合肥市城市住宅區物業管理暫行辦法

（合肥市人民政府[1998]第68號令） 

第一章　總則

　　第一條　為了加強本市住宅區的物業管理，明確業主、物業管理企業的權利和義務，保障住宅區物業的合理使用，維護住宅區公共秩序，創造良好的生活環境，根據國家有關法律、法規和《安徽省城市住宅區物業管理暫行辦法》，結合本市實際，制定本辦法。
　　第二條　本辦法適用于本市城市規劃區（含開發區）范圍內住宅區的物業管理。
　　第三條　本辦法所稱物業，是指住宅區內各類房屋及其相配套的公用設施、和公共場地。
　　本辦法所稱住宅區物業管理，是指對住宅區內的房屋及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目維護、修繕與整治。
　　本辦法所稱業主，是指住宅區內住宅房屋和非住宅房屋的所有權人。
　　第四條　住宅區物業管理實行業主自治與物業管理企業專業服務相結合的原則。
　　第五條合肥市房地產管理局為本市住宅區物業管理的主管部門。合肥市物業管理辦公室（以下簡稱市物業辦）具體負責本市住宅區物業管理工作。
　　市容、規劃、公安、工商、物價、園林、市政等部門和住宅區所在地街道辦事處根據各自職責，協同做好本市住宅區物業管理工作。

第二章　業主自治管理

　　第六條　住宅區交付使用后，入住率達50％以上時，市物業辦應會同開發建設單位組織召開第一次業主大會或者業主代表大會，選舉產生業主委員會。
　　舊住宅區由住宅區所在地街道辦事處會同市物物業辦組織召開和第一次業主大會或者業主代表大會，選舉產生業主委員會。
　　業主委員會代表住宅區全體業主依據法律、法規、規章及業主公約、業主委員會章程履行職責。一個住宅區成立一個業主委員會。
　　第七條　業主大會由全體業主組成。業主人數較多的住宅區，可按比例推選業主代表，組成業主代表大會。
　　業主大會或者業主代表大會必須有所持投票權過半數以上的業主或者業主代表出席方能舉行。
　　業主投票權實行住宅房屋一戶一投票權；非住宅房屋每100m平方米建筑面積一投票權，100平方米以下有房屋所有權證的，每證一投票權。
　　第八條　業主大會或者業主代表大會行使下列職權：
　?。ㄒ唬Q定或者批準關于業主利益的重大事項；
　?。ǘ┡鷾驶蛘咝薷臉I主公約；
　?。ㄈ┻x舉或者罷免業主委員會的組成人員；
　?。ㄋ模┡鷾蕵I主委員會章程；
　?。ㄎ澹┞犎『蛯彶闃I主委員會的工作報告；
　?。┍O督業主委員會的工作；
　?。ㄆ撸└淖兓蛘叱蜂N業主委員會不適當的決定。
　　業主大會或者業主代表大會的決定，須經出席會議的業主或者業主代表所持投票權過半數以上通過。
　　第九條　業主委員會由主任、副主任和委員組成，其數額為單數，但最低不得少于5人。業主委員會每屆任期3年，其成員任期屆滿，可以連選連任。
　　第十條　業主委員會應當自選舉產生之日起15日內，持下列文件向市物業辦辦理登記：
　?。ㄒ唬┏闪I主委員會登記申請書；
　?。ǘI主委員會委員名單；
　?。ㄈI主委員會章程。
　　市物業辦應當自受理登記申請之日起15日內，完成登記工作；對不符合本辦法規定的不予登記。
　　第十一條　業主委員會對業主大會或者業主代表大會負責并報告工作，行使下列職權：
　?。ㄒ唬┱偌?、主持業主大會或者業主代表大會；
　?。ǘ┲贫I主委員會章程；
　?。ㄈ徸h住宅區公用設施專項費和房屋公共部位維護費的使用方案；
　?。ㄋ模┎扇」_招標方式聘請物業管理企業，并與其簽訂住宅區物業委托管理合同；
　?。ㄎ澹徸h物業管理企業制訂的住宅區物業管理年度計劃和重大工程項目的維修計劃；
　?。┍O督物業管理企業對住宅區的物業管理、養護和維修工作；
　?。ㄆ撸徸h批準住宅區物業管理各項具體規定。
　　前款第（二）、（三）、（五）項規定的事項，必須經業主大會或者業主代表大會批準。
　　第十二條　業主委員會會議由業主委員會主任根據工作需要召集，并應在會議召開7日前將會議通知書及有關材料送達每位委員。
　　業主委員會會議應由全體委員過半數以上出席方可舉行。業主委員會作出決定，實行少數服從多數的原則。
　　第十三條　業主公約對住宅區全體業主、使用人具有約束力。業主公約包括下列內容：
　?。ㄒ唬┳≌瑓^名稱、地址、面積及戶數；
　?。ǘ┕矆鏊肮迷O施狀況；
　?。ㄈI主大會或者業主代表大會的召集程序及決定住宅區重大事項的方式；
　?。ㄋ模I主使用其房屋以及住宅區公共場所、公用設施的權益；
　?。ㄎ澹I主參與住宅區物業管理的權利；
　?。I主對業主委員會和物業管理企業的監督權；
　?。ㄆ撸┳≌瑓^物業養護、維修費用和管理服務費的交納；
　?。ò耍I主應遵守的行為準則；
　?。ň牛┻`反業主公約的責任；
　?。ㄊ┢渌嘘P事項。
　　業主公約示范文本由市物業辦統一發放。業主大會或者業主代表大會可以根據本住宅區的實際情況進行修改、補充，并報市物業辦備案。
　　第十四條　業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，對住宅區內全體業主、使用人具有約束力。
　　業主公約、業主委員會章程和業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定不得與法律、法規、規章相抵觸。否則，市物業辦有權予以糾正。
　　第十五條　業主、使用人違反業主公約，業主委員會或者相關的業主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

