四川省城市住宅物業管理辦法

四川省人民政府[1999]第119號令

第一章　總則

　　第一條　為加強城市住宅物業管理，保障住宅物業的合理使用，維護住宅的公共秩序，創造良好的居住環境，根據國家有規定，結合四川省實際，制定本辦法。
　　第二條　在四川省行政區域內從事城市住宅物業管理活動，適用本辦法。
　　第三條　本辦法所稱住宅物業，是指城市各類住宅及其配套的共用設施、設備和公共場地。本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業與住宅業主、使用人依據合同約定，對各類房屋及其配套的共用設施、設備和綠化、衛生、交通、治安、環境容貌等進行維護修繕、整治等管理或者服務的活動。本辦法所稱業主，是指住宅物業的所有權人；使用人是指物業的承租人或者實際使用的其他人。本辦法所稱物業管理企業，是指取得物業管理企業資質證書和工商營業執照，接受業主或者業主管理委員會的委托，根據物業管理委托合同時實行專業管理，實行有償服務的企業。
　　第四條　省人民政府建設行政主管部門和市、州、縣人民政府、地區行政公署確定的房地產管理部門是同級人民政府、地區行政公署物業管理主管部門，對本行政區域內住宅物業管理活動實施監督、指導。
　　第五條　各級人民政府的規劃、工商、公安、市政公用、環衛等管理部門按照各自的職責，對住宅物業管理活動實施監督、指導。城市街道辦事處協助、配合有關部門做好監督和指導工作。
　　第六條　住宅物業由業主自主管理，業主可以委托物業管理企業實施專業服務管理。委托物業管理企業實施專業服務管理，應當引人競爭機制，逐步實行招標投標。
　　第七條　業主或者使用人對住宅的所有權、使用權，以及對配套共用設施、設備和公共場地、綠地依法共同享有的所有權、使用權受法律保護，他人不得侵占。

第二章　業主管理委員會

　　第八條　城市住宅區（樓）應當依照本辦法規定實行業主大會制度，業主大會討論決定住宅物業自主管理的重大問題，選舉產生業主管理委員會。
　　第九條　城市住宅區（樓）有下列情形之一的，由物業所在地物業管理主管部門會同住宅出售召集業主召開業主大會：
　?。ㄒ唬┕凶》砍鍪勐蔬_到總建筑面積40％的；
　?。ǘ┥唐纷》咳俗÷蔬_到50％的。
　　第十條　業主大會應當通知全體業主參加；業主人數較多時，應當推選業主代表參加。業主大會應當由過半數業主出席；所作出的決定，應當經出席業主大會的業主過半數通過。業主大會應當邀請居民委員會和物業使用人代表列席。
　　第十一條　業主大會行使下列職權：
　?。ㄒ唬┻x舉、罷免業主管理委員會組成人員；
　?。ǘ徸h通過業主管理委員會章程和業主公約；
　?。ㄈ┞犎『蛯徸h物業管理工作報告；
　?。ㄋ模Q定或者授權業主管理委員會選聘、解聘物業管理企業；
　?。ㄎ澹Q定物業管理的其他重要事項。
　　第十二條　業主管理委員會設立后應當報物業所在地物業管理主管部門備案。備案時需提交業主管理委員會章程、業主大會決定、選舉結果及其成員名單等有關資料。一個住宅區（樓）內只能成立一個業主管理委員會；
　　第十三條　業主管理委員會由主任、副主任、委員組成，在業主中選舉產生，數額應當為5個以上單數，每屆任期3年；因物業產權變更不再是業主的，應當予以改造；連選可以連任。
　　第十四條　業主管理委員會履行下列職責：
　?。ㄒ唬┱偌⒅鞒謽I主大會，并向業主大會報告物業管理的實施情況；
　?。ǘ┩ㄟ^招標選聘物業管理企業，并與物業管理企業簽訂物業管理委托合同；
　?。ㄈ┞犎∽≌瑯I主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的工作，協助物業管理企業落實各項管理措施；
　?。ㄋ模┌凑瘴飿I管理委托合同，監督物業管理企業，根據物業管理企業的服務水平，依法變更、解除物業管理委托合同；
　?。ㄎ澹┙邮芪飿I管理主管部門等有關部門和所在地城市人民政府的指導和監督。業主管理委員會不得從事以營利為目的的經營活動。
　　第十五條　業主公約是有關物業使用維修和其他管理服務活動的行為規范，經業主大會討論通過，對全體業主具有約束力。物業業主或者使用人應當嚴格遵守業主公約。

