房地產企業崗位就像紫藤蘿花串，乍看宏大而神秘，實則嚴密而條理。只要把握住兩條主線，就能像庖丁解牛一樣，對貌似糾結的組織結構了然于胸。其一是房地產開發的業務主線，依橫向的流程軸展開，按業務流程逐層分解；其二是房地產組織的控制主線，依縱向的管控軸展開，按組織體系逐級建構。這兩條主線中，以業務流程的解析尤為重要，把握住房地產開發流程，對于把握房地產崗位設置具有提綱挈領的作用。管控軸則是企業最高層組織、控制、協調、運營流程業務層的毛細血管。沒有高效的管理體系，業務層必然陷入一盤散沙的失控狀態。業務層和管理層如同經濟基礎與上層建筑，兩者之間的愛恨情仇構成整個房地產企業的故事大綱。
概而言之，房地產項目開發的流程不外乎策劃、設計、施工、營銷和售后這五大板塊，大致可以劃分為九個階段，即：投資論證階段、項目策劃階段、設計管理階段、項目施工階段、營銷策劃階段、銷售管理階段、交房維護階段、商業運營階段和物業管理階段。房地產崗位設置基本上按照這九個階段層層推進，構建嚴密的作業管控體系，大致可以劃分為計劃運營、項目拓展、報建配套、設計管理、成本管理、采購管理、工程管理、營銷管理、客戶服務、財務管理、人力資源管理和行政管理十二大部門。
這十二大部門的歸并與分解因公司而異，但萬變不離其宗。幾乎所有的房地產公司都會設置策劃、設計、工程、營銷、財務和行政（涵蓋人力資源）這六大核心板塊，負責推動與管控這六大核心組織按預定計劃與職能要求穩步發展。這六大核心板塊的負責人無疑便是駕馭房地產企業平穩運營的核心崗位，其職位通常為策劃總監、設計總監、工程總監、營銷總監、財務總監與行政總監。在大的集團公司中，總監的級別則可能會相應提升為副總、總經理乃至副總裁，但所負責的業務與職能范圍大同小異，所不同的只是人員的多寡與部門大小的差別。下面主要圍繞這六大核心板塊的崗位職能逐一梳理闡述。
策劃板塊
項目策劃的概念常常與銷售策劃混淆，這里的策劃板塊是指比較前期的項目策劃，其總負責人即策劃總監，通常也叫運營總監或項目拓展總監，位居項目開發流程的最前端。
運營與拓展部門是房地產企業的項目孵化器。策劃總監所要完成的任務就是高瞻遠矚地發掘與規劃優質項目，全面負責企業投資項目的規劃、房地產項目的開發與運營工作，需要對房地產項目做出準確的分析、預測和定位。策劃總監的源頭位置決定了其舉足輕重的地位，是房地產企業的參謀總長。
策劃總監首先要做的就是參與制訂企業年度經營計劃和預算方案，擬訂各個項目年度工作目標計劃和預算方案并組織實施，參與制定企業重大投資、項目開發策略研究和成本控制等決策。對于企業擬訂投資的項目，策劃總監需要及時完成定位研究和業態分布等分析策劃工作。策劃總監的工作主要集中在項目前期，項目前期的土地移交、拆遷等手續少不了策劃總監的操心費力，也需要參與房地產項目用地的前期談判、投標管理等重大決策工作。除此之外，由于地方政府在各個地方房地產市場的主導地位，房地產企業的核心競爭力往往是政府關系，政府資源高于一切，因而指導開展對政府部門的公關工作就顯得至關重要，負責項目前期的策劃總監自然責無旁貸，實際上許多策劃總監都具有深厚的地方政府人脈關系。此外，策劃總監還需要參與乃至主持企業各項目的規劃設計管理及日常事務的統籌管理。至于對所轄部門人員的工作進行指導、監督、培訓、考核與協調，就是策劃總監分內工作了。
策劃總監往往下轄投資發展部與項目開發部，相應設置投資發展部經理與項目開發部經理兩個關鍵崗位。投資發展部經理的職責比較宏觀，偏重于理論與計劃，主要是根據企業的實際狀況進行企業發展方向定位并制定明確的企業發展戰略及投資計劃，進而根據企業發展戰略，進行市場調研，負責編制企業年度經營計劃；項目開發部經理的職責比較微觀，偏重于實踐與實施，主要是根據企業的投資拓展意向，具體負責房地產項目開發的實施，并對土地投標及立項審批過程進行全程監督，根據企業的總體戰略，具體負責房地產項目開發的全程管理工作，具體負責編制各項關于房地產項目開發的規章制度，負責組織所有開發項目的前期手續的報批報建，以及項目的引進、前期談判和土地投標，同時承擔為企業尋找土地資源，進行土地儲備和相關的調研等工作。
設計板塊