第三章　物業管理企業

　　第十六條　業主委員會成立前，按下列規定實施物業管理：
　?。ㄒ唬╅_發建設單位在房屋交付使用前自行對住宅區實行管理，管理費由開發建設單位承擔。
　?。ǘ姆课萁桓妒褂弥掌鸬綐I主委員會成立前，開發建設單位應委托物業管理企業對住宅區實行前期物業管理，并簽訂前其物業委托管理合同。
　　物業管理企業應和業主簽訂前期物業管理服務合同。
　　前期物業委托管理合同和前期物業管理服務合同自簽訂之日起20日內報市物業辦備案。
　　第十七條　住宅區業主委員成立后，前期物業委托管理合同和前期物業管理服務的合同自行終止。業主委員會應按本辦法規定，在市物業辦組織下，采取公開招標方式，聘請物業管理企業對住宅區實施物業管理。
　　第十八條　物業管理企業接受委托從事物業管理應當與業主委員會簽訂物業委托管理合同。物業管理企業應在物業委托管理合同簽訂之日起20日內，將物業委托管理合同報市物業辦備案。
　　物業委托管理合同應當載明下列主要內容：
　?。ㄒ唬I主委員會和物業管理企業的名稱、依據；
　?。ǘ┪飿I管理區域和管理項目；
　?。ㄈ┪飿I管理服務的內容和標準；
　?。ㄋ模┪飿I管理服務的費用；
　?。ㄎ澹┪飿I管理服務的期限；
　?。┻`約責任；
　?。ㄆ撸┖贤K止和解除的約定；
　?。ò耍幾h解決的方式；
　?。ň牛┊斒氯穗p方約定的其他事項。
　　物業委托管理合同的示范文本由市物業辦統一發放。
　　第十九條　物業管理企業必須申請領取《物業管理資質等級證書》，并持有《營業執照》，方可從事物業管理業務。
　　第二十條　物業管理企業應當保持住宅區房屋和公用設施完好、環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，并按照下列要示實施物業管理：
　?。ㄒ唬┌凑諊?、省和本市規定的技術標準和規范以及業主委員會審定的物業管理服務年度計劃，實施管理服務；
　?。ǘ┰跇I主、使用人使用房屋前，將住宅區公用設施及房屋公共部位使用、維護的方法、要求、注意事項書面告知業主、使用人；
　?。ㄈξ飿I管理區域進行經常性的巡視、檢查，定對住宅區公用設施及房屋公共部位進行養護；
　?。ㄋ模┳≌瑓^公用設施及房屋公共部位損壞時，應立即采取保護措施，并按照物業委托管理合同的約定進行維修；
　?。ㄎ澹┙拥轿飿I損壞報修時，限時進行維修和處理；
　?。┳龊梦飿I維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊；
　?。ㄆ撸┟堪肽晗驑I主委員會報送物業維修、更新費用的收支帳目；
　?。ò耍┒ㄆ诼犎I主委員會、業主、使用人的意見和建議；
　?。ň牛`反本辦法或者業主公約的行為，應當立即勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政機關報告；
　?。ㄊ┌凑瘴飿I委托管理合同約定，做好業主委員會、業主、使用人委托的其他管理服務事項。
　　第二十一條　物業管理的權利：
　?。ㄒ唬M定住宅區各項具體管理規定；
　?。ǘ└鶕≌瑓^物業委托管理合同和有關規定對住宅區實施物業管理，收取管理服務費；
　?。ㄈ┯袡嘀浦惯`反住宅區物業管理規定的行為；
　?。ㄋ模┮髽I主委員會協助實施物業管理；
　?。ㄎ澹╅_展多種經營活動和有償服務。
　　第二十二條　物業管理企業應當在物業委托管理合同終止或者解除之日起10日內，向業主委員會辦理下列事項，并報市物業辦備案：
　?。ㄒ唬┣逅阗~目，對預收的物業管理服務費用按實結算，多收的部分予以移交
　?。ǘ┮平蝗课飿I檔案資料和有關的財務賬冊；
　?。ㄈ┮平挥嘘P房屋、場地和財物。

