漯政〔2006〕71號
各縣區人民政府,高新區管委會,市人民政府有關部門,直屬及駐漯有關單位:
市房管局制定的《漯河市關于加強和推進物業管理工作的意見》已經市政府同意,現印發給你們,請認真遵照執行。
二○○六年七月二十五日
漯河市關于加強和推進物業管理工作的意見
近年來,隨著城市化進程的不斷加快,我市物業管理工作快速發展,在提高城市人居環境質量,促進住宅建設,拓寬再就業渠道,推進社區文明建設等方面發揮了積極作用,為我市生態宜居城市和文明城市建設作出了積極貢獻。但物業管理作為一個新興行業,許多方面還需要進一步規范和完善。為進一步加強我市物業管理工作,推進物業管理與經濟建設和社會進步協調發展,根據國家有關法律法規政策,結合我市實際,提出如下意見:
一、指導思想
以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導,按照科學發展觀和構建社會主義和諧社會的要求,落實國家《物業管理條例》,重點解決好群眾關注的熱點問題,強化綜合監督,加強協同管理,理清職能關系,明確行政責任,形成共管合力,進一步優化物業管理市場環境,規范物業管理秩序,探索適合我市住宅區物業管理的有效模式,推進物業管理行業持續、快速、健康發展,營造我市良好的人居環境。
二、基本任務
1.建立各有關職能部門齊抓共管、分工合作的監管機制。2.規范發展物業管理,建設和諧社區,提高物業管理市場化程度,實現全市物業管理規范化、專業化。3.加強協管,提高行業整體管理水平。對2萬㎡以上的新建住宅小區全部實行專業化物業管理;對不具備物業管理條件的住宅區(樓)提供基本的衛生保潔、水電供應和安全保障。4.基本解決阻礙物業管理行業發展的突出問題,基本解決群眾關注的物業管理熱點問題,為全市居民創造安全、整潔、文明、舒適的生活和工作環境。
三、工作措施
(一)加強組織領導,探索物業協同管理的長效機制
物業管理水平是城市的文明標志,是城市管理的綜合反映,建立協同管理機制是搞好物業管理的前提條件。為加強對我市物業管理工作的領導,經研究,決定成立市物業管理指導監督委員會,由市房管局、市建委、市林業園藝局、市環保局、市發改委、市工商局、市公安局、各區政府和高新區管委會等單位組成,委員會下設辦公室,辦公室設在市房管局。各有關部門要根據自身職能,明確責任,通力配合,協同管理,共同做好全市物業管理工作。
(二)分類指導,進一步拓寬物業管理工作覆蓋面
按照住宅小區性質把全市住宅小區分為:新建公共住宅小區、單體樓房、單位自建住宅小區和舊住宅小區,區別對待,分類指導、管理、監督。
新建公共住宅小區,由開發建設單位委托物業公司進行前期管理,業主入住后,由業主、業主大會選聘物業企業進行管理。
對達不到一定規模、基礎設施配套不全、不具備物業管理條件的單幢或零星住宅樓,由所在地的街道辦事處或居委會負責,征求業主意見,根據業主的承受能力,為業主提供最基本的生活服務。
單位自建住宅小區,原則上由建設單位負責管理,也可委托物業公司進行管理。委托物業公司進行管理的,建設單位必須事前進行水、電分表到戶改造。對于由于種種原因造成的某些住宅小區物業管理空檔,由所在地的區政府負責,及時提出解決問題的意見并組織實施,確保這類小區不出現長期的物業管理空檔。
舊公共住宅小區堅持先整治后管理的原則,市房管局負責制訂整治改造計劃。舊小區整治后,有條件的要聘請物業公司實行專業化物業管理,條件不成熟的由建設單位或政府職能部門指定單位進行管理。
對影響市容市貌的沿街房屋墻面,由產權單位負責刷新、維護;產權單位不清的,由市政、環衛等單位負責刷新、維護。
(三)明確職責,履行職能,落實責任
市房管局要切實加強住宅區物業管理的行業管理工作,認真落實好物業管理政策、法規,加強對物業企業的資質管理,在開展資質動態考核的基礎上,評定企業資質等級。
