《人民日報》在本月13日、23日連發兩篇文章批判我學品差、不靠譜、謀私利，央視等很多媒體也在評論、批判我，全國估計至少有幾千家媒體加入對我的評論與批判中，不計其數的微博有有了互噴的話題。這些批評甚至上升到了人品和道德層面。一切都源于我在某論壇上說過的一段話：“1987年，全國商品房每平米均價只有408元、北京只有500多元，當時也都說買不起（那時是真買不起），若有人那時說25年后的2012年全國每平米均價6千元、北京2萬元，打死也沒有人相信。但大家都不相信的事情發生了。如果以今天為始點，再來一個25年，全國均價每平米可能達到9萬元、北京80萬元”。
雖是隨口而出的數據，并非信口雌黃的結論
其實，我最早提及房價上漲幅度這個話題，是在2012年10月21日我的微博中。2012年12月14日，在2013網易經濟學家年會的“房地產調控功過反思”論壇上，當被問到房價的漲勢時，我重新提到了這組數字。第二天，媒體對我一片狂轟濫炸。在不久前又一次討論房地產市場的論壇上，我再次提及要注意房價的長期上漲趨勢，仍談到這一組數據，結果這次《人民日報》、央視等權威媒體率領全國眾多媒體蜂擁而上，對我群毆了。
這幾個場合，都不是純粹的學術研討會，我自然也不會對此觀點做詳細闡述。我在微博上曾有過幾條零星的回復、解答，但可能看到的人并不多。前幾天，我在大連的一次公開演講中，面對大約500位聽眾，我用50分鐘時間，講了這個話題。我感覺大家基本都認可了我的說法，至少我觸動他們原有的思維，引起了思考。
我的這個看法雖然沒有進行過嚴謹的學術論證，但我肯定也不會象《人民日報》說的那樣信口開河，因為我早進行過簡單的推算。
所有的學術推導都是有前提的，所有的預測也都是有條件的，這個不言而喻。我關于房價的簡單預測是基于一定的約束條件而做出的——全國房價達到每平方米9萬元、北京房價達到每平方米80萬元，前提是這些約束條件不變或沒有很大改變：社會穩定；金融體系不崩潰；不進行幣制改革；收入隨著經濟發展而繼續增長！如果其中一個條件不存在，比如出現社會動蕩，甚至發生戰爭，一切將被改寫，所有的預測也都不成立，這是不言而喻的。
漲到9萬元/㎡和80萬元/㎡，并不需要很高的年均漲幅
批評我的媒體指責我，說我的預測體現出的是線性思維，房價不可能再按照過去的速度增長了。其實，房價由今天的水平漲到全國平均每平方米9萬元、北京平均80萬元，并不需要太高的年均漲幅，以明顯低于過去25年的漲幅就可能達到這個水平。
按照統計數據，25年前的1987年，全國商品房均價每平方米408元，那時的北京因為土地價值沒有體現出來，也沒有富裕階層和外來人口對需求的推升，均價也只是500元左右（當時商品房定價規則為“成本+法定利潤+稅金”，成本包括建安成本、安置補償費用、管理費用、財務成本等，利潤率和稅率都是統一規定的，故那時全國各個城市的房價水平差別不大）。2012年，全國商品房的官方統計均價為5791元，我們按整數6000元算，25年中平均每年漲幅為11.4%；北京房價2012年官方數據約為2萬元，我們按2萬元算，25年中平均每年漲幅為15.9%。
事實上，我一直不認可官方的這個統計數據，因為有三個原因導致房價的實際漲幅被大大拉低：
（1）在房地產調控的大背景下，若房價明顯上漲，地方黨政主要領導必定有思想壓力。特別是后來對房價調控實施行政問責制和約談制后，房價統計一直處于失真狀態。統計局對樓盤抽樣時會產生傾向性選擇，各個開發公司自己申報時也會明顯壓低成交價（2011年以前都是以房地產商上報為主），匯集起來后統計局還要“修正”，其結果可想而知。
（2）2011年后，房價統計改為以房產系統網簽數據為主，但也難保證數據準確無誤，因為至少還存在兩大問題：一是迫于政府調控部門的壓力，開發商剝離裝修價格，主合同中按照毛坯房計價，再私下簽一個裝修合同，單獨收費。這種情況大量存在；二是由于中國的城市化還沒有完成，新房開發主要集中在城市周邊，而城市規模又在快速擴大，這就導致在房價統計和漲幅計算中，實際變成了本年度相對較差位置上的房子與上年度相對較好位置上的房子進行比較，而位置恰恰是影響定價的主要因素。如果盯著一個樓盤的一、二、三期，觀察它真實價格的變化，會發現與官方公布的數據存在明顯差別。這種差別產生的基本原因就在于官方的計算方法不科學，因為沒有考慮區位變化，結果必然失真。而在西方主要國家，城市化過程基本都結束了，人口增長緩慢甚至萎縮，交易的主要是二手房，它們均勻分布在每個城市空間，城市擴張對定價的影響已經基本不存在了。
