昆山市物業收費管理實施細則（試行）[廢止]

關于印發《昆山市物業收費管理實施細則（試行）》的通知 

昆山開發區、花橋經濟開發區、昆山高新區、旅游度假區管委會，各鎮人民政府，市各委辦局，各直屬單位：
《昆山市物業服務收費管理實施細則（試行）》業經市政府第32次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

昆山市人民政府辦公室
二OO七年五月十七日        

昆山市物業服務收費管理實施細則（試行）

第一條 為規范本市物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》，《江蘇省物業管理條例》和國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》，省物價局、建設廳《江蘇省物業服務收費管理辦法》，蘇州市政府《蘇州市物業服務收費管理實施辦法》等有關規定，制定本細則。
第二條 本細則適用于本市行政區域內具有國家物業管理企業資質的企業，對各類物業提供社會化、專業化、市場化服務的收費行為。
第三條 本細則所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條 市價格主管部門會同市物業行政主管部門負責本市物業服務收費的監督和管理工作。
第六條 物業服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內容、服務質量相適應的原則。
第七條 物業服務收費包括公共服務費和代收代辦服務費、特約服務費。物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點的不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅的公共服務收費及住宅區停車服務等專項服務收費，實行政府指導價。
高檔住宅（含各類別墅、高級公寓和裝修商品住房等）及各類非住宅物業的公共服務收費和滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務、代收代辦服務收費，實行市場調節價。
第八條 實行政府指導價的普通住宅公共服務收費，實行等級收費管理制度。各等級基準收費標準見附件一，具體執行標準可上下浮動20%。住宅物業管理服務標準參照省質量技術監督局發布的《江蘇省住宅物業管理服務標準》執行。
對未實施等級收費的物業，要按照物業管理規范要求，實施等級服務收費。
對少數公建配套完善、設施設備先進、運行成本高、服務內容超出七級服務標準的物業，公共服務收費標準可由業主與物業管理企業協商確定。
第九條 業主大會成立前，開發建設單位與物業管理企業應在前期物業服務合同中約定公共服務收費標準（水平）、計費方式、計費起始時間，并同時約定物業管理服務內容、服務標準，涉及物業買賣人共同利益的約定應當一致。普通住宅前期物業管理公共服務收費水平應在政府指導價范圍內約定，并在房屋銷售前報經價格主管部門核準。
對開發建設單位通過規范的招標方式選擇前期物業管理企業，價格主管部門和物業行政主管部門應加強對開發建設單位前期物業公共服務收費標準適用條件的管理。價格主管部門和物業管理行政主管部門對招投標過程中的價格行為實施監督管理，及時糾正和依法查處招投標中的違法違規行為。
普通住宅的前期物業管理服務標準應由開發建設單位參照省質量技術監督局發布的《江蘇省住宅物業管理服務標準》在招標文件中明確，物業管理企業根據招標文件中明確的服務標準確定服務等級進行合理報價。中標物業管理企業和業主簽訂前期物業管理服務協議約定的前期物業管理服務標準應和招、投標文件中一致。
普通住宅前期物業管理實行協議招標的，物業管理企業應在簽訂《前期物業管理委托合同》后十天內持以下材料報市價格主管部門備案：
1、經物業管理主管部門批準的昆山市前期物業管理協議招標申請及審批表；
2、物業管理企業營業執照、資質證書正副本復印件；
3、招標文件、投標文件。
4、前期物業管理委托合同。
普通住宅前期物業管理實行公開招標或邀請招標的，物業管理企業應在簽訂《前期物業管理委托合同》后十天內持以下材料報市價格主管部門備案：
1、市物業管理主管部門出具的中標證明；
2、開發建設單位出具的中標通知書；
3、物業管理企業營業執照、資質證書正副本復印件；
4、招標文件、投標文件。
5、前期物業管理委托合同。
第十條 已產生業主委員會的普通住宅公共服務費具體收費標準由業主委員會經業主大會同意后，在當地價格主管部門公布的政府指導價范圍內與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第十一條   實行市場調節價的物業服務收費，未產生業主委員會的，由開發建設單位或物業管理企業與物業買受人（使用人）在物業服務合同中約定；已產生業主委員會的，由業主委員會經業主大會同意后與物業管理企業在物業服務合同中約定。
市價格、物業行政主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的引導與規范，促進物業相關各方合理約定物業收費及有關事項。
第十二條   物業服務收費可以采取包干制或酬金制等形式約定。具體方式由業主大會與物業管理企業協商確定；業主大會成立前，由開發建設單位、物業管理企業與業主在《前期物業管理服務協議》中約定。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業管理企業承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十三條   實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外支出。
第十四條   物業管理公共服務費用構成因素為：
（一） 管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二） 物業共用部位、共用設施的日常維護保養費用；
（三） 物業管理區域清潔衛生費用；
（四） 物業管理區域綠化養護費用；
（五） 物業管理區域秩序維護費用；
（六） 物業管理企業辦公費用；
（七） 物業管理企業固定資產折舊費用；
（八） 物業公共部位、公用設施設備及公眾責任保險費用；
（九） 經業主大會同意的其他費用；
（十） 合理利潤（普通住宅不超過8%）；
（十一） 法定稅費。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修基金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十五條   業主、使用人自辦理物業交付使用手續之日起，應按物業服務合同約定的時間交納物業服務費用。
物業管理公共服務費以房屋所有權證登記的建筑面積計算（車庫除外）；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋不得收取公共服務費。
第十六條   物業的電梯、水泵、中央空調等設施運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業管理企業單獨列帳，合理、公開分攤。具體分攤辦法：在業主大會成立前，由開發建設單位與物業買受人在房屋買賣合同、《前期物業管理服務協議》中約定；業主大會成立后由業主委員會與物業管理企業協商確定，在物業服務合同中約定。
第十七條   納入物業管理范圍的已竣工但未出售或因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業，業主應向物業管理企業書面告知，物業服務費用由業主按規定標準的70%交納，物業服務合同中約定超過70%的，從其約定。
物業出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費用由業主或使用人交納，但業主負最終責任。
第十八條   實行政府指導價的前期物業管理住宅小區，因開發建設單位原因分期開發，分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵等環境污染的，業主交納的物業管理公共服務費應低于規定標準的15%~30%，具體范圍、比例可在《前期物業管理委托合同》和《前期物業管理服務協議》中約定，差額部分由開發建設單位補償物業管理企業。
第十九條   物業管理區域內受業主或業主委員會委托實施專人管理的機動車（非機動車）停車服務收費(不含經營者具有完全產權或受產權單位委托經營的停車場地)，區別不同情況由業主或業主委員會與物業管理企業在規定浮動幅度內協商制定具體收費標準，并對停車服務收入的使用作出明確界定。業主（使用人）已擁有車位使用權的，停車服務收費標準按補償物業企業管理費用原則制定；業主（使用人）不擁有車位使用權的，按低于社會停車收費標準、補償物業企業管理費用并考慮占用公共設施應予以合理補償的原則制定。住宅小區機動車（非機動車）停車服務收費標準詳見附件二。
進入物業管理區域執行公務的公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛及業主的搬家車輛，不得收取停車費。
第二十條   利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修基金或降低物業管理公共服務費用，也可以按照業主大會的決定使用。
第二十一條   物業管理區域內，供水（原有高層住宅須一戶一表改造后）、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業管理企業向委托單位收取手續費。不得向業主收取手續費等額外費用。
第二十二條   物業管理企業未經業主、使用人同意，一次性預收物業公共服務費不得超過六個月，也不得擅自向業主、使用人收取一年以上押金、保證金等費用。物業管理企業根據前期物業管理服務協議可向業主收取裝修保證金的，標準為高層3000元/戶、別墅1000元/戶、其它類型2000元/戶。房屋裝修完畢，經驗收未損壞房屋共用部位，未對相鄰房屋造成損害的，物業管理企業應及時返還保證金；如有損壞，應恢復原樣，裝修保證金扣除損失費后返還余額。業主、物業使用人裝修產生的垃圾應支付裝修垃圾清運費，收費標準按建筑面積3元/平方米。
第二十三條   物業管理企業已接受委托實施物業服務并收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十四條   物業管理企業將物業服務合同中的部分專業服務事項轉包給其他企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。
第二十五條   物業服務收費實行明碼標價，服務內容、收費項目、標準及收費辦法應在經營場所或服務地點醒目位置公布，每半年（或一年）向業主、使用人公布物業小區經營性設施營業收益的支出狀況，接受業主委員會、業主、使用人和價格主管部門的監督。
第二十六條   物業管理企業應完善內部財務管理制度，強化成本、收支約束。實行物業公共服務費用包干制的，物業管理企業應對實施管理的具體物業區域實行單獨建帳，定期公布財務狀況，接受監督。
實行物業公共服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務資金收支情況。物業管理企業或業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務費用的收支情況進行審計。審計費用的承擔，應在物業服務合同中約定。
第二十七條   物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的法律法規，規范物業管理服務行為，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依據物業服務合同的約定，依法追繳。
物業發生產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費用。
第二十八條   政府價格主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對物業管理企業的服務內容、服務質量和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。
第二十九條 本細則由市物價局會同市建設局負責解釋。
第三十條  本細則自2007年7月1日起執行，此前凡與本辦法不一致的規定同時廢止。 

