當前陜西省房地產開發過程中存在的問題及對策

                                  丁振宇 / 咸陽振發房地產

 　  我國經濟的飛速發展，大大的促進了房地產開發業的快速發展，特別是近五年來房地產業的發展速度，出乎很多人的預料，勢頭之猛，使許多經濟學家都未預測到。

　　房地產業的發展，在改善人民生活，加快城市發展，推動經濟社會發展，起到了十分重要的作用。它的發展，不僅大大的改善了城市廣大居民的居住環境，提高了廣大居民的生活水平，而且加快了城市建設的發展，同時解決了相當一部分人的就業問題，促使了社會的安定團結。更重要的是，帶動和推動了24個相關行業的發展，從而搞活了整個國民經濟，也為各地地方財政收入提供了財源。以陜西省為例，2004年省政府計劃全社會投資固定資產1500億元，其中房地產完成投資200億元，占到總投資的13%左右，按銷售翻翻計算，可達400億元，可征收各種稅收達近50億元，這些稅收包括：銷售營業稅、土地增值稅、企業所得稅、建筑營業稅、契稅等等。

　　但是，由于房地產業是一個新興的產業，對我國來講，房地產正處于一個青春躁動期，還很不成熟，難免會出現和存在這樣或那樣的問題，就陜西省的房地產開發過程中來講，同樣存在著一些問題。

　　一、陜西省房地產開發過程中存在的主要問題

　?。ㄒ唬?SPAN lang=EN-US>   立法滯后

　　從1994年以來，盡管陜西省相繼制定出臺了《國有土地使用權出讓和轉讓辦法》、《城市房地產市場管理條例》、《陜西省城市房屋拆遷補償管理條例》、《陜西省城市居住區物業管理條例》等一系列地方性的規章、條例，為規范房地產行業和房地產市場起到了很大的作用。但由于受時間的局限性和房地產業迅速發展的不可預料性，一些規章、條例已經遠遠滯后了，有些條文已經不適應了。例如：陜西省制定的《國有土地的使用權出讓和轉讓辦法》第十四條，協議出讓土地使用程序已經不再使用了。第二十條第一、二款也已經不適用了，這些內容都是與現行國家的法律、法規規定的土地招、拍、掛制度相悖的。

　　房地產開發涉及到立項、土地、規劃、拆遷、勘探、設計、文物、環保、消防、人防、建筑、監理、評估、銷售、勞保統籌、物業管理、水、電、天然氣、城市配套、綠化、辦證、稅收、銀行按揭等幾十個相關的部門。這些部門都應有法可依，但是目前陜西省的立法已遠遠不能涵蓋這些方面，致使法律起不到為房地產業的發展保駕護航的作用。

　?。ǘ?SPAN lang=EN-US>   理念不新

　　理念不新表現在：

　　1、規劃缺乏超前意識，致使開發建設的項目有的三至五年就已經不適應城市建設的需要，出現反復建設，人為的造成浪費。

　　2、設計缺乏超前意識，開發建設的小區缺乏創新、缺乏地方特色。凡去過青島的人都有一個明顯的感覺：那里的建筑很有地方色彩，處處可見的是紅瓦、綠地、藍天，與大海形成一體，相映成輝。凡去過大連的人也會有一個明顯的感覺，大連的每棟樓房的設計都不盡相同，做到了棟棟外觀有特色?，F在有的發達地區除了園林化小區外，又在構思搞河流小區，而我們是遠遠不夠的。

　　3、物業管理意識淡薄，物業管理是房地產開發業的持續，屬于房地產開發業的一個序列，是一個十分重要的行業。從1993年3月份中國第一個物業公司在深圳誕生，到現在全國諸多物業公司的設立，這是一個很大的進步。但是相當一部分人對物業管理的認識不足，不能正確地對待這一新興的行業，個別業主為一些小事動不動不交物業管理費，甚至以不交水電費來要挾物業公司，使物業公司的工作難以開展，致使陜西省的物業服務普遍不能到位。

　　4、環境保護意識差，環保工作對于房地產業來講是十分至關重要的，它直接關系到人民群眾的身心健康，但是，很多人卻不能認識到這一點，有的小區周圍環境差、污染嚴重、噪音大、綠化面積也達不到要求，更談不上衛生文明了。

