|
檢查內容
|
檢查內容細則
|
規定分值
|
評分
細則
|
考評分
|
扣分
原因
|
|
一
|
基礎管理
|
33
|
|
|
|
|
1、按規劃要求建設，住宅及配套設施投入使用
|
1、建設用地規劃許可證；
2、建設工程規劃許可證；
3、規劃圖紙（五圖二書）：規劃總平面圖、道路規劃圖、豎向規劃圖、市政設施管網綜合規劃圖、綠地規劃圖、詳細規劃說明書、環境預評價書；
4、與規劃部門往來文件；
5、臨建房屋批準手續（如有臨建房屋）。
備注：所有資料、圖紙要有相關批準部門加蓋審批章
|
1
|
符合1分，現場與規劃不符的發現一處扣0.2分，（有批準文件的不扣分)；材料中每缺一項扣0.2分；其中第3項中缺4種以上的扣0.2分，第5項無臨建房屋的不扣分。
|
|
|
|
2、已辦理接管驗收手續
|
一、物業公司驗收記錄及問題處理情況
二、物業公司收集資料
1、小區竣工總平面圖
2、單體建筑、結構、設備安裝竣工圖
3、附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖
4、有關設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料
5、各單項工程竣工驗收證明材料
6、房屋質量保證文件和房屋使用說明文件
7、房屋銷售清單和產權資料
8、公共配套設施的產權及收益歸屬清單
9、供水、供暖的試壓報告
|
1
|
符合1分，每缺一項扣0.1分
|
|
|
|
3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理
|
1、企業營業執照
2、物業管理資質證書
3、服務項目分承包方營業執照
4、服務項目分承包方資質證書
5、服務項目分承包合同或協議
|
1
|
符合1分，每缺一項扣0.5分,沒有分承包項目的第3、4、5項不扣分
|
|
|
|
4、建設單位在銷售房屋前，與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確
|
與開發單位或原產權單位簽定的前期物業服務合同
|
2
|
符合2分，有委托合同但內容不完整扣0.5分,沒有委托合同扣1分
|
|
|
|
5、在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議，雙方責權利明確
|
前期物業管理服務協議或業主（臨時）公約
|
2
|
符合2分，有協議或公約的為基本符合1分，而內容不符合規定的0分
|
|
|
|
6、建立維修基金，其管理、使用、續籌符合有關規定
|
1、建立維修基金交納單據記錄
2、維修基金使用的記錄（包括使用申請、批準及使用的各類票據）
|
1
|
符合1分,已建立維修基金但管理、使用、續籌不符合規定的每一項扣0.5分（未發生使用或續籌的不扣分）,未建立扣1分（單一產權的采取其他形式的不扣分）
|
|
|
|
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善
|
1、房屋使用手冊
2、裝飾裝修管理規定
3、業主公約
4、綠化管理制度
5、衛生保潔管理制度
6、保安管理制度（公共秩序維護管理制度）
7、車輛管理制度（包括機動車和非機動車停放管理及機動車停車場管理）
8、消防管理制度
詳細見附件
|
2
|
完善2分，基本完善1分(第1--3項每缺一項扣0.5分),第4---8項每缺一項扣0.2分
|
|
|
|
8、業主委員會按規定程序成立，并按章程履行職責
|
1、成立管委會（業委會）的申請
2、管委會（業委會）章程或業主大會議事規則
3、管委會（業委會）成立的批復
4、會議記錄
|
2
|
符合2分，每缺一項扣0.5分
|
|
|
|
9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確
|
與管委會（業委會）簽訂的物業管理委托合同
|
2
|
符合2分，有委托合同但內容不完整為基本符合1分,沒有委托合同扣2分
|
|
|
|
10、物業管理企業制定爭創規劃和具體實施方案，并經業主委員會同意
|
1、爭創規劃、具體實施方案（兩份材料分別寫）
2、爭創材料經管委會（業委會）簽字蓋章
|
1
|
符合1分，無規劃或實施方案的扣0.5分,未經書面同意扣0.5分
|
|
|
|
11、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，佩帶明顯標志，工作規范，作風嚴謹
|
1、物業管理崗位證書（經理、部門經理、管理人員）
2、各類專業人員的專業上崗證書（電梯司機、電工、會計等）；分包項目操作人員也要求有上崗證書
3、員工統一著裝
4、員工佩戴工作牌
|
2
|
