一、目的意義
根據國家、省有關物業專項維修資金繳交、監管和使用的有關文件精神和我市物業市場發展的形勢，為了不斷提高我市物業管理服務的質量和水平，適應廣大業主對于物業管理服務日益增長的需求，保證物業維修的制度化，保障業主的生命財產安全，提升全市人民的生活品質，創建和諧社會，就物業專項維修資金的繳交、監管和使用等具體問題制定本方案。
二、政策法律依據
1、《廣東省物業管理條例》（1998年第13號，于1998年10月1日生效）第三十二條規定：物業管理維修基金由物業建設單位按物業總投資的百分之二，在向業主委員會移交物業管理權時，一次性劃撥給業主委員會，其所有權屬全體業主共同所有。
國務院法制辦公室《對廣東省人民政府法制辦公室<關于明確物業維修基金繳存有關問題的請示>的答復》（國法秘農函[2007]371號）答復“2003年8月31日《物業管理條例》實施前，廣東省范圍內物業專項維修基金的繳交主體問題應當適用《廣東省物業管理條例》”。
2、《物業管理條例》（國務院〔2003〕第379號，于2003年9月1日生效）第五十四條規定：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金；專項維修資金繳交、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門所制定。
而建設部、財政部只有1998年下發的《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房〔1998〕213號，于1999年1月1日生效），其第五條規定：購房者應當按購房款2—3%的比例向售房單位繳交維修基金。
3、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號，于2008年2月1日生效）第七條規定：商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。
可見，以上法規的規定在繳交主體和繳交比例等方面存在差異，而且實施時間的銜接上也有些脫節，造成我省各地在執行上的混亂現象。
三、目前我市物業專項維修資金征管的實際情況及存在問題
目前，我市物業專項維修資金的征管也同樣存在著比較混亂的現象：一是由于一直未出臺物業專項維修資金的征管辦法，我市絕大部分房地產項目尚未開始征收；二是部分房地產開發公司在項目開發完畢后，已經實行轉制或變更，造成難以追繳該部分維修資金；三是一部分新建樓盤的建設單位按購房款的2％收取了購房者的維修資金，但是這筆資金并無專門的部門監管,特別在小區尚未成立業主委員會的情況下,由建設單位或物業管理公司單方管理和使用，存在很大隱患,業主的利益得不到保障；四是一些早期開發的房產，保修期過后，需要進行維修改造，由于當時建設單位并沒有收取維修資金,而物業管理公司不可能承擔這筆維修費用，使得物業維修工作無法落實。
四、我市專項物業維修資金繳交、監管和使用的具體辦法
根據有關的政策法規，結合我市的實際情況，同時參考廣州、深圳等周邊地區的經驗做法，確立我市物業專項維修資金的繳交、監管和使用應遵循依法（規）繳交、科學管理、以民為本的原則，并制定以下具體的實施辦法和程序：
（一）、繳交
1、繳交主體與繳交標準
（1）、核發商品房預售證在1998年10月1日前的商品房，建設單位與購房者未在預售合同中約定物業專項維修資金由建設單位繳交的，按《物業管理條例》由購房者按購房款2%的標準一次性繳交。
（2）、核發商品房預售證在1998年9月30日后，在2003年9月1日前的商品房，建設單位與購房者未在預售合同中約定物業專項維修資金由購房者繳交的,由建設單位按住宅建筑面積30元/ m2、非住宅建筑面積40元/ m2標準一次性繳交。
（3）、核發商品房預售證在2003年8月31日后，在2008年2月1日前的商品房,由購房者按購房款2%的標準一次性繳交。
（4）、核發商品房預售證在2008年1月31日后，商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的6%。未按規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
（5）、公有住房的，由業主按建筑面積每平方米當地房改成本價的2%及售房單位按多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%從售房款中一次性提取。
（6）、對上述情況確權后仍未售出或由建設單位保留自用的單元,由建設單位承擔該部分單元的物業專項維修資金，存入以建設單位名義設立的物業專項維修資金賬戶。
（7）、物業公司或建設單位已代收代繳物業專項維修資金的，在本方案實施后三個月內，必須把已使用維修資金的情況做好臺賬，并將每個單元的明細賬列出，經業委會或業主大會確認后交由當地房管所審核、監督并協助物業管理企業在轄區內公示15天，按要求劃入各業主專用帳戶。
所代收代繳的款項達不到上述標準的：
①、核發商品房預售證在1998年9月30日后，在2003年8月31日前的樓盤，建設單位與購房者在預售合同中約定由購房者繳交的，其不足部分由建設單位繳納，合同中沒有約定而建設單位代收了維修資金的，建設單位需將所代收資金全額退還給購房者，并由建設單位按規定標準補繳專項維修資金。
②、核發商品房預售證在2003年8月31日后的樓盤，由購房者補繳不足部分；
（8）、投資商掛靠各房地產開發公司的，物業專項維修資金先由各被掛靠房地產開發公司負責墊付。墊付后，再由各房地產開發公司向掛靠單位追繳。
（9）、因房屋轉讓等原因,引起業主變更的，分以下兩種情況處理：
①、在方案實施后，已辦理完成過戶手續且新舊業主在合同中未約定維修資金繳交的，由新業主繳交；未辦結過戶手續，且新舊業主在合同中未約定維修資金繳交的，由舊業主繳交。
②、在方案實施前，已繳交專項維修資金的業主在轉讓房屋所有權時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
2、繳交程序：
