發布單位：常州市人民政府
文 號：常政發[2005]222號
發布日期：2005年12月07日
生效日期：2005年12月07日
第一章 總則
第二章 業主自治管理
第三章 物業管理企業
第四章 前期物業管理
第五章 物業管理服務與收費
第六章 物業的使用和維護
第七章 罰則
第八章 附則
各轄市、區人民政府，市各委辦局，市各公司、直屬單位：
現將《常州市市區物業管理實施辦法》頒發給你們，請遵照執行。
常州市人民政府
二○○五年十二月七日
常州市市區物業管理實施辦法
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護當事人的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于市區范圍內的物業管理活動。
第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第四條 物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理相結合的原則。提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。
新建住宅小區應當實行物業管理，凡未落實前期物業管理的新建住宅區不得投入使用。
配套設施不全的原有住宅小區按照“市組織整治、區落實管理”的原則，實施綜合整治，創造條件逐步實行物業管理。
配套設施比較齊全的大廈、工業區等其他物業，應結合各自不同特點推行物業管理。
第五條 市房產行政主管部門（以下簡稱市房管部門）是全市物業管理行政主管部門，負責制訂物業管理規章制度，實施對物業管理企業資質的管理，對全市物業管理活動進行指導與監管，配合市物價部門對物業服務收費實施監督，處理重大的物業管理糾紛與投訴，依法查處物業管理活動中違反法律法規的行為等。
市物業管理中心接受市房管部門的委托，負責管理市區物業專項維修資金，監督新建住宅小區前期物業管理招投標活動，負責新建住宅小區非營業性公建配套設施的監管工作，指導與推進市區住房的社會化、市場化維修工作，組織實施原有住宅區的綜合整治。
各區政府負責指導與監督轄區內的物業管理活動，協調和處理轄區內物業管理方面的糾紛與投訴，會同市相關部門維護轄區內的物業管理市場秩序。
各區房產行政主管部門（以下簡稱區房管部門）是轄區內物業管理的行政主管部門，負責對轄區內的物業管理活動進行指導與監督。具體負責新建住宅區前期物業管理協議招投標的監管工作，會同街道辦事處（鎮人民政府）籌建業主大會和業主委員會，指導與監督業主委員會的日常工作，撤銷業主大會和業主委員會作出的違反法律、法規的決定，受理物業管理活動中的投訴，協助市房管部門管理物業管理企業資質。
街道辦事處（鎮人民政府）負責指導和監督本區域內的物業管理活動，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。
市發改委、建設、規劃、物價、民政、環保、城管、園林、水利、公安、勞動保障、地稅、工商、衛生等行政管理部門按照各自職責，協同做好物業管理工作。
第六條 各級政府應當扶持物業管理行業的發展，逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，提高物業管理水平。
物業管理企業按照國家有關規定享受第三產業優惠政策。物業管理企業崗位可按規定享受公益性崗位補貼。
第二章 業主自治管理
第七條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；
?。ǘ┨嶙h召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷臉I主公約、業主大會議事規則的建議；
?。ㄋ模﹨⒓訕I主大會會議，行使投票權；
?。ㄎ澹┻x舉業主委員會委員，并享有被選舉權；
?。┍O督業主委員會的工作；
?。ㄆ撸┍O督物業管理企業履行物業服務合同；
?。ò耍ξ飿I共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督專項維修資金的使用執行情況；
?。ㄊ┓?、法規規定的其他權利。
第八條 業主應當履行下列義務：
?。ㄒ唬┳袷匚飿I管理的法律、法規和規章；
?。ǘ┳袷貥I主公約、業主大會議事規則；
?。ㄈ┳袷匚飿I管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
?。ㄋ模﹫绦袠I主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
?。ㄎ澹┌凑蘸贤s定按時交納物業服務費用；
?。┌凑沼嘘P規定交納專項維修資金；
?。ㄆ撸┡浜衔飿I管理企業的管理與服務活動；
?。ò耍┓?、法規規定的其他義務。
第九條 業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。物業管理區域內業主戶數少于100戶的，物業管理的自治組織形式可以由業主自主決定。
第十條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。
物業管理區域內業主戶數超過100戶的，可以按一定比例推選業主代表參加業主代表大會會議（以下統稱為業主大會）。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加業主大會。
第十一條 一個物業管理區域內入住率達50%以上的，或者入住率達30%以上、物業交付使用一年以上的，應當依照本辦法規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
