合肥市業主大會和業主委員會規程

第一章  總  則

第一條  為規范我市業主大會、業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》、《合肥市物業管理條例》、建設部《業主大會規程》等規定，制定本規程。

第二條  本市行政區域內業主大會、業主委員會的成立及其活動適用本規程。

第三條  本規程所稱的業主是指房屋所有權人，即房地產權證書記載的權利人。

房屋的合法買受人尚未辦理產權登記，但已實際占有使用該房屋的，享有業主在物業管理活動中的權利，承擔相應義務。
業主大會代表物業管理區域內全體業主行使在物業管理活動中的合法權利，督促業主履行物業管理中的相應義務。

業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生。

第四條  市、區、縣物業管理行政主管部門依法對本轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行指導和監督，開發區管理機構受市房地產行政主管部門委托依法對本轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行指導和監督（以下統稱為市、區、縣物業管理主管部門）。

第五條  街道辦事處（鄉鎮人民政府，下同）應當在區、縣物業管理主管部門的指導下，參與組織本轄區內業主大會的成立及業主委員會的選舉工作，協調處理物業管理與社區管理的關系。

第六條  業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規的規定。業主大會、業主委員會不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與本物業管理區域內物業管理無關的活動。

第七條  業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，所在街道辦事處應當責令其改正。業主大會、業主委員會拒絕改正的，街道辦事處報請物業所在地的區、縣物業管理主管部門，應當責令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業主。

業主委員會濫用權利或者怠于履行職責，侵害業主合法權益，物業所在地的區、縣物業管理主管部門應當責令其改正。業主委員會拒不改正的，物業所在地的區、縣物業管理主管部門應當責令其即時解散，由所在地的街道辦事處組織召開業主大會，重新選舉產生業主委員會。

出現上述情況，街道辦事處應當將相關情況及時報告區、縣物業管理主管部門。區、縣物業管理主管部門應及時將有關情況報告市物業管理主管部門。

第二章  業主大會

第八條  業主大會由物業管理區域內全體業主組成，自首次業主大會會議召開之日起成立。
一個物業管理區域成立一個業主大會。業主少于5個的，且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

一個物業管理區域內業主在100個以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推舉業主代表參加業主大會會議。業主代表應當在參加業主大會會議前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業主的意見。凡需投票表決的事項，應當由業主本人根據投票權數簽署贊同、反對或者棄權的書面意見，由業主代表收集并提交業主大會，作為投票時的表決意見。

第九條  業主大會的主要職責如下：

（一）選舉、更換業主委員會成員；

（二）制訂、修改業主公約和業主大會議事規則；

（三）選聘、解聘物業管理企業，審議、批準物業服務合同，授權業主委員會選聘、解聘物業管理企業，簽署物業服務合同；

（四）監督業主委員會、物業管理企業的工作；

（五）決定物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、維修、更新、增設及所需費用的分攤；

（六）決定物業專項維修資金的使用、續籌方案，并監督實施；
（七）決定物業管理的其他重大事項。

第十條  符合業主大會成立法定條件的物業管理區域，建設單位應當書面告知物業所在地街道辦事處和區、縣物業管理主管部門；業主也可書面告知。

第十一條  街道辦事處應在收到書面告知后30日內，在區、縣物業管理主管部門的指導下，負責組織、協調成立首次業主大會籌備組。
籌備組一般由5名成員組成，其中社區居民委員會、建設單位代表各一名、業主代表3名?；I備組組長由社區居民委員會的工作人員擔任?；I備組中的業主代表由業主或社區居民委員會推薦產生。
區、縣物業管理主管部門應當指導籌備組開展工作。物業管理企業應配合籌備組開展工作。

第十二條  籌備組的主要職責如下：

(一)擬定業主公約（草案）、業主大會議事規則（草案）；

(二)擬定業主委員會的選舉辦法（草案），業主委員會選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%；

(三)確認業主的身份及其在首次業主大會會議上的投票權數；

(四)提出業主委員會委員候選人名單，并在首次業主大會會議召開之前，將名單在物業管理區域內公示7日以上。

(五)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務籌備工作。

第十三條  業主委員會由5至13人的單數組成，具體人數由籌備組根據該物業管理區域的實際情況確定。

第十四條  首次業主大會投票權實行住宅物業一套房屋計一投票權；非住宅物業每200平方米計一投票權，200平方米以下每一房地產權證計一投票權。單個業主所持投票權數最高不超過全部投票權數的30％。

第十五條 業主委員會委員候選人由籌備組發出公告，向物業管理區域內的業主征求民主推薦。業主可以單獨或者聯名推薦候選人，籌備組在業主推薦的候選人中進行資格審查，與被推薦候選人交換意見，并最終確定候選人名單。

業主推薦業主委員會委員候選人，應當在籌備組公告規定的時間內提交。

第十六條  籌備組應當將下列事項在物業管理區域內公示，公示時間為7日以上：
（一）業主公約（草案）、業主大會議事規則（草案）、業主委員會議事規則（草案）；
（二）業主委員會候選人簡歷、會議的表決票、業主委員會選票、業主大會會議議程。
業主對上述公示事項有異議的，應當在公示期內以書面形式署名向籌備組提出?；I備組應當在5日內予以答復。

