云南省物業服務收費管理實施細則[2011年廢止]

第一條　為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》和國家發展和改革委員會、建設部《關于印發物業服務收費管理辦法的通知》,制訂本實施細則。

第二條　本實施細則適用于本省行政區域內物業管理企業的物業服務收費管理。

第三條　本實施細則所稱物業服務收費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的公共設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。
本實施細則所稱業主，是指房屋的產權所有人。
本實施細則所稱物業管理企業，是指依法設立并取得相應資質，專業從事物業服務活動的企業。

第四條　政府鼓勵業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；提倡物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條　省級價格主管部門會同省級建設行政主管部門負責全省物業服務收費的指導監督管理。
州、市、縣(市)人民政府價格主管部門會同同級建設（房地產）行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理。

第六條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第七條　物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。
物業管理企業按照與全體業主簽定的物業服務合同的約定，為業主提供與住宅（不包含別墅）相關物業服務的，其收費實行政府指導價。
以下物業及服務實行市場調節價：
（一）別墅及其它非居住物業服務收費。
（二）物業管理企業接受個別業主委托，為其提供物業服務合同以外的特約服務。
（三）依法采用招投標等市場規則選聘物業管理企業并同時約定物業服務收費標準的。
（四）按照《物業管理條例》第十條規定，已成立業主大會的或不成立業主大會由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責的，同時自主選聘了物業管理企業并簽訂了物業服務合同的物業。
（五）雖然屬于政府指導價范圍內的住宅，但具備了上述第（三）、（四）款其中任何一款條件的。

第八條　政府指導價由縣 (市)政府價格主管部門會同同級建設（房地產）行政主管部門制定和調整，并定期公布。
各州、市政府所在地及昆明市五華、盤龍、西山、官渡四區的物業服務收費政府指導價由州、市政府價格主管部門會同同級建設（房地產）行政主管部門制定和調整，并定期公布。
全省其余各縣（市、區）的物業服務收費政府指導價由縣（市、區）價格主管部門制定。
各地應當根據當地物業管理行業的發展水平、服務素質、標準等因素，制定、調整當地物業服務收費政府指導價基準價，并在不突破省確定的最高浮動幅度的前提下，制定、調整當地物業服務收費浮動幅度。
各州、市政府所在地及昆明市五華、盤龍、西山、官渡四區制定和調整后的物業服務收費基準價及浮動幅度應及時上報省價格和建設行政主管部門備案。
實行市場調節價的物業服務收費標準，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定，物業管理企業應及時將約定的物業服務收費標準有關文件向當地（縣、區）政府價格主管部門和同級建設（房地產）行政主管部門備案。
實行市場調節價的物業服務收費標準需要調整時，應當由物業管理企業與業主大會協商確定。物業管理企業須將合同樣本或與業主大會協商確定調整物業服務收費的文件的復印件提交物業所在地的價格主管部門和建設（房地產）主管部門。

第九條　前期物業管理階段，開發商與物業買受人簽訂的買賣合同，可以約定前期物業管理服務內容、服務標準、物業收費標準、計費方式、計費起始時間及執行期限等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
前期物業收費屬于臨時性收費，當業主按照國家有關規定成立業主委員會并自主選聘物業管理企業后，應當重新約定新的物業服務收費標準。

第十條　對于業主和物業使用人重合的，物業服務費由業主交納；對于業主和物業使用人相分離且雙方有約定的，物業服務收費從其約定，業主負連帶交納責任；沒有約定的，業主負有交納物業服務收費的責任。
物業產權發生轉移時，業主（或物業使用人）應當結清物業服務費用。
業主（或物業使用人）應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，物業管理企業可以依法追繳，亦可向人民法院起訴。

第十一條　實行政府指導價的物業服務收費政府推薦采用包干制。具體標準可在有權限的價格、建設（房管）部門制定的物業服務收費基準價格基礎上，最高向上浮動20%，下浮不限。雙方如有其它約定，則從其約定。
實行市場調節價的物業服務收費，業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式確定物業服務費用。具體收費方式由業主大會與物業管理企業根據服務內容、服務質量和服務范圍協商確定，并由業主與開發建設單位、物業管理企業在房屋買賣合同或物業服務合同中約定。