附件一：昆山市普通住宅物業公共服務收費等級基準價格
附件二：昆山市住宅小區停車服務收費標準
 
附件一：

昆山市普通住宅物業公共服務收費
等 級 基 準 價 格

單位：元/月.平方米（建筑面積）
一級：0. 10元 二級：0.30元 三級：0.50元
四級：0. 70元 五級：0.90元 六級：1.10元
七級：1.30元 

注：
1、上述基準價格不含電梯、水泵、中央空調等設施的運行電費和公共照明、公共用水等代收代交費用。
2、普通住宅物業公共服務標準按照《江蘇省住宅物業管理服務標準》實施。
 
附件二：
昆山市住宅小區停車服務收費標準
類 別 標  準
小
型
車
︵
藍
牌
照
︶ 室 外 屬于小區配套設施，由業主或業主委員會與物業企業在每月100元、上浮不超過20%、下浮不限的范圍內商定
 室內普通 1 業主擁有車位使用權（業主獨用車庫除外）的，由業主與物業企業在每月50元、上浮不超過20%、下浮不限的范圍內商定
  2 業主不擁有車位使用權的，由業主與物業企業在每月250元，上浮不超過20%、下浮不限的范圍內確定
 機械架空 按普通停車收費標準上浮20%，下浮不限的范圍內確定
 臨時停車 進入小區的臨時停車，一小時內每次2元；超過一小時的，每次5元。
摩托車、助力車、電瓶車 室外共用車棚 每月每輛8元
 室內共用車庫 每月每輛10元
自行車 室外共用車棚 每月每輛3元
 室內共用車庫 每月每輛5元

相關新法律法規鏈接：昆山市物業服務收費管理實施細則[2010]