（3）無論是過去還是現在，在二手房交易中“陰陽合同”十分普遍，達到95%以上。雙方出于逃稅的目的，會在網簽時將成交額簽得很低，這就意味著這些數據作為統計源已經失去了意義。以北京為例，2012年以來，四環以內的成交價格基本是在4~6萬元間，最近一些名校附近學區房甚至達到10萬元，但官方公布的成交指導價只有2萬元左右，簽合同時只要不低于這個價就可以了。
基于以上原因，我認為，對2012年官方數據必須修正，還原其真實成交價，才能更科學地預測未來25年的情況。假定全國房價調整為每平方米7500元，北京的房價調整為每平方米36000元，過去25年平均每年增長率就分別變為12.4%和18.7%。如果以2012年我估計的全國房價為基數，25年后分別達到9萬元和80萬元，平均每年漲幅分別是10.5%、13.2%，這個漲幅比前面25年分別低了1.9和5.5個百分點。如果按2013年北京每平方米實際成交價估計值4萬元元計算，25年后達到80萬元元，平均每年增幅進一步下降到12.7%，比過去25年平均值下降了6個百分點。
推動房價上升的因素仍大量存在，其合力比過去的更強大
批評我的媒體指責我，說我的預測是信口開河，第二個理由就是房價不可能再連續高增長了，因為人口都老齡化了，很多房子空置了，甚至很多人認為房價會大跌。這些說法都是無稽之談，他們不知道在房價決定過程中，房地產的供應彈性小，需求彈性大；不知道房地產需求原則上只擴大不縮小這個道理；不知道房地產沒有替代品，需求一般不可能轉移或消失；更不知道房價有粘性，漲易跌難。這些特性是支撐全世界房價總體上繼續走高的原因（不要看個別國家中短期變化）。對這些理論問題，我不再進行詳細論述。這里只簡單羅列一下推動未來房價上漲的十大因素，讓大家看看它們的力量有多強大。
1．大拆大建
幾乎每座城市，都還有很多上個世紀50年代、60年代、70年代、80年代、90年代初甚至90年代末建的房子，按照今天的標準看，它們不節能、不環保、不配套、沒有綠化面積、沒有物業服務。從今天的居住要求來看，它們都得陸續被拆掉重建。它們基本都是平房、低層建筑或多層建筑，容積率低，位置好，未來陸續會被改造成小高層或高層建筑。這類大拆大建工作估計要延續20年左右。這些拆遷補償成本會越來越高，再加上其他生產要素成本的上升，房價總體上看只能升不能降。
2．人口增長
中國尚未達到人口增長的高峰，估計還有2-3億的人口增長空間，而且10年內肯定會修改計劃生育法規，放松管制。事實上，最近雖然并沒有修改法規，但實際執行中已經放松，市場化人群的生育監管已經很輕了。有人會提到移民帶來的需求減少問題。其實，移民的人兜里揣著綠卡或外國護照，大部分還是依托中國生存、發展，并沒有離開這片土地。這些增長的人口會繼續制造房地產需求，并加劇人地之間的矛盾，推升房地產的價格。
3．城市化
截至2012年年底，中國城鎮化率已達52.57%，似乎也比較高了。但這個數據從房地產市場角度看有嚴重問題，不能借此估算未來需求，因為這種統計把進城務工半年以上的農民工都算為城市人口（理由是他們主要在城里消費）。但是，進城務工的農民基本都沒有能力購買住房，按戶租住的也極少。因此，從住房角度看，他們還沒有真正進入房地產市場。剔除這些農民，按戶籍計算的城市化率估計大約只有35%左右。這些已進城和繼續進城的農民逐步按家庭租房、買房的過程，就是房地產需求繼續上升、房地產業繼續發展的過程。這個過程遠未結束，估計還要持續20年以上。
4.家庭裂變