　?。ㄈ?SPAN lang=EN-US>   誠信不足

　　“誠信”應該是房地產開發過程中最為基本的道德規范。陜西省房地產業開發過程中大部分企業都是很講誠信的，這是關系著房地產企業能否良好、持續發展的重中之重。但也存在著一些“不誠信”現象，這主要表現在以下幾個方面：

　　1、虛假廣告。說得是天花亂墜，結果與實際不符。例如：廣告中講商鋪每平方米2萬元，結果公攤面積達到50%，一下子成了每平方米4萬元。事前不講，往往使人上當。

　　2、一房售多主。據報載，一房多主的現象在陜西省各地時有發生。

　　3、短尺少寸。所購面積與實際面積不相符，有的相差達5平方米之多。

　　4、承諾不兌現。承諾一套，做法另一套。有的開發商承諾五證齊全，結果不是缺這證就是缺那證，據我了解，陜西省某些地區的小區三四年了業主仍拿不到房產證。

（四）   工程款拖欠嚴重。

主要表現在兩方面的拖欠

　　一是拖欠施工單位工程款。自央行出臺新的政策后，過去房地產開發商的零風險已經成為歷史了，資金嚴重不足直接困擾著許多開發商，為了解決資金不足的問題，開發商除了融資外，主要采取現行預售和施工單位先行的墊資來解決資金不足的問題，這樣在房屋銷售好的情況下，問題不大，一旦銷售不暢，只有拖欠工程款了。對于陜西省來講，這已是房地產行業的普遍問題。

　　二是拖欠農民工工資。農民工工資的來源主要靠施工單位來支付，工程款不能按期到位，施工單位就無法向農民工支付工資，這就形成了一個惡性循環，這一問題已經直接危害了社會的安定團結。近兩年來，在溫家寶總理的親自過問下，拖欠農民工工資的問題得到了各級政府的高度重視，但問題依然是很嚴重的。我認識的一個小小的川陜勞務工程隊老板，他告訴我，出包方給他打了欠條就在100萬元以上，這就很難想象其他拖欠農民工工資的現象了。

　?。ㄎ澹?SPAN lang=EN-US>   房地產開發周期過長

　　房地產開發商普遍反映：在房地產開發過程中，從立項到土地的招、拍、掛，到城市建設規劃許可證的辦理，再到施工許可證的辦理，這個階段的周期性太長，少則一年，多則三年，產生這種現象的原因是：

　　1、缺乏統一的管理，政出多門。因為房地產開發涉及到幾十個部門，各部門都在執行自己部門的管理規定，站在自己的角度看問題，這個部門認可了，但在那個部門卻得不到認可，一耽誤就是好長時間，致使房地產開發過程時間過長。例如，我們參加一次由法院執行的土地拍賣會，土地拍到手后，辦證時土地部門卻不認可，理由是法院在拍賣前未征得他們的同意，本使一個月能辦的事情，卻拖了半年。

　　2、依法行政不規范，審批時效無長短，盡管法律規定了審批的時效去辦，一拖再拖，今天這個領導有事，明天那個部門外出考察，你干著急卻沒有辦法，告狀得罪不起，打官司無精力，只有等待。

　　3、行政不廉也是造成開發審批周期長的原因。本應在很短的時間內辦的事，卻拖著不辦，等你尋情送禮后再辦，這種現象司空見慣。

　?。?SPAN lang=EN-US>   房產價格與收入比例失調

　　目前陜西省住房價格比起北京、上海、浙江一帶，應屬于偏低，但和陜西省城市大多數居民收入相比，顯得比例失調。陜西省西安地區的房價基本為每平方米3700元左右，但職工的年收入均為1.2萬元左右，購得100平方米的住房及簡單裝修需要40萬元左右，這個數字對于大多數普通職工來講，依然是一個天文數字。但是,為什么房地產市場走勢依然很好？這主要有四個方面的原因：一是需求大于供應。隨著人民生活的不斷提高，住房不僅僅只是棲身，而是一種享受，所以人們對住房的要求標準不一樣了，需求大面積的住房、高標準的住房已成為一種向往。二是按揭貸款為廣大居民職工購房提供的條件，使他們可以先享受后還賬。三是銀行利息低，一些人把購房作為存款升值來進行創收。四是有人在炒房，故意抬高房價，擾亂市場。致使房地產市場一火再火，房地產價格在近期難以抑制。