第四章　物業使用

　　第二十三條　業主、使用人應當遵循有利于物業使用安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通風、通行、采光、維修、環境衛生、環境保護等相鄰關系。
　　第二十四條　住宅區禁止下列行為：
　?。ㄒ唬p壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；
　?。ǘ┱加?、損壞住宅區公用設施及房屋公共部位；
　?。ㄈ┰谔炀?、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地違法搭建建筑物、構筑物；
　?。ㄋ模┒逊乓兹?、易爆、劇毒或含有放射性物質的物品；
　?。ㄎ澹┣终季G地、毀壞綠化；
　?。﹣y設攤點；
　?。ㄆ撸﹣y倒垃圾、雜物，亂潑污水；
　?。ò耍┰诮ㄖ?、構筑物上亂貼、亂涂、亂畫；
　?。ň牛┎话匆幎ㄍ７抛孕熊嚭蜋C動車輛；
　?。ㄊ┡欧庞卸?、有害物質或者發出超過標準的噪聲；
　?。ㄊ唬┓?、法規禁止的其他行為；
　　第二十五條　業主可或者使用人裝飾、裝修房屋，應當事先告知物業管理企業，物業理企業應當將裝飾、裝修房屋的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人，并對裝飾、裝修活動進行指導和監督。
　　第二十六條住宅不得改變使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規劃要求，按有關規定辦理手續，并報物業管理企業備案。
　　住宅區內按規劃建設的公用設施不得改變使用性質。
　　第二十七條　任何單位和個人不得擅自占用住宅區內的道路、場地、綠地，因物業維修或者公共利益需要臨時占用的，應當征得業主委員會或物業管理企業同意，并在約定的期限內恢復原狀。
　　第二十八條　利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業主、使用人和業主委員會的書面同意后，方可向有關行政管理部門辦理審批手續。
　　第二十九條　業主轉讓或者出租房屋時，應依法向市房地產管理部門辦理轉讓和租賃登記備案手續。
　　房屋轉讓合同或者房屋租賃合同自簽訂之日起10日內，當事人應當將房屋轉讓或者出租的有關情況書面告知業主委員會和物業管理企業。
　　第三十條　遷入住宅區的業主、使用人，必須憑《房屋所有權證》或者房屋租賃合同到物業管理企業填寫登記卡，簽訂業主公約，辦理入住手續。
　　新建住宅區，開發建設單位應派員與物業管理企業聯合辦公，并在業主、使用人辦理有關物業管理手續后移交鑰匙。本辦法實施前未實行物業管理的住宅區，在實行物業管理后由業主、使用人到物業管理企業補辦登記簽約手續。

