其在美國房地產市場的投資規模從120億美元削減至60億美元。

　　美國新倫敦案 重新定義土地征用權

　　2005年6月23日，美國最高法院對備受爭議的康涅狄格州新倫敦市開發征地一案作出裁決，以5對4票的爭議性投票結果判定，如果對公眾有利，地方政府有權為商業開發和其他私人開發項目征用私人土地，拆毀私人住房。

　　因為涉及到現代城市發展中私有財產的保護問題，此次裁決備受矚目。美國從北美殖民時期就強調保護土地和房屋的私有財產權，土地為私人擁有。一般開發商實行開發計劃，只能向原主購買土地，如果賣主不同意就不能購買。

　　投贊成票的法官認為，新倫敦市可以根據美國憲法第五修正案征用私人土地，從事開發。憲法第五修正案規定，如果土地用于公共使用的目的，市政府有權征用私有財產。法官認定，新倫敦市的爭議項目能夠帶來更多的就業機會和收入，是對公眾有利的，因此投出贊成票。投反對票的法官則表示譴責，他們認為這一裁決放棄了個人財產權的保護條款，并將“不適當的影響和權力”交給了有錢人，是一個犧牲美國中產階級的利益、向富人和有權人讓步的裁決。