資本競爭力是房地產的核心能力

柴慧京 / 浙江國都房產

為一個企業的經營者，我會經常問自己，目前國都的核心競爭力有哪些？國都需要建立什么樣的核心競爭能力？前者是對現狀的分析，需要客觀的心態。而后者是對未來的籌劃，我覺得更為重要。

作為一個企業的經營者，我會經常問自己，目前國都的核心競爭力有哪些？國都需要建立什么樣的核心競爭能力？前者是對現狀的分析，需要客觀的心態。而后者是對未來的籌劃，我覺得更為重要。雖然即使是同一個行業內的企業，運營方式和特點仍然差別很大，表現在各自競爭能力的特殊性和差別性。但是，總有一些普遍性的東西，能夠反映行業的關鍵特征，能夠作為所有房地產企業共同追逐的理想和目標。我覺得，這就是資本，而確切地說，資本競爭力就是目前房地產企業最需要的核心競爭力。

眾所周知，房地產是典型的資金密集性行業。一般意義上說，房地產企業的資本競爭力主要表現在三方面：一是可開發大規模項目。二是能夠有效抵抗市場風險。三是可進行大規模的土地儲備，能有效地降低土地獲得及開發成本。

土地招投標政策強化了資本的重要性。土地資源是房地產開發的核心生產資料，獲得優質低價的土地是房地產開發的最為關鍵的能力。目前的土地招標拍賣中越來越多地強調一次性付款或者不斷增加首付款的比例，如廣州很早就實行土地出讓款一次支付，這對房地產企業的融資能力提出了更高的要求。

從去年到現在的一系列緊縮政策，使資本成為回答企業“生存或衰亡”的核心標準。121號文件對房地產開發全過程都采取了相應的緊縮政策，而國務院把房地產的固定資產投資項目資金比例大幅提高到35%，這都大大提高了項目的融資難度。自有資金不足、缺乏實力的房地產企業將很難有機會獲得信貸支持，而那些負債率過高的企業，可能導致資金鏈斷裂，從而面臨生存危機。

從行業特征、土地招投標政策到以緊縮為標志的政策環境，使資本當之無愧地成為現階段房地產企業最為關鍵的核心競爭能力。放棄所謂核心競爭力的夸夸其談，強調“資本、資本、再資本”，已成為所有房地產開發商的共識。

如何打造房地產企業的資本競爭力呢？我認為主要包含兩個方面，對外是提高融資能力，對內是加強資金運作能力。融資能力的核心是規范運作，打造品牌優勢，塑造多元化的融資結構，而資金運作能力的關鍵是優化資產結構、強化現金流控制。

規范運作，坦誠溝通，打造品牌優勢

企業設身處地的理解和支持金融機構工作人員的工作，是企業獲得金融機構支持的前提。目前金融機構特別是銀行在追求盈利的同時，對金融從業人員的不良貸款的連帶責任要求越來越嚴，如工資、獎金直至退休金的終生負責制，這些政策令金融從業人員壓力陡增，因此對企業的貸款審批越來越規范、手續越來越嚴格。企業只有規范化運作，才可能贏得銀行的信任和認可。規范化，不僅是企業內部管理規范化，而且反映在申請貸款上更要嚴格按照銀行流程辦事，該履行的步驟、該提交的資料不僅要真實可信，而且一個都不能少。

打造品牌優勢是企業贏得金融機構青睞和支持的關鍵。今天房地產行業的競爭，已經從單純的產品競爭，發展到產品、服務、配套、客戶資源等全方位的競爭，其核心就是品牌的競爭,即通過造出自己獨特的地產品牌，賦予產品更加完備豐富的功能與內涵，提高附加價值。房地產企業確立品牌優勢的方法，除了以持續系統的營銷策略樹立形象外，關鍵是要深挖內功，完善企業機能，整合人才優勢，提高自身適應市場、駕馭市場的能力，最終贏得消費者的忠誠。市場經濟條件下，消費者的選擇必然就是銀行的選擇，消費者的忠誠自然會迎來銀行的青睞和支持。企業的品牌優勢，既大大減少了與金融機構的談判成本，更有利于建立企業與銀行的互信平臺。

對金融機構來說，好企業的標志除了較強的經濟實力、規范化的運作體系以及突出的品牌優勢外，還應該包括高透明度的溝通策略。透明度才是衡量銀企關系深度的真正標準。我們說，朋友應該互通有無，報喜不報憂不是一對真朋友的相處之道，銀企關系也是如此。超越財務報表，保持長期的持續的坦誠的溝通，坦率交流企業最新的變化和發展，揭示存在的問題及相應的處理對策，是建立金融機構對企業信心信任度的真正途徑。

開拓思路，廣開門路，塑造多元化的企業融資結構

目前，從整個行業來看，國內房地產開發的資金80%來自銀行（包括預售款）是不爭的事實。而在發達國家如美國，銀行和債券融資方式只占房地產開發資金的10-15%，而股權融資等其他融資方式占了70%左右。由此可見，在國內，銀行信貸以外的融資方式具有很大的空間。

很多人抱怨，中國金融市場不發達，除了銀行，好像沒有其他有效的融資工具。但我覺得，只要開闊思路，耐心尋找，總會發現很多新型但實用有效的融資方式。IPO上市、買殼上市、債券、信托、股權和基金，其實可選的方式很多，但關鍵是是否適合于企業自身的實際情況。一方面，要善于把握機會，不管是白貓還是黑貓，能抓住老鼠就是好貓。另一方面，企業必須量力而行，不能盲目追求高不可攀的目標。

