赤峰市人民政府關于進一步加強物業管理工作的通知

（赤政字[2007]067號）

各旗縣區人民政府，市直各委辦局：
　　物業管理是解決民生問題的重要途徑和基本任務，是構建社會主義和諧社會的重要組成部分。為切實解決當前全市物業管理工作存在的主要問題，進一步規范物業管理工作，提高物業管理水平，改善城鎮居民生活環境，根據國務院《物業管理條例》及國家和自治區有關規定，現就進一步加強全市物業管理工作有關事宜通知如下：
　　一、加快物業管理體制改革，理順全市物業管理體制
　　按照條塊結合、以塊為主的原則，建立市、旗縣區、街道辦事處（鄉鎮）、居委會（村委會）和業主委員會職責清晰、分工明確、各負其責、齊抓共管的物業管理體制。
　?。ㄒ唬┦蟹慨a部門是全市物業管理的行政主管部門，對全市物業管理工作進行指導、協調、監督和考核。各級城市建設、規劃、市容和環境衛生、園林綠化、工商、公安、交通、環境保護、衛生、民族事務、民政、勞動和社會保障等有關部門，要按照各自職責分工，配合物業行政主管部門做好物業管理工作。
　?。ǘ└髌炜h區政府具體負責本轄區內物業管理工作，其房地產主管部門是本轄區內物業管理工作的行政主管部門，負責落實國家、自治區和市政府有關物業管理工作的各項政策、規定和工作部署。
　?。ㄈ└鹘值擂k事處（鄉鎮）要把物業管理工作作為重要職責和主要任務，按照相關旗縣區政府的部署和物業行政主管部門要求做好本轄區內的物業管理工作，其所屬的民政機構應結合社區建設，協助物業行政主管部門做好物業管理工作。
　?。ㄋ模┥鐓^居民委員會（村委會）在街道辦事處（鄉鎮）的組織下，具體負責本轄區內物業管理的監督和管理工作。
　?。ㄎ澹I主委員會負責對物業公司進行監督，組織居民履行物業管理工作中的應盡義務和維護居民的權利。
　　二、明確各級物業管理工作職責和主要任務
　?。ㄒ唬┦蟹慨a部門是全市物業管理的行政主管部門，主要管理職責：
　　1.國家、自治區有關物業管理政策、法規、文件的傳達貫徹；
　　2.全市物業管理發展規劃和行業政策的研究制定；
　　3.對旗縣區物業管理工作的監督檢查指導；
　　4.中心城區住宅小區物業管理類別的核定；
　　5.物業管理企業的設立和資質年檢的復審上報；
　　6.優秀物業管理企業和住宅小區創優達標的復審上報；
　　7.市中心城區房屋維修基金歸集收繳、監管，旗縣房屋維修基金管理工作指導；
　　8.負責全市物業企業管理人員的培訓。
　　9.完成國家、自治區和市政府部署的其他有關物業管理工作。
　?。ǘ┢炜h區政府物業管理工作職責：
　　1.落實國家、自治區、赤峰市物業管理政策、法規、文件；
　　2.抓好轄區內物業管理市場的規范和行業管理；
　　3.負責轄區內物業管理企業資質年檢初審上報工作；
　　4.負責轄區內維修基金使用審查、監督；
　　5.負責轄區優秀物業管理企業和住宅小區創優達標的初審上報工作；
　　6.負責轄區內住宅小區物業管理類別、物業服務收費標準的評定工作；
　　7.組織轄區內物業管理招投標；
　　8.負責物業管理法規、政策及物業管理專業技術、技能培訓工作；
　　9.負責物業管理基層統計報表的匯總上報工作；
　　10.負責住宅裝飾裝修行為的管理及登記備案工作；
　　11.負責轄區內住宅小區業主委員會培訓和備案工作；
　　12.負責轄區內物業管理體系建設和住宅小區月檢考評工作；
　　13.負責物業管理信訪工作的協調解決和處理；
　　14.完成上級物業管理行政主管部門布置的其他工作。
　?。ㄈ┙值擂k事處（鄉鎮）物業管理的主要職責：
　　1.負責本轄區內物業管理事務的具體管理、指導和監督工作；
　　2.會同物業管理、建設行政主管部門，參與新建住宅項目的綜合驗收和物業管理配套服務設施驗收，對未按規劃設計建設和存在質量問題的，有權提請有關行政主管部門予以糾正；
　　3.指導轄區內住宅小區的市容環境綜合整治工作，協助有關行政執法部門做好對住宅小區違法建筑拆除、環境保護、治安防范等工作；
　　4.會同物業管理行政主管部門做好物業管理招投標工作；
　　5.協助物業管理行政主管部門做好對住宅小區物業管理類別、物業服務收費標準的評定工作；
　　6.負責轄區內住宅小區業主大會召開和業主委員會組建工作，做好對業主委員會的日常管理，指導業主委員會依法開展工作。