設計總監總攬設計板塊，又稱總設計師，作為設計管理部的負責人，其職責是指導本部門設計人員的工作，并對設計單位的設計方案及圖紙進行審核、把關，確保設計工作及時、順利完成。首先是負責聯系政府規劃委、各市政專業企業、設計院等外部單位，溝通設計事宜；其次是參與初步設計工作，并審查各階段各專業的設計成果，全面把關設計質量，進而參與施工設計圖紙的會審、施工圖技術交底等工作。設計總監需要把控施工圖設計變更的初審、上報設計院與設計變更的組織管理等工作，需要配合做好工程造價、面積預測以及工程竣工驗收工作，提供銷售所需的各種數據和圖紙。設計是創意性很強的部門，其工作績效很難量化，對設計總監的管理能力具有一定挑戰性，設計總監也需要不斷培養和發現本專業人才，從而不斷提高設計管理部的專業技術水平。
設計部門承上啟下，是銜接策劃部門與工程部門之間的重要環節。其下常常劃分一內一外兩個部門，即設計建筑產品及戶型的產品部和設計建筑規劃及配套的規劃部，有時為了協調解決工程建設過程中設計到的技術問題，會單獨成立一個技術部。由于國內設計行業的水平所限，一次性完美解決施工過程中所有設計問題的施工圖幾乎不存在。產品部、規劃部、技術部不得不面對來自工程部乃至銷售部的大量設計變更，溝通協調工作讓設計總監十分頭痛。
工程板塊
工程總監是工程建設的總管，組織和管理企業所有在建的工程項目，全面負責施工現場管理、施工組織與協調、施工技術管理、施工質量管理和工程預決算管理等工作。首先是制度化，組織制定并審核工程項目管理的各項規章制度、各階段工作計劃，并監督、檢查制度的執行情況、計劃的實施情況；其次是文件化，負責組織施工圖紙的變更管理，并負責審核、簽批工程技術文件，負責檢查各個工程項目的進度，通過組織和協調確保各項工程如期完成。除了監督各項工程的施工質量，及時協調解決施工中的重大問題，工程總監還必須參與施工招投標管理，簽審招投標文件，并對招投標工作予以技術指導，以及指導分管部門的發展方向，適時對工程系統的運行模式進行調整。由于房地產企業普遍壓縮工程進度與工程成本，建筑工程早已淪為微利行業，好的工程隊不好找也難于控制，加上策劃與設計部門的大量遺留問題，常常導致多如牛毛的工程質量問題，工程總監往往處于矛盾的中心，工作很不好做。
工程總監通常下轄造價管理部、工程技術部、材料設備部、質量管理部和裝飾管理部，分別對應造價管理部經理、工程技術部經理、材料設備部經理、質量管理部經理和裝飾管理部經理等關鍵崗位。造價管理部經理的崗位職責是組織編制工程項目的概算、預算、決算、結算和成本控制工作，參與工程合同、材料設備采購合同的擬訂、會簽工作。工程技術部經理的崗位職責是審核工程施工組織設計方案，組織開展設計交底工作，負責企業房地產項目的工程技術管理及施工過程中技術指導等方面的工作。材料設備部經理的崗位職責是負責材料設備計劃調撥管理、采購交貨管理、倉庫管理及運輸管理等工作。質量管理部經理的崗位職責是全面負責企業工程材料檢驗及施工工程質量驗收等管理工作，同時負責組織企業內部質量管理體系認證及相關評審工作。裝飾管理部經理的崗位職責是根據企業發展戰略，按照主管領導的統一部署，制訂裝修計劃，組織裝飾施工的具體工作。
營銷板塊
營銷總監把控整個營銷板塊，面向購房者與媒體等外部群體，是房地產企業風頭最勁的人物。其職責主要是組織制訂年度營銷計劃、市場開發計劃和營銷系統員工的培訓、考核方案及獎懲措施，開展市場調研、營銷策劃、公關、房地產銷售等各項工作，指導開展各種營銷、促銷活動等。具體說來，首先是編制計劃，根據企業戰略發展規劃，協助總經理編制企業年度經營計劃，從市場發展的角度保證企業經營計劃的可實現性；其次是建立規范，組織編制企業市場推廣、營銷策劃、公關活動、房地產銷售、客戶服務管理等方面的規章制度，并監督、檢查各項制度的執行情況，以及大量的文案編寫，組織開展市場分析，擬訂市場策劃方案、公關方案、廣告策略與推廣方案等，同時對廣告制作、公關活動、樓盤促銷活和房地產銷售工作予以指導。此外，由于房地產許多環節都外包給專業的廣告公司與銷售代理公司，營銷總監還需要建立、拓展與客戶、社會各界的關系，建立健全完善的客戶關系管理體系，同時監督、檢查客戶及售后服務情況，確?？蛻舴召|量不斷提高。
營銷總監下轄營銷策劃部與銷售管理部兩大部門，相應設置營銷策劃部經理與銷售管理部經理兩個核心崗位，在大型房地產公司中，這兩個崗位往往升級為市場總監與銷售總監。營銷策劃部經理的主要職責涵蓋策劃、推廣與品牌三大領域。首先是組織新項目所在區域的競爭對手及消費者調查，為制定營銷推廣方案提供依據；其次是項目的銷售策劃、平面制作、宣傳推廣、媒體選用等工作，并做出決策；以及企業整體形象策劃和品牌建設，審定各項宣傳推廣企業形象的公關活動方案。
