《杭州市余杭區物業服務收費管理實施細則（試行）》

為規范我區物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理服務收費管理辦法》、《浙江省物業服務收費管理實施辦法（試行）》、《杭州市物業管理條例》和《杭州市物業服務收費管理實施辦法（試行）》等有關規定，我們制定了《杭州市余杭區物業服務收費管理實施細則（試行）》，現印發給你們，請認真貫徹執行。本細則實施前，已按原來的價格管理形式，核定（確定）的前期物業服務收費標準，仍按原價格執行至業主委員會成立。

 

余杭區物價局

二○○六年四月十九日

 

主題詞：物業  收費  細則  通知

抄送：杭州市物價局、房管局，區府辦，區房管處。

 

 

　　第一條  為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理服務收費管理辦法》、《浙江省物業服務收費管理實施辦法（試行）》、《杭州市物業管理條例》、《杭州市物業服務收費管理實施辦法（試行）》等有關規定，結合我區實際，制定本細則。

　　第二條  凡在我區境內從事物業服務并收費的物業管理企業，均應遵守本細則。

　　第三條  本細則所稱的物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，為業主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序等服務，向業主收取的費用。

　　第四條  政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

　　第五條  區物價局會同區物業行政主管部門負責本區的物業服務收費政策的實施和監督管理工作。

　　第六條  物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則。

　　第七條  本細則所指的物業服務應當包括以下內容：

　　(一)物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養；
　　(二)物業管理區域內公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理；

　　(三)公共綠地、花草樹木的養護、管理；

　　(四) 協助公安部門維護物業管理區域內的公共秩序、進行安全防范；

　　(五)物業裝飾、裝修中有關管理服務；

　　(六)物業維修、更新費用的帳目管理和物業檔案資料管理。
　　(七)物業管理企業接受委托的其他公共性服務內容。

　　第八條  物業服務收費根據物業的類型、物業服務的不同階段、提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　普通住宅小區的前期物業服務收費實行政府指導價；別墅、排屋等高標準住宅、非住宅物業，以及業主委員會成立后的普通住宅小區的物業服務收費實行市場調節價；為業主個別需要提供的代辦服務和其它特約服務等收費，除政府部門有規定的外，實行市場調節價。

　　第九條 普通住宅小區前期物業服務收費實行分等級定價。根據中國物業管理協會印發的《普通住宅小區物業管理服務等級標準》及省物價局、省建設廳印發的《浙江省普通住宅小區物業服務收費等級考評目錄》，結合我區的實際情況，制定《杭州市余杭區普通住宅小區前期物業服務等級標準評分表和杭州市余杭區普通住宅小區前期物業服務收費標準》（見附件一）。

　　第十條  普通住宅小區前期物業服務收費，由物業管理企業（或開發建設單位）按照住宅小區實施物業管理服務的方案，根據《杭州市余杭區普通住宅小區前期物業服務等級標準評分表和杭州市余杭區普通住宅小區前期物業服務收費標準》，在房屋綜合驗收通過后、交付使用前，向區物價局申報物業服務收費等級和收費標準，區物價局對其進行綜合考評，審核確定收費等級和標準。

第十一條  普通住宅小區業主委員會成立后，業主委員會與物業管理企業可選用菜單式服務，協商確定收費標準，并在物業服務合同中約定,也可參照杭州市余杭區普通住宅小區前期物業服務收費標準，協商確定收費標準，并在物業服務合同中明確。

第十二條  物業管理區域內與普通住宅小區配套的教育、醫療衛生配套設施物業服務費用按不超過所在住宅小區物業服務收費標準的原則收取，并在物業服務合同中約定。

　　普通住宅小區內住宅經批準改為非住宅的，其物業服務收費可按非住宅執行，并在物業服務合同中約定。

　　第十三條  物業管理企業在申報物業服務收費時，應向價格主管部門提交工商行政管理機關核發的《企業法人營業執照》、物業行政主管部門核發的《物業管理企業資質證書》、《物業服務合同》、物業服務收費的申請報告、住宅小區物業管理的具體實施方案及成本測算等資料。

