海市新建住宅配套建設與交付使用管理辦法實施細則
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關于印發《上海市新建住宅配套建設與交付使用管理辦法實施細則》的通知
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滬住法[2003]061號
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各區（縣）住宅發展局（署）：
現將《上海市新建住宅配套建設與交付使用管理辦法實施細則》印發給你們，請遵照執行。
二○○三年四月一日
上海市新建住宅配套建設與交付使用管理辦法實施細則
第一條（制定依據）
根據《上海市人民政府關于修改〈上海市新建住宅配套建設與交付使用管理辦法〉的決定》[市政府令（2002）第130號]（以下簡稱《辦法》），結合本市實際情況，制定本實施細則。
第二條（適用范圍）
凡在本市市區、郊區城鎮和獨立工礦區、港區、校區投資新建住宅，均適用本細則。但個人建造的自住房屋除外。
第三條（主管部門）
上海市住宅發展局（以下簡稱市住宅局）是本市新建住宅配套建設與交付使用的主管部門，負責新建住宅配套建設與交付使用的綜合管理和協調，組織開展本市新建住宅交付使用的許可審批、行政處罰和對各區（縣）新建住宅交付使用工作實施監督。
各區（縣）住宅發展局（署）[以下簡稱區（縣）住宅局]在市住宅局的組織指導下，按照管理權限，具體負責本轄區內新建住宅配套建設與交付使用的管理工作。
第四條（住宅竣工配套計劃編制）
住宅建設單位根據批準的住宅區規劃和市政、公用設施專業規劃，聯系專業配套單位，編制新建住宅市政、公用配套設施建設方案，向住宅項目所在地的區（縣）住宅局備案。
住宅建設單位應當在實施配套施工前三個月，向區（縣）住宅局申報住宅建設竣工配套計劃，提出竣工配套的時間和要求。區（縣）住宅局會同專業配套單位平衡后報市住宅局。
市住宅局根據上海市建設和管理委員會批準的年度市政設施配套建設計劃，綜合平衡后編制下達上海市住宅建設竣工配套計劃。
第五條（計劃實施）
住宅建設單位和專業配套單位應根據下達的上海市住宅建設竣工配套計劃組織實施配套建設。市住宅局和區（縣）住宅局應當跟蹤檢查、協調矛盾。
市政、水務、電力、信息、交警等有關部門對住宅建設竣工配套計劃的實施給予配合。
第六條（規劃管理）
市和區、縣規劃管理部門在審批新建住宅詳細規劃時，應當就落實市政、公用和公共建筑設施配套項目，征詢住宅建設管理部門意見。住宅建設管理部門應當協同各級規劃管理部門對規劃的實施進行監督、檢查。
第七條（審核申請）
新建住宅交付使用許可審核是包括實體性審核和程序性審核在內的綜合性審核。
新建住宅竣工后，建設單位組織竣工驗收，向市或者區（縣）建設行政管理部門辦理竣工驗收備案，并經各有關專業配套單位和管理部門驗收合格后，方可向市住宅局或者區（縣）住宅局提出審核申請。
在辦理申請手續時，住宅建設單位須填寫《上海市新建住宅交付使用申請表》（以下簡稱《交付申請表》），并提交下列文件和資料：
（一）立項審批管理部門出具的項目納入住宅建設投資計劃和市住宅局出具的納入本市住宅建設施工計劃、竣工配套計劃的批準文件及相關資料。
（二）土地管理部門出具的建設用地批準書或者土地出讓合同。
（三）規劃管理部門出具的建設工程規劃許可證及總平面圖、建筑工程項目表。
（四）經建設行政管理部門備案的住宅項目建設工程竣工驗收備案表和獨立公共建筑建設工程竣工驗收備案表。
因分期建設，規劃要求的公共建筑設施暫未配建的，附近可供過渡使用的公共建筑設施管理單位提供的同意使用證明文件和住宅建設單位按時完成建設的書面承諾。
（五）專業配套單位和管理部門出具的供水、供電、供氣、雨污水排放、電話通信、有線電視配套驗收合格證明和寬帶數據傳輸的接管證明；
雨污水排放因客觀條件所限，一時無法納入城鄉管網，住宅建設單位提供的主管部門同意的實施計劃和臨時措施，以及按時完成雨污水納管工程的書面承諾。
