最近一篇文章在網上廣為流傳，文章指出，根據中國家庭金融調查（CHFS）和美國消費者金融調查（SCF）數據，中國家庭的房產在總資產中占比高達69%，美國僅為36%，據此得出的結論是——可怕！很多老百姓資產只剩下房子了！
明源君認為，中國家庭的資產配置確實有很大的優化空間，但僅以中美兩國對比，未免有失偏頗。事實上，就世界范圍來看，房地產約占全球資產總值的60%，澳洲早在2014年就超過60%，經過過去兩年的大漲，現在已經與中國基本持平，至于冰島和挪威，則比澳洲還要高一些。挪威央行行長奧爾森在2016年IMF-WB年會期間接受《第一財經日報》專訪時表示，我們非常擔憂房地產泡沫。整體上，中國并沒有高到離譜的程度，只是存在結構性的問題。
事實上
房產在全世界的主流資產中
占比達60%
2003年8月，國務院出臺了著名的“18號文件”（即《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》），將房地產業定位為國民經濟的支柱產業，并明確提出要保持房地產業的持續健康發展。
此后的十年間（2003年~2013）該行業迅猛發展，被稱為中國房地產的“黃金十年”。與此同時，房地產綁架中國經濟的討伐之聲也此起彼伏。
在這樣的背景下，祭出中美房產在家庭資產中懸殊的占比，很容易激發群體情緒；可是，如果將視野稍微放得更大一點，就會覺得比較平常了。因為視野小了猶如坐井觀天，存在很大的局限性。
其實，房地產巨大無比的總量，對世界各國來說都十分重要！
去年，第一太平戴維斯斯（Savills）發布的報告《私人財富全球之旅》顯示，2015年，在房地產、股權、債券、黃金等多種資產形式中，房地產總產值接近217萬億美元（如下表所示），是世界生產總值的2.7倍左右，約占全球主流資產總值的60%，是國家、企業和個人財富的重要儲存方式！
這其中，住宅物業在房產的占比量最大，約占全球房地產總值的75%，涵蓋了大約25億戶的家庭，因此與普通家庭財富之間有著密切聯系，高端商業地產與農業物業則分別占13%和12%。
平時大家看到的黃金，歷史上總開采總量的價值僅6萬億美元，僅為房地產的1/36——在龐大的房地產總量面前，黃金頓時黯然失色。
這主要是由于近年來，量化寬松的貨幣政策及其帶動的利率下調，在壓縮房地產回報率的同時刺激了全球資產價格的上漲。投資活動和資本增長之勢已席卷世界各地的主要房地產市場，導致資產價格上漲。
值得一提的是，《私人財富全球之旅》全球資產價值的計算未包括非正式的小區商業物業價值，具體包括：工作室、小型辦公室、商鋪和小型商用物業，因為它們不屬于構成全球房地產市場的高端物業?？墒?，它們是構成經濟增長和繁榮的主要部分，尤其是在新興市場。如果將這些物業算進去的話，將遠不止372萬億美元。
對大部分人來說
購置一套房子
是保值增值的最好方式
以上結論一定刷新了很多人的認知。雖然明源君也認為這略夸張，但這就是事實，而且從邏輯上來講，這也是比較合情合理的。
一、對普通民眾來說，買房子是保值增值的最好方式
相信不少人去年看過一條這樣的新聞，“大叔扮乾隆皇帝騙走深圳富婆4000萬，自稱操控海外3000多億皇家基金”。
如此令人匪夷所思的騙術，竟然會有人相信，而且付出幾千萬的代價。網友們看完之后覺得深圳果然遍地是黃金。
其實，就明源君了解，類似的事情還真不少。且不說騙術，很多土著因為舊改突然一夜暴富之后，自己去經營生意，或賭博、揮霍等，敗家的也不少。一是因為就像中獎，巨額財富來得太突然，缺乏好的規劃；二則很多土著受教育的水平并不高，跟外來者在市場上正面PK并沒有優勢。
一個典型的例子是，深圳全市有1100余家社區股份合作公司（歸原住民所有）、38萬原住民。據不完全統計，這一群體集體資產市值達1.5萬億，可謂富可敵國！可是，截至2015年末，全市有超過30家股份合作公司事實上已接近倒閉！為啥坐著金山卻混到了要飯的程度？明源君認為，是缺運營人才。
