關于加強柳州市物業業主大會建設的通知

柳建物業字〔2005〕2號

各城區建設局：

市政府以柳政發[2005]61號文下發的《柳州市物業業主大會管理辦法》已于2005年10月15日正式實施，請各單位認真組織學習，加強對業主大會、業主委員會的指導和監督。為進一步規范業主大會、業主委員會的成立和運作，維護業主的知情權、投票權、選舉權、被選舉權、監督權，現將有關事項通知如下，請遵照執行：

一、業主大會、業主委員會的成立必須依照法定原則和法定程序進行

對不符合法定原則和法定程序成立的業主大會和業主委員會，城區建設局應及時予以糾正。

《柳州市物業業主大會管理辦法》實施前已成立業主大會和業主委員會的物業小區，若有20%以上的業主對業主委員會成立的合法性提出書面異議并經城區建設局核實，確實違反了法定原則和法定程序的，城區建設局應撤銷業主委員會，并在物業管理區域內公告。同時，指導業主成立換屆籌備組，按照規定選舉產生新一屆業主委員會。

二、關于業主身份的確定

業主身份的認定以房屋所有權證記載的房屋所有權人為準。房屋已出售并交付使用但尚未領取房屋所有權證的，商品房買賣合同和購房發票中的購房人可以視為業主。一套房屋的業主有兩人以上的，應當推選其中一人參加業主大會會議。

房屋所有權證、商品房買賣合同和購房發票應核對原件，收復印件一份以備存檔。復印件上應有經辦人簽名和經辦日期。若房屋所有權證原件因各種原因提供不了的，可以出具柳州市房產檔案館的證明材料。

業主為法人的，應書面授權委派一名代表參加業主大會。

業主為無民事行為能力的，可以由監護人（或代理人）代為行使權利，但監護人（或代理人）不能任業主委員會委員。

已設抵押和被查封的房屋所有權人依然是業主。

三、關于業主的投票權

業主在首次業主大會會議上的投票權，可以按照擁有的房屋建筑面積計算，以一平方米作為投票權計算基數，不足一平方米的部分不予計算。住宅物業管理區域內的人防、停車庫等地下空間以及物業管理用房等物業公共用房不計算投票權。此后召開業主大會會議，業主投票權的計算方式按首次業主大會會議制定的《業主大會議事規則》執行。

業主為自然人的，選票必須有本人簽名方為有效；業主為法人的，選票必須經法人單位蓋章方為有效。

在表決同一事項時，業主應當明確表示同意或者不同意。

四、關于業主代表

物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表，參加業主大會。但業主代表不能行使和剝奪其他業主的權利，只是代表受委托的業主參加業主大會，就會議議事內容會前或會后征求業主意見，并將業主的意見、表決票（或選票）收集上來，如實報告業主大會。

五、關于業主委員會

1、業主委員會的命名：按照建設工程規劃許可證的項目名稱命名；已形成的物業管理區域按照住宅小區、街道、社區的名稱等因素命名。

2、業主委員會的委員資格：業主委員會的委員除符合《柳州市物業業主大會管理辦法》中第三十二條所列條件外，還應具備高中以上文化程度，年齡控制在70歲以下。

不履行業主義務，不交納物業管理費的業主不具備業主委員會的委員資格。

業主委員會委員與選聘的物業管理企業不能有利害關系，否則，業主委員會委員資格自動取消。

委員候選人的《柳州市物業業主委員會委員資格表》應在投票選舉前在物業管理區域內公示，公示期不少于10日。

業主委員會的委員不得委托他人代理出席業主委員會會議。

3、業主委員會的委員人數：業主委員會的委員人數為單數，原則上控制在5~13人為宜。

4、業主委員會的成立必須在30日內，業主委員會的變更、換屆、注銷必須在5日內到城區建設局辦理備案手續。符合規定的，城區建設局應當在5個工作日內出具備案證明；不符合規定的，城區建設局應當在5個工作日內書面告知。城區建設局予以備案后，將其中一份備案申請書于當月月底前報建委物業科。

業主委員會備案后3日內，應當將業主委員會成員的姓名、聯系電話和成員的分工情況以及備案證復印件在物業管理區域內公告，公告期不少于7日。

5、業主委員會只是業主大會的執行機構，選聘、解聘物業管理企業以及所有涉及全體業主權益的事情，都必須通過業主大會決定，業主委員會不能超越權限，擅自決定和處理物業管理區域內事務。

6、業主委員會成員缺員的，業主委員會應當召開業主大會進行補選。

業主委員會任期屆滿不組織換屆選舉的，以及業主委員會成員缺員50%以上或者業主委員會主任、副主任全部辭職、離任后，業主委員會不及時組織補選的，由城區建設局督促其在30日內履行職責，組織換屆選舉或組織補選。逾期仍不組織換屆選舉或組織補選的，在城區建設局的指導和監督下，成立換屆（改選）籌備組，按照規定重新選舉新一屆業主委員會。

7、業主委員會應自覺接受業主、物業主管部門的監督，日常事物處理應予以公示，建立公開辦事制度，每月3日之前公布上月財務收支情況。公示內容、公示結果均應存檔記錄。

8、業主委員會印章應當用于業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理服務合同或者其他與物業管理服務有關的活動。業主委員會應當妥善保管并依法使用業主委員會印章。印章遺失的，業主委員會必須持有在《柳州日報》上聲明作廢的憑證，到城區建設局辦理重新刻制印章證明，按照規定重新刻制業主委員會印章。

9、業主委員會可以在物業管理服務費中按照每年不超過1%的比例提取活動經費，具體辦法由業主大會和物業管理企業在物業管理服務合同中約定?；顒咏涃M應當在物業管理企業財務賬目中設置科目，具體使用情況由業主委員會以書面形式在物業管理區域內每季度（下一個季度的第一個月月底前）公布一次，并自覺接受業主的監督。

10、對業主委員會采取欺騙手段，弄虛作假的行為，城區建設局應通報批評，責令限期改正，并在物業管理區域內向全體業主公告。

（業主委員會的成立、變更、換屆、注銷備案手續及《柳州市物業業主委員會委員資格表》、《業主公約（示范文本）》、《業主大會議事規則（示范文本）》可通過柳州市建設委員會網http://jswyh.liuzhou.gov.cn下載。）

                                    柳州市建設委員會

                                 二OO五年十一月二十四日