摘要：隨著我國經濟的發展，房地產業取得了長足進步，但在發展的過程中，也出現了一系列問題，如房價上漲過快，開發過程中的腐敗，房地產業與周圍環境的協調等，這對房地產業的可持續發展產生了嚴重制約。在工業化和城市化進程加速推進的背景下，房地產業必須在保持其自身持續、穩定和健康發展的基礎上，與環境相適應，為其他產業和部門乃至整個國民經濟的發展奠定基礎。
關鍵詞：房地產；可持續；調控體系
房地產業是一個具有高度綜合性和關聯性的產業，是國民經濟中各行業聯系的重要樞紐，在經濟發展中起著核心作用。在工業化和城市化進程加速推進的背景下，房地產業作為城市化進程的重要標志和經濟結構調整的重要環節，怎樣才能在保持其自身持續、穩定和健康發展的基礎上為其他產業和部門乃至整個國民經濟的發展奠定基礎，這非常重要。這既是研究房地產業可持續發展的必要性和重要性之所在，也是寫作本文的主要目的。結合前人研究，本文將房地產業的可持續發展定義為：房地產業的可持續發展是指房地產業的開發活動與其所賴以存在和發展的資源、環境和社會等因素的相互協調關系，即既要滿足當代人對住房及其經濟活動所需要的各種房產產品的需要，又要滿足子孫后代發展的需要；同時也意味著既要保持房地產業自身不斷增長和健康發展，又要使房地產業的發展與國民經濟發展相適應。
因此，房地產業發展在實質上表現為一種經濟活動，同時它又與生態環境、社會發展密切相關。它包括土地資源的合理利用、生態環境的維護和改善、房地產業的穩定協調發展、人民生活水平的不斷提高、房地產市場機制的逐步完善等多方面內容。
一、我國房地產業可持續發展面臨的問題
近年來，我國房地產業取得了十分可喜的成績，也為實現其可持續發展創造了相當不錯的條件，但由于受高額財政收入的誘惑，一些地方政府對房地產高速增長目標過分追求，卻忽視對環境的保護和資源的合理利用，加上房地產企業本身對利潤的盲目追求，結果造成了大量資源和能源的浪費和環境的污染，違背了經濟、社會和環境的可持續發展的客觀規律，這主要表現為：
（一）結構性矛盾和生態環境問題
1.開發失控，無序開發，導致土地資源的大量浪費。優勢區位的過度競爭：因為土地的供給彈性較小甚至是沒有，使得土地的開發受到供給總量的限制，存在著對優勢區位的競爭。由于全部的土地需求壓力集中指向有限面積的精華土地之上，致使一些可更新資源從一些最適宜的土地上消失，這會給余下的生產可更新資源的土地產生更大的壓力；地區優勢的片面發揮：由于我國資源和產品價格體系的不完善，導致一些地區重工輕農，以犧牲農業、占用耕地去追求經濟發展。此外，地方政府對局部利益的強調造成各地產業經濟結構趨同，生產布局并不能發揮地區優勢，造成因追求局部土地效益而導致整體經濟效益的下降；土地利用的代內公平問題：在當前欠公平的經濟秩序中，發達地區有時憑借經濟和技術的優勢，不僅不承擔更大的環境責任、社會責任和未來責任，而且有時通過不平等的資源貿易和企業擴散，將自己的資源危機與環境問題轉嫁給貧困地區和社會弱勢群體，這既違背了可持續發展的基本原則，同時也使土地的可持續利用難以實現。
2.結構性矛盾突出，空置率比較高。大多數房地產投資者不能根據不同層次的消費者需要來加快結構的調整，既考慮富裕的階層，也考慮中等收入和低收入階層等多方面需要。在目前國內房地產業全面啟動的高速發展時期，房地產企業也在迅速擴張，但這種房地產企業的結構性缺陷，盡管可以使投資者獲得一些短期利益，但從長期來看，卻會給行業帶來巨大的風險。近年來，國內房地產投資保持了近30%的快速增長勢頭，超過了商品房的銷售速度，加上房價一路攀升，開發商為獲取更多的利益而采取的“捂盤惜售”策略，使得商品房空置率大大增加。
3.房地產企業大量短期行為，對生態資源造成極大破壞。我國房地產業的一個顯著特點是開發企業數量多而規模小，企業規模小，不但沒有充足的資金與技術來保護環境與節約資源，而且在觀念與管理水平上也往往局限于眼前利益。這種經營方式不可避免的導致大量短期行為，從而出現外部不經濟現象，具體表現在：開發區的盲目設置使大片的森林和耕地被砍伐和占用，一些開發商甚至無視城市規劃，違章建設；一些開發商為削減成本，往往采用耗能大、質量低劣的產品，甚至是偷工減料。結果是許多建筑物建成后，有害物質超標，建筑質量、污水和垃圾處理率不達標等，破壞了生態環境。
（二）政策法規不健全引發的道德風險
1.土地批租制度不健全帶來的弊端。
我國的土地歸國家和集體所有，開發商和業主僅僅是在一定的時間內享有土地的使用權。由于土地批租制度的不統一，使得房地產企業在取得土地方面幾乎談不上公平。特別是相當多的國有企業在改制轉型過程中，存在大量的國有土地處置問題，由于政策規定甚至是經辦人的原因，一方面是企業職工的安置和補償得不到妥善處理，國有資產大量流失，另一方面那些有實力、資質好、講誠信的房地產企業因為沒有拉關系、套近乎上花“足”功夫而失去獲得項目開發和土地儲備的機會。這種狀況嚴重波及到整個房地產業的可持續發展。同時，我國房地產業相應的法律法規尚不健全，加上復雜、冗長又微妙的行政審批鏈條，給部分官員提供了尋租的機會。