　?。ㄆ撸?SPAN lang=EN-US>   稅收流失嚴重

　　房地產開發業的迅速發展，在推動整個社會經濟發展的前提下，也造就了一批百萬、千萬富翁，出現了一些“暴發戶”。但是房產稅收流失現象卻十分嚴重，政府該征的稅未征收到位，致使這些稅款終飽了某些人的私囊。產生稅收嚴重流失的主要原因是：

　　1、政府部門不協調，個人自掃門前雪，個人辦理各自的業務，明知稅收流失，卻采取與己無關的態度。

　　2、一些開發商掛羊頭賣狗肉，打著集資建房的招牌實施開發，從而規避稅收，這種現象在小縣城尤為嚴重。

　　3、房地產周期長，一些稅種難以計算，導致稅收嚴重流失。

　　4、稅收征管法滯后，使征收工作無法可依，稅收難征。今年，為了抑制房價，省地稅局出臺了相關的文件，使稅收流失問題才有所好轉。

　　二、今后應該采取的對策

　　對于當前陜西省在房地產開發過程存在的問題，必須引起各級政府的重視，必須盡快采取相應的措施。我認為應做到以下幾點：

　　1、要結合陜西省的實際情況，盡快建立、制定、出臺相應的地方法規、規章，切實使房地產開發的整個過程有法可依、有章可循，沿著法制的軌道發展。從而，從行業經濟法規和行業政策入手，來營造與完善陜西省房地產市場經濟秩序。

　　2、要大張旗鼓的開展宣傳教育，樹立新的房地產開發的觀念與意識，這些意識包括：法制意識、物管意識、環保意識、長遠意識、消防意識、文物保護意識及稅收意識等等。

　　加強房地產的業務培訓，不斷提高業務人員素質，特別是要從規劃、設計人員下手，高位起點，打造陜西省房地產業特色和品牌。

　　3、嚴格房地產開發業的資質審查，不斷培養“誠信”企業，要確實使房地產業以人為本，為和諧社會的創建發揮作用。

　　4、堅決貫徹國務院關于不拖欠農民工工資的指示精神，相關部門齊抓共管，切實做到，資金未到位的工程不得動工，又拖欠農民工資的工程，不予驗收。拖欠農民工工資的企業不得繼續經營。設立專門舉報中心，但發現舉報屬實，嚴肅處理，決不能讓農民兄弟的血汗錢付之東流。

　　5、依法行政，建立可行性的制約制度、廉政建設制度，使審批手續正?；?、陽光化、規范化，以縮短房地產開發的周期。最好能建立一個統一的管理部門，從根本上解決政出多門問題，特別是在房地產業不成熟階段，在某些方面，由政府宏觀調控更為有益。從而有效地加強房地產市場行政管理與服務工作。

　　6、實行政策宏觀調控，采取相應措施，抑制房價迅速爆漲。

　　一是要政府出面干預，根據不同的區域，限制房屋價格，以反對暴利行為。

　　二是采取稅收調控，抑制炒房行為。

　　三是規范土地與房產投機行為，實行公平競爭。

　　四是加大經濟實用房的投放量，以解決工薪階層的住房問題。

　　五是提倡新型節能材料，減少房地產開發成本。

　　六是改進和加強房地產市場信息統計工作，實事求是地反饋房屋的空置量和空置率，自有量和自有率等指標體系，以及沒有完整的全省范圍和各區域性的房地產價格指數，以減少購房群體的心理壓力。

　　7、加大稅收力度，制定統一便捷的制度，加強對開發商的教育，堵塞各種稅收的漏洞，保證房地產開發各種稅收及時、足額歸庫。

　　對陜西省房地產開發建設過程的存在的主要問題以及今后的對策，只是我個人一點不成熟的見解，望與會代表提出寶貴意見，并與我共同研討，把這次研討會開好、開成功，為陜西省房地產開發行業立法做出一點貢獻。