一號平臺數據中心研究顯示，全市1000家社區股份公司的3800余名經營管理人員中，大專及以上文化程度的占5%，高中文化程度的占25%，初中及小學文化的占70%。這與萬億財富保值增值的人才戰略需要極不吻合。而這類公司又不愿意引進外部人才！
對于文化程度低的原住民來說，建個房子每個月收房租，是最保險的，過往拆遷中要太多現金的村民，多半不如要房子的財富保值增值。
其實對于文化程度高，在市場中競爭力強的人來說，多數也是如此。CHFS數據顯示，在過去三個月里，城鎮無房家庭的總資產變動指數為96.3，財富處于縮水狀態，有房家庭的指數為109.1，財富持續增長，這其中，有房且在近半年新購房的家庭的資產變動指數高達121.1！
俗話說，人為財死，鳥為食亡。即便像王思聰這樣“交朋友從來不看對方有沒有錢，因為都沒有我有錢”的人，都在忙著尋找優質的投資標的，使財富的雪球滾大。普通的百姓，顯然不能忍受自己辛辛苦苦賺的錢貶值。即便富人投資海外，也以購置房產居多（這個在后面還會談到）。這也是為何在高壓調控下，民眾觀望情緒濃厚，同時對“任志強預測2018年房價暴漲”之類的謠言十分緊張，甚至信以為真。
二、美國人并非不喜歡買房，主要原因是太貴買不起
當然，可能有人會說那是中國人“居者有其屋”的傳統觀念太重了，其他國家的人就不會這樣。比如前不久，匯豐銀行公布的一項調查顯示，中國80、90后7成有房，比例居全球首位，而無房者中，91%今后5年內有購房計劃。相比之下，美國、加拿大、法國等的“千禧一代”（相當于中國的80，90后），只有30%~40%有房。
這其實也是一個比較大的偏見。
傳統觀念認為，熱愛自由的歐美國家的人們更喜歡租房，這與事實不符，他們對買房的事或許沒中國人那么熱衷，但依然傾向買房，擁有自己的房子是美國夢的一部分，之所以不買是因為買不起！這一點跟北上廣深，以及四小龍城市的年輕人是一樣的。
美國居民調查的2016年月度數據顯示，63%的受訪者有房，26%的人在租房，11%的人與其他人租住在一起（如下圖所示）。在無房的人里面，有59%的人年齡在34歲以下，64%的人年收入低于5萬美金，43%的人住在郊區。
數據顯示，60%左右的購房者按揭首付低于全款的20%，首次置業的購房者則更低，該群體80%的首付低于全款的20%！盡管如此，還是有不少人買不起房。
擁有自己的住房被強烈的認為是美國夢的一部分。80%的無房者和90%的有房者認為擁有自己的住房是美國夢的一部分（如下圖）?？梢?，美國人對買房也有著強烈的愿望。之所以沒有買房，不是不想買，而是買不起。
2016年第二季度中，認為負擔不起的占48%，而在第三季度則達到了57%。中國一二線也很類似，因為房價漲得遠比收入快，越往后，越覺得負擔不起。買不起，是大多數人還沒有房子最主要的原因。
事實上，2016年全年，美國約86%~87%的無房者表示想要擁有一個房子（如下圖所示）。這跟匯豐銀行對中國80和90后的調查數據十分接近（無房者中，91%今后5年內有購房計劃）。
中國資產配置
存在嚴重的結構性問題
富人熱衷海外置業
中國家庭總資產中，房產占比高達69.2%，接近美國的兩倍，整體上來說，不是問題，因為世界平均水平都達到了60%，可是，這不代表沒有結構性的問題。
雖然個人持有物業可以比較有效的保值增值，但都這么干就會陷入經濟學里的合成謬誤——即一個事情，對一個人或少數人是對的，但大家都這么干的話就不對了，比如一個家庭勤儉節約或許可以致富，但整個國家都節約，那經濟就要陷入蕭條。
一、中國存在結構性問題，部分城市房產占家庭總資產85%
明源君身邊好幾個朋友，在深圳、珠海、東莞等地有房，還在尋思著將父母甚至爺爺的戶口遷到深圳來，繼續買。再加上本沒有能力買的，看著房價蹭蹭蹭的往上漲，一咬牙，強行加杠桿，霸王硬上弓，買！這種群體行為也造成了預期的自我實現，使得任志強的預測永遠是對的。