第五章　物業維護

　　第三十一條　住宅區經綜合驗收合格后，開發建設單位應到市物業辦申報，向業主委員會辦理移交手續。開發建設單位向業主委員會辦理移交手續時，應簽訂移交合同，并提供下列住宅區工程建設資料：
　?。ㄒ唬┳≌瑓^規劃圖、竣工總平面圖；
　?。ǘ﹩挝唤ㄖ?、結構、設備竣工圖；
　?。ㄈ┑叵鹿芫W竣工圖；
　?。ㄋ模┢渌嘘P資料。
　　開發建設單位應無償向業主委員會提供住宅區內按規劃建設的幼兒園、農貿市場、活動中心、自行車庫、值班房、停車場（庫）等配套公用設施。
　　第三十二條　住宅區房屋的維修責任，按下列規定劃分：
　?。ㄒ唬┦覂茸杂貌课?、自用設備由業主負責維修；
　?。ǘ┳≌瑓^內公用設施和房屋公共部位由物業管理企業負責維護、維修和更新。
　　房屋及附屬設施影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規定應當由業主維修的，業主應及時維修；拒不維修的由業主委員會委托物業管理企業維修，費用由業主承擔。
　　第三十三條　住宅區市政道路及路燈、水、電、煤氣、通訊、有線電視的養護和維修，由市政、供水、供氣、通訊、有線電視等有關單位負責、費用由養護維修單位承擔。
　　第三十四條　住宅區非市政道路及路燈、溝渠、池、井、綠地、娛樂場所、停車場、自行車庫（棚）等公用設施由物業管理企業統一負責管理、養護、維修和更新。
　　第三十五條　物業管理企業負責區內的交通車輛管理，并接受公安交通部門的指導。進入住宅區的車輛必須經物業管理企業同意，交按規定路線和地點行駛、停放。
　　第三十六條　住宅區的環境衛生、治安等公共服務項目，由物業管理企業或其選聘清潔公司、保安公司等專營公司承擔，費用從住宅區管理服務費中支付。
　　第三十七條　住宅區的樹木、花草、綠地、園林小品、綠化設施、圍墻、環衛設施等的日常管理和維護，由物業管理企業在專門管理部門的指導下負責實施。
　　第三十八條　在住宅區內集貿市場經營者，必須服從物業管理企業的管理，按指定的場所擺攤設點。

第六章　物業管理費用及專用房屋

　　第三十九條　開發建設單位在移交住宅區時，應按住宅區建設總投的0.6％-1％的比例一次性繳納住宅區公用設施專項費。
　　新建住宅區的開發建設單位應在領取建筑工程規劃許可證前，按照住宅區總建筑面積4元/平方米的標準向市物業辦預繳公用設施專項費。
　　1995年7月1日至本辦法實施前竣工的住宅區，由市物業辦會同開發建設單位對住宅區公用設施專項費進行測算后，下達住宅區公用設施專項費繳款通知書，開發建設單位必須在繳納通知書規定的期限內繳納。
　　第四十條　住宅區房屋公共部位維護費，由業主出資建立，公共部位維護費按下列渠道收?。?br /> 　?。ㄒ唬╅_發建設單位在出售房屋時按建筑面積向購房者代收，具體標準為：單位購房10元/平方米，私人購房5元/平方米。開發建設單位售房時未按規定代收公共部位維護費，則該部分費用由開發建設單位承擔。
　　舊住宅區比照上述標準執行。
　?。ǘ┯蓸I主按建筑面積0.05元/平方米.月標準向業主委員會繳納。
　　第四十一條　住宅區公用設施專項費用市物業辦設專帳管理，業主委員會向市物業辦申請使用。住宅區公共設施專項費專項用于住宅區公用設施的養護、維修與更新。
　　住宅區房屋公共部位維護費用由業主委員會設立專帳管理，專項用于房屋本體公共部位、公用設施的養護、維修與更新，不得挪作他用。
　　第四十二條　住宅區管理服務費由物業管理企業按月向業主或使用人收取。
　　物業管理服務收費，應當遵循合理、公開以及與管理服務水平相適應的原則，具體標準由市物價部門會同市物業辦根據物業管理提供的服務項目核定。
　　物業管理服務收費主要用于住宅區公用設施和房屋公共部位中修及中修以下工程項目的日常維護、服務管理和業主委員會必要的辦公經費開支。
　　物業管理企業應持物價部門的有效批文，并持《經營性服務收費許可證》方可收費，不得擅自擴大住宅區管理服務費民收費范圍和提高收費標準。
　　第四十三條　政府視財政每年適當安排一部分城市建設維護資金，用于補1995年7月1日前已交付使用的住宅區道路、排水、環衛設施、綠化等公用設施的維修管理。該項費用由市物業辦作為專項資金專戶存儲，統一使用。
　　第四十四條　開發建設單位移交住宅區時，應按以下標準向業主委員會提供住宅區物業管理用房：
　?。ㄒ唬┓课菘偨ㄖ娣e為2萬平方米以下的住宅區，應提供70平方米建筑面積的物業管理用房。
　?。ǘ┓课菘偨ㄖ娣e為2萬平方米以上的住宅區，每增加1萬平方米建筑面積，物業管理用房增加10平方米建筑面積。
　　其中，業主委員會辦公用房為15平方米～25平方米建筑面積，其它的為物業管理企業辦公用房。
　　物業管理用房產權歸國家所有，由市物業辦負責權屬申報登記。
　　第四十五條　開發建設單位移交住宅區時，應按住宅區房屋總建筑面積2‰-5‰的標準以建造成本價向業主委員會提供商業用房，產權屬業主委員會，費用從住宅區公用設施專項費中墊支，并從商業用房的經營收入中回收。
　　前款規定的商業用房和住宅區內其它有經濟收入的公用配套設施、設備和場地，由物業管理企業按物業委托管理合同經營，經營收入用于住宅區的日常管理和維護。
　　第四十六條　業主委員會和物業管理企業應將住宅區經費的收支情況定期公布，接受業主、使用人及有關部門的監督。