2．住房制度改革中的尋租和腐敗現象。
在我國實行的一系列住房制度改革過程中，像福利分房制度和扶貧解困房的審批、城市房地產開發過程中對原居民以及郊區農民的拆遷、安置和補償等各種環節，由于制度的不健全，操作不透明，也是產生腐敗的溫床。如在公房出售過程中，一些單位和部門的領導利用職務之便謀取私利，采取對人不對事的暗箱操作方式，甚至公然制定一些與國家法律與政策相悖的土政策。這些現象的存在不僅造成更大程度上的社會不公，同時也使得房地產業乃至整個經濟和社會的可持續發展進程受到制約。
3.房地產企業在進行房地產交易過程中的不規范行為增多。
因為房地產開發過程中缺乏有效的監督和約束，房地產商為經濟效益，往往不顧住戶的利益，有的不按城市規劃規范，樓群密度過大，使住房的生活空間受到影響；有的面積“缺斤少兩”，從中盤剝消費者；有的“粗制濫造”，安全隱患四伏。諸如此類的不規范或欺詐行為，卻無人過問，這使得一方面政府部門的行為得不到有效地監督和約束，而另一方面房地產開發商的錯誤行為也得不到及時的糾正，相應的責任得不到追究。所有這些，都是與可持續發展的理念背道而馳的。
二、實現我國房地產業可持續發展的相關對策
(一)建立健全宏觀調控體系
以科學發展觀為指導，充分理解加快城市發展的積極作用，同時將這種積極性和科學性結合起來，正確處理需要和可能、近期和遠期、局部（城市）和整體（國家）的關系，從實際出發，減少盲目性，增加自覺性，提高科學性；綜合運用各種宏觀調控手段和管理措施，簡化政府對項目的審批程序，由過去各部門分割管理變為“一條龍”服務，增強服務意識，變政府管理為行業化“自治”和政府監督與法律制度相結合，增加競爭的透明度。加強城市化和城鄉一體化規劃和管理中的制度性建設，著力將城鎮規劃的制定與管理納入法制化軌道；積極發展房地產二級市場，規范住房公積金制度。放寬政策，鼓勵各類存量房交易，規范中介行業的發展，實施稅收優惠政策，鼓勵適度的投資性購房，進一步完善住房公積金方面的制度，加強管理，在保證安全性的前提下，提高資金的使用效率；健全房地產業相關政策和法律，完善信息、預警系統。制定統一的房地產法律體系，為房地產業可持續發展創造制度保障。提高房地產法律中介服務的水平，大力推行聽證制度。完善房地產信息系統和預警系統，將影響影響和構成房地產市場的各類要素分類預警。
（二）從產業層面為房地產業可持續發展創造條件
一是要優化房地產業的產業組織，加快房地產業現代化進程。通過實施企業戰略重組，促進行業整合，提高房地產業的資源配置效率，特別應注重通過企業股份制改造、重組和上市，是中國出現一批大型房地產企業集團，從而促使整個行業朝規?；c集約化方向發展，以提高開發質量和整個房地產行業的資質和水平。加快建立和完善房地產業技術規范，加快研究推進住宅產業化的經濟政策，同時加快建立和完善房地產業現代化的推進機制。二是要促進創意經濟與房地產業的強強聯合。房地產業必須走可持續發展道路，把房屋、業主和環境三個要素作為一個整體，重視對自然資源、經濟資源和科技資源的合理、充分和高效利用，重視提高房地產產品的附加值和技術含量，把創意經濟引入房地產業應當而且必然走向區域經濟發展戰略的前臺。強化創意經濟與房地產業的互動，不僅在住宅方面，還包括文化教育領域的房地產業、體育產業，影視城、仿古街等房地產業與文化領域的合作等。三是要大膽對外資開放我國的房地產業。外資的進入，必然會帶來與之相匹配的現金技術以及先進的觀念和管理模式，刺激國內房地產企業通過使用先進的技術和設備、創新經營機制與管理理念來降低開發成本，增強企業的競爭力，從而推進我國房地產業升級和實現可持續發展。同時，應加強對涉外房地產企業的管理工作及對其的資質審查和項目監督，以防范風險。
（三）構建房地產業可持續發展的微觀基礎
一是要建立和完善現代企業制度?？茖W制定房地產企業的發展戰略，凸顯和強化公司個性，構建整合性戰略。建立有效地激勵機制和約束機制，積極解決企業管理中的“認知模式鋼化”問題。二是要重視物業管理，為房地產業的可持續發展提供動力。必須提高服務意識，淡化管理觀念，加強物業管理公司與業主之間的溝通。加強物業管理公司的資質建設，進一步落實《物業管理條例》和《物權法》，正確處理好物業管理企業、開發商、業主和業主委員會之間的關系。
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2013/12/6 15:55:00