造成的結果是，中國的房地產總價值占到了世界房地產總價值的四分之一。如果從人口上來計算，似乎還不太離譜，畢竟中國人口大約占世界的五分之一?？墒?，如果按照GDP來算的話，那就比較離譜了。根據IMF（國際貨幣基金組織）和世界銀行的數據，2016年，中國GDP占世界的1/7，美國約占1/4?？墒?，2016年，僅賣掉北上廣深的房子就幾乎可以買下整個美國了！中國目前的房地產總市值/GDP為411%，遠遠高于世界平均水平的260%！
中國家庭金融調查與研究中心參照瑞信財富報告的標準，將個人凈財富在5萬至50萬美元之間界定為中等收入家庭。調查結果表明，中國中等收入家庭成年人口數量為2.17億，平均財富為12.7萬美元(折合人民幣約81萬元)，規模和財富總額均居世界首位。但我們的成年人口中的中等收入家庭占比為21.4%，日本則接近60%。換句話說，中國的財富分配結構是金字塔形的，而日本、美國等呈橄欖形。
其實中國居民的負債率不高。在中國，資產當中有5%是負債，美國是15%。所以才有企業和政府要降杠桿，家庭要加杠桿的說法。但是由于貧富差距大，這使得北京、上海、深圳等地的房地產在家庭資產中占比高達85%！深圳在930調控錢，居民平均存款一度為負數。老百姓富得或者窮得只剩下房子了，這顯然是不合理的，對中國經濟也是一個定時炸彈。
根據美聯儲的數據，截至2016年二季度，美國家庭的總財富為89.1萬億美元，其中擁有的房地產凈資產值約為15萬億美元（25萬億美元的房產減去9.5萬億美元的房貸債務總金額），占凈資產的不到1/5。當然，其全部的房地產/主流資產依然很高，但是很大一部分物業是被機構持有的（民眾通過投資REITs等間接持有物業）。
此前，明源君已撰文指出，美國房地產占美國GDP的12%左右，相比之下，中國只有6%左右?？墒?，2015年房地產投資占到GDP的14.2%（來源：國家統計局資料），而在2006年美國房地產泡沫的高峰時期，美國的房地產開發投資也才8.9%而已。這也是比較離譜的地方。
對于想在這個行業長期干的開發商來說，也比較痛苦，因為房價漲，地價漲得更快。孫宏斌就直言，現在房地產行業是套利性虧損，花1萬拿地，房子賣2萬，接著又用3萬拿地，行業風險很大。昨天，一開發商高管跟明源君吃飯時還談到，他們之前在佛山拿的地一平一萬多，現在限價一萬多一平才能備案，根本沒法賣！
二、富人越來越熱衷于跑到海外去投資，而且首選購置房產
此前網上有一篇文章“富人都在悄悄撤退，工薪階層卻還在拼命買房”。明源君認為，有聳人聽聞的部分，因為富人錢多，不可能都買房或者不可能都在中國買房，資產需要多元化配置；合理的部分是，近年來國人確實越發重視海外資產配置。而在眾多海外資產配置標的物中，不動產最受青睞。
根據戴德梁行統計顯示，2016年中國海外房產投資額高達383億美元，是2010年投資額的10倍以上。之所以有如此之快的增長速度，一是由于國內資產收益率不斷下降，房產市場政策愈發收緊，風高路險；二是人民幣的持續貶值及較低的海外貸款利率水平。預計未來10年間，中國高凈值人群將有約30%的海外資產配置需求，投資需求復合年增速預計為20.6%，投資金額預計將達3.27 萬億元。
美國是中國投資者的首選地，2016年中國對美投資總額達到183億美元，比2015年增長了四倍以上。英國方面，中國投資者借英鎊走低的優勢投資總額同比上升了32%。至于加拿大，更是曝出中國留學生1.5億人民幣購買溫哥華最貴豪宅，激起加拿大民怒……過去一年，溫哥華地區獨立房屋基準價格漲了30.1%！若非中國對資本外流的控制力度加大，2017年中國對外房地產投資要持續增長。
因此，說來說去，其實全世界都差不多。當然，不排除另外一種可能，那就是全世界都是有問題的。所以，明源君跟很多開發商交流，他們認為當前的調控影響了一二線城市的銷量，但還是有一定的必要性，不然炒崩了咋辦。
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2017/6/8 13:56:00