物業所在地的區房管部門應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導業主召開首次業主大會。
一個物業管理區域只能成立一個業主大會。物業管理區域的劃分，由市房管部門根據該物業的區域規劃和共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素進行劃定。
第十二條 業主的投票權數，普通住宅房屋實行一戶一票；其他物業按照其擁有物業的建筑面積計算，具體計算規則由市房管部門制定。
第十三條 業主大會履行下列職責：
?。ㄒ唬┲朴?、修改業主公約和業主大會議事規則；
?。ǘ┻x舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
?。ㄈ┻x聘、解聘物業管理企業；
?。ㄋ模┍O督物業管理企業對專項維修資金的使用執行情況，按有關規定決定專項維修資金的續籌方案；
?。ㄎ澹┲贫?、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
?。Q定有關業主共同利益的重大事情；
?。ㄆ撸┓?、法規規定的其他職責。
第十四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，應當召開業主大會臨時會議。業主委員會在接到業主提議后15日內，應當組織召開業主大會臨時會議，逾期不組織召開的，由物業所在地的區房管部門責令其限期召開。
第十五條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。
業主大會作出的決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制訂和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業、專項維修資金使用和續籌方案等重大決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主大會作出的決定應當予以公布。
第十六條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業主。業主大會可以邀請社區居民委員會和使用人代表列席會議。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十七條 業主委員會是業主大會的執行機構，對業主大會負責。業主委員會履行下列職責：
?。ㄒ唬┱偌椭鞒謽I主大會會議，報告物業管理實施情況；
?。ǘ┐順I主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；
?。ㄈ┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；
?。ㄋ模┍O督業主公約的實施；
?。ㄎ澹┙邮軜I主、業主大會、物業管理行政主管部門的監督；
?。└鶕I主大會的決定，代表全體業主參加因物業管理活動發生的訴訟；
?。ㄆ撸┓?、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。
第十八條 業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會人數應當是5-15名的單數，其組成人員不得在物業管理企業中兼職。業主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。
業主委員會可以通過選舉產生主任1名和副主任1-2名，業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。
業主委員會不得從事經營活動。
第十九條 業主大會選舉產生的業主委員會，自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約、業主委員會名單等材料向物業所在地的區房管部門備案，由區房管部門出具業主委員會備案證明。
第二十條 業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，物業所在地的區房管部門應當督促、指導其換屆工作。
原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案等文件、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。
第二十一條 業主公約是業主共同訂立的有關物業的使用、維護、管理等方面的行為守則，對全體業主和使用人具有約束力。
第二十二條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
第二十三條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，物業所在地的區房管部門，應當責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。
第二十四條 在物業管理區域內，業主委員會、物業管理企業、社區居委會應當依法履行各自的職責，密切配合，共同做好物業自治管理和社區建設管理工作。
?。ㄒ唬I主委員會接受業主大會的委托，實施業主自治管理，監督與配合物業管理企業的服務活動；協助公安機關、社區居民委員會做好物業管理區域內的社會治安、社區建設等工作。