符合2分,1、管理人員、專業技術人員,每發現1人無證書扣0.1分；2、著裝及標志符合0.5分,發現有1人不符合扣0.1分（最多不得超過5人）
|
|
|
|
12、物業管理企業管理員人經過物業管理專業培訓，持證上崗，并有員工培訓計劃
|
1、管理人員持證上崗
2、有培訓計劃
3、計劃切實可行
|
3
|
每符合一項得1分，沒有或不符合扣1分
|
|
|
|
13、小區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法
|
一、各項管理制度
1、房屋管理制度
2、零維修管理制度
3、大中修管理制度
4、回訪制度
5、供水管理制度
6、供暖管理制度
7、電梯管理制度
8、消防管理制度
9、收費管理制度
10、保潔管理制度
11、綠化管理制度
12、保安管理制度
13、車輛管理制度（停車場、停車位、非機動車）
14．財務管理制度
15、檔案管理制度
二、各級、各類人員的崗位職責、工作程序、工作標準、考核辦法、考核記錄及具體落實措施和考核辦法
詳細見附件
|
2
|
符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一項扣0.1分(其中沒有管理的不扣分)；2、有崗位職責、工作程序、工作標準、考核辦法、考核記錄、具體落實措施、考核辦法建立健全1分，每發現一處不符合扣0.5分
|
|
|
|
14、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率
|
計算機應用情況和智能化（對講、監控等）設備的使用情況
|
1
|
符合1分，使用計算機、有智能化設備的為基本符合0.5分，其中沒有智能化設備（在設計中沒有監控設備的除外）的扣0.2分，；可查詢資料中有一項得0.2分
|
|
|
|
15、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定；至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況
|
1、各類收費標準（物業管理費收費標準、代收費用收費標準、便民有償服務項目及收費標準）要求在明顯位置公布 ；超出或高于文件規定的收費要有物價部門的批準文件,實行市場調節價的除外。
2、有費用收支的憑證和各類財務報表
3、物業管理服務費用公開有記錄或照片
|
2
|
符合2分,1、收費標準公布并符合規定的1分；2、無憑證或報表的扣0.5分；3、公開無照片或記錄的扣0.5分（酬金制的要求公開，包干制的僅公開公共服務收費的費用的收支情況）。
|
|
|
|
16、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便
|
A、房屋及設備基礎資料
1、房屋總平面圖
2、地下管網圖
3、規劃批準文件
4、竣工和接管驗收檔案資料（見第2條要求）
B、物業管理經營管理資料
1、分戶管理記錄
2、房屋數量、種類、用途分類統計表
3、居住小區情況表
4、房屋完損等級評定記錄
5、大、中、小修和檢查記錄
6、設施設備運行記錄
7、共用設施設備臺帳
8、房屋租金繳納記錄或物業管理費收繳和使用記錄
三、資料分類成冊，有目錄并查閱方便。
|
2
|
符合2分，包括房屋總平面圖、地下管網圖，房屋數量、種類、用途分類統計成冊，房屋及共用設施設備大中修記錄，共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳；每缺一項扣0.1分（最多十處）；3、查閱方便得0.5分，每發現一處不方便扣0.1分
|
|
|
|
17、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便
|
1、住用戶檔案
2、房屋及配套設施產權清冊
|
2
|
符合2分,檔案、清冊各占1分，內容與實際情況不符的每發現一處扣0.2分
|
|
|
|
18、建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄
|
1、執行值班制度情況（值班表和值班記錄）
2、設立服務電話并在明顯位置公布電話號碼
3、來電、接待記錄和處理記錄
4、回訪記錄（與派工單內容相符，比例符合要求（30％）并按月統計、裝訂）
|
2
|
符合2分，1、值班制度不符合扣0.5分；2、未設服務電話扣0.5分；3、發現一處處理不及時扣0.2分,（最多不得超過三處）；4、回訪記錄與實際情況不符的，每處扣0.1分（最多不得超過四次）5、回訪率不符合要求的扣0.3分，無回訪記錄的扣0.5分
|
|
|
|
19、建立并落實維修服務承諾制；零修急修及時率100%、返修率不高于2%，并有回訪記錄
|
1、在明顯位置公布對維修服務的承諾
2、服務承諾的落實情況
3、派工單和統計表（及時率、返修率）
4、回訪記錄（見第17條要求）
