海南省物業服務收費管理辦法

瓊發改收費[2006]1052號

海南省發展與改革廳 海南省建設廳關于印發《海南省物業服務收費管理辦法》的通知

各市縣物價局、房產局，洋浦經濟發展局，相關物業管理企業：

為進一步規范物業服務收費管理和物業管理行業的收費行為，促進物業服務管理行業的健康發展，依據國務院《物業管理條例》、《海南省住宅區物業管理條例》和國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》的規定，結合我省實際，制定了《海南省物業服務收費管理辦法》，現印發給你們，望認真貫徹執行。在執行中有什么問題，請及時報告我們。
附：海南省物業服務收費管理辦法

二00六年六月二十日



海南省物業服務收費管理辦法

第一條 為規范物業服務管理收費行為，保障業主、使用人和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》和《海南省住宅區物業管理條例》以及國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》等法律、法規、規章，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省范圍內物業服務收費管理。
本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主（使用人）所收取的費用。
第三條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格壟斷、價格欺詐和牟取暴利行為，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第四條 各級人民政府價格主管部門是物業服務收費管理的主管機關。物業服務收費管理實行分級管理。
省價格主管部門會同省建設行政主管部門負責全省物業服務收費的監督管理工作，依據國家有關規定，制定本省物業服務收費的政策，指導、協調全省物業服務收費管理工作。并具體負責在省工商行政管理部門注冊登記的物業管理企業的物業服務收費監督管理工作。市、縣價格主管部門會同同級房地產行政主管部門按照價格管理權限，負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
第五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第六條 物業服務收費根據不同物業的類型、性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅區物業的服務收費實行政府指導價。
高檔住宅區寫字樓、別墅物業的服務收費實行市場調節價。
普通住宅區物業與高檔住宅區物業的具體標準，由省建設行政主管部門商省價格主管部門制定。
第七條 物業服務收費實行政府指導價的，由省價格主管部門會同省建設行政主管部門根據物業的類型、服務內容及服務質量等因素，制定物業服務收費等級標準和相應的基準價及其浮動幅度，并向社會公布?；鶞蕛r要根據社會平均成本變動情況適時調整。
第八條 業主委員會應當按照業主大會的決定，會同物業管理企業依據省價格、建設主管部門制定公布的物業服務內容與標準，結合本物業管理區域的實際情況，測評小區的物業收費等級，按相應的等級基準價及其浮動幅度，商定具體收費標準。
未成立業主委員會的普通住宅區物業服務收費不得超過政府指導價的基準價標準。
實行市場調節價的物業服務收費標準，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第九條 因特殊原因，要求向上或向下突破物業收費等級標準的，由物業管理企業和業主委員會雙方協商一致，報經具有管轄權的價格主管部門核準，可另定收費標準。
第十條 業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制的形式約定物業服務費用。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，贏余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十一條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業管理企業固定資產折舊；
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、經業主同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十二條 本《辦法》第十一條第三款第2項費用作為物業日常維修養護費應單獨列支。物業管理企業不得挪作他用。
物業管理企業應當按時將物業日常維修養護費使用情況向業主公示通報。物業管理企業依法撤銷或退出后，物業日常維修養護費結余部分歸全體業主共同所有，物業管理企業應依法及時轉交新的物業管理企業或業主委員會。
第十三條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
第十四條 實行政府指導價的物業服務收費中的日常維修養護費，單獨列帳管理，?？顚Ｓ?，并每半年向業主、使用人公布，結余的轉下年度使用。
第十五條 實行政府指導價的物業服務收費實行備案制。物業管理服務雙方自商定物業服務收費標準之日起，十日內應當向同級價格主管部門辦理備案登記手續，備案有效期為三年，備案期滿后應當重新辦理備案登記手續。
第十六條 物業管理企業報同級價格主管部門辦理備案登記應提交下列材料：
（一）物業服務收費備案登記表一式三份；
（二）營業執照復印件；
（三）資質證書復印件；
（四）物業服務委托管理合同復印件；
（五）物業管理企業與業主委員會（或業主代表）關于商議物業服務收費標準的會議紀要；
（六）批準成立業主委員會的相關材料；
第十七條 價格主管部門對備案材料進行審核，在十五個工作日內，辦結備案手續。
有下列情形之一的，價格主管部門不予備案。
（一）備案材料不全的；
（二）備案材料有虛假的；
（三）收費標準與相應的服務等級標準不符，且無正當理由的；
（四）其他條件不符合的。
第十八條 物業服務收費備案期間，發生物業管理企業變更、物管企業資質等級降低、管理面積減少、服務管理質量相對下降等情況，經服務雙方商定需對物業服務收費項目和收費標準做相應調整的，應當重新辦理物業收費標準變更備案手續。不變動收費標準的，待備案期滿后重新報備。
第十九條 物業管理企業必須按照國家發展改革委和建設部《物業服務收費明碼標價規定》，實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
經核準備案的物業服務收費標準由相應的價格主管部門匯總在海南價格網（網址：www.hainanpi.gov.cn）上公布，接受社會監督和群眾查詢。
第二十條 經價格主管部門核準備案的物業服務收費標準，是業主（使用人）繳費、物業管理企業執收和價格主管部門執法監督的依據，必須嚴格執行。
物業服務收費標準不按規定備案的，不得作為收費依據。
第二十一條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
（經物業管理企業登記確認，物業管理區域內房屋售出后從未入住使用，或者連續三個月以上間斷入住使用的，按照物業管理費收費標準的70%計收）。
第二十二條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
第二十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
物業小區公共水電費用應由業主（使用人）分攤，分攤辦法另行規定。
第二十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得利益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第二十五條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十六條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規和政策，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
物業管理企業違反價格法律、法規和本辦法，由政府價格主管部門依據有關法律法規依法予以處罰。
業主、使用人違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
第二十七條 當服務雙方發生收費糾紛時，由業主委員會負責出面調解或由價格主管部門、物業行政主管部門出面調解處理。
第二十八條 本辦法由海南省發展與改革廳會同海南省建設廳負責解釋。
第二十九條 本辦法自下文之日起實施?！逗Ｄ鲜∥飪r局關于印發〈海南省物業管理服務收費規定〉的通知》（瓊價營字[1999]404號）同時廢止。

二00六年六月二十日