家庭不斷裂變，變得越來越小型化，這是社會發展的一個趨勢?，F在年輕人結婚后一般不再與父母同住，婆媳相處也需要距離，三世同堂、四世同堂變得越來越少。20年前，還可以看到很多老少三代甚至四代合住、六七口甚至規模更大的家庭，現在很少見到這樣的大家庭了，都已經陸續拆分、裂變成更多的小家庭。最新的人口普查發現，現在全國戶均人口大約3.1口人，城市中戶均大約2.9口人，北京、上海大約2.5~2.6口之間。這個裂變的速度在放緩，但過程遠遠沒有結束，估計全國裂變到戶均2.5~2.6口人，才可能穩定下來。這種裂變會釋放出大量住宅需求。
5．生活方式的演化
我發現，對房地產需求最主要的推升力量不是人口增長，也不是城市化，而是生活方式的演化：
（1）離婚率明顯上升導致分住，產生新的住房需求；（2）大齡青年雖未結婚，獨自購買、居住商品房；（3）年輕人結婚不是先與父母合居幾年再分家，而是直接出去獨居；（4）養老方式發生轉變，不是接到自己家，而是給父母再買一套住房；（5）學區房需求出現并上升，很多人周一到周五陪小孩在學區房居住，周末回原住房居??；（6）高收入階層郊區有別墅、城里有豪宅的情況大量出現；（7）大城市、特大城市周末夫妻出現，平時分居于兩套房子中；（8）婚外家庭出現并增加，產生新的需求；（9）外派其他城市商務人員增加，原城市住房不賣，在新工作地又買房或租房；（10）休閑生活出現，度假城市及度假區出現大量度假房……生活方式的演化還有很多表現，不一一例舉，總之它們合在一起創造出天量的需求，但卻被大家都忽視了。
6.區際人口的整合
當今時代是人口與財富大整合的時代，人口和財富跨區域之間的大遷徙、大流動必將帶來房地產市場的大調整。以大學生就業落戶的變革和外出打工為契機，中國戶籍管理逐步放松，為區際人口的整合打開了方便之門。于是，我們看到大量人口由內陸向沿海流動，由村鎮和中小城市向大城市流動，由偏僻、封閉區域向核心、開放區域流動，由落后區域向發達區域流動，由干旱缺水區域向水資源豐沛區域流動，由資源枯竭區域向資源豐富區域流動，由氣候較差的區域向氣候較好的區域流動，由自然災害頻發地區向生存環境安全地區流動，等等。人口與財富的空間調整促進了房地產市場的空間變化，也整體上大大提升了需求規模。
7.經濟高速增長
改革開放以來，中國一直是世界上發展速度最快的國家之一。到2012年，中國GDP總量已逾51萬億元，30多年來中國的GDP增速接近兩位數。雖然現在GDP增長出現了下滑趨勢，但有一點幾乎可以得到公認：與其他國家相比，未來20年GDP增速仍將處于較高的水平。這將從兩個方面影響房地產需求：第一，GDP的高增長意味著收入的高增長，這就必然會推升購買力，包括住房需求；第二，高增長幾乎意味著各行各業的快速發展，而房地產業是國民經濟的先導產業，要為其他行業提供營業面積、寫字樓、廠房等，這就必然意味著房地產需求的上升。
8.城鄉收入差異
城鄉居民收入差距大是城鄉發展不協調的最突出表現，30多年來城鄉居民收入差距絕對值不斷擴大。1978年城鄉居民收入水平相差210元，2011年擴大到14833元。長期來看，無論是收入增長速度還是絕對值，仍然會繼續擴大。千百年來，農民漸漸認識到，靠農業是不可能致富的，這就必然把大量農民逼進城里打工。無論長期打工還是短期打工，都要產生大量承租需求，需要大量的出租房作為供應。這無疑會拉動購買需求的上升。
9.城鄉階層意識
在中國，客觀上存在這樣一種事實：鎮上的人瞧不起村里的，縣城里的人瞧不上鎮上的，城里的人瞧不起縣城的，大城市的人瞧不起小城市的。在深圳人眼里，全國人民都是窮光蛋，在上海人眼里，全國人民都是鄉巴佬，在北京人眼里，全國人民都是老百姓。在大城市工作、居住，意味著受尊重、不被看低。城鄉經濟、政治差別的存在，使農民盼望著“跳龍門”，進入城市生活、工作成為農民的夢想。大批農民進入城鎮尤其是大城市生活、工作之后，住房需求擴大，而城市的空間是有限的，住房供給也是有限的，因此房價上漲也就成為了必然趨勢。
10.群居意識
外國人喜歡靜，喜歡獨處，而中華民族好熱鬧，群居意識是相當強烈的。經過世代相傳，中國人越來越喜歡城市的熱鬧，因此人們從偏僻、落后、人煙稀少的地方走出來，逐漸向人口密集、配套齊全、氣氛熱鬧的城市集中。人口的集中必將帶來居住面積的集中與住房需求的擴大。中國人強烈的群居意識也是房價上漲的一大推動因素，并且將繼續對房價的變動起到推波助瀾的作用。