|
2
|
符合2分，1、建立并落實1分,建立但未落實扣0.5分,未建立扣1分；2、及時率符合0.5分,每降低1個百分點扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分；
|
|
|
|
二
|
房屋管理及維修養護
|
16
|
|
|
|
|
1.主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯
|
1、小區平面圖
2、路口設路標
3、樓幢號、樓門號、戶門號號牌齊全
|
2
|
符合2分,無示意圖扣0.5分,無路標扣0.3分,幢、單元、戶號每缺一個扣0.1分
|
|
|
|
2、無違反規劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現象
|
對照規劃圖現場查看
|
2
|
符合2分,發現一處私搭亂建或擅自改變房屋用途均扣1分
|
|
|
|
3、房屋外觀完好、整潔；外墻面磚，涂料等裝飾材料無脫落、無污漬
|
1、制訂房屋維保工作計劃
2、外墻清潔
3、外墻完好，無破損、脫落
4、外墻無張貼物
|
2
|
符合2分,每發現一處不完好、不整潔、脫落、污損扣0.2分
|
|
|
|
4、定期向住用戶發放物業管理工作征求意見單，對合理的意見及時整改，滿意率達95%以上
|
1、征詢意見單
2、對征詢意見單的滿意率統計表（滿意率達到95%）
3、整改措施
4、整改措施落實情況記錄
|
2
|
符合2分，每缺一項扣0.5分
|
|
|
|
5、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損
|
1、經主管部門審批
2、室外廣告牌、霓虹燈完好、無破損
3、室外廣告牌、霓虹燈保持清潔
4、室外廣告牌、霓虹燈安裝牢固、規范，無安全隱患
|
2
|
符合2分,1、未按規定設置（未辦理審批）得0分；2、按規定設置,但不整齊（不清潔）或有破損每發現一處扣0.1分；3、有安全隱患（安裝不牢固或不規范）每處扣0.5分
|
|
|
|
6、封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等
|
1、陽臺需統一封閉或不封閉，要求樣式、色調、材質統一
2、除首層外，無安裝防盜網現象
3、無伸出戶外的安裝物
|
1
|
符合1分,每發現一處不符合扣0.3分
|
|
|
|
7、房屋裝飾裝修符合規定，未發生違章裝修、危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象
|
1、業主申報資料齊全
2、簽訂裝修協議
3、無違規裝修
4、無損害他人利益現象
|
4
|
每符合一項得1分
|
|
|
|
8、空調安裝位置統一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕
|
1、統一安裝（橫平豎直），有冷凝水收集管
2、空調支架無生銹現象
|
1
|
符合1分,每發現一處不符合扣0.5分
|
|
|
|
三
|
共用設施設備管理
|
14
|
|
|
|
|
1、共用配套設施完好，無隨意改變用途
|
現場查看
|
1
|
符合1分,每發現一處不符合扣0.5分
|
|
|
|
2、共用設施設備運行、使用及維護按規定要求有記錄，無事故隱患，專業技術人員和維護人員嚴格遵守操作規程與保養規范
|
1、值班人員考勤表、值班人員要求在崗
2、定期保養記錄
3、維修記錄
4、巡視記錄
5、運行記錄
6、對操作情況的檢查記錄
7、設備（安全）普查記錄
8、設備維修保養計劃
|
2
|
符合2分,1、設施設備運行按規定（維修、巡視和運行）記錄0.5分,每發現一處不符合扣0.1分；2、無事故隱患（考勤表、上崗情況及現場周圍環境檢查等）0.5分，每發現一處不符合扣0.1分；3、遵守操作規程（操作情況檢查記錄）0.6分,每發現一處不符合扣0.2分；4、遵守保養規范（計劃和普查記錄）0.4分,每發現一處不符合扣0.1分
|
|
|
|
3、室外共用管線統一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻
|
現場無外露、架空管線
|
2
|
符合2分,發現一處不符合扣0.1分
|
|
|
|
4、排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現象
|
排水管道、雨水井、化糞池定期清掏記錄
|
1
|
符合1分,發現一處堵塞或外溢扣0.5分
|
|
|
|
5、道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行
|
1、道路無堆積物，路面無破損
2、井蓋完好，無丟失
3、井蓋與路面保持平齊，無晃動