?。ǘ┪飿I管理企業應在依法經營服務活動中，接受業主委員會的監督，按照合同約定為業主提供服務；聽取社區居民委員會的有關意見，配合社區開展有關活動。
?。ㄈ┥鐓^居委會應當指導與協助業主的自治管理活動，引導業主將物業自治管理與社區管理相結合。
第二十五條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔?？梢詮氖杖〉奈飿I管理服務費中，或者從產權屬業主共有的公建配套設施經營收益部分中列支。
經費的籌集、管理、使用等具體事項，由業主大會議事規則規定。
業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主質詢。
第三章 物業管理企業
第二十六條 物業管理企業是指依法設立、具有獨立法人資格、獨立核算、自主經營、自負盈虧，從事物業管理服務活動的企業。
第二十七條 物業管理企業實行資質管理制度。
物業管理企業資質等級分為一、二、三級。市房管部門負責本市三級物業管理企業資質證書的頒發和管理，并接受省建設行政主管部門的指導和監督。
第二十八條 從事物業管理的人員應按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第二十九條 物業管理企業享有下列權利：
?。ㄒ唬┮勒辗?、法規、規章和合同的約定，制定物業管理工作制度；
?。ǘ┦杖∥飿I服務費用和按規定應收取的其他費用；
?。ㄈ┻x聘專業公司承擔專項經營業務；
?。ㄋ模┚芙^承擔任何形式的攤派以及法律法規規定或服務合同約定以外事項的責任；
?。ㄎ澹╅_展其他多種經營服務項目，增強企業實力；
?。┓?、法規規定的其他權利。
第三十條 物業管理企業應履行下列義務：
?。ㄒ唬﹫绦形飿I管理行業規范、服務標準；
?。ǘ┞男形飿I服務合同，提供物業服務，維護業主利益；
?。ㄈ┙邮軜I主、業主委員會的監督；
?。ㄋ模┰谖飿I管理區域內公示物業服務合同約定的收費項目、標準和收支情況，以及公建配套設施經營管理的收支情況，接受質詢和審計；
?。ㄎ澹﹦褡柽`章搭建或者其他侵害業主公共利益的行為，勸阻不聽的，及時報告有關行政管理部門和業主委員會；
?。┙邮苷嘘P行政主管部門的監督和行業協會的自律管理；
?。ㄆ撸﹨f助有關行政管理部門制止違法、違規的行為，維護物業管理區域公共秩序；
?。ò耍┓?、法規規定的其他義務。
第四章 前期物業管理
第三十一條 前期物業管理是指業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。
第三十二條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
住宅物業規劃總建筑面積5萬平方米以上項目，應當實行公開招投標；3萬平方米以上、5萬平方米以下（含5萬）項目，可以采用邀請招標的方式；3萬平方米以下（含3萬）或投標人少于3個的項目，在市房管部門的監督下，經物業所在地的區房管部門批準，可以采用協議招標的方式。
第三十三條 建設單位應當在市房管部門的監督下，按照以下規定時限完成前期物業管理招投標工作：
?。ㄒ唬╊A售住宅商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
?。ǘ┬陆ìF售住宅商品房項目應當在現售前30日完成；
?。ㄈ┓浅鍪鄣男陆ㄗ≌飿I應當在交付使用前90日完成；
建設單位應當自確定中標之日起30日內，與中標的物業管理企業簽訂書面的前期物業服務合同，并報市房管部門備案。
簽訂前期物業服務合同期限一般不超過三年。如果期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同自然終止。
第三十四條 前期物業管理的主要內容是：
?。ㄒ唬┙⑴c業主、物業使用人的聯絡關系；
?。ǘ┰O計管理模式，草擬物業管理制度，編寫物業管理公約建議書；
?。ㄈ┙⒎障到y和服務網絡；
?。ㄋ模┺k理移交承接驗收事宜；
?。ㄎ澹┰跇I主大會選聘物業管理企業前，按照《前期物業服務合同》的約定實施物業管理。
建設單位應當根據物業管理企業提供的前期介入管理內容，給予物業管理企業相應的前期介入管理經費，具體內容與標準由雙方在前期物業服務合同中約定。
第三十五條 建設單位應當制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。
建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
第三十六條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
建設單位選聘的物業管理企業應當與物業買受人簽訂前期物業服務協議。
第三十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
建設單位應當按照住宅小區總建筑面積的千分之四配置物業管理服務用房，其產權屬該住宅區全體業主共有。
第三十八條 物業管理企業承接物業時，應當與委托方按照市房管部門制定的承接驗收辦法進行承接驗收。
第三十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交物業管理用房和下列資料：
?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
?。ㄈ┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；
?。ㄋ模┪飿I管理所必需的其他資料。
