天津市商品住宅維修基金使用辦法

津房物管〔2005〕274號

關于印發《天津市商品住宅維修基金使用辦法》的通知
各區縣房地產管理局、有關單位：

　　為了加強商品住宅維修基金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用，維護廣大業主的共同利益和社會的和諧、穩定，根據《天津市物業管理條例》、《天津市商品住宅維修基金管理辦法》等有關規定，結合我市實際情況，制定了《天津市商品住宅維修基金使用辦法》。經市房地產管理局2005年第7次局長辦公會審議通過，現印發給你們，請貫徹執行。在執行過程中，發現問題望及時反饋、溝通。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○五年六月二十九日



　　　　　　　　　　　　　　　　天津市商品住宅維修基金使用辦法


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一章 總 則

　　第一條 為了加強商品住宅維修基金的管理，維護業主的合法權益，保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用，根據《天津市物業管理條例》、《天津市商品住宅維修基金管理辦法》等有關規定，制定本辦法。

　　第二條 凡本市行政區域內按照有關規定統一歸集并存入市維修基金專戶的商品住宅維修基金使用適用本辦法。

　　第三條 天津市房地產管理局物業管理中心負責對全市維修基金的使用進行監督管理。區縣房地產管理局負責對本轄區內物業項目維修基金的使用進行指導監督。

　　第四條 維修基金的使用應當堅持業主集體決策、企業操作、設立專戶、核算到套、業主監督的原則，做到公開、公平、安全使用。

　　第五條 維修基金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新改造，不得挪作他用。

　　業主應當增強住宅共用部位、共用設施設備維修、養護責任。物業管理企業應當按照物業管理服務合同的約定，加強對住宅共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理，最大限度延長物業使用壽命。維修基金應當按照實事求是、量入為出的原則合理使用。
　　共用部位、共用設施設備因專業服務部門施工造成損壞或者屬于人為損壞的，應當及時恢復原狀，其維修費用由責任人承擔。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第二章 使用范圍

　　第六條 房屋共用部位大修工程范圍：
　?。ㄒ唬┓课葜黧w結構部位，包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂等，因損壞影響住用安全，需要拆換加固的。
　?。ǘ┱睒俏菝嬉驌p壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的。
　?。ㄈ┩忾苊鎸用撀?、保溫層損壞達到整幢樓外檐面積30%以上，影響安全和正常使用，需要修繕的。
　?。ㄋ模┱麠濋T共用部位樓地面面層、門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用，需要修繕的。

　　第七條 共用設施設備大修、更新改造工程范圍：
　?。ㄒ唬┪飿I管理區域內路面破損50%以上，影響安全和正常使用，需要整體修復的。
　?。ǘ┱麠濋T排水管道老化、損壞，需要更新改造的。
　?。ㄈ┱w更新改造消防控制系統或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價20%的工程。
　?。ㄋ模┱w更新電梯或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價20%的工程。
　?。ㄎ澹┒喂┧?、排水及消防水泵因損壞影響安全和使用，需要更新改造的。
　?。┬^圍墻或者大門因損壞影響安全和使用，需要整體修繕、更新的。

　　第八條 專業服務部門按照有關規定，負責對物業管理區域內的相關管線和設施設備進行維修，并承擔相關費用。與專業服務部門有約定的，從其約定。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第三章 使用程序

　　第九條 物業管理企業應當按照維修基金使用范圍，根據房屋現狀以及業主會或者相關業主的意見，制定大修、更新改造方案。大修、更新改造方案包括：
　?。ㄒ唬┐笮?、更新改造內容；
　?。ǘ┕こ填A算；
　?。ㄈ┥婕皯魯导鞍磻舴謹傎M用；
　?。ㄋ模┚S修基金繳存余額；
　?。ㄎ澹┐笮?、更新改造組織方式。
　　維修基金繳存余額應當由物業管理企業持業主會證明到繳存銀行查詢，繳存銀行應當出具維修基金繳存余額明細證明。

　　第十條 維修基金繳存余額不足的，業主應當補交。物業管理企業在使用專戶開立后，將收齊的維修費用差額一次性存入維修基金使用專戶。

　　第十一條 物業管理區域內共用設施設備維修，涉及全體業主利益的，應當由業主會決策；整幢住宅或者每個棟門共用部位、共用設施設備維修，涉及部分業主利益的，應當由相關受益業主集體決策。
　　業主委員會應當在物業管理企業的協助下通過召開會議或者按戶走訪等形式對大修、更新改造方案進行書面確認（附件1）。大修、更新改造方案應當征得所持投票權三分之二以上的業主書面同意。
　　經業主書面確認的大修、更新改造方案應當在物業管理區域內進行公示（附件2），公示期7天。業主對公示內容有疑義的，業主委員會或者物業管理企業應當認真做好解釋工作。

　　第十二條 物業管理企業到項目所在地的區縣房地產管理局提出維修基金使用申請，填寫《商品住宅維修基金使用申請登記表》（附件3），并提交下列材料：
　?。ㄒ唬┐笮?、更新改造方案；
　?。ǘI主會或者相關業主書面確認證明原件及復印件（附件4）；
　?。ㄈ┕厩闆r照片及大修、更新改造方案公示證明（附件5）。

　　第十三條 區縣房地產管理局受理申請后，要件齊全的應當在接件后3個工作日內出具《商品住宅維修基金使用備案證明》（附件6）。
　　提交申請要件不齊全的，當場一次告知需要補正的全部內容，并出具補正告知單（附件7）。