第十七條  籌備組應當于首次業主大會會議召開15日前將會議通知以下列方式中的一種送達全體業主：

（一）當面遞交書面通知；
（二）將書面通知放入業主信箱內或業主的物業專有部分內；
（三）郵寄或傳真。

此外，會議通知還應當在小區公告欄或其他顯著位置公告。

通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業主委員會委員候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務等。

第十八條  首次業主大會會議的內容包括：

（一）表決通過業主公約、業主大會和業主委員會議事規則；
（二）選舉產生業主委員會委員；
（三）其他需要業主大會會議表決通過的事項。

第十九條  業主為法人的，由其法定代表人行使投票權。業主為無完全民事行為能力的，由其法定代理人行使投票權。
業主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。書面委托書應載明委托事項和投票權數。

第二十條  單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。

第二十一條  業主委員會委員候選人以得票多少排序，按預定委員人數得票多者依次當選為首屆業主委員會委員，產生業主委員會。

第二十二條  采用書面形式召開首次業主大會會議的，籌備組應當在公示期滿3日內組織人員按照規定的時間、地點和方式發放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作。

第二十三條  回收時限屆滿后，如與會業主的總票權數未達到業主大會總票權數法定比例的，由籌備組告知全體業主延長投票時間，組織人員催收表決票、選票，直至與會業主總票權數達到業主大會總票權數法定比例。

第二十四條  籌備組負責開箱驗票，當場統計結果并在物業管理區域內公告。

第二十五條  籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起30日內召集首次業主委員會會議，由業主委員會委員推選產生業主委員會主任一名、副主任一至兩名。

首次業主委員會會議結束后，籌備組自行解散。

第二十六條  業主大會會議除首次會議以外分為定期會議和臨時會議。

第二十七條  業主大會定期會議由業主委員會按照有關法規和業主大會議事規則的規定召集，每年至少應召開一次。
經20％以上業主提議或者發生重大情況的，業主委員會應當依法召集業主大會臨時會議。
提議應附上提議業主本人的簽名、聯系電話、物業名稱、投票權數。

業主委員會負責核實提議人的業主身份，無法核實業主身份的提議無效。

第二十八條  業主委員會逾期不召集業主大會會議的，區、縣物業管理主管部門可以責令業主委員會限期召集；在規定期限內仍未召集的，業主可以提請該物業管理區域所在地街道辦事處組織召集。

第二十九條  業主大會定期會議和臨時會議的會務準備、召開按照業主大會議事規則執行，如無規定，參照本規定執行。
業主大會定期會議和臨時會議可以邀請所在地街道辦事處、社區居民委員會參加。

第三十條  因客觀原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會集體辭職的，業主大會仍應依法履行職責，其定期會議和臨時會議由所在地街道辦事處組織召集。

第三十一條  除業主委員會和街道辦事處外，任何單位和個人不得非法召集業主大會。

在特定情況下，業主可在區、縣物業管理主管部門的指導下，組織召開業主大會。

第三章  業主委員會

第三十二條  業主委員會應當依法履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，向業主大會報告物業管理的實施情況；
（二）組織業主委員會的換屆選舉；
（三）代表業主大會簽訂物業管理服務合同；

（四）監督業主公約的實施；
（五）配合街道辦事處、社區居民委員會做好本物業管理區域內的社區管理工作；
（六）公布業主委員會及委員的有效聯系方式，及時了解業主、物業使用人的意見和建議；

（七）監督和協助物業管理企業履行物業管理服務合同，對物業管理企業不符合物業管理相關法律法規規定和物業管理合同約定的行為予以制止；督促業主和物業使用人交納物業管理費，制止業主和物業使用人違反物業管理相關法律法規規定和物業管理合同約定的行為；

（八）業主大會賦予的其他職責。

第三十三條  業主委員會應當自選舉產生之日起30日內將成立情況向物業所在地的區、縣物業管理主管部門備案。備案時應提交以下材料：
（一）業主委員會備案表；
（二）業主大會、業主委員會議事規則；

（三）業主公約；
（四）業主大會的決定；
（五）業主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。
前款規定的備案事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更情況向區、縣物業管理主管部門備案。

第三十四條  業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵紀守法；

（三）模范履行業主義務，已按規定交納專項維修資金，不拖欠物業管理服務費；

（四）熱心公益事業，責任心強，具有社會公信力；
（五）具有必要的工作時間和一定組織能力；
（六）未在本物業管理區域的物業管理企業任職。

第三十五條  業主委員會委員應履行下列職責：

（一）模范遵守業主公約、履行業主義務，按時交納物業管理服務費、專項維修資金； 

（二）定期與業主溝通，了解業主在物業管理方面的意見和建議；

（三）向業主委員會報告業主的意見和建議；

（四）按時參加業主大會和業主委員會會議，報告分工范圍內的工作情況，接受質詢。

第三十六條  業主委員會應當建立業主委員會活動檔案，并指定專人保管，也可以委托所在地社區居民委員會管理。檔案一般包括以下內容：
（一）各類會議記錄、紀要；
（二）業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料；
（三）各屆業主委員會選舉產生、備案的材料；
（四）業主名冊；
（五）物業管理服務合同；
（六）有關法律、法規和業務往來文件；
（七）業主和使用人的書面意見、建議書；
（八）維修資金及其他經營收支情況；
（九）其他書面和實物資料。