　?。ㄋ模┚游瘯ù逦瘯┪飿I管理職責：
　　1.指定人員負責物業管理工作，對本轄區內物業管理進行監督檢查，發現問題隨時糾正，不能解決向上級物業管理部門報告；
　　2.組織業主及業主委員會制定管理規約，并督促業主委員會落實管理規約；
　　3.指導和監督業主大會、業主委員會工作，發揮業主大會和業主委員會在物業管理中的作用；
　　4.對不能實行專業物業公司合同制管理或無原建房單位管理的物業管理區域，積極采取適宜的方式組織社區進行自我管理和自我服務。
　?。ㄎ澹I主委員會物業管理職責：
　　1.負責召集業主大會、選聘物業管理企業，積極配合和支持社區居委會的工作；
　　2.按照物業管理合同規定，監督物業公司履行物業管理應盡義務，維護居民物業管理合法權益；
　　3.組織居民履行遵守物業管理法律法規、規章制度、管理規約和按時繳納物業管理費等物業管理應盡義務；
　　4.按照法律、法規及管理規約規定，管理業主任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為。
　　三、開展物業管理行業治理整頓，規范物業管理行為
　　(一)規范業主委員會的組建和工作運轉。
　　1.依法規范組建業主委員會。各旗縣區政府要根據行政組織和業主自治相結合的原則，按照規定的程序，推進業主委員會建設。住宅小區業主委員會的組成人員，原則上從本物業管理區域內離退休人員、熱心公益事業人員中推薦人選，相應業主委員會主任應由業主擔任，街道辦事處或社區居委會成員符合條件的也可擔任業主委員會主任。
　　2.加強對業主委員會的工作支持。要支持業主委員會的工作，幫助業主委員解決工作中遇到的困難和問題，切實發展業主委員會在物業管理中的作用，提高業主委員會在物業管理中的地位。業主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區居委會代為履行業主委員會的職責，確保工作正常運轉。
　　3.加大物業管理的覆蓋率。樓房區要全部實現物業覆蓋，物業管理基本達標；有條件的平房區也要實現物業覆蓋，對暫不具備市場化物業管理條件的，由街道辦事處、社區居委會（村委會）承擔服務管理的責任，由居委會（村委會）具體組織，達到衛生保潔基本覆蓋。市三區物業行政主管部門根據本地城鎮街巷狀況，盡快完成物業管理區域的劃分，同時要組織協調鄉鎮人民政府、街道辦事處年底前完成業主委員會的組建，組建率要達到95％以上，物業管理面積達到90％以上。
　　(二)規范物業相關合同管理工作。
　　1.開發建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業管理的相關條款，約定房屋交付使用后，物業管理的主要內容、管理服務等級及對應的收費標準。
　　2.業主委員會成立前，住宅建設單位應該按照房地產開發和物業管理相分離的原則，由當地物業主管部門負責通過招投標的方式，公開、公平、公正的選聘具有相應資質的物業管理企業。
　　3.業主與物業管理企業要依據商品房買賣合同，簽訂前期物業管理服務合同和業主臨時公約，并履行公約。
　　4.業主委員會成立后，應當代表業主與選聘的物業管理企業簽訂正式物業管理服務合同，約定各自的權利、義務和責任。
　　5.嚴格依法履行物業合同。業主應當根據物業管理服務合同的約定，交納物業管理服務費用。對逾期不交納物業服務費的，業主委員會要協助物業管理企業進行督促、催交；經督促仍不交納的，由物業管理企業依法催交。對物業管理企業違反合同約定的，由業主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由社區居委會調解，調解不成的依法解決。
　　(三)規范物業管理服務行為。
　　1.物業管理企業要依據服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出服務合同的事宜，要與業主委員會協商確定后實施。
　　2.各級主管部門要會同街道辦事處，加強對物業管理企業的監管，建立健全物業管理企業信用檔案制度，認真評定物業管理企業的服務業績和信用程度，并在資質評定和年檢、物業招投標中作為重要條件。