　　第十四條  普通住宅小區物業服務成本構成包括以下部分：

　?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用；
　?。ㄋ模┺k公費用；

　?。ㄎ澹┪飿I管理企業實施管理必備的固定資產折舊；

　?。┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　?。ㄆ撸┙洏I主大會同意的其他費用。

　　第十五條  納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納；已交付使用，但業主或使用人未居住的物業，物業服務費用按《杭州市物業管理條例》相關規定收取。

　　第十六條  業主委員會（或開發建設單位）與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

　　包干制是指業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制是指業主向物業管理企業預交物業服務費用，物業管理企業在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　第十七條  實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

　　物業管理企業應當每年不少于一次向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的收支情況，接受業主和業主委員會的監督。

　　業主或業主大會對公布的物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。業主和業主委員會對公布的收支帳目有異議的，可聘請有資質的中介機構進行審計。

　　第十八條  實行物業服務費用包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

　　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

　　第十九條  電梯、增壓水泵、小區水系、景觀燈等高能耗設施設備運行所需能耗費用可以單獨按實另行分攤。具體分攤辦法由業主或建設單位與物業管理企業協商確定，并在物業服務合同中約定。

　　第二十條  物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本或物業服務支出。

　　第二十一條  物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂委托協議，物業管理企業可向委托方收取代辦服務費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第二十二條  物業服務費由物業管理企業按物業管理服務合同約定的期限向業主、使用人收取。未作約定的，預收期限不得超過12個月。

　　物業服務費自房屋交付使用、購房者（業主）可以領取鑰匙次月起計收。

　　第二十三條  業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定,逾期不繳納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納; 逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。