銷售管理部經理承擔著樓盤銷售的重擔。通常是先制訂一個年度及各項目的銷售計劃，然后根據各項目的銷售計劃，組建售樓隊伍，具體實施項目銷售工作，同時負責客戶服務管理，及時處理投訴、退房等問題，保證企業利益。
財務板塊
財務總監控制的是一個企業的資金血液，全面主持公司財務戰略的制定、財務管理及內部控制工作，籌集公司運營所需資金，完成企業財務計劃。其工作內容涵蓋戰略制定、體系建設、計劃安排、資金籌措、風險控制與決策分析等重大方面，掌握著企業的金融命脈。
財務總監首先要做的是制定戰略，用財務核算與會計管理原理為公司經營決策提供依據，協助總經理制定公司戰略，并主持公司財務戰略規劃的制定；其次是體系建設，建立和完善財務部門，建立科學、系統符合企業實際情況的財務核算體系和財務監控體系，進行有效的內部控制；以及制定公司資金運營計劃，監督資金管理報告和預、決算；自己籌措包括對公司投資活動所需要的資金籌措方式進行成本計算，并提供最為經濟的酬資方式；以及籌集公司運營所需資金，保證公司戰略發展的資金需求，審批公司重大資金流向；此外，財務總監還須主持對重大投資項目和經營活動的風險評估、指導、跟蹤和財務風險控制；并參與公司重要事項的分析和決策，為企業的生產經營、業務發展及對外投資等事項提供財務方面的分析和決策依據；以及審核財務報表，提交財務管理工作報告等。
財務總監下轄財務經理，可能會設置預算主管、財務成本控制主管、應收賬款主管、會計主管、資金主管、投資主管、融資主管等關鍵崗位。審計主管也常常歸入財務部，不過獨立的也很多。其中財務經理全面負責企業資金管理、財務預算、財務核算等財務管理工作。預算主管負責建立完善全面的預算計劃并協助控制計劃的執行，完成預算指標。財務成本控制主管負責制定全面的成本控制計劃，向管理層提供成本信息和改進意見。應收賬款主管負責管理公司應收賬款，向相關部門提供應收賬款信息。會計主管負責分析、研究會計數據，準備財務報告，向管理層提供財務信息。資金主管負責編制公司的資金預算、籌集、流動計劃，檢閱核實資金使用情況，向管理層提供信息。投資主管負責評估投資項目、投資方案，擬訂實施計劃和行動方案，向管理層提供建議。融資主管負責企業融資渠道的建設及房地產開發項目的貸款等相關事宜。審計主管則負責企業內部財務審計及房地產開發項目的工程審計等工作。
行政板塊
公司人力資源、行政、后勤方面的行政管理工作由行政總監全面主持，主要有三個方面的職責。其一是加強部門間的協調配合工作，密切與供應、營銷、財務等部門的工作聯系；其二是負責公司人力資源規劃與管理，以及聘用、薪酬、考核和培訓等工作；以及宣傳、品牌、企業文化、公共關系等方面的工作。其下設人力資源主管、行政主管、后勤主管等關鍵崗位。人力資源部經理的職責主要是依據企業的發展戰略目標，編制和實施人力資源規劃，協調各部門和各子企業的人力資源管理工作，為企業年度經營業務和管理的有序開展提供人力資源保障和支持。行政管理部經理的職責主要是依據企業的發展戰略目標，組織編制所屬部門的規章制度、工作計劃和目標，全面負責企業行政、后勤的管理工作，按時擬訂各項工作計劃，負責對企業各項行政辦公費用進行管理與控制，以及企業文化的建設與宣導。
當然，所有關鍵崗位中，關鍵的關鍵、核心中的核心，還是一把手的崗位?？偨浝硪只蚩偛煤投麻L，領導和實施企業的中長期戰略規劃，無疑是企業的龍頭與總舵手。他們的戰略決策、組織管控與資本運作，決定著企業的窮達與存續。
行業的競爭與增長推動房地產企業日益走向集團化與區域化?？鐓^域發展的企業布局向企業管理提出更高的要求與挑戰，相應也催生出區域運營與區域管控的崗位體系。如項目經理或區域總經理，負責某一項目乃至某一區域的運營管理，不僅負責企業開發項目施工運作和管理的全面工作，還負責組織監督與項目相關的各項工作，區域負責人小則成為業務骨干，大則成為一方諸侯，既要能征善戰，又要忠心耿耿，是企業孜孜以求且不可多得的將才。
跨區域發展的集團公司與中小公司，在組織架構與管控模式上存在很大差異，在跨區域發展過程中，集團總部與區域公司的分工更加明晰。而隨著管控難度的加大，企業集團不得不向集權與分權兩方面拓展管理職能。一方面逐步放權，一方面強化管控，除了財務、審計等常規管控部門相應加強，監察、巡查等管控部門應運而生。管控崗位體系的設立與強化，對于釋放集團與地方公司兩方面的運營活力至關重要，是建立健全集團運行機制的極為關鍵的舉措。
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2011/11/3 18:03:00