瑞安市物業管理實施細則

（瑞政發[2006]213號）

關于印發瑞安市物業管理實施細則的通知

各片區管委會，各街道辦事處，各鎮、鄉人民政府，市政府直屬各單位：
    現將《瑞安市物業管理實施細則》印發給你們，請認真組織實施。
二○○六年十二月四日

瑞安市物業管理實施細則

第一章 總 則
第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，推進物業管理行業健康發展，根據國務院《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規和規章的規定，結合本市實際制定本細則。
第二條 本市行政區域內的物業管理活動適用本細則。
第三條 本細則所稱物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第四條 瑞安市房產管理局（以下簡稱物業主管部門）負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。
市政園林、規劃建設、公安、工商、環保、物價等部門按照各自職責，協助做好本行政區域內物業管理的監督管理工作。街道辦事處、鄉鎮人民政府負責協調物業管理與社區建設之間的關系，協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第五條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改業主公約，業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議行使投票權；
（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業管理企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位，共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備物業專項維修資金（以下稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利；
業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用，公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會代表和維護全體業主有關物業管理的合法權益，業主大會履行下列職責：
（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；
 （二）選舉、更換業主委員會委員、監督業主委員會的工作；
 （三）選聘、解聘物業管理企業；
（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；
（五）制定修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域由物業主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設、方便管理、降低管理成本等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當征求社區居民委員會的意見。
新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上開發單位建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備的應當劃分一個物業管理區域。
舊城區規劃范圍內新開發建設的住宅與周邊原有住宅區房屋相毗連的，經相關業主同意，可以歸并為一個物業管理區域。
第八條 物業管理區域具備下列條件之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府或社區居民委員會應當牽頭組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議，物業主管部門應當予以業務指導。
（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之六十以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之三十以上的。
業主大會籌備組由業主推選的代表和建設單位、社區居民委員會的代表組成，籌備組成員原則上由5-7人組成，其中建設單位、社區居民委員會代表各1人，籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。
第九條 籌備組應當做好下列籌備工作：
（一）確定首屆業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（二）參照政府主管部門制訂的示范文件，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；
（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；
（五）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。同時告知物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會，接受告知的單位應當派代表參加會議，并給予必要的指導。
首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔并實行一次性包干。小區（大廈）總建筑面積（不含地下層）在三萬平方米以下的以每平方米0.35元，三萬（含三萬）平方米以上的以每平方米0.3元，在小區（大廈）房屋竣工驗收之前，一次性向物業主管部門繳交，物業主管部門設立專項帳戶代為管理。首屆業主大會籌備小組成立后，物業主管部門將該款劃撥到籌備小組。
第十條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票數的業主參加。
業主可以幢、單元或者樓層為單位推選業主代表。業主因故不能參加業主大會會議需要由業主代表代為表述意愿的，應當于業主大會會議召開前，將其書面意見提交業主代表，由業主代表代為轉交。凡需投票表決的，業主的贊同、反對、棄權意見須由業主本人簽字。
業主或者業主代表因故不能參加業主大會會議，可以書面委托代理人代為參加業主大會會議。
召開業主大會會議，應當于會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業主本人。
第十一條 業主在首次業主大會會議上的投票權數，按每一房產權證計一票原則確定，建筑面積超過二百平方米的部分，每滿二百平方米另計一票，但單個業主所計票數不得超過物業管理區域內全體業主總票數的百分之三十。
建設單位未出售或者已出售但未交付的物業，按前款規定計投票權數。
業主在首次業主大會會議后的業主大會會議上的投票權數，按照業主大會議事規則約定的投票權數確定辦法計算，業主大會議事規則未作約定的，按照本條第一款規定計算。
第十二條 業主大會作出決定，必須經應與會業主所持投票權數二分之一以上通過。
業主大會制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業服務企業，對專項維修資金使用和續籌方案作出決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權數三分之二以上通過。逾期不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由業主大會議事規則約定，但該已表決的多數票數應當達到物業管理區域內全體業主所持投票權數的二分之一以上。
業主大會在其職責范圍內作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則規定召開，原則上每年召開一次。
物業管理區域內有百分之二十以上的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
業主委員會不按規定組織召開業主大會臨時會議的，物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會應當指導業主召開。業主臨時會議有權根據業主大會議事規則提出質詢，依法撤消業主委員會所作的決定或者改選業主委員會。
第十四條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，業主委員會委員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件，不得有下列情形：
（一）存在違法違規裝修、搭建、改變物業使用功能，以及違法違規占用共用設施、設備、場地等行為的業主。
（二）累計12個月以上欠繳物業管理費和專項維修資金的業主。
業主委員會應當由5-15人單數組成，其成員不得在本物業管理區域內從事物業管理服務活動。業主委員會任期為三年至五年，可以連選連任。
分期建設的物業達到成立業主大會條件時，選舉業主委員會成員一般為5人，每期入住后增選業委會成員，直到本屆業主委員會任期屆滿重新選舉。
業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：
（一） 召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；
 （二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；
 （三）及時了解業主、非業主使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；
 （四）監督業主公約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
第十五條 業主委員會自產生之日起30日內，將業主委員會有關資料報物業主管部門備案，物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。
業主委員會備案資料包括：
（一）業主大會會議記錄和會議決議；
（二) 業主大會議事規則；
（三） 業主公約；
（四）業主委員會委員的名單。
業主委員會內容發生變更的，應當重新備案。
 第十六條 業主委員會可以設專職副主任1名，負責業委會的日常事務工作，專職副主任可以實行適當的工作補貼，補貼的最高額每月不超過800元，具體在業主大會議事規則中約定。
 第十七條 業主委員會會議由主任或者主任委托專職副主任召集，業主委員會召開會議必須有半數以上委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。并實行實名制簽字表決，對所作出的決定損害全體業主共同經濟利益的表示同意該項決定的委員應當負責經濟賠償責任。
業主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開三日前在物業區域內公告，聽取業主和非業主使用人的建議和意見。
第十八條 業主委員會任期屆滿二個月前，應當召開業主大會會議對業主委員會進行換屆改選。業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會應當指導業主召開業主大會進行換屆改選。
業主大會會議選舉新一屆業主委員會的，原業主委員會應當自任屆期滿三日起十日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。
第十九條 業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。
第二十條 業主委員會開展工作的經費及專職副主任的工作補貼，由小區全體業主承擔；經費的籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定、工作經費的使用情況應當由業主委員會定期在物業管理區域內公示，接受業主監督。
業主委員會不設專職財務人員，有關經費收支由小區物業服務企業負責代為記帳或委托由資質的中介機構代為記帳，相關經費的開支需由經手人簽字，業委會主任審批后，方可支付。
第二十一條 業主公約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理、物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反業主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
第二十二條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權數確定辦法，業主委員會委員資格和人數以及任期等事項作出約定。