　　業主與使用人約定由使用人繳納物業服務費的,從其約定,業主負連帶繳納責任。

　　物業產權轉移時,原業主或者使用人應當及時結清物業服務費?！?/div>

項目 類別	序號	評分內容和標準	最高得分
一、物業企業機構配置狀況	1	具有工商行政部門核發的物業企業《企業法人營業執照》的2分。	2
	2	具有《物業管理企業資質證書》一級資質的30分，二級資質20分，三級資質10分。	30
	3	小區內配備持證上崗管理人員，每人計1分（無證人員按每人0.5分計分）。最高得分15分。	15
	4	小區內配備專業維修技術人員，每人計2分（兼職多崗人員按每人0.5分計分）。最高得分15分。	15
	5	管理服務人員統一著裝、佩戴標志的5分，部分人員著裝和佩戴標志的3分。不統一著裝和佩戴標志的不計分。	5
二、管理服務	6	小區物業管理辦公用房和公共活動用房面積達到房屋總建筑面積3‰的4分，不足3‰的2分。無辦公和公共活動用房的不計分。	4
	7	小區配備商業用房（業主共同所有）面積達到總建筑面積4‰的4分，不足4‰的2分。無商業用房的不計分。	4
	8	建設單位已代收繳納物業維修基金的3分，未代收繳納的不計分。	3
	9	物業管理企業與建設單位簽訂前期物業管理服務合同的3分，未簽訂的不計分。	3
	10	物業管理企業與物業買受人簽訂前期物業管理服務協議的3分，未簽訂的不計分。	3
	11	小區設有服務接待中心的5分；公示24小時服務電話并提供服務的5分，只提供白天服務的2分。未設立的不計分。	10
	12	建立完善的住宅裝飾裝修管理制度，按規定巡查裝修施工現場，裝潢建筑垃圾及時清理,最高得分8分。	8
	13	小區有詳盡完善的物業管理實施方案,并嚴格按照管理方案實施管理，最高得分20分。	20
	14	小區服務質量管理、財務管理、檔案管理等各項管理制度健全,最高得分12分。	12
	15	對共用設施設備進行日常管理和維修養護，建立設備臺帳，運行、檢查、維修、保養等記錄齊全，最高得分12分。	12
三、小區設施條件	16	小區供水、供電、通訊、電視、道路、電梯、增壓水泵、集中供熱、集中供氣設施完好的，每項各計2分。	18
	17	小區內組團及幢號有明顯標志的2分，有行路平面圖的2分，未設的不計分。	4
	18	小區內設有機動車公共停車場（10輛以上）的6分，建有業主機動車停車庫的4分，劃定機動車臨時停車泊位并有標志的2分。未設立的不計分。	12
	19	小區設有非機動車停車場（棚）或車庫的5分，不設的不計分。	5
	20	小區內設有公共健身活動設施的5分，不設的不計分；設有運動設施（如球場、游泳池等）的，每項計3分，最高計9分。	14
	21	小區內設有社區商業服務網點的，每個網點2分，未設的不計分，最高10分。	10
	22	小區內建有小廣場、假山、噴泉、涼亭、人工湖（河）、長椅、背景音響等休閑景點設施的，每項計2分。未設的不計分。最高12分。	12
	23	小區內設有公告欄的2分，未設的不計分。	2
四、治安管理	24	小區實行封閉式管理的10分，未封閉的不計分。	10
	25	小區主出入口24小時站崗值勤的6分，只設傳達室的2分，未設的不計分。	6
	26	小區設有監控設施，實施24小時監控的6分，未設的不計分。	6
	27	小區實施白天巡查的2分，實施夜間巡查的4分，未巡查的不計分。	6
	28	消防設施符合要求配備的5分，未配備的不計分。	5
	29	路燈、樓道燈使用完好率95%以上的6分，低于95%的2分。	6
五、環境、衛生管理	30	小區綠地覆蓋率在40%以上的14分，20%-40%的8分，20%以下的4分。	14
	31	小區內設有垃圾箱（房）、垃圾及時清運的，計5分；保持小區公共部位、公共場所潔凈，及時清掃、擦洗的，計8分；小區公共水箱、雨污管、化糞池等及時清理的，計5分。	18
	32	專業人員實施綠化養護，小區綠化生長完好的，最高計6分。	6
合計			300

收費 等級	評定要求及分值	中準收費標準		備    注
		有電梯住宅	無電梯住宅
甲優級	二級以上資質, 270分(含)以上	1.00	0.80	1、上述收費標準可上下浮動20%； 2、各等級收費標準不包括電梯、增壓水泵、小區水系、景觀燈等高能耗設施設備運行所需能耗費用。
甲級	三級以上資質, 250分(含)以上	0.80	0.60
乙級	210分(含)以上	0.65	0.50
丙級	180分(含)以上	0.50	0.35
丁級	150分(含)以上		0.20
無等級	150分以下		0.15

裝修裝 飾垃圾 清運費	建筑面積	收費標準	上浮幅度為0 ，下浮幅度不限。
	60平方米(含)以下	100元/套
	60—160(含)平方米	150元/套
	160平方米以上	180元/套
機動車 定期 停放費	收費標準		上浮幅度為0 ，下浮幅度不限。大型車加倍,摩托車減半收取。
	地面泊位(小型車)	地下車庫(小型車)
	100元/月.輛	200元/月.輛
機動車 臨時 停放費	收費標準		上浮幅度為0 ，下浮幅度不限。大型車加倍,摩托車減半收取。
	地面泊位(小型車)	地下車庫(小型車)
	不足2小時，免費。 連續停放2-24小時的（含首2小時），停車費每輛不得超過5元。超過24小時的，超過部分按上述計時收費標準重新計算。	每輛每小時2元，不足1小時按1小時計收。連續停放24小時的，停車費每輛不得超過10元。超過24小時的，超過部分按上述計時收費標準重新計算。