（1）、對于本方案實施后銷售的房屋，購房者應在商品房銷售合同備案前到指定銀行營業網點按規定繳交物業專項維修資金。
（2）、核發商品房預售證在2003年9月1日后的樓盤，需由購房者繳交或補交維修資金的，購房者應在方案正式實施后三個月內，到指定銀行營業網點繳交款項；業主在辦理房屋權屬證書時，將繳交憑證一并提交當地房管所。
（3）、核發商品房預售證在1998年9月30日后、2003年8月31日前的樓盤，建設單位沒有代收代繳維修資金的，應在方案正式實施后三個月內，列出該項目物業維修資金明細賬，由當地房管所確認后，到指定銀行營業網點繳交，并把繳交憑證送當地房管所備存。對約定由業主繳交，但未達繳存標準的，由建設單位補繳，建設單位應在規定時間內到指定銀行營業網點補繳；在業主辦理房屋權屬證書時將繳交憑證一并提交當地房管所。
（4）、文件實施后公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
（5）、已辦理入住手續的公有住房，售房單位沒有代收代繳維修資金的，應在方案正式實施后三個月內，列出該項目物業維修資金明細賬，由當地房管所確認后，到指定銀行營業網點繳交，并把繳交憑證送當地房管所備存。
（6）、維修資金的續繳。對于維修資金使用后，不足首期繳交數額30%的，需要進行續繳。維修資金續繳對象為購房者，由維修資金管理部門通過物業公司通知業主委員會,并通過業主大會續籌專項維修資金,使余額達到首期標準。沒有業主委員會的小區，通過小區物業公司通知到業主本人,要求其補充繳交維修資金到首期標準。
（7）、因拆遷、自然災害等原因造成房屋滅失的,業主可持本人身份證及房產主管部門出具的產權注銷證明,到指定銀行營業網點辦理專項維修資金注銷手續。手續辦結后,業主可從賬戶內提取剩余資金。
（二）、使用及其監管
1、物業專項維修資金必須在主管部門、銀行、業主共同參與的全過程監管下進行使用，任何一方（或其他部門）不可擅自動用。
2、各房地產項目必須選擇跟市房管局簽訂維修資金監管協議的銀行設立物業維修資金賬戶，賬戶按樓盤——棟——戶規則設置,每戶業主有獨立的維修資金專用賬戶。業主可以查詢本帳戶的資金使用狀況，但不可自行提取資金。
3、維修資金的使用采用業主決議、房管部門備案、銀行憑備案證明撥款的方式：
（1）、沒有成立業主委員會的小區，在物業保修期滿后需使用維修資金進行維修或更新改造的,物業管理公司或建設單位須根據實際情況聘請專業的有資質的施工單位計算出維修所需的預算資金,再由物業管理公司制定維修資金使用計劃，計劃當中應載明維修項目、預算金額、業主分攤金額等情況(如維修資金使用超過首期繳交數額1/3的,計劃中還應包含維修資金續籌方案) 。計劃定出后, 由物業管理公司將有關情況向維修物業所涉及的業主公告并征求意見,若取得專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意,則使用計劃通過,業主簽訂書面決議。
物業管理公司應持維修資金使用計劃、相關施工單位出具的預算計劃及業主簽訂的書面決議到市房管局進行備案, 房管局核實后出具備案文件，物業管理公司憑備案文件到指定銀行提取維修款項。
（2）、已成立業主委員會的小區，在物業保修期滿后需使用維修資金進行維修或更新改造的,物業管理公司須將制定的維修資金使用計劃及由有資質施工單位制定的預算情況提交業主委員會審核； 業主委員會審核后與維修物業所涉及的業主商討, 若取得專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意,則使用計劃通過，書面決議由業主委員會全體委員簽名并加蓋公章；物業管理公司持維修項目、預算金額、業主分攤金額等資料到市房管局進行備案, 市房管局核實后出具備案文件；物業管理公司憑備案文件到指定銀行提取維修款項。
（3）對于在緊急情況下需要對共用設施設備進行搶險搶修和維護的，由物業公司先行墊付資金，待搶修維護完畢后，物業公司可將資金使用情況向業主公示并報業主委員會或主管部門審核通過后，從維修資金中取回所墊付款項。
4、住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
（1）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
（2）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
（3）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。
5、住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
6、維修工程實行招投標制度。對于需要維修資金數目較大的項目, 須由房管部門實行現場勘查,嚴格把關。對工程量超過20萬元的項目,原則上要求物業公司組織招投標；投標單位不少于3個，按照公平、公開、公正的原則確定施工單位；少于20萬元，但業主委員會或涉及專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意要求招投標的工程，也可實行招投標。
五、法律責任
（一）公有住房售房單位未按規定交存住宅專項維修資金、違反規定將房屋交付買受人的、未按規定分攤維修、更新和改造費用的，由人民政府財政部門會同同級建設（房地產）主管部門責令限期改正：
（二）開發建設單位違反本規定將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
開發建設單位未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。
（三）任何單位和個人、業主委員會不得侵占、挪用專項維修資金，不得以任何理由和形式將專項維修資金用于規定以外的用途。對挪用住宅專項維修資金的，由人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
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2008/9/8 11:29:00