林達 / 中國房地產報
盡管能源價格震蕩和颶風等自然災害的影響，2005年美國經濟仍經住了考驗，繼續保持良好的發展態勢，尤其是第三季度GDP增長高出了預期的3.8%的年增長率。
2005年美國房地產投資活動也達到了紀錄高點。根據Real Capital Analytics的統計，2005年第三季度的物業出售超過了710億美元，是季度投資的歷史紀錄水平，而年度投資總額幾乎達到1900億美元。
然而也有一些業界人士以批判的態度看待2005年，認為缺乏理性的投資行為漠視了經濟正日益緊張的風險。“2005年最大的特征可能就是市場紀律的缺乏。”新波士頓基金公司的COO 肯·蒙卡西說。該公司是一家私人房地產公司，擁有和管理著120萬平方米的商業地產，總價值超過13億美元。
“現在的房地產行業幾乎可以用卡特里娜颶風來比喻，格林斯潘幾年前就警告的非理性繁榮的程度現在已經達到了海嘯的水平。”蒙卡西稱。
颶風的破壞、戰爭、高能源價格、資金市場的蒸發和某些地產的過度開發這些累積效應足夠成為預警信號。這些因素都會給經濟帶來壓力，并將逐漸顯現出來，可能是在2006年的第三或第四季度。蒙卡西預計2006年會出現更多的信貸無力償還行為，尤其在過度開發的Condo（美國公寓產品的一種）市場。
2006年什么將影響商業地產行業？美國房地產界和金融界人士就五大熱點問題對整個市場進行了預測。
能源和建筑成本增加
盡管油價自11月份開始下跌，但從歷史紀錄來說其價格仍然偏高。根據美國能源信息署的統計數據，11月中旬，美國汽油價格比上一年同期每加侖高出32.7美分，柴油則比上一年度同期高出47美分。
甚至在卡特里娜颶風之前，由于中國和印度市場對海外建筑材料的需求，建筑成本就已經向上攀升。依據美國總承包商協會的數據，鋼管的價格從2003年7月到2004年7月的一年時間里上漲了57.7%，在2005年又小幅上漲了6.9%。而卡特里娜颶風之后，海灣地區的重建工作所帶來的原材料價格進一步上漲的效應，在2006年將會顯現出來。
“2005年對房地產行業影響最大就是建筑成本，它已經到了很嚴重的地步。”商業地產服務公司Charles Dunn的執行經理喬·?？思{說。受卡特里娜颶風的影響，專家們估計重建工作和相關生產所受到的破壞，將使2006年混凝土等建筑材料的價格繼續上漲，至少也會保持在目前的高位狀態。
在新英格蘭地區，建筑材料的成本每個月大約要上漲1%，而佛羅里達的建筑材料成本已經比一年前高出25%~30%。“五年前我們在華盛頓市郊建造一個寫字樓的建筑成本是每平方英尺210美元，現在則需要330美元。”新波士頓基金公司的高級副總裁和收購部經理吉姆·克萊赫說。
油價上漲所帶來運輸成本的增加實際上推高了大部分建筑相關產品的價格，同時消費者也需要在這個冬季為加熱成本支付更高的費用。在美國東北部，油價比前一年增加了30%~50%，而丙烷的價格甚至比上一年同期增長了100%。
但經濟學家們認為，能源和建筑材料價格的上漲只是一個短期問題，隨著新的商用建筑材料的供應，其價格上漲的趨勢將得到緩解，甚至到2006末，其價格有望開始下降。例如，中國已經開始生產一些以前僅從國外購買的建筑材料。
波士頓Torto Wheaton市場研究公司高級經濟學家吉姆·考斯泰羅認為，建筑成本的增加并不會對新的房地產開發產生影響，成本的增加可能會促進一些開發商將位置較好的寫字樓存量轉換成其他用途，例如零售、住宅和混合功能體。
而投資者較為關心的問題可能是高能源支出給消費者帶來的影響，抵押貸款銀行業協會MBA（Mortgage Bankers Association）首席經濟學家道格·杜坎（Doug Duncan）說。這也是MBA預計2006年不良還貸行為會增加的一個原因，因為當家庭能源支出增加時，消費者就會面臨是及時還貸還是先保障家庭能源消費的問題。
消費支出下降
在過去四年中，在薪資水平未相應提高的情況下，抵押貸款再融資已經讓美國房屋業主的可支配收入平均提高了25%。進入2006年以后，經濟學家們認為利率雖然不會出現大幅提升，但大多數人認為其目前的上升趨勢仍將持續，隨著利率的提高，消費者的消費支出很可能會縮減。