第三十七條  業主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。
經三分之一以上委員提議，應當及時召開業主委員會會議。
業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。
業主委員會委員可以委托其他業主委員會委員出席業主委員會的會議，但不得委托他人出席業主委員會的會議。同一委員不得按受兩名或者兩名以上其他委員的委托。

業主委員會召開會議時，可邀請所在地街道辦事處和社區居民委員會派員列席會議。

第三十八條  業主委員會的任期一般為3年。在業主委員會任期屆滿前2個月內，業主委員會應當開展換屆選舉工作，并將換屆選舉工作的準備情況報告街道辦事處以及區、縣物業管理主管部門。

第三十九條  業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉工作的，所在區、縣物業管理主管部門應責令該業主委員會組織換屆選舉工作；逾期仍不組織的，由所在地街道辦事處協助組織換屆選舉工作。
因參加業主大會會議的業主未能達到法定人數等客觀原因未能如期換屆改選的，業主委員會仍應繼續履行職責，直至新一屆業主委員會產生為止。

第四十條  新一屆業主委員會產生后10日內，原業主委員會應當將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業主委員會。

第四十一條  業主委員會委員缺員超過三分之一的，業主委員會應當召開業主大會會議增補業主委員會委員。業主委員會未組織增補工作的，區、縣物業管理主管部門應當責令業主委員會限期組織增補，逾期仍不組織增補的，由所在地街道辦事處組織召開業主大會增補。

第四十二條  分期開發的物業經已入住過半數投票權的業主申請，在分期開發期間成立臨時業主委員會。新一期物業的業主入住后，應當增補業主委員會委員，增補的候選人從新一期物業的業主中推舉。 
增補委員的數量根據新增投票權數占已有投票權數的比例計算，但增補后的業主委員會委員總人數不得超過13人。
增補工作完成后，原臨時業主委員會報經區、縣物業管理主管部門備案后，自動轉變成為正式業主委員會。

第四十三條  業主委員會委員有下列情況之一的，經業主大會會議通過，其委員資格終止，并及時在物業區域內的顯著位置予以公告：
（一）不再是本物業區域業主的；
（二）因故不能履行委員義務的；
（三）拒不履行業主義務的；
（四）連續三次以上無故缺席業主委員會會議的；
（五）因疾病或其他原因喪失履行職責能力的；
（六）以書面或口頭形式向業主大會或業主委員會提出辭職的；
（七）在本物業管理區域內服務的物業管理企業任職或者與該物業管理企業產生關聯的；

（八）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

第四十四條  業主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。
業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告，有下列情況之一的，公告時間不得少于15日：

（一）關于物業專項維修資金使用的建議；
（二）關于調整物業管理服務費的建議；
（三）選聘或者解聘物業管理企業的建議；
（四）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；
（五）關于罷免委員的建議；
（六）其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。

第四十五條  業主委員會成立后可以依法刻制業主大會、業主委員會印章，并報區、縣物業管理主管部門備案。

第四十六條  業主委員會應依法制定印章使用、管理的規定，并遵照執行。違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

第四十七條  以業主委員會的名義發布信息，必須經業主委員會作出決定，加蓋業主委員會印章方可對外公布。
有下列情況之一的，還須經全體委員過半數以上簽字：
（一）關于物業專項維修資金的使用和續籌方案的建議；
（二）關于調整物業管理服務費并提交業主大會表決的建議；
（三）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式選聘物業管理企業的決議；
（四）對物業管理企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；
（五）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；
（六）關于罷免委員的建議；
（七）向市、區、縣物業管理主管部門的投訴；
（八）其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。

第四十八條  業主大會、業主委員會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會可以將其檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給所在地的區、縣物業管理主管部門代為保管，并在所在地街道辦事處的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。

第四十九條  業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

第四章  附   則

第五十條  業主大會、業主委員會開展工作的經費，以及業主委員會委員的補助和執行秘書的酬金，具體籌集方式和標準由業主大會議事規則規定。

前款規定的費用的籌集和使用情況，業主委員會應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的監督。

首次業主大會成立的經費由建設單位或物業管理企業承擔。

第五十一條  業主委員會的名稱須與物業的名稱保持一致。

第五十二條  業主大會議事規則應當規定業主委員會的組成、產生、任期等。業主大會、業主委員會議事規則不得違反國家、省市有關規定。

第五十三條  市物業管理行政主管部門制訂發布的《合肥市業主公約示范文本》、《合肥市業主大會議事規則示范文本》和《合肥市業主委員會議事規則示范文本》及相關文件、表格的樣本，供參照使用。

第五十四條  本規程自二○○六年九月一日起施行。