江蘇省宜興市物業服務收費管理暫行辦法

關于印發《宜興市物業服務收費管理暫行辦法》的通知

　　各物業管理企業：
　　為進一步提高物業服務水平，規范物業服務收費行為，維護業主、物業管理企業及有關各方的合法權益，促進我市物業服務行業健康、有序發展，根據國家、省和無錫市有關法律、法規和政策，我們制訂了《宜興市物業服務收費管理暫行辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。
　　附件：無錫市普通住宅物業公共服務等級收費（基準）指導價標準
　　宜興市物價局 宜興市建設局
　　二○○六年四月十一日
　　
　　
　　宜興市物業服務收費管理暫行辦法
　　 
　　第一條 為進一步提高我市物業服務水平，規范物業服務收費行為，維護業主、物業管理企業以及有關各方的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》和省物價局、省建設廳印發的《江蘇省物業服務收費管理辦法》和無錫市物價局、房產管理局印發的《無錫市物業服務收費管理辦法》（試行）以及宜興市人民政府第69號令《宜興市物業管理暫行辦法》等有關規定，制定本辦法。
　　第二條 本辦法適用于全市范圍內，符合國家物業管理資質要求的物業管理企業，對受委托物業提供社會化、專業化、市場化服務的收費行為。
　　第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
　　第四條 政府提倡并引導業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵開展正當的價格競爭，制止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
　　第五條 宜興市物價局會同市建設局及其下設的市物業管理辦公室負責全市物業服務收費的管理工作，指導和監督全市的物業服務收費行為。
　　第六條 物業服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內容、質量相適應的原則。
　　第七條 物業服務收費，包括公共服務費和代收代辦費、特約服務費。其中公共服務收費根據物業和物業管理企業提供服務的性質、內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價管理。
　　根據我市目前物業管理現狀，除下列物業公共服務收費實行市場調節價管理外，其它物業(以下簡稱普通住宅)公共服務收費實行政府指導價管理。
　　(一)、房地產開發項目立項為別墅(含獨立式、拼聯式、聯排式)、公寓式寫字樓、公寓式辦公用房；
　　(二)、國有土地出讓合同中規定容積率小于1．0(含1．0)或大于4．0(含4．0)的樓盤；
　　(三)、辦公用房(寫字樓)、廠房、經營性用房等。
　　為滿足部分業主、使用人的需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費(小區內停車服務收費除外)，可以實行市場調節價管理。
　　第八條 普通住宅公共服務收費，實行等級收費管理。各等級收費基準價按無錫市價格主管部門公布的標準執行（詳見附表一）。各等級服務標準按省技術監督局制定的《江蘇省住宅物業管理服務標準》DB32／T538—2002執行。物業管理企業可視具體情況，在等級收費基準價標準的基礎上，可在上下20％的幅度內浮動，收費標準上浮時，應報市價格主管部門備案。
　　當服務等級標準中的分類、分項服務內容達不到同一服務等級時，其服務收費應按服務等級標準中的分類、分項服務內容最低一檔服務等級的標準收費。
　　對原已實行物業管理但未實施等級服務收費的物業，要逐步實施等級服務收費。
　　對少數公建配套完善、設施設備先進、運行成本高、服務內容超出七級服務標準的普通住宅，經物價部門和市物業管理辦公室確認后，其公共服務收費標準由物業管理企業與業主協商確定。-
　　第九條 普通住宅的公共服務收費標準應在無錫市物價局、房產管理局公布的物業公共服務等級收費（基準）指導價標準及浮動幅度范圍內，且具體收費標準經業主大會同意后，由物業管理企業與業主委員會在物業服務合同中約定。
　　第十條 前期物業管理是指在業主大會選聘物業管理企業之前，由開發建設單位選聘或招標確定物業管理企業實施的物業管理。
　　由開發建設單位選聘物業管理企業的，被選聘的物業管理企業根據物業特點、服務要求、服務項目，擬定服務等級、收費標準，經市物業管理辦公室審核后，報送宜興市物價局審批，同時提供物業管理資質證書、工商營業執照、委托管理合同、公建配套文件和移交清單、公共服務費用測算等有關資料。
　　由開發建設單位通過招投標方式選擇物業管理企業的，開發建設單位應參照市場同類物業公共服務標準，在政府指導價的收費標準范圍內進行招投標。中標的物業管理企業，應在中標后五個工作日內將中標價格報市價格主管部門備案。
　　第十一條 鼓勵開發建設單位通過規范的招投標方式選擇物業管理企業。市物價局和市物業管理辦公室加強對公共物業服務招投標過程的監督和管理。
　　第十二條 在前期物業管理協議或房屋買賣合同中，與物業管理企業或物業買受人預先約定的公共服務收費標準，應在確定的協議價格或中標價格范圍內。同時應約定物業管理服務內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
　　前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月起發生的物業服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。
　　第十三條 實行市場調節價管理的物業服務收費，未產生業主委員會的，由開發建設單位或物業管理企業與物業買受人(使用人)在物業服務合同中約定；已產生業主委員會的，經業主大會同意后，由物業管理企業與業主委員會在物業服務合同中約定。
　　第十四條 物業服務收費可以采取包干制或酬金制等形式約定。