首先，只有開拓思路才能廣開門路。以股權融資為例，大多數人想到的好像是上市。其實認真想一想，引進合作伙伴組建項目公司共同開發同樣是股權融資。很多企業不愿意合資合作寧可單干，有些企業在合資合作中曾經吃了虧受了挫折，對合作開發有種種顧慮。我覺得，基于利益的現實角度，合作經營要有新思路。

合作經營是把雙刃劍，用好了既可以回避銀行融資的利息負擔和還款壓力，還可以共享相互之間的優勢，引進新的先進的經營管理理念、技術、人才和信息。但這對雙方的觀念、素質和心態都是一種考驗。你首先必須要有一種開放的胸懷，而且要遵守《公司法》等法律和市場游戲規則，要本著雙贏、多贏和平等互利的原則，要有現代企業的合作精神和換位思考意識。其次，要從利益交換、優勢互補的角度出發，用人之長補己之短，也可能你在某一個上面有優勢，比如說你取得土地有優勢，或你在取得規劃上有優勢，或者你在資金上有優勢，或者在金融運作上有優勢，等等，不管你在哪方面有優勢，你都可以跟人家合作。像國都在異地拓展項目過程中，往往會尋找當地的合作伙伴，既有資金的合作，也有當地資源伙伴和國都項目開發能力的優勢共享。

其次，提高政策的敏感性，善于把握新形勢下新金融工具的機遇。國都在信托融資上的大膽吃螃蟹，就是成功的一例。面對多變的政策，國都深知絕不能單純依賴于銀行信貸一條腿走路，因此一直在積極尋找各種途徑。2003年初，在國內房地產商大都還不知信托為何物之時，國都從人民銀行對信托開禁的相關政策中發現了商機。就在非典肆虐的非常時期里，國都積極主動地開展了與信托公司的交流合作，在不斷優化方案中找到了雙方價值的契合點，從而誕生了浙江省第一個房地產信托產品。此后又連續發行新的信托產品，總融資數億元。良好的開端和豐碩的成果充分證明了國都的品牌與實力，從而促成了國都與多家信托公司的實質性戰略伙伴關系，而目前這種合作已不僅僅是信托產品，而且成功嘗試了債權、股權等多種合作形式。此后，國都又積極開辟了海外基金等多種融資渠道，成功建立了目前多元化的融資結構。

可以說，國都的成功經驗主要歸功于超前的資本運作意識，而這種意識歸根結底來源于國都對金融市場的持續關注和不斷學習，對市場信息的敏銳分析以及對宏觀政策的整體把握。一個好的房地產開發商，必然是一個有效的資本運作家，這就是國都的理念。

優化資產結構，強化現金流控制

資本競爭力的另一方面是企業內部的資金運作能力。良好的資金運作能力，首先體現在企業必須展現一種宏觀整體的視野，不僅從項目的階段和全程的角度去籌集資金和使用資金，而且從公司整體的發展角度要對不同方式的資金源、資金品種和資金比例進行研究和組合運用，同時降低資金成本，縮短資金周期。

優化公司的資產結構，是建立良性資金運作能力的基礎。雖然很難描述一個最優的資產結構是什么樣子，但衡量的標準有三個：加權資金成本低、可供使用的資金滿足發展需要、財務風險小。企業必須善于根據外部環境的變化，在不同標準中作出權衡和選擇。資產結構是動態變化的，企業必須科學籌劃，處理好償債計劃與資產結構關系，生產經營預算、財務預算與資產結構關系，對外投資預算與資產結構關系等一系列關系。

強化現金流控制，是企業資金運作能力的核心。一個現金流管理得好的房地產企業，其標志就在于能夠合理把握調整付款和回款的節奏來平衡現金流。特別是，對一個同時開發多個項目的公司，要善于將資金在各項目的付款、開發、貸款和回款之間進行調度。作為集團公司，要關注各區域、各項目的銷售回款和貸款完成情況，在集團范圍內統一調劑資金。這里，最基礎的工作是確?，F金流信息的暢通，而最關鍵的是建立一個嚴謹高效的現金流控制體系。嚴謹表現在令行禁止有章可循，而高效的關鍵在于提高對意外事件的預見性和敏感性，科學預測，準備充分的應變方案。事實上，只要企業現金流在順暢地流動，負債率高并不意味著風險就大。樹立“現金為王”的理念，對房地產企業意義尤為重大。

所謂戰略，就是企業的運營與環境相適應的方式。當環境決定資本成為房地產行業的核心競爭力，打造資本競爭力就成為房地產企業務實的戰略選擇。然而我們看到，房地產企業從前期策劃到銷售這一長長的價值鏈中，每一個環節都可能存在激烈的競爭和精巧的增值設計，每一處都可能是戰場。從發展的眼光看，僅僅強調資本環節的競爭力顯然過于偏頗。在目前這一特定的政策環境下，企業需要有打造資本競爭力的理念和決心，但更要有超越資本競爭力的眼光和謀略。資本的競爭還將繼續，全方位的拼搏必將到來，讓我們放眼未來，腳踏實地，路就在腳下。