哈爾濱市物業服務收費實施辦法（試行）

（征求意見稿 2008.3.19）

第一條  為加強我市物業服務收費的指導，規范物業服務收費行為，保障業主和物業企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、國家法改委《物業服務收費管理辦法》、《黑龍江省物業服務收費管理辦法》、《哈爾濱市物業管理規定》等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于哈爾濱市區內具有國家物業管理企業資質的企業對物業提供社會化、專業化服務的收費行為。

第三條  本辦法所稱物業服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行日常維修養護，提供保潔、公共秩序維護、綠化養護等服務，向業主所收取的費用。

第四條  市價格主管部門會同市房產住宅行政主管部門負責本市區內的物業服務收費政策的制定和監督管理工作。

第五條  物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則。

第六條  我市物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅以及配套使用的電梯、車庫、停車場（位）的物業服務收費實行政府指導價。

普通住宅以及配套使用的電梯、車庫、停車場（位）的物業服務收費實行政府指導價。

別墅和非住宅的物業服務收費實行市場調節價。

為業主個別需要提供的代辦服務和其它特約服務等收費，除政府部門有規定的外，實行市場調節價。

第七條  實行政府指導價的普通住宅小區物業服務收費，按照分等計價、質價相符的原則，由市價格主管部門會同市房產住宅行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定本市物業服務基準價格及其浮動幅度，并定期公布。

第八條  普通住宅前期物業服務收費由建設單位與物業服務企業結合物業的特點與服務要求，按照政府指導價選擇具體服務等級與收費標準，提出書面申請經價格主管部門核準后，與物業服務企業在前期物業服務合同中約定。

第九條  業主大會成立后，普通住宅物業服務收費由業主大會根據政府指導價格確定具體服務等級與收費標準，由業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。

第十條  實行市場調節價的物業服務收費，業主大會成立前，由建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中約定；業主大會成立后，由業主委員會經業主大會同意后與物業服務企業在物業服務合同中約定。

第十一條  普通住宅的電梯、停車場（位）收費單獨向用戶收取，具體收費標準由建設單位、業主大會與物業服務企業根據《哈爾濱市普通住宅電梯收費指導價格》、《哈爾濱市機動車停放服務收費標準》協商確定。

普通住宅地上單體車庫參照住宅標準收取物業費。

第十二條  業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

我市實行政府指導價的物業服務收費采用包干制；實行市場調節價的物業服務由業主選擇實行包干制或酬金制。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業。其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十三條  實行物業服務費用包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金，

第十四條  實行酬金制的，物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。

物業服務企業或業主大會可以按照物業服務合同約定，聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

預收的物業服務資金屬于代管性質，為所繳納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

第十五條  普通住宅小區物業服務成本構成包括以下部分：

（一）  管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二） 物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三） 物業管理區域清潔衛生費用；

（四） 物業管理區域綠化養護費用；

（五） 物業管理區域秩序維護費用；

（六） 物業服務企業辦公費用；

（七） 物業服務企業固定資產折舊；

（八） 物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九） 經業主大會同意的其他費用。

第十六條  物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本或物業服務支出。

第十七條  物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受上述單位委托代收上述費用，雙方應當簽訂委托協議，物業服務企業可向委托方收取代辦服務費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

第十八條  利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第十九條  前期物業服務合同生效之日至房屋買賣合同約定交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。房屋買賣合同約定交付之日的次月起發生的物業服務費用，由業主承擔。

預收的物業服務費用不得超過12個月。

第二十條  已竣工但尚未出售或者因建設單位原因未按房屋買賣合同約定交付時間交付給物業買賣人的，物業服務費用由開發建設單位全額繳納。

第二十一條  物業服務費以房屋所有權證登記的建筑面積為計費單位。

第二十二條  物業服務企業在物業服務中應當遵守國家有關法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第二十三條  業主應當按照物業服務合同的約定按足時足額交納物業服務費或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定，逾期不繳納的，應按照物業服務合同約定承擔違約責任。業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

業主與使用人約定由使用人交納物業服務費或者物業服務資金的，從其約定，業主負鏈帶繳納責任。

物業產權發生轉移時，原業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費或物業服務資金。

第二十四條  物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費的，其它部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十五條  對住宅小區實施物業服務過程中涉及車輛停放服務、裝飾裝修垃圾清運等收費，按市價各主管部門有關規定執行，市價格主管部門未作規定的，由委托雙方協商確定，并在委托協議中約定。

第二十六條  物業服務企業應按照市價格主管部門和市房產行政主管部門的有關規定，在物業管理區域內的顯著位置或收費地點，可采取公示欄、公示牌等方式做好明碼標價工作，標明服務內容及標準、基準收費標準、浮動幅度，以及實際收費標準。

第二十七條  本辦法實施前的普通住宅（小區或非小區住宅）的物業服務費用和服務等級的確定可采取以下方式：

已成立業主大會的，按照本辦法第九條執行。

未成立業主大會的，由物業服務企業根據小區實際情況，已原收費標準為基礎選擇相近指導價格和服務等級。

第二十八條  物業管理區域的公有住宅的租金內容包含綜合管理、共用設施設備費用，其它服務項目的收費標準，按照同區域收費標準執行。

第二十九條  違反本辦法規定的價格違法行為，由各級價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》和《物業服務收費明碼標價的規定》等法律、法規予以處罰。

第三十條  各縣（市）政府價格主管部門會同房產住宅行政主管部門可參照本辦法，結合當地實際制定物業服務收費標準，并報市價格主管部門和市房產住宅行政主管部門備案。

第三十一條  本辦法由市價格主管部門和市房產住宅行政主管部門按各自職責負責解釋。

第三十二條  本辦法自　　年　　月　　日起執行。哈爾濱市物價局、房地產管理局關于轉發黑龍江省物價局、建設委員會《黑龍江省城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的通知（哈價經發［1998］17號）同時廢止。

附件１：哈爾濱市普通住宅小區物業服務收費指導價格

附件２：哈爾濱市普通住宅電梯收費指導價格

附件３：哈爾濱是普通住宅小區物業服務等級指導標準

附件４：哈爾濱市普通住宅小區環境設施設備等級指導標準

附件５：哈爾濱市普通住宅小區物業服務人員配置等級指導標準