以上僅僅是我提到的推動房價上漲的十個因素，還可以例舉更多，但限于篇幅，就不一一陳述了。這些因素匯集在一起發揮作用，對房價形成了巨大的推力。我認為未來25年導致房價上漲的推力強于過去的25年，除非通過大規模擴大供應去緩解供求緊張的局面。但我估計，未來政府可能出臺的措施對這種巨大推力的消減作用是有限的，因為擴大供給、征收房產稅等都受到了實施條件的嚴格限制。
保持未來的高增長局面主要靠貨幣推動
中共中央在“十八大”報告中，陳述了保持經濟高速增長的必要性——“以經濟建設為中心是興國之要，發展仍是解決我國所有問題的關鍵”，而且明確給出了增長目標：“2020年實現國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻一番”。作為中國的執政黨，共產黨深深知道，經濟增長速度慢下來是不行的，會出現很多問題，影響到社會穩定。
但從現在的情況看，要繼續保持相對較高的經濟增長速度，雖然難度大，絕非無路可走。一般說來，要讓企業家和經營者繼續有興趣做下去，有兩條基本思路：一是降低稅費水平，讓利于企業；二是繼續投放貨幣，擴大投資規模，進而拉動經濟增長。
但是，降低稅費水平就意味著降低中央和地方政府的財政收入，這條路是走不通的。中國有相對龐大的公務員體系要運轉（從比例上比西方國家高很多倍）、龐大的黨務和群團組織要運轉（西方這部分人不由財政承擔工資和福利）、龐大的事業單位要運轉（西方也沒有這筆開支），還有龐大的維穩開支（西方這部分開支應該基本沒有或極少）、龐大的軍費開支（中國應算軍事大國）。由于體制原因，中國的公共投資還存在大量滲漏、流失現象。中國若不出現大的制度變革，這種龐大的開支是難以改變的，高稅費狀況也就難以改變。這就會影響企業投資和經營的積極性。于是，保證進經濟增長速度維持在較高水平，就只能走另外一條路：發票子！
理論和統計數據都能表明：貨幣供應量增長，則CPI和資產價格上漲；貨幣供應量下降，則CPI和資產價格增長減緩甚至下降。一般說來，在資本市場上，貨幣供應量的增加，會導致資本供應量的增加；資本供應量的增加會導致利率下跌，利率下跌會導致借貸資金價格下跌；借貸資金價格下跌會導致實物資產投資規模放大，投資品價格上升，勞動力需求和工資上漲等。房地產是民間投資的最大熱點，也是資金的最大流動指向，它的需求、價格與貨幣供應的關系，是很清楚的。
中國貨幣供應量年均復合增長率長期高達20%左右，過去有學者曾研究得出結論：中國要保持相對較高的增長率（7%-9%），貨幣供應量應該保持在18%-22%之間。中國正處于經濟發展的上升通道中，在全球大宗商品的定價中也扮演著越來越重要的角色。當前，全球經濟呈現出危險的、不確定的傾向，增長風險依然嚴峻。實體經濟與金融部門之間的負面反饋作用變得非常顯著，讓中國的貨幣政策收緊顯然不現實。
中國靠增發貨幣和增加信貸推動經濟增長的模式，絕對不是一朝一夕就能改變的。長期來看，當貨幣投放仍然處于一個遠高于GDP增幅的水平上時，誰能控制住房價的上漲呢？
房價可以脫離國際市場和全國市場獨立形成
我們通常說，四種生產要素相結合形成了生產活動：勞動、土地、資本、企業家才能。但各種生產要素的流動性是不一樣的。其中，資本最強，土地最弱。土地不僅僅指一般意義上的土地，還包括地上和地下的一切自然資源，如江河湖泊、森林、海洋、礦藏等等。生產過程和特點也不一樣，有的只是利用土地作為作業場所，或者利用其他自然資源，有的則是利用土地作為承載物。房地產開發就是后一種，雖然蓋的是房子，但房地不分家，二者合二為一。而土地不可移動，于是房地產就有了不可移動性。
世界上的絕大多數產品，不是與固定地理位置黏在一起使用的，于是就可以通過運輸的方式，調節不同空間的供應狀況，最后會形成大致相同的價格水平。比如，一件某一品牌、某一規格的襯衫，如果在大連每件賣一千元，而在北京每件賣兩千元，結果就是大連的襯衫立即被運往北京，直到兩地價格差不多為止。在國際市場上也是如此，某一品牌的皮包，扣除關稅，在全世界范圍內，價格都不會差太多。這就是貿易的作用。