|
2
|
符合2分,通暢、平整1分,發現一處不通暢、不平整、積水扣0.2分;發現井蓋缺損或丟失扣0.6分,路面井蓋不影響通行0.4分,發現一處不符合扣0.2分
|
|
|
|
6、供水設備運行正常，設施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴格的保障措施，水質符合衛生標準；制定停水及事故處理方案
|
1、設備運行正常、設施完好（水箱無銹蝕、水箱間保持清潔）
2、保障措施嚴格（水箱封閉上鎖）及落實情況（水箱防腐記錄、水箱清洗記錄、水箱消殺記錄）
3、水質符合標準（衛生防疫部門水質化驗合格證明）
4、供水緊急情況處理預案
|
2
|
符合2分,設備運行正常,設施正常使用、無滲漏、無污染0.6分,發現一處不符合扣0.2分;保障措施嚴格0.4分,無措施或措施不嚴0分;水質符合衛生標準0.5分,沒有衛生防疫部門水質化驗合格證明扣0.5分;有處理預案0.5分,無處理預案0分
|
|
|
|
7、制訂供電系統管理措施并嚴格執行，記錄完整；供電設備運行正常，配電室管理符合規定，路燈、樓道燈等公共照明設備完好
|
1、供電管理措施（含超負荷用電管理的內容）
2、設備定期保養記錄
3、設備維修記錄
4、設備運行記錄
5、有緊急情況處理預案
6、日常巡視記錄
7、有防、滅鼠及防火措施
8、設備完好率98％
|
2
|
符合2分,1、供電系統正常得0.6分（現場檢查）；2、無處理預案的扣分；3、其他項發現一處不符合扣0.2分
|
|
|
|
8、電梯按規定或約定時間運行，安全設施齊全，無安全事故；轎廂、井道保持清潔；電梯機房通風、照明良好；制定出現故障后的應急處理方案
|
1、電梯年檢證明
2、電梯運行記錄
3、電梯保養記錄
4、電梯機房、轎廂清潔
5、電梯井道清潔
6、轎廂內公布運行時間（高檔住宅除外）
7、安全事故記錄
8、轎廂內照明良好
9、電梯故障應急方案，措施到位
10、設備層配備滅火器等安全設備和防滅鼠措施
|
2
|
符合2分,1、電梯正常運行得1分（現場檢查）；2、無應急預案的扣0.3分；3、其他項每發現一處不符合扣0.1分
|
|
|
|
四
|
保安、車輛管理
|
8
|
|
|
|
|
1、小區基本實行封閉式管理
|
1、制訂每日、月、年工作計劃
2、小區基本封閉
3、各出入口有人員值守
|
1
|
符合1分,小區已封閉但各出入口無人值守扣0.5分
|
|
|
|
2、有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區的環境，文明值勤，訓練有素，言語規范，認真負責
|
1、專業保安隊伍或組建內保隊伍
2、實行24小時值班記錄（交接班記錄）
3、保安人員名單、排班及崗位分工
4、巡邏路線圖及巡邏記錄
5、保安人員培訓及考核記錄
6、各種突發事件處理預案
|
2
|
符合2分,無專業保安隊伍扣0.1分（已組建內保隊伍的除外）;其它每發現一處不符合扣0.2分
|
|
|
|
3、危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施
|
1、變配電等設備、施工現場處有明顯警示標識
2、現場有防護措施
|
1
|
符合1分,有標識但無防護措施的扣0.5分,無標識清單的扣0.5分
|
|
|
|
4、機動車停車場管理制度完善，管理責任明確，車輛進出有登記
|
1、停車管理服務協議
2、固定車輛登記表
3、固定車輛出入證發放記錄
4、臨時出入車輛登記
5、小區內交通安全預案
|
2
|
符合2分,制度完善0.5分,基本完善0.3分,不完善0分;每發現一臺車輛亂停亂放扣0.1分,出入無記錄扣0.2分
|
|
|
|
5、非機動車車輛管理制度完善，按規定位置停放，管理有序
|
1、車輛登記
2、車輛在停車區域內擺放整齊
3、管理區域內無隨意停放車輛
4、非機動車管理制度
|
2
|
符合2分,制度不全或不落實的扣1分,亂停放每輛車扣0.2分，無預案扣0.3分
|
|
|
|
五
|
環境衛生管理
|
14
|
|
|
|
|
1、環衛設施完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站
|
1、設施齊全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站）垃圾分類收集
2、設施保持清潔
|
1
|
符合1分,垃圾未分類收集扣0.2分，其他項發現一處不符合扣0.2分
|
|
|
|
2、清潔衛生實行責任制，有專職清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清潔保潔
|
1、制訂保潔月、年工作計劃
2、保潔員名單
3、保潔員保潔區域實行責任制，分工責任明確
4、保潔工作標準、時間安排
