政府和企業主導房地產模式已到盡頭

    在網易經濟學家年會上，中國城市和小城鎮改革發展中心李鐵主任表示：互聯網已經和人類生活的各個方面緊密結合在一起了，不應該再把房地產一家作為發展的主體，要結合所有的行業實現跨界融合，使房屋建設、社區發展更加智慧化，這是互聯網能夠做到的。

    城鎮化給房地產發展帶來很好預期

    20世紀末，城鎮化政策的提出解決了中國工業制成品嚴重過剩的經濟現象。當時的有關的研究報告中說：“如果能夠讓兩三億人口進入城鎮，每年就是8000萬戶，需要8000萬套房子，意味著至少就是8000萬套彩電、冰箱、洗衣機的剛性需求。”現在，工業制成品嚴重庫存的時代過去了，可是另一個問題出現了，中國正面臨著房地產庫存急劇加大，而房地產庫存和工業制成品庫存又有著根本性的區別。

    面對著房產庫存如此之大，未來中國的房地產是否還應該發展呢？從城鎮化的概念來講，是應該發展的，并且還有著很大的發展前景。首先，僅從數據上來算，經濟增長速度每年約有0.6~8個百分點的速度下滑，意味著每年約有5400萬人口要進入城市，存量人口中，沒有戶籍的城鎮人口是2.5億，城鎮間的流動人口是8000萬，存量的流動性人口就是3.3億，截至到2020年每年還會增加超過1000萬的流動人口，意味著未來將有四億人口會產生新的住房需求，這是一個動態變化的數據。其次，目前，中國每人平均住宅面積約35平米，這個面積數也是會發生變化的，人們從農村進入城市以后，農村住房的面積恐怕就會被抵消或是不復存在了。而城市建設由于城鎮間的變化、流動人口的變化，也會產生新的剛性需求，所以，未來房地產發展還是有很好預期的。

    四方面原因導致房地產行業急劇擴張

    中國房地產行業急劇擴張導致了大量庫存，主要有以下四方面原因：

    第一，中國的房地產不僅僅是企業推動的，而是有強大的政府力量在參與推動。任何一個商品、制成品的庫存很少有政府作用夾在其中，但是房地產則不然，經濟學中利益主體的動機、企業家的動機可以推動經濟增長，但是房地產還有另一個利益主體，就是地方政府。地方政府對土地財政的熱切需求強烈地推動了房地產的發展。企業家和政府的推動使得我們把原來可能的僅僅由企業推動的周期性波動給無限放大了，大到所有的經濟都出現了所謂斷崖式的下滑。為什么會出現如此強烈的政府參與情況呢？這與中國的土地制度有關。中國有兩種土地所有制，分為國有和集體土地所有制度，在進入城鎮開發和建設的過程中，政府的作用占主導性和決定性地位。政府通過規劃，或者任何一種方式，低價把農村的集體土地轉變成國有土地，這一大塊兒豐厚的利潤不僅僅通過土地出讓金進入政府的手里，也進到企業家、消費者手里。利用現有的土地制度，實際上拿的是農民的錢。但是，在國外就不會出現這種情況，外國的房地產商想拿塊農民的地是非常之困難的，可以拿到幾十萬平米的土地規模來開發房地產的情況，只有中國政府和地方政府能做得到，因此，國外也沒有類似中國這么大的房地產開發商。例如，美國前500強的企業看不到多少是房地產商，日本的大企業中房地產(000736,股吧)商也是占極少數的。因此，中國的土地制度是導致房地產急劇擴張的非常重要的原因。

    第二，中國的行政管理體制對于房地產的推動作用是顯而易見的。中國的行政管理體制和國外不一樣，大量的地方官員要在三到五年較短的任期內解決地方經濟的發展，類似投資增長、基礎設施建設等等一系列問題，唯一可以動用的財源就是土地出讓金，而土地出讓金不通過房地產根本沒法實現，這也是我們國家行政管理上非常重要的特點。

    第三，房地產承擔了太多功能，導致擴張加劇。首先，通過土地出讓來實現房地產的開發，承擔了政府的財政功能，地方政府50%左右的預算外資金來自于房地產，基礎設施投入最大的來源也來自于房地產。其次，房地產承擔了投資的功能。人們愿意買房子，因為房子在一段時間內是最穩定的投資品，且買房子沒有房屋稅，相比于錢放在銀行里還要保值增值。最后，房產也具備了一定的金融功能，無論是地方政府，還是投資者，都可以把土地的預期作為抵押去獲得貸款。雖然現在地方土地出讓金取消了，但是通過房地產，通過土地出讓的預期來實現杠桿作用，依然可以解決基礎設施建設資金的來源問題。