建設單位應當在辦理物業承接驗收手續起30日內將以上資料移交給物業管理企業。物業管理企業在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第四十條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位在保修期限內未盡到保修責任的，仍由建設單位承擔保修責任。
第五章 物業管理服務與收費
第四十一條 一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。其中分期建設的物業，只能委托同一物業管理企業管理。
物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務委托專業公司實施，但不得將物業的整體或者主要管理服務責任委托給他人，如因委托造成的損失由物業管理企業承擔。
第四十二條 物業交付使用后，業主或者業主委員會應當及時續聘或者重新選聘物業管理企業，參照建設部統一印制的示范文本，訂立物業服務合同，并在該區域內公示。
物業服務合同的主要內容包括：
?。ㄒ唬┊斒氯撕臀飿I的基本情況；
?。ǘ╇p方的權利和義務；
?。ㄈ┪飿I管理服務事項和服務質量要求；
?。ㄋ模┪飿I服務費的標準和收取辦法；
?。ㄎ澹┪飿I管理服務用房的使用、管理和收入分配辦法；
?。ｍ椌S修資金使用方面的約定；
?。ㄆ撸┖贤挠行谙?、合同終止和解除的約定；
?。ò耍┻`約責任及解決糾紛的途徑；
?。ň牛╇p方當事人約定的其他事項。
第四十三條 物業服務事項主要內容包括：
?。ㄒ唬┪飿I共用部位和物業共用設施設備的日常維護和管理；
?。ǘ┪飿I管理區域內環境衛生、綠化的日常管理；
?。ㄈ﹨f助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項；
?。ㄋ模┪飿I裝飾裝修和垃圾清運管理服務；
?。ㄎ澹獦I主要求進行的室內特約服務；
?。┪飿I檔案資料的管理。
第四十四條 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應服務。
物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業管理合同中沒有特別約定的事項，當事人不承擔責任。
原有住宅小區經綜合整治實行物業管理的，可根據住宅小區的實際情況和業主的需求訂立物業服務合同，明確相應的服務事項。
第四十五條 物業管理企業應當在物業服務合同期限屆滿前90天，以書面形式告知業主委員會，業主委員會接到告知書起30日內，組織召開業主大會討論決定選聘事項。
業主大會決定續聘原物業管理企業的，由業主委員會在業主大會會議結束后7日內，與原物業管理企業續簽物業服務合同。
業主大會決定重新選聘物業管理企業的，由業主委員會在業主大會會議結束后7日內以書面形式通知原物業管理企業，原物業管理企業在合同期滿后7日內，與業主委員會或新選聘的物業管理企業辦理移交手續，移交物業管理用房、經審計后的費用帳冊以及本辦法第三十九條規定的有關資料等。
物業管理企業或業主委員會經過雙方協商一致，可以提前解除物業服務合同。當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。但應當通知對方，并按上款規定辦理移交手續。
物業管理企業或業主委員會單方提出解除物業服務合同，另一方持有異議的，可以請求人民法院或仲裁機構確認解除合同的效力。
第四十六條 物業服務收費應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則。
物業服務收費實行政府指導價和市場調節價：
?。ㄒ唬┢胀ㄗ≌卜帐召M實行政府指導價，由市物價部門會同市房管部門根據物業的硬件設施、環境和物業服務內容、服務質量、物業規模等因素制定分項收費的標準，并定期公布。
確定政府指導價，應依法舉行價格聽證會，聽取業主、使用人和物業管理企業的意見。
通過前期物業管理招投標方式確定的服務收費價格，應報市物價部門備案，作為前期物業管理服務收費的依據。物業管理企業或建設單位應在物業買賣合同中與物業買受人預先約定收費標準。
已成立業主委員會的普通住宅公共服務收費標準，由業主委員會經業主大會同意后，在政府指導價范圍內與物業管理企業在物業服務合同中約定。
?。ǘ┓瞧胀ㄗ≌胺亲≌飿I的公共服務收費實行市場調節價。
前期物業管理階段由開發建設單位與物業管理企業在服務合同中約定服務費用；已成立業主委員會的，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定服務費用。
物業服務收費管理中涉及的其它有關事項，按照《江蘇省物業服務收費管理辦法》以及本市有關規定執行。
第四十七條 業主應當根據物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用，不得以物業服務合同約定以外的事項為理由，遲交或拒交物業服務費用。業主與使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶責任。
納入物業管理范圍的、竣工但尚未出售或者因開發建設單位的原因，未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位全額交納。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。
第四十八條 物業管理企業收費的項目、標準和收支情況，應當按照合同的約定，定期向業主公布，并接受業主委員會的監督和質詢。