5、保潔檢查巡查記錄
|
2
|
符合2分，1、實行責任制的得1分,其中無專職清潔人員（名單）和責任范圍（區域）的每缺一項扣0.5分；2、實行標準化保潔的得0.5分，其中工作標準和時間安排的每缺一項扣0.5分；3、有巡查記錄得0.5分，每發現一處不符合扣0.1分
|
|
|
|
3、垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺
|
1、垃圾按規定時間清運
2、消殺計劃定時噴灑滅鼠、除蟲消毒藥劑
3、消殺記錄
|
2
|
符合2分，1、每發現一處垃圾扣0.2分；2、未達到垃圾日產日清（無規定時間）的扣0.5分；3、未定期（無計劃和記錄）的進行衛生消毒滅殺扣0.5分
|
|
|
|
4、房屋共用部位共用設施設備無蟻害
|
現場符合要求
|
1
|
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分
|
|
|
|
5、小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物
|
現場符合要求
|
2
|
符合2分,每發現一處不符合扣0.2分
|
|
|
|
6、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈
|
現場符合要求
|
2
|
符合2分,每發現一處不符合扣0.2分
|
|
|
|
7、商業網點管理有序，符合衛生標準；無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象
|
現場符合要求
|
2
|
符合2分,每發現一處不符合扣0.2分
|
|
|
|
8、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜
|
1、寵物牌、鴿子證
2、管理措施（寵物放養時間、地點、范圍）
|
1
|
符合1分,每發現一項不符合扣0.5分
|
|
|
|
9、排放油煙、噪聲等符合國家環保標準，外墻無污染
|
1、現場符合要求
2、居民投訴
|
1
|
符合1分，每發現一處不符合扣0.2分
|
|
|
|
六
|
綠化管理
|
7
|
|
|
|
|
1、小區內綠地布局合理，花草樹木與建筑小區配置得當
|
1、對照小區綠化平面圖檢查
2、配置得當（既有花草又有樹木，不單調）
|
1
|
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分
|
|
|
|
2、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象
|
1、符合綠地規劃圖
2、綠地內無踐踏痕跡
3、無占用現象
|
2
|
符合2分,1、改變用途扣1分；2、累計破壞綠地面積超過1平方米扣0.5分；3、有占用綠地現象扣0.5分
|
|
|
|
3、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿
|
1、制訂每月、年工作計劃
2、綠地裸露面積不超過1平方米,無死樹
3、綠化養護措施
4、現場符合要求達到二級綠化標準
|
2
|
符合2分,長勢不好扣1分，,其它每發現一處不符合扣0.2分
|
|
|
|
4、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物
|
現場符合要求
|
2
|
符合2分,每發現一處不符合扣0.2分
|
|
|
|
七
|
精神文明建設
|
3
|
|
|
|
|
1、開展有意義、健康向上的社區文化活動
|
制訂年度工作計劃，舉辦各類活動經常，有計劃、有安排、有落實、有總結
|
2
|
符合2分,年內舉辦活動不少于3次得1分，有計劃，有總結得1分，每缺一項扣0.5分
|
|
|
|
2、創造條件，積極配合、支持并參與社區文化建設
|
小區文化娛樂設施豐富，有專門的活動場所
|
1
|
符合1分，無設施，無場所各扣0.5分
|
|
|
|
八
|
管理效益
|
5
|
|
|
|
|
1、物業管理服務費用收繳率90%以上
|
物業管理費收繳情況報表
|
2
|
符合2分，無收繳報表扣1分,每降低1個百分點扣0.5分
|
|
|
|
2、提供便民有償服務，開展多種經營
|
1、多種經營項目
2、提供便民服務的相關記錄
|
2
|
符合2分,開展多種經營的為基本符合1分，沒有便民服務記錄的扣1分
|
|
|
|
3、本小區物業管理經營狀況
|
財務報表（盈虧報表、納稅記錄）
|
1
|
符合1分，公開帳目的基本符合0.5分,虧損的扣0.5分
|
|
|
|
九
|
總分
|
100
|
考評等分合計
|
|
|
|
|
考評意見：
|
|
考評組組長：
考評組成員：
|
年
|
月 日
|