第三章　物業管理企業

　　第十六條　物業管理企業應當按照國家和省的有關規定向縣級以上物業管理主管部門申領物業管理資質證書，經工商登記注冊后，方可從事物業管理活動。省外物業管理企業進入本省接受委托從事物業管理活動的，應當持資質證書和有關證件到省建設行政主管部門辦理資質驗證手續。
　　第十七條　物業管理企業的義務：
　?。ㄒ唬┤媛男形飿I管理委托合同，及時提供優質物業管理服務，提高物業管理水平；
　?。ǘ┙邮軜I主管理委員會的監督，定期向業主管理委員會報告工作；
　?。ㄈ┙M織開展社區綜合服務和健康有益的娛樂活動；
　?。ㄋ模┘訌妰炔抗芾?，建立健全物業維修費用收支記錄等管理制度；
　?。ㄎ澹┙邮芪飿I管理主管部門等有關部門和住宅所在地人民政府的指導監督。
　　第十八條　物業管理企業的權利：
　?。ㄒ唬┮罁液褪〉挠嘘P規定收取物業管理公共服務和代辦服務費用；
　?。ǘ┮婪ㄩ_展多種經營活動和特約有償服務；
　?。ㄈ┯袡嘀浦惯`反本住宅區（樓）業主公約和物業管理委托合同的行為；對造成共用設施、設備損壞的，有權要求賠償；對嚴重違反業主公約和業主管理委托合同的行為，有權依照業主公約和合同約定及時予以處理，或交由有關部門依法處理。

第四章　物業管理的實施

　　第十九條　新建商品住宅及其配套設施全部竣工后，由建設行政主管部門組織綜合驗收，物業管理主管部門應當參與。住宅經綜合驗收后，在業主管理委員會成立前，暫由開發建設單位負責組織實施物業管理。公有住房出售后，未委托物業管理企業實施管理的，暫由出售單位負責組織實施物業管理。業主管理委員會成立后，由業主大會或者業主管理委員會選聘物業管理企業對住宅物業實施管理。
　　第二十條　業主大會或者業主管理委員會委托物業管理企業實施物業管理，應當與物業管理企業簽定物業管理委托合同。委托合同應當包括委托管理事項、管理權限、管理期限、管理費用、雙方的權利和義務、違約責任、合同變更與解除等條款。物業管理委托合同應當使用國家規定的示范文本，并報當地物業管理主管部門備案。
　　第二十一條　物業管理委托合同中應當約定下列物業管理服務事項：
　?。ㄒ唬┳≌灿貌课?、共用設施設備以及各類管道、線路的使用管理、維修和更新；
　?。ǘ┍嵎?、綠化服務、保安服務、車輛管理；
　?。ㄈ┳≌杂貌课缓妥杂迷O備的維修、更新;
　?。ㄋ模I主或者業主管理委員會委托的其他事項。
　　第二十二條　委托物業管理企業實施物業管理時，開發建設單位或者公有住房出售單位應當在所在地物業管理主管部門監督、指導下，向物業管理企業移交下列工程建設資料：
　?。ㄒ唬┳≌巹潏D、竣工總平面圖；
　?。ǘ﹩误w建筑及結構、設備竣工圖；
　?。ㄈ┳≌叵鹿芫W結構圖；
　?。ㄋ模┯嘘P設施設備的使用和維修技術資料；
　?。ㄎ澹┮婪ê灦ǖ馁|量保證協議；
　?。┪飿I管理必需的其他工程建設資料。
　　第二十三條　住宅自用部位、自用設備超過法定保修期后的維修、更新，由業主或者使用人負責，費用自理。物業管理委托合同另有約定的除外。
　　第二十四條　住宅共用部位和共用設施設備超過法定保修期后的維修、更新，由物業管理企業或者管理單位負責，其費用在住宅共用部位維修基金、共用設施設備維修基金中列支。住宅戶外供水、供電、燃氣等設施設備的管理、維護，由供水、供電燃氣等企業負責。
　　第二十五條　物業業主和使用人使用物業應當遵守下列規定：
　?。ㄒ唬┎坏眠`反法律法規、業主公約和物業管理委托合同；
　?。ǘ┎坏蒙米愿淖兎课莸慕Y構、外形及其色調；
　?。ㄈ┎坏秒S意接引、拆除和損壞共用設施設備；
　?。ㄋ模┎坏蒙米詮氖陆洜I活動；
　?。ㄎ澹┍３治飿I的完好、整潔和安全，不得占用公共場地堆放雜物，不得隨意傾倒垃圾或者從事污染環境的其他活動；
　?。I主轉讓物業后，新業主須在辦妥轉讓手續30日內告知物業管理企業；
　?。ㄆ撸┌凑找幎皶r繳納物業管理服務費用。
　　第二十六條　因裝飾裝修危及公共安全或者影響毗鄰正常使用物業的，業主或者使用人應當及時改正并負責維修；拒不改正、維修的，物業管理企業有權制止，并實施維修，所產生的費用由物業業主或者責任人承擔。
　　第二十七條　物業管理企業應當在物業管理委托合同終止或者解除后30日內，向業主管理委員會辦理有關交接手續，并報物業管理主管部門備案。