第四十九條 市物價部門應當會同市房管部門，加強對物業服務收費的監督。
第五十條 物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的代辦、特約服務項目，服務費用由雙方約定。
第五十一條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環衛、通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。
上述單位向業主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托給物業管理企業實施，雙方應當簽訂有償服務合同，物業管理企業接受委托代收前款有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第五十二條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當及時勸阻，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第五十三條 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業管理企業組建保安隊伍的，應當遵守國家有關規定。保安人員應當經過政審、培訓后方可上崗。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
五十四條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和使用人約定，但不得違反法律、法規的規定和業主公約的約定。
物業使用人違反本辦法的規定和業主公約的約定，有關業主應當承擔連帶責任。
第六章 物業的使用和維護
第五十五條 新建住宅小區內的公建配套設施應當按照規劃部門核定的內容實施，不得擅自更改規劃及其使用功能和建筑布局。
已列入住宅小區商品房建設成本的公建配套設施，屬于非營業性公建配套設施，除社會公益性配套設施以外，產權屬全體業主所有，由市房管部門代為登記，開發建設單位不得銷售或以其它方式處置其使用權。
未列入住宅小區商品房建設成本的公建配套設施，屬于營業性公建配套設施，產權歸投資人所有，但交付使用后須納入住宅小區統一的物業管理。
新建住宅小區的車庫（含機動車和非機動車）屬住宅小區規劃停車位控制指標以內的，按非營業性公建配套設施認定，列入住宅小區商品房建設成本，不得對外銷售，交付使用后，由業主委員會委托物業管理企業統一管理。
業主依法確需改變公建配套設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公建配套設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第五十六條 新建住宅小區公建配套設施的項目名稱、指標等內容，應在控制性詳細規劃、公建配套建設要求意見書、土地出讓公告、建設項目批文、公建配套建設計劃中予以明確；在商品房預售價格認證時，應對住宅小區公建配套設施的成本進行認定；在核發新建住宅小區建設規劃許可證和商品房預售許可證時，應將住宅小區公建配套設施的名稱、位置、性質、面積等內容明確標注；住宅小區開發建設、銷售單位在商品房銷售中，應將公建配套設施實施計劃在銷售場所公示，并告知購房人；辦理權屬初始登記時，應按公建配套設施的性質進行區分登記。
原有住宅小區經綜合整治實施物業管理的，應按有關規定對被占用或閑置的公建配套設施進行清理、清退或調整；對街道辦事處、居委會等投資自建的配套設施實行回購；根據規劃和小區服務與管理的需要，補建必要的配套設施。同時對清退、調整、回購和補建的公建配套設施進行產權登記，并辦理移交使用手續，用于物業管理。
第五十七條 業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十八條 供水、供電、供氣、市政、排水、環衛、通訊、有線電視等單位，按規定承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任的，原有職責和養護渠道不變。委托物業管理企業代為維修、養護的，應當與物業管理企業簽訂委托合同，并支付維修、養護費。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事前通知業主委員會和物業管理企業，并及時恢復原狀。造成損失的，應當予以賠償。
第五十九條 物業管理區域內禁止下列行為：
?。ㄒ唬p壞房屋承重結構；
?。ǘ┥米愿淖兎课萦猛?；
?。ㄈ┱加没蛘邠p壞物業共用部位、共用設施設備、擅自改變公建配套設施使用功能；
?。ㄋ模┧酱顏y建；
?。ㄎ澹┣终季G地、毀壞綠化；
?。╇S意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；
?。ㄆ撸┐娣挪环习踩珮藴实囊兹?、易爆、劇毒、放射性等危險物品，或者超標準排放污染物質、發出超標準的噪聲和振動；
?。ò耍┪唇浥鷾蕯[設攤點；
?。ň牛o序停放車輛；
?。ㄊ┰诮ㄖ锘蛘邩嬛锷蟻y懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
?。ㄊ唬├梦飿I從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；
?。ㄊ┰谙劳ǖ郎显O置路障，損壞或者挪用消防設施；
?。ㄊ┓?、法規和業主公約禁止的其他行為。