　　包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業管理企業承擔的物業服務計費方式。
　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
　　第十五條 公共服務費用構成因素為：
　　(一)、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費用等；
　　(二)、物業共用部位、共用設施設備的日常維護及保養費用；
　　(三)、物業管理區域清潔衛生費用；
　　(四)、物業管理區域綠化養護費用；
　　(五)、物業管理區域秩序維護費用；
　　(六)、物業管理企業辦公費用；
　　(七)、物業管理企業固定資產折舊費用；
　　(八)、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
　　(九)、經業主大會同意的其他費用；
　　(十)、合理利潤；
　　(十一)、法定稅費。
　　實行政府指導價管理的物業，其合理利潤最高不超過8％。
　　第十六條 物業的電梯、水泵、中央空調等設施的運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業管理企業單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法除政府另有規定外，由物業管理企業與業主委員會協商確定；業主委員會尚未成立或產生的，由物業管理企業與業主協商確定。
　　第十七條 業主、使用人辦理入住手續后應按物業服務合同(協議)的約定交納物業公共服務費。業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業，按規定標準的70％交納物業公共服務費。納入物業管理服務范圍的已竣工但未出售或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，其物業公共服務費由開發建設單位交納。
　　物業出租或以其他方式交他人使用的，物業公共服務費由業主或使用人交納，但業主負最終責任。
　　物業公共服務費可按合同經雙方約定的周期交納，未經雙方約定的，一般按月交納。但前期物業公共服務費可以預收，預收期限最多為六個月。
　　開發建設單位實施分期開發，分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵污染的，環境、配套設施尚未完善的，業主可按規定標準的80％交納前期物業公共服務費，差額部分由開發建設單位補償物業管理企業。
　　第十八條 物業管理區域內應業主委員會委托實施專人管理的機動車停車服務收費，按照《宜興市物業管理暫行辦法》第五十二條規定執行。物業管理企業所收取的停車服務費，屬業主共有收益的，應單獨建帳，獨立核算，主要用于涉及車輛停放服務中發生的費用，也可用于彌補物業管理服務費的不足或補充物業維修基（資）金。具體辦法由物業管理企業與業主委員會商定。
　　第十九條 物業管理區域內，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用時，雙方應當簽訂有償服務合同，并可向委托單位收取手續費。
　　物業管理企業向委托人提供的其它特約服務，其服務收費標準由雙方當事人遵循公平、自愿的原則事先以書面形式約定、不得強行服務，強行收費。
　　物業管理企業將物業服務合同中的部分專業服務轉包給其他企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。
　　第二十條 物業服務收費應按規定實行明碼標價。服務內容、收費項目、收費標準及收費辦法等應在經營場所或服務地點醒目位置予以公布。
　　物業服務收費明碼標價的內容包括：物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格監督舉報電話“12358”和物業服務受理電話等。
　　第二十一條 物業管理企業應完善內部財務管理制度，強化成本管理。
　　物業管理企業每半年或一年應向業主、使用人公布物業服務費用的收支情況，接受業主委員會、業主、使用人和價格主管部門的監督。
　　實行物業公共服務費用包干制的，物業管理企業應對實施管理的具體物業區域單獨建帳，定期公布財務狀況，接受監督。
　　實行物業公共服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務資金的收支情況。物業管理企業或業主委員會可以按照物業服務合同的約定，聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務費用的收支情況進行審計。
　　第二十二條 業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，可按雙方所簽服務合同中的約定依法追繳。
　　物業發生財產轉移時，業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費用。
　　未經價格主管部門同意，物業管理企業不得擅自向業主、使用人收取長期性質(一年以上)的押金、保證金等費用。
　　第二十三條 物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。
　　第二十四條 本辦法自2006年5月1日起執行，以前有關文件規定和本辦法不一致的，以本辦法為準。
　　本辦法實施前，業主與物業管理企業己簽訂住宅物業合同尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。
　　第二十五條本辦法由宜興市物價局、宜興市物業管理辦公室在各自的職責范圍內負責解釋。
　　附件1：
　　 
　　無錫市普通住宅物業公共服務等級收費（基準）指導價標準（每月每平方米建筑面積）
　　一級 0.10元  二級 0.30元   三級 0.50元
　　四級 0.70元  五級 0.90元   六級 1.10元
　　七級 1.30元