第五章　物業管理經費和專用房屋

　　第二十八條　物業管理經費包括共用部位維修基金、共用設施設備維修基金、公共服務收費、代辦服務收費、特約服務收費。
　　第二十九條　出售商品住房和公用住房，應當按一定比例提取共用部位、共用設施設備維修基金，用于住宅共用部位，共用設施設備的維修及設備重置、改造、更新。共用部位、共用設施設備維修基金的提取比例、管理使用辦法，按照財政部、建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》執法。
　　第三十條　物業管理企業提供公共服務可以按照國家和省的有關規定收取物業管理公共服務費。物業管理公共服務收費實行政府定價或者政府指導價。物價部門會同物業管理主管部門根據當地經濟發展水平和物業管理服務質量，確定、調整物業管理公共服務收費標準。在已委托實施物業管理的住宅區內，已購買商品房取得產權后尚未入住的業主，減半繳納物業管理公共服務費；尚未售出的商品房，開發建設單位應當按照一定比例繳納物業管理公共服務費，具體比例由開發建設單位與物業管理企業協商確定。
　　第三十一條　物業管理企業受供水、燃氣、供電、通訊、光纖網絡等企業的委托，代收水、氣、電、通訊、有線電視等費用的，按照價內倒扣不高于3％的比例向委托企業收取代辦服務費，不得向業主或者使用人另收代辦服務費。
　　第三十二條　物業管理企業可以為物業業主或者使用人提供代請保姆或者鐘點工、清洗家用電器、代購商品等專項特約服務，并由物業管理企業與業主或者住宅使用人協商收取特約服務費。
　　第三十三條　物業管理企業應當根據國家有關規定，向物價部門申領經營性收費許可證，實行亮證收費。
　　第三十四條　開發建設單位委托物業管理企業承擔住宅法定保修期內的保修義務的，應當將保修費用交由物業管理企業按規定使用。
　　第三十五條　物業管理經費的收取和使用，應當統一管理、?？顚Ｓ?，嚴格帳務核算，并按年度向物業業主和使用人公布。
　　第三十六條　商品房開發建設單位應當按照有關規定，配套修建必需的物業管理用房。業主、業主管理委員會委托物業管理企業實施物業管理，應當提供必需的物業管理用房。

第六章　法律責任

　　第三十七條　違反本辦法第十六條規定，未取得物業管理企業資質證書、未辦理資質驗證手續或者超出資質證書核定范圍從事物業管理服務的，由物業管理主管部門責令限期改正；逾期不改正或者不具備從業條件的，責令停止從事物業管理活動，可處2千元以上2萬元以下罰款。
　　第三十八條　物業管理企業違反本辦法第十七條規定，由物業管理主管部門責令其限期改正；逾期不改正或者嚴重侵犯業主、使用人權益的，處3萬元以下罰款；情節嚴重的，降低直至取消物業管理企業資質。物業管理企業工作人員嚴重瀆職，或者侵犯業主、使用人財產權或者人身權的，業主管理委員會可以要求物業管理企業對有關責任人員予以解聘，并提請物業管理等有關主管部門依法處理。
　　第三十九條　物業管理企業在住宅區內未經業主管理委員會同意和城市規劃等有關行政主管部門批準，擅自搭建建筑物、構筑物或者隨意占用公共場地、綠地的，由物業管理主管部門責令其限期改正，恢復原狀；逾期不改正的，有關主管部門可以依法強制拆除，并予以行政處罰，物業管理主管部門可以降低直至取消物業管理企業資質。
　　第四十條　物業業主或者使用人違反本辦法第二十條規定的，由物業管理等有關主管部門按照有關法律法規的規定予以處罰。
　　第四十一條　業主大會、業主管理委員會所作出的決定違反本辦法規定的，物業管理主管部門應當責令限期改正或者予以撤銷，并通知全體業主。
　　第四十二條　物業管理企業與物業業主或者使用人一方違反物業管理委托合同的，另一方有權按照合同約定解除委托合同，并追究違約方的違約責任。
　　第四十三條　當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟又不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第七章　附　則

　　第四十四條　四川省城市區域內的其他各類房屋建筑實施物業管理，參照本辦法執行。
　　第四十五條　本辦法中有關用語的含義為：
　?。ㄒ唬┳≌杂貌课?，是指一套住宅戶內自用的客廳、房間、廚房、衛生間、陽臺、天井和庭院（含圍墻）以及室內粉飾等部位。
　?。ǘ┳≌杂迷O備，是指住宅戶內的門窗、衛生潔具和供水、排水、燃氣管道、電線、各類表具等設備。
　?。ㄈ┳≌灿貌课?，是指住宅建筑的主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
　?。ㄋ模┳≌灿迷O施設備，是指住宅區（樓）內，建筑費用已分攤進人住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、天線、水箱、加壓水泵、鍋爐、電梯、供電線路、照明、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施及共用設施設備使用的房屋等。
　　第四十六條　本辦法自發布之日施行。

1999年2月26日發布施行