第七章　法律責任

　　第四十七條　業主、使用人違反本辦法，未按期交納住宅區各項物業管理費的，市物業管理主管部門或者物業管理企業可責令限期交納，并按日加收應繳納費用2‰的滯納金；逾期未交納的，可申請人民法院強制執行。
　　第四十八條　物業管理企業違反本辦法或者物業委托管理合同規定，對住宅區物業管理、維修、養護不善造成業主損失的，業主或者業主委員會有權責令其賠償或者采取補救措施；情節嚴重的，由市物業管理主管部門處以1000元-10000元的罰款，并按規定降低或者注銷其物業管理資質。
　　第四十九條　違反本辦法第十九規定，未取得物業管理資質證書，擅自承攬物業管理業務的，由市物業管理主管部門責令其限期改正；逾期未改正的，處以2000元-20000元的罰款，并責令其停止對住宅區的物業管理。
　　第五十條　違反本辦法第二十四、二十五、二十六條規定的，物業管理企業有權予以制止，要求限期恢復原狀或者采取原狀或者采取補救措施；法律、法規和規章規定給予處罰的，由有關部門按規定給予處罰。
　　第五十一條　違反本辦法第三十九規定的，開發建設單位未按期繳納住宅區公用設施專項費的，由市物業管理主管部門責令其限期履行，并按日加收應繳納住宅區公用設施專項費2‰的滯納金；逾期不履行的，可申請人民法院強制執行。
　　第五十二條　違反本辦法第四十十條第四款規定的，由市物價部門按照相關法律、法規的規定給予處罰。
　　第五十三條　當事人對行政處罰決定不服的，可按照《中華人民共和國訴訟法》、《行政復議條例》的有關規定申請復議或提起拆訟。當事人逾期不申請復議、不提起訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行。
　　第五十四條　物業管理主管部門或者有關行政主管部門工作人員徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權的，由其所在單位或者上級主管部門給予主要負責人和直接責任人行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章　附則

　　第五十五條　開發建設單位應當按照國家、省、市規定的保修期限和保修范圍，承擔房屋的質量責任和保修責任。
　　第五十六條　1995年7月1日到本辦法實施前已交付使用的住宅區，必須按照本辦法實行物業管理；1995年7月1日前已交付使用的舊住宅區，應當根據本辦法逐步實行物業管理。
　　第五十七條　非住宅區，高層樓宇，政府機關、企事業單位和社會團體自建的住宅區均參照本辦法執行。
　　單位住宅區由所屬單位會同物業辦組織召開第一次業主大會或者業主代表大會，選舉產生業主委員會。
　　第五十八條　本辦法具體應用中的問題由合肥市房地產管理局負責解釋。
　　第五十九條　本辦法自1998年10月1日起施行。市政府1995年6月12日發布的《合肥市城市住宅小區管理辦法》同時廢止。

（1998年9月14日）