Nomura證券的經濟學家戴維·雷斯勒表示，由于受高能源成本的影響，消費者的支出已經處于下滑的階段。2005年9月份，高油價帶來的個人支出增加為0.5%，而同一個月在非能源項上的支出下降了0.4%，而8月份則下降了1%，這是美國19年來個人非能源項目支出下降最大的兩個月。
與消費者聯系最密切的商業地產就是零售商業地產，隨著消費支出的下降，2006年對于新的零售空間的需求也會減少。但有限的開發已經控制了零售商業地產的供應，因此雖然對其新的需求會減少，但整個零售商業地產的市場表現仍會保持良好狀態。
全美房屋開發商協會的經濟學家邁克爾·卡林爾則認為，高利率可能會推動多家庭房屋（multifamily）的消費。由于Condo項目更賺錢，2005年多家庭項目的開發非常有限，但由于Condo已經出現了過度開發的問題，空置率正在提高，很多Condo項目在2006年會轉向出租市場。
其他的房地產市場也會感受到消費者支出的下降對整個行業經濟形勢的影響。“房地產經濟的三分之二取決于消費者支出，因此房地產的每個方面都會受其影響。”卡林爾說。
就業結構調整
據初步估計，2005年全美增加了190萬個工作機會，隨著利率的提高，2006年的商業投資、借貸和就業機會仍有望繼續增加。
如果到2010年每年繼續增加200萬個就業機會，那么在2000年至2010年的十年時間里總的就業機會大約增長1400萬個，但這個數字仍是自上個世紀50年代以來最低的。經濟學家們認為，現在公司的運營效率已比過去大為提高，越來越多的公司學會了如何雇用更少的新員工來尋求增長。
就業的增長對所有的商業地產都會產生根本性的推動作用。而且根據美國就業統計局的數字，制造業的就業機會一直在穩步下滑，從2000年8月的1736萬個下滑到2004年初的1417萬個，此后一直沒有太大增長。而且在今后三年里，通用汽車還將關閉12家工廠，至少要造成3萬人失業，整個就業形勢并不樂觀。
經濟學家們認為這些就業機會也很難恢復，因為一些制造商為降低成本而在其他國家選擇更為廉價的勞動力，而且制造業的勞動生產率也正在逐步提高，這意味著其將提供越來越少的就業機會。而且這一現象不僅局限于美國，1995年至2002年期間，全球制造業的就業機會減少了2200萬個。
在工業地產部分，例如分銷中心會有一個健康的需求，因為零售商需要為增長的美國人口提供更多的食物和消費類商品。根據Grubb & Ellis 的統計，2005年第三季度，盡管增加了250萬平方米的新的工業出租面積，但全美工業地產空置率下降了20個基點，平均值為8.4%。
公司對效率的追求也改變了其對辦公空間的需求。根據商業地產公司Lee & Associates的統計數據，那些過去為員工提供平均每人24平方米辦公空間的公司，現在已經將這一標準降低到每人10平方米，有的甚至是8平方米。
一些經濟學家也認為，雖然就業機會略顯健康，但利率的提高減少了消費借貸，美國經濟仍處于下滑的危險之中，因為平均工資水平并沒有跟上物價上漲的速度。根據美國勞動局的數字，2004年10月至2005年10月，美國人均工資水平增長不到3%，而同期城市工人的消費價格指數卻增長了4.7%。
利率提高
面對上漲的物價和其他通貨膨脹壓力，美國聯邦儲備委員會已經穩步提高了短期聯邦基金利率，來減緩經濟增長和抑制通貨膨脹。長期利率也隨之上調，10年期的國債利息從2005年10月的4.55%攀升到11月初的4.61%。
但經濟學家們稱，利率仍是具吸引力的，目前仍處于歷史平均水平以下。“這不是一個困境，而是從一個不正常的狀況回復到一個正常的狀態。”全美房屋開發商協會的卡林爾說。
美聯儲于2005年11月1日將聯邦基金利率提高了25個點至4%，隨后在12月13日又提高了25個點，至4.25％。據估計，2006年1月31日美聯儲將再次提高利率25個點。