第六十條 業主、使用人裝飾裝修房屋時，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主、使用人。
業主、使用人裝飾裝修房屋時需要改變房屋結構或涉及房屋承重部位的，應當向房屋安全管理部門辦理相關手續。
物業管理企業發現業主、使用人擅自損壞房屋結構行為的，應當及時勸阻，并及時向市房屋安全管理部門報告。
第六十一條 物業出現危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用等情況時，責任人應當及時維修養護。
物業管理企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修養護時，相關業主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養護造成物業損壞或者財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。
第六十二條 房屋在國家規定的保修期滿以后的維修責任，按照下列規定承擔：
?。ㄒ唬┓课菔覂炔糠?，由業主自行維修；
?。ǘ┓课莸墓灿貌课缓凸灿迷O施設備，由物業管理企業根據物業服務合同的約定定期維修養護。
第六十三條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家、省、市有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的大中修和更新、改造，不得挪作他用。
第六十四條 利用業主共有的公建配套設施進行經營的，應當在征得相關業主、業主委員會的書面同意后，按照規定辦理有關手續。其收益在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將收益的30％用于補貼物業管理公共服務費，收益的70％納入專項維修資金，但合同另有約定的除外。
第七章 罰則
第六十五條 住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，根據國務院《物業管理條例》第五十七條規定，由市房管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第六十六條 建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，根據國務院《物業管理條例》第五十八條規定，由市房管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十七條 違反本辦法的規定，不移交有關資料的，根據國務院《物業管理條例》第五十九條規定，由市房管部門責令其限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十八條 違反本辦法的規定，未取得資質證書從事物業管理的，根據國務院《物業管理條例》第六十條規定，由市房管部門責令其停止活動，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并吊銷資質證書。
第六十九條 未按照規定交納專項維修資金的，根據《江蘇省物業管理條例》第四十二條規定，由市房管部門責令其限期補交；逾期仍不足額交納的，可按每日萬分之五加收滯納金。
違反本辦法的規定，挪用專項維修資金的，根據國務院《物業管理條例》第六十三條規定，由市房管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，可以吊銷其資質證書；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十條 違反本辦法的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，根據國務院《物業管理條例》第六十四條規定，由市房管部門責令其限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下罰款。
第七十一條 違反本辦法的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房用途的，根據國務院《物業管理條例》第六十五條規定，由市房管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第七十二條 違反物業服務合同約定，業主逾期不繳納物業服務費用的，業主委員會和物業管理企業應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以按每日萬分之五加收滯納金，并可向人民法院提起訴訟。
第七十三條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規規定的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第七十四條 物業管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，根據國務院《物業管理條例》第六十九條規定，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附則
第七十五條 金壇市、溧陽市根據本地實際情況可參照本辦法執行。
第七十六條 本辦法自發布之日起施行。
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2008/5/22 16:22:00