    第四，投機者促進了房地產的急速擴張。中國人有投機的心理，把錢投到房地產上，所獲得的利潤回報遠遠超過了對其他行業的投資。比如，20世紀80年代，鄉鎮企業在長三角、珠三角一帶發展非常迅速，這些企業來源于小小的作坊，作坊工業是形成中國現代化大工業最重要的基礎?，F在，已經很少有人去搞小作坊的工業企業了，大量形成小作坊的最繁榮的地方是溫州（樓盤），可是溫州也有著最著名的炒房團，一個小作坊每年雇十幾個工人所形成的利潤也不過幾十萬，炒一套房子幾個月的時間內就可能帶來幾十萬，甚至上百萬的利潤。

    中國房地產發展存在的四個問題

    第一，地方政府通過短期的土地出讓收益形成的投資效力嚴重低下，導致整個房地產出現了嚴重的生產過剩。房地產過度的發展模式雖然帶來了城市的繁榮，但是也帶來了一系列的問題。政府的主觀性短期投資效力太低，會造成大量的資源浪費。比如，唐山（樓盤）的曹妃甸生態群，鄂爾多斯（樓盤）的“鬼城”，還有很多大的開發區，都出現了土地大量閑置的狀況，雖然大量基礎設施已經設置，上千億的投資也投進去了，卻依然只能在那里閑置。而沒有這些土地出讓，沒有房地產形式利潤的出現，對于消費、投資都是無處得見的。如果土地出讓金的資源已經枯竭，沒有定期土地出讓目標，下一輪發展動力來自于何方呢？我們希望金融、外資來推動基礎設施增長的這個資金來源問題也無法得到解決。

    第二，服務業發展受到了嚴重的影響。通過大規模的房地產形成“大院式”的城市模式，不能給服務業留下足夠的發展空間。我們曾經比較過一個縣城和一個新區的服務業營業網點數量，發現新區只占有縣城幾分之一的網點數量，因為只有買房、租賃住房很高的條件下才可以得到服務業的經營。同時，以房地產發展為主導的新城模式包容性極差，對傳統服務業產生了極大的約束。

    第三，城市成本過高，二線以下城市基本都是大花園式的城市，大馬路、大景觀、大綠化隔離帶，這些都是開發商為了賣房子所設立的視覺發展途徑。但是房子賣不出去了，土地出讓金沒有了，這個城市的維護成本也就無人負責了。

    第四，實體經濟發展受到嚴重的遏制。炒房給人們帶來的收益不但快速而且收益巨大，相比較之下，已很少有人去選擇搞實體經濟了。

    解決房地產發展問題的五個方面

    房地產的發展雖然有很好的預期，但是現在面臨著嚴峻的挑戰，政府和企業多重力量共同推動房地產主導的產業發展模式應該已走到盡頭。我認為應從以下五個方面來解決這個問題：

    第一，應斬斷政府這個閘門。政府不應該再去參與房地產的開發，不要把自己的目標過度追逐于短期利益之上。

    第二，土地制度應該進行改革。從農村集體土地所有制上應該同等的參與實際開發，另一方面再對房地產商實行約束，加大建設成本來降低地產商的投資與投機行為。

    第三，實行房地產稅收的政策調節，這樣可以解決政府的一部分財政來源。同時，也要調整城市發展模式來改變現有的城市粗放型發展路徑。

    第四，房地產的轉型，目前，地產商只針對于高收入人群的需求而采取更注重形態的房地產發展模式已面臨嚴峻挑戰，應該把更多的關注目標轉回中低收入人群的住房建設上。房地產發展的空間也可以從中心城市向郊區轉移，政府應該把基礎設施目標重點放在軌道交通建設上。

    第五，調整產業結構，把房地產這種一花獨放的模式更多地轉化為實體經濟創新發展模式。比如，房地產可以與互聯網緊密結合。目前，互聯網已經和人類的生活緊密結合在一起，不應再把房地產一家作為發展的主體，要結合所有的行業實現跨界綜合，使房屋建設、社區發展更加智慧化，這是互聯網能做夠到的。如果我們推動了互聯網、IT等產業和房地產的完美融合，用“互聯網+”來帶動實體經濟，那么，從新的角度促進房地產轉型將迎來行業的遠大前景。