第十二條　實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業管理區域清潔衛生費用；
（四）物業管理區域綠化養護費用；
（五）物業管理區域秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業管理企業固定資產折舊；
（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
為物業服務提供的設施設備在保修期內，其維護費用由保修單位負擔,并從相對應的物業服務項目收費金額中扣除。

第十三條　對于二次加壓水泵、電梯、消防等公共設施設備的運行維護費用，所有因此而受益的業主（或使用人）應平均分攤。

第十四條　物業服務收費按法定產權面積計算(以房屋產權證登記面積計費，未辦產權證的以售房合同中建筑面積計費)。一般按每月、每平方米建筑面積計收。
對于房改售房和由房管部門管理的公有住房，其計費面積按與其同處一個區域內建筑樣式和規模完全一樣的同類商品住房的面積計算。
除另有約定或征得業主（或物業使用人）同意外，不得提前累積預收。

第十五條　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務費用屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業管理企業應當向全體業主或者業主大會公布物業服務資金年度預決算并每年至少公布一次物業服務資金的收支情況，并實行多退少補的結算。
按照物業服務合同約定確實對物業共用部位、共用設施設備及公眾責任進行了保險的，物業管理企業應及時將與保險公司簽定的保險單和所交納的年保險費有關的單據進行公示。
業主或業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金收支情況有權提出質詢，但應當遵循《物業管理條例》和相關規定所確定的合法方式和途徑提出；物業管理企業應當及時對質詢給予答復。

第十六條　物業管理企業利用其建設費用已進入售房價格，產權由業主共同擁有的物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，應當在征得相關業主、業主大會的同意后，按照規定辦理有關合法手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，或者另行按照業主大會的決定使用，且收益每年至少向業主公布一次。

第十七條　納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

第十八條　按規定應該實行政府指導價、依法成立了業主委員會且自主選聘了物業管理企業的住宅小區，由業主和物業管理企業參照本實施細則規定和當地價格主管部門會同房地產行政主管部門制定的基準價格和浮動幅度，在物業合同中自主約定物業服務收費標準。
按規定應該實行政府指導價，但未依法成立業主委員會（或者在相當一段時間內預計不可能成立）且當前對小區進行管理的物業管理企業也并非是業主自主選聘，物業管理企業和業主雙方就物業收費標準不能依法協商達成一致的住宅小區，可由業主（超過50%）和物業管理企業分別向當地價格和建設（房地產）行政主管部門提出申請，由當地價格和建設（房地產）行政主管部門召集經業主選舉產生的業主代表（最多不超過9名）及物業管理企業就物業收費有關問題按照本實施細則進行協商，最終結果由雙方共同在住宅小區內進行公示；從公示之日起七日內如超過80%的業主未提出意見，則由經業主選舉產生的業主代表同物業管理企業按照公示內容簽定物業服務合同。

第十九條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。委托代收上述費用的，委托單位應當支付相應手續費。物業管理企業不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十條　物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第二十一條　物業服務收費實行明碼標價。物業管理企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將價格管理形式、服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準進行公示。

第二十二條　物業管理企業有下列價格違法違規行為的，由價格主管部門依法進行查處：
（一）超出政府指導價標準制定價格的；
（二）擅自設立強制性收費項目，亂收費用的；
（三）不實行明碼標價或不按規定實行明碼標價的；
（四）只收費不服務或不按照合同約定提供服務而收取費用的；
（五）其他違反本實施細則規定的行為。

第二十三條　各企業、事業或其它單位獨立的住宅小區，其物業服務未實現社會化管理（即沒有選聘本實施細則所稱之物業管理企業的），而是由本單位下屬的某一部門進行管理服務的，由單位參照本實施細則的有關規定，并通過職工大會或職工代表大會等形式，就物業服務收費標準有關問題向職工進行說明，征得職工同意后再行執行。

第二十四條　本實施細則由省發展和改革委員會、省建設廳按各自職責負責解釋。

第二十五條　本實施細則自2005年10月1日起執行。原《云南省物價局關于印發〈云南省城市住宅小區物業管理服務收費管理辦法〉的通知》（云價房發[1999]150號）同時廢止，之前凡與本實施細則相抵觸的，以本實施細則為準。