但回到房地產市場上來，就完全不同了：由于土地、房屋不可移動，區域的供應狀況根本不可能象普通商品那樣相互調劑余缺，價格只能獨立形成。連每個開發項目的價格水平、每套房子的定價都是不一樣的，我們稱其為“單件性”——不僅指位置、樓層、朝向等方面的不同，也指價格的不同。
總有人說北京、上海價格高，但放眼世界，還有更多城市的房價似乎讓人不可思議。曾看到一個資料提及全球房價最貴的十大城市排行——第一位：摩納哥的蒙特卡洛，每平方英尺4420美元（1平方米等于11平方英尺）；第二位：莫斯科，每平方英尺1937美元；第三位：倫敦，每平方英尺1928美元；第四位：紐約，每平方英尺1384美元；第五位：香港，每平方英尺1373美元。你能理解蒙特卡洛和莫斯科排在前面嗎？只有你理解了我說的“房價是脫離全國、脫離國際市場獨立形成的”這句話所包含的道理，才可能理解這一點。所以，對房價進行國際比較沒有任何意義，不要再對我說：北京房價一平方米80萬元，那紐約會有多少？東京會有多少？
房價是資源緊缺程度的反映，取決于建設用地富裕程度。建設用地富裕程度是不可以進行國際化調整、改變的。從這個角度質疑我的結論，是根本不懂房地產的表現！
北京注定是房地產市場中的一朵奇葩
在聚焦北京房地產市場之前，有必要再講講我對房價的其他零星認識。房價當然是供求關系的反映，但需求的背后又是什么？是這個城市的功能和競爭力。就是說，房價其實是城市功能和競爭力的綜合反映。一般說來，房價高的城市，功能強大，有競爭優勢和吸引力。這樣的城市一般都是大都市、核心城市，或某一方面功能特別強大的城市。北京的城市功能有多強大？競爭力有多強大？它是中國政治、經濟、文化、教育、科技、金融、交通、旅游等無數中心的復合體，答案不言自明。
經濟學上有兩個概念：正外部性、負外部性。其含義我就不陳述了。北京這個城市當然存在空氣質量等負外部性問題，但相對于巨大的正外部性來說，大家都覺得可以忽略不計了。從經濟學上來講，高房價其實是獲得在大都市、核心城市或發達城市工作、居住等好處（正外部性）時不得不支付的成本，是通過競爭進入這類城市工作、生活的經濟門檻,是由外部性決定的，是城市價值的體現。理解到這個層面，就知道：北京房價持續漲，不斷創新高，其實也是順理成章的事情！
對北京這個世界城市之林中的“奇葩”來說，房價無論多高都不奇怪，都可以說是真實、巨大的需求推升的。除導致中國較高房價水平的國情因素外，還有一些非常特殊的因素大大增加了北京的商品房需求量：（1）北京擁有全國最大、平均層次最高的以公務員為主體的官員階層；（2）北京擁有規模龐大的國內駐京辦事機構；（3）北京擁有規模龐大的涉外機構；（4）北京擁有規模處于前二位、平均層次最高的白領階層；（5）北京擁有全國規模最大、平均層次最高的科、教、衛隊伍；（6）北京擁有數量最多的文化藝術機構和從業人員；（7）北京擁有最多、購買力強大的外來退休人員（地方退休的中高層人士和在京子女優秀者）。誰能說清楚，僅這幾方面的力量，就能制造出多少需求呢？
有人說：按照你的說法，我們還能活嗎？這個市場還正常嗎？通常大家總是把房價與家庭收入聯系起來，其實這是遠遠不夠的——房價主要應與社會收入聯系起來，總需求是集合購買力的反應。一部分人買不起不意味著價格水平偏高。紐約、倫敦、東京都有很大比例住廉租房或承租私人住房的家庭，他們也都是買不起房的。如果今天北京90%的家庭買不起住房，比爾•蓋茨率領一批世界富豪把北京的房子全部買下來，租給大家，照樣形成今天的價格水平。
北京房價這樣漲，那工資收入也增加嗎？當然！但工資收入肯定漲不過房價。那購買力從何而來？工資以外的兼職收入、灰色收入、違法收入、福利性收入、財產性收入等等都會演化成購買力。沒有這些收入又沒有住房的怎么辦？靠住房保障！得不到住房保障的怎么辦？那就得到中小城市或者回老家了——房價天然具有調控城市人口分布的功能，如果一直不讓這種功能發揮作用，人口無限膨脹，中國就只好改名“北京國”，然后轟然崩潰了！
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2013/10/14 10:27:00