但是一些房地產金融界人士如抵押貸款銀行業協會MBA的杜坎警告說，聯邦儲備銀行可能會走得太遠，因為調整過度會讓很多消費者無力借助購房借貸資金的支持。不但購房者減少，購房者也會對房屋價值產生信任危機和減少購房支出。MBA預測2006年房屋的增值率會下降，大約在5%~6%，而2005年的房屋增值率為10%~11%。
問題是美聯儲不能走得太遠而導致房屋價值大幅下滑，那么多遠是太遠？“如果他們將聯邦儲備基金利率上調至5.5%，那么就會對房屋業帶來問題，利率的提高對于消費者支出的影響要比能源成本更大。”杜坎說。
如果利率繼續提高，那些為房地產收購提供資金支持的處于市場頂端的商業借貸機構自己也會出現問題。“在這樣的環境下，很多人會忘記債務不是資金，債務必須償還。”紐約房地產咨詢公司Schonbraun McCann的管理伙伴布魯斯·舍恩布勞恩稱。
“如果一個收購方在四年前為購買1億美元的房地產物業，獲得利息5%和資本化率（cap rate）5%的8000萬美元五年期貸款，那么當2006年它的最初貸款期限到期時，他很難進行再融資。”
“如果利率和資本化率到時候都調高到7%，那么借貸人可能會減少他們愿意為此項收購借貸的數量，比如是6800萬美元而不是8000萬美元，那么你可能就會短缺1200萬美元的資金，而這就是所謂的問題。” 舍恩布勞恩稱。
但是資本化率可能不會與利率同時調高。Torto Wheaton研究公司認為，從2005年末至2006年末，資本化率只能提高40個基點。
過度的流動性
進入房地產的資金流自2004年達到創紀錄的69億美元以后就放慢了步伐，但是尋求房地產投資的資金供應仍然居高不下。根據追蹤共同基金的資金流向和持有狀況的AMG數據服務公司統計，到2005年11月初，房地產市場的資金流量總計達到23.7億美元。
如此多的資金來競爭收購標的往往會導致不謹慎的買進。“由于可供出售的產品稀缺，在A級和B級、C級寫字樓之間的定價空間被極大地壓縮。當你看到市場短期內過熱時，那就是一個危險的信號。在很多情況下，追逐交易的資金并沒有正確評估其投資目標的真正價值，它們只是在追逐交易。”舍恩布勞恩說。
對于B級和C級物業高價位的另一個解釋是，投資者回避了過低的資本化率，限制了占有率100%的A級物業的上升潛力。 “獲得高回報的一種方法是購買空置的物業，投資者賭寫字樓市場將要升溫，租金水平也會升高。”不動產資金分析公司（Real Capital Analytics）市場分析主管丹·法蘇洛稱，該公司追蹤房地產的投資交易。
一些專家則把目前的流動性看作是對賣方和買方都有利的健康環境。“投資人已經不得不接受在房地產收購上獲得更低的回報，但其回報相對于房地產以外的投資機會來說已經是好的了。”GMAC商業公司總裁兼CEO 湯姆·麥克馬納斯稱。
2006年，由于投資者對房地產購置的強勁需求，市場仍將尋找新的房地產供應。政府、大學和其他的公共機構也會開始發現他們所持有的地產可以變現為資金。“你會看到越來越多的公共實體尋求將他們的房地產變現為資金，它會以某種便于公眾投資的結構例如REITs來實現，或者他們也可以一家專業的售后回租公司合作。”Equis 公司的西爾弗說。
那些私人的高信用度實體與大學、市政機構和其他公共實體的高信用度優勢相比要相差很多，如果隨著利率的提高而讓2006年及以后的投資降溫，那么高信用度就會成為投資決策中的一個決定性因素。“你會看到投資者在信用風險方面進行更謹慎的選擇，而政府在這方面具有真正的優勢。”西爾弗說。
物價上漲、信貸支付能力的降低和工資水平提高有限的預期，這些都將使2006年消費者支出減少，而其影響會波及到商業房地產的所有部分。其中很大一部分取決于美聯儲一方面要控制通貨膨脹，另一方面又不能過度限制消費者借以提高支付能力的金融信貸的能力。
“美聯儲現在的任務很艱巨，他們仍在處理三次颶風的災后效應，我們有一個非常熱但已開始降溫的房屋市場，能源成本也在大幅提高，對于美聯儲來說，從格林斯潘到新任主席本·伯南克的轉換將是一個艱難的過程。”MBA的杜坎說。
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2006/1/9 16:17:00