　　第十四條 物業管理企業應當采取公開招標或者邀請招標方式選擇專業施工企業。
物業管理企業無能力組織招標的，可以委托天津市物業管理招投標服務中心組織招標，委托招標費用計入大修、更新改造成本。

　　第十五條 物業管理企業應當與中標的施工企業簽訂工程施工合同。合同主要包括：承包方式、工程內容、工程范圍、施工期限、工程造價、工程質量、結算方式、保修期限和法律責任等內容。

　　第十六條 市物業管理中心憑《商品住宅維修基金使用備案證明》、業主會或者相關業主書面確認證明原件和工程施工合同，出具《商品住宅維修基金使用專戶開戶通知書》（附件8）。
　　物業管理企業持開戶通知書到維修基金繳存銀行開立維修基金使用專戶。開戶銀行應當在開戶當日通知市物業管理中心。
　　市物業管理中心3個工作日內，將合同中工程造價的70%資金劃撥到維修基金使用專戶，并按照工程進度控制定向分期撥付。

　　第十七條 工程竣工后，施工企業應當提供完整的竣工資料。物業管理企業應當組織施工企業及工程監理單位對工程進行驗收，并簽署驗收合格文件。
　　工程驗收合格的，物業管理企業應當將費用清單、發票及驗收合格文件告知業主委員會。業主委員會主任、副主任閱后簽章。

　　第十八條 物業管理企業應當按照決算費用作出《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》（附件9），并在物業管理區域內進行公示，公示期7天。業主對公示內容有疑義的，業主委員會或者物業管理企業應當認真做好解釋工作。
　　《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》公示后，物業管理企業應當按戶出具《大修、更新改造工程費用決算分攤憑證》（附件10）。

　　第十九條 決算費用未超過大修、更新改造方案工程造價或者在約定范圍內的，物業管理企業到市物業管理中心辦理工程尾款核撥手續，并提交下列材料：
　?。ㄒ唬┕竞蟮姆謹偳鍍?；
　?。ǘ┕厩闆r照片及大修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明（附件11）；
　?。ㄈ┌l票及費用清單復印件；
　?。ㄋ模炇蘸细裎募?。
　　市物業管理中心應當在5個工作日內，將工程尾款劃撥到維修基金使用專戶，并按照分攤清冊從相關業主的個人維修基金明細賬中核減。

　　第二十條 維修基金使用后，市物業管理中心應當將《商品住宅維修基金使用備案證明》、業主會或者相關業主書面確認證明原件、工程施工合同、《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》、大修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明、維修費用發票復印件及驗收合格文件按物業項目立卷存檔。
　　區縣房地產管理局應當將《商品住宅維修基金使用申請登記表》、大修、更新改造方案、業主會或者相關業主書面確認證明復印件、公示情況照片及大修、更新改造方案公示證明按物業項目立卷存檔。
　　物業管理企業應當將大修、更新改造方案、業主會或者相關業主書面確認明細表復印件、工程施工合同、維修費用發票復印件、驗收合格文件及大修、更新改造工程費用決算分攤憑證存根按物業項目立卷存檔。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第四章 服務監督

　　第二十一條 房屋主體結構因損壞影響住用安全的，經業主會或者相關業主申請，房屋安全鑒定機構對房屋主體結構進行安全鑒定，鑒定費用計入大修、更新改造成本。

　　第二十二條 房屋大修工程，業主會應當委托物業管理企業聘請監理單位實施房屋修繕工程質量監理，費用計入大修、更新改造成本。

　　第二十三條 業主對大修、更新改造費用有疑義的，物業管理企業應當負責解釋，仍有疑義的可以委托專業中介機構進行復核，委托費用由委托人支付。

　　第二十四條 在施工過程中，業主、房屋使用人及相鄰人應當給予配合，不得阻撓正常施工。業主委員會應當做好解釋、協調工作。
　　因工程施工不可避免造成業主房屋自用部位裝修損壞的，應當修復或者給予合理補償，費用計入大修、更新改造成本。

　　第二十五條 在施工過程中，施工企業應當文明施工，減少噪音，防止污染。物業管理企業應
　　當對工程的工期、質量進行監督，對違反施工操作規程及擾民行為及時制止。

　　第二十六條 業主委員會應當對施工全過程進行監督。有疑義的，業主委員會應當及時向物業管理企業反映，確有問題的，物業管理企業應當盡快與施工企業協商、解決。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第五章 附 則


　　第二十七條 無物業管理企業管理的，業主委員會應當在區縣房地產管理局的指導下，委托相關專業部門參照本辦法申請使用維修基金，并支付委托費用。

　　第二十八條 未成立業主會的，應當在區縣物業管理行政主管部門和街道辦事處的指導下，由社區居民委員會組織召開業主會會議，成立業主委員會后，方可按照本辦法申請使用維修基金。
　
　　第二十九條 本辦法自2005年7月1日起施行。

　　
　　附件：
　　1.《大修、更新改造方案書面確認明細表》
　　2.《維修基金使用公示內容》
　　3.《商品住宅維修基金使用申請登記表》
　　4.《業主會或者相關業主書面確認證明》
　　5.《大修、更新改造方案公示證明》
　　6.《商品住宅維修基金使用備案證明》
　　7.《補正告知單》
　　8.《商品住宅維修基金使用專戶開戶通知書》
　　9.《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》
　　10.《大修、更新改造工程費用決算分攤憑證》
　　11.《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明》