　　3.建立健全物業投訴責任機制，及時查處物業服務中的不規范行為，督促物業管理企業整改，切實保障業主合法權益。
　　4.加強宣傳、培訓和引導，提高業主參與物業管理的知識和能力，充分發揮業主管理委員會監督作用，提高業主的議事和監督能力。
　?。ㄋ模┮幏段飿I管理公司經營行為。
　　1.加快物業管理公司體制改革，旗縣區各級建設房管部門所屬的物業管理企業6月底前要完成脫鉤改制，使其成為自主經營、自我發展、自負盈虧的市場主體。
　　2.引導房地產開發建設單位和物業管理企業相分離，鼓勵物業管理企業整合重組，大力推進物業管理資質整合，實施規?；l展戰略，努力提高市場集合度。
　　3.扶優扶強，培育龍頭企業，樹立行業品牌，加快物業管理企業信用制度的建設，增強物業企業打造品牌的內在動力。
　　4.不斷擴大物業管理招投標覆蓋面，用市場機制推動物業管理資源向誠實守信、知名度高的企業流動，推行評選10強物業企業活動，開展評選優秀業主管委會主任活動。
　　5.放開物業管理市場，引進外埠先進物業管理企業，逐步形成開放有序的物業管理市場。
　　6.建立物業管理企業退出機制，利用市場規則扶持具有現代企業制度、較高管理水平和商業信譽、服務質量好、業主評價高的物業管理企業，同時淘汰服務水平不高、管理難上檔次的物業管理企業，形成優勝劣汰的機制。
　?。ㄎ澹┮幏段飿I管理規章制度。
　　1.市房產部門要按照國務院《物業管理條例》及國家和自治區有關規定，結合我市實際研究修定物業管理辦法和大修基金使用管理辦法，規范物業管理工作程序、辦法和制度，使物業管理走上規范化和法制化軌道。
　　2.制定和落實扶持物業管理企業發展的相關政策。在住宅小區規劃建設中提供產權歸全體業主的物業管理用房和社區用房。物業管理企業招用的下崗失業人員，符合勞動部門條件的應當享受相關的稅費減免等政策。
　　3.各級物業主管部門要認真落實國家、自治區和市政府有關物業管理工作的法律法規、規章制度和各項政策，按照有關規定為物業管理企業和業主委員會提供服務。
　　四、積極采取切實措施，加快老住宅小區的改造步伐
　　老住宅小區環境較差，設施落實，群眾反映較大，各地區要把老住宅小區改造作為今后一個時期城鎮發展建設中關注民生，構建和諧社會的重點工作抓緊抓好。
　　1.編制好老住宅小區改造規劃，一些零星分散小區能夠整合連片改造的，要編制綜合改造規劃，并作為年度重點工程逐步實施。
　　2.各級政府要加大老住宅小區改造的投入力度，制定優惠政策推動老住宅小區的改造步伐。
　　3.對改造后的老住宅小區實行分類管理，經過改造達到物業管理條件的，及時成立業主大會，選舉產生業主委員會，招標選聘物業管理企業，實施規范的物業管理。
　　4.新建小區物業管理必須高起點、高要求，嚴格規范，物業管理工作一步到位。
　　五、加強領導，確保各項工作落到實處
　?。ㄒ唬└骷壢嗣裾叨戎匾曃飿I管理工作，把物業管理作為解決民生問題、構建和諧社會的一件大事來抓，列入重要議事日程，認真研究制定工作計劃，全面進行安排部署，及時解決工作中存在的問題和困難，不斷提高物業管理水平。
　?。ǘ└骷壵訌妼ξ飿I管理工作的監督、檢查和考核工作。監督、檢查和考核工作要邀請人大代表、政協委員和普通群眾參加，定期或不定期深入街道、社區，征求社區居民意見，把居民意見作為考核的重要依據，嚴格進行考核獎懲。
　?。ㄈ└鞯貐^、各部門要按照市政府統一安排部署，認真開展“物業管理年”活動，確保物業管理工作規章制度建立起來，物業基本覆蓋到位，物業管理工作基本達標，物業服務居民基本滿意。
　?。ㄋ模└骷壩飿I管理部門要抓好物業管理具體工作，及時研究確定物業管理重點工作任務，制定物業管理具體措施，明確物業管理工作目標，全面落實物業管理工作目標。街道辦事處（鄉鎮）、居委會（村委會）要按各自的職責加強社區內物業管理工作的領導與監督。
　?。ㄎ澹└鞑块T要根據各自職能職責，嚴格按照責任分工，履行好各自工作職責，全力配合，齊抓共管，共同做好社區物業管理工作。
　?。└餍侣劽襟w要加強輿論宣傳工作，通過多種形式，進行廣泛宣傳、動員、報道，創造人人參與物業管理的輿論氛圍?！　　　　　　?　　　　　　　　　　　　　　　　　

赤峰市人民政府　 　　　　　　　　　　　　　　　
二○○七年四月十日