加大對物業管理人員的培訓力度,嚴格落實物業管理人員持證上崗制度。加強行業監督,規范實行物業服務合同制度,完善物業企業信用檔案及業主投訴受理制度,嚴肅查處物業企業管理過程中損害業主利益的違規行為。加強對住宅區業主委員會成立及日常工作的指導、監督,實行業主委員會備案制度。加大對住宅區業主的宣傳教育力度,提高他們對物業管理重要性的認識,樹立物業管理消費觀念,提高交納物業服務費的自覺性。加強物業專項維修資金收繳和管理,足額收繳物業專項維修資金,實行維修資金專戶存儲,?？顚Ｓ?以一個物業管理區域為管理單位,按幢設帳,核算到戶。積極組織開展住宅小區物業管理創優達標活動。查處擅自改變住宅區內房屋用途、物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途,擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益,擅自利用物業公共部位、共用設施設備進行經營等行為,依法予以行政處罰。
市建委要嚴格加強住宅小區的規劃設計、監督和工程質量管理工作,確保公共配套設施落到實處,對新立項的住宅區的規劃設計要在堅持《城市規劃法》提出的“統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設”的原則基礎上,根據《城市居住區規劃設計規范》有關要求,按住宅區居住人(戶)口分級規模,配置相應層次和數量的公共配套設施,按每戶不低于3㎡的標準規劃設計車子棚,按住宅區總設計戶數30%的比例規劃設計地上汽車車位,有條件的住宅區要規劃設計地下或立體汽車車庫。要嚴格按照住宅區(樓)總建筑面積的2‰標準規劃設計業主自治監督和物業管理用房。對以上公共配套設施規劃設計,應在住宅區(樓)建設項目顯著位置進行公示,引導社會監督。對未按規劃設計建設公共配套設施的住宅項目,不得以罰款代替建設,不得通過竣工驗收,不準交付使用。
要對現已開工建設尚未竣工的住宅小區(樓)公共配套設施的規劃設計、建設落實情況進行一次普查,對未按規劃要求進行建設的,應責令建設單位采取補救措施,確保公共配套設施按原規劃設計的數量和標準建設到位。
要加強住宅區(樓)建筑工程質量管理,認真貫徹執行《建設工程質量管理條例》、《建筑工程質量檢測工作規定》等制度,加強建筑施工企業項目經理資質管理,監督、落實住宅保修期內的房屋維修及維修質量。負責查處因公共配套設施不全和保修期內的維修質量問題引發的投訴。
市林業園藝局要著力加強住宅區(樓)建設項目綠化管理工作,負責查處住宅區內與綠化管理有關的一切違法行為。對報建審批的住宅區(樓)建設項目,必須嚴格按照《城市綠化規劃建設指標的規定》的標準制定、審查綠化規劃,確保住宅小區綠化率達到40%。對未取得綠化工程建設驗收合格報告的住宅區項目不得通過竣工驗收,不得交付使用,不得以罰款代替綠化工程建設。對擅自占用住宅區內綠化用地,損壞住宅區內樹木、花草、草坪或盜竊綠地設施,在住宅區綠地內或樹木下搭灶生火或傾倒有害物質,在住宅區樹木上架設電線,在綠地內停放車輛、放牧或亂扔廢棄物等行為依法予以行政處罰。物業企業應切實做好管理區域內的綠地、樹木及綠化設施的日常養護工作,確保綠地、綠化設施的完好和樹木的正常生長。發現破壞綠地和綠化設施及毀損樹木等違法行為,應立即制止并及時向市林業園藝局報告,并積極協助調查處理。
市環保局要加強住宅區建設項目環境管理工作,認真執行建設項目環保部門“第一審批權”制度。住宅區建設項目必須落實環境影響評價制度和“三同時”制度。住宅區建設項目在開工前,必須向市環保主管部門報批建設項目環境影響報告書,對住宅區建設項目實施后可能造成的環境影響進行分析、預測和評估,提出預防或者減輕不良環境影響的對策和措施。凡未經市環保主管部門批準的住宅區建設項目,發改、電力、金融、建設、國土資源等單位不得為其辦理有關手續,建設單位不得開工建設。市環保局要嚴格把關,加強監督,確保住宅區項目建設過程中,同時實施環境影響報告,要在審批意見中提出住宅區環境保護對策和措施,重點落實好防止油煙污染和噪音污染對策和措施,積極推廣實施環境工程監理,采取成熟、可行的油煙凈化裝置,確保主體工程與配套污染防治設施同時設計、同時施工、同時投入使用。
負責對住宅區的防治污染設施檢查驗收,未落實防治污染措施的,不得通過竣工驗收,不得交付使用,不得以罰款代替防治污染設施建設。對住宅建設項目環境影響評價文件未經批準,建設單位擅自開工建設,住宅建設項目需要配套建設的環境保護設施未建成、未經驗收或者經驗收不合格,而主體工程正式投入使用等行為,依法予以行政處罰。
市發改委要加強物業收費管理,科學合理審批物業管理收費標準。在審批住宅區物業管理收費標準時,要依據有關規定,區分別墅、高層、多層住宅等不同的物業類別,依據住宅區物業管理服務等級標準的高低,科學合理地審批物業服務費標準,并明確自行車、摩托車看管費、汽車車位管理和維護費收費標準。同時,根據我市經濟發展狀況,參考經濟、社會發展水平與我市相當的外地市的做法,適時適當提高物業管理費收費標準。要加強對物業企業物業服務費執行情況的監督檢查,公布舉報電話,受理業主投訴,嚴肅查處物業企業亂收費和擅自提高收費標準的行為。
市工商局要加強房地產銷售廣告管理,嚴格落實房地產銷售廣告審批制度,加大對虛假銷售廣告的查處力度,對有減免、送物業管理費承諾的銷售廣告,不得予以審批。
市公安局要高度重視居民小區安全防范工作,將其作為社會治安日常管理、防范工作的重點來抓,加強檢查和指導,對存在的薄弱環節,督促管理單位消除隱患,堵塞漏洞,完善安全防范措施,提高物業企業安全防范服務能力和水平。要建立住宅小區分片民警責任制,把每個住宅小區納入分片民警的治安管理責任范圍,要與管理單位建立聯系協作制度,定期通報情況,分析問題,研究對策,并按各自職責組織實施。特別要加強以防火、防盜、防破壞等為重點的安全防范宣傳教育,落實住宅區安全防范設施建設,大力推廣以遠紅外周邊報警系統、電視攝像監控系統、電子巡更系統和門禁對講系統為主要內容的安防技術,建立健全以管理單位為主體的群防群治工作制度,構建住宅區安全防范體系,實現技防、物防和人防緊密結合,相互促進。要及時對住宅區發生的治安、犯罪案件進行處理、偵破。物業企業對管理區域內發生的治安、犯罪案件要及時報告,并積極協助公安機關進行調查。
各區政府要負責本轄區內物業管理活動的監督指導工作,街道辦事處、社區居委會要發揮自身優勢,加強對業主的宣傳教育,協助物業公司做好業主大會、業主委員會的成立工作,共同構建和諧社區。負責限期拆除住宅區(樓)內未經規劃批準、私搭亂建的建筑物或者設施。水、電、有線電視、燃氣、暖氣等供應單位作為經營和受益單位,負有住宅區(樓)相關管網、線路的鋪設、維護義務及有關費用的收繳義務,一律實行收費到戶。物業企業必須與相關部門簽訂委托代收協議后,方可代收水、電、有線電視、燃氣、暖氣等費用。
電力部門在收取住宅區內道路公用照明電費時,必須按城市居民生活用電標準收取。
對拒交物業管理費的,物業企業應采取合法方式催繳,也可以向人民法院起訴。人民法院在查清事實的基礎上,對物業企業的合法訴求,應依法予以支持;對事實清楚、沒有爭議的拖欠物業管理費的案件應依法采取支付令形式予以執行;對物業企業勝訴、業主拒不履行的生效判決應依法予以強制執行。
(四)加大宣傳力度,營造良好的社會環境
各縣區政府、各級物業管理指導監督委員會和新聞單位要充分發揮各自優勢,采取多種形式,加大宣傳、教育力度,積極引導廣大群眾確立物業管理商品消費觀念和投資意識,提高業主對物業管理的接受程度和交納物業管理費的自覺性。要以《物業管理條例》頒布紀念日為契機,每年選定一個主題,集中開展物業管理宣傳活動,積極營造全社會關心、理解、支持物業管理的良好氛圍。
(五)加強監督,確保各項工作措施落實到位
各有關職能部門每半年要向市物業管理指導監督委員會辦公室書面報告一次物業管理工作推進情況。市物業管理指導監督委員會將對履行職責不到位、監管不力、工作成效不明顯、業主意見大的有關單位,予以通報批評。
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2008/5/29 10:23:00