綠化建設因季節原因無法及時完成的，住宅建設單位應提供按時完成綠化配套的書面承諾。
（六）市住宅局出具的住宅配套費繳納證明或者項目包干批復文件或者免繳證明。配套費實行自收自支的區（縣），由區（縣）住宅局出具。
（七）對一次實施或者分期實施最后全部完成項目，規劃管理部門出具的規劃驗收合格證明。
（八）公安管理部門出具的公安門牌編號，消防管理部門出具的高層住宅消防驗收證明，上海特種設備監督檢驗所出具的電梯驗收檢驗報告。
（九）具有測繪資質的測繪單位出具的房屋建筑面積測繪匯總表。
（十）住宅建設單位出具的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
第八條（部分交付使用要求說明）
（一）住宅區周邊或鄰近道路上沒有燃氣管網的，3萬平方米以上（含3萬平方米）住宅區應當完成住宅區內燃氣管道的敷設和燃氣氣化站設施的設置，3萬平方米以下的住宅區應當完成住宅內燃氣管道的敷設，并負責落實燃氣供應渠道。
（二）外環線以內（中心城區）的住宅區和外環線以外創建“四高”優秀小區和別墅住宅區，應當完成五類以上的數據線（含五類數據線）寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶和與住宅信息配線箱的相接，并做好資質的駐地網運營商的接管工作。
（三）住宅空調器外機和冷凝水排放管的位置應當統一、安全、隱蔽，并按照規劃設計要求，完成空調器外機（設備）基座和冷凝水排放管的設置。
住宅區內的電線、電纜應當入地敷設。圍墻應當透空透綠，并配有安保設施。
（四）住宅區內綠化環境建設應達到規劃設計的要求。
分期分批開發建設的住宅區最后一批住宅交付使用時，綠化配套和小區圍墻應當全部建成。個別綠化項目確因季原因無法及時完成需延時的，住宅建設單位應當作出完成綠化配套的書面承諾，并經市住宅局或者區（縣）住宅局同意，延長時間最遲不得超過住宅交付使用后6個月，審核部門應當做好監督核查工作。
（五）新建住宅交付使用前，住宅建設單位應當完成路燈、環衛設施和停車庫（按規劃標準）的配置，并在住宅區入口處內設立住宅樓門號及道路示意牌（夜間有燈光照明），確保居民入住后生活方便。
第九條（審核時限）
市住宅局或者區（縣）住宅局受理新建住宅交付使用審核申請后，最長審核時限不得超過30天。屬于招標拍賣用地的住宅建設項目，應當在15個工作日內完成審核。住宅交付使用審核時限控制應當處理好與建設行政管理部門竣工驗收備案后對質量問題追索時限的關系。
新建住宅交付使用審核合格的，按幢頒發《上海市新建住宅交付使用許可證》（以下簡稱《許可證》）。別墅住宅區可視情數幢一證。
第十條（交付使用許可申請審核程序）
（一）送達告知書
住宅建設單位在申報住宅建設竣工配套計劃時，市住宅局或者區（縣）住宅局應向其送達《上海市新建住宅交付使用申請審核告知書》，并簽收送達回執。
（二）受理
行政執法人員在初審住宅建設單位提交的《上海市新建住宅交付使用申請表》及相關材料齊備且準確無誤后，發出《上海市新建住宅交付使用申請審核受理通知書》，簽收人、送達人分別簽名和填寫日期。對材料不齊全退回的，由住宅建設單位補齊后重新提出申請；對按照管理權限不屬本管理部門受理的，應告知其有管理權限的部門地址和電話。
（三）現場踏勘
市住宅局組織審核的住宅項目，由市住宅局行政執法人員會同該項目所在區（縣）住宅局行政執法人員到現場踏勘后予以審核。區（縣）住宅局組織審核的住宅項目由區（縣）住宅局行政執法人員會同市住宅局行政執法人員到現場踏勘后予以審核。
在現場踏勘前，市住宅局或者區（縣）住宅局應向住宅建設單位送達《上海市新建住宅交付使用申請審核現場踏勘告知書》，并簽收送達回執。
現場踏勘應當由至少2名持有《行政執法證》的執法人員同時檢查，查看該基地是否具有《辦法》第十一條和本《實施細則》第八條的要求，基地條件是否與住宅建設單位提供的材料相符。
現場踏勘時，行政執法人員應當按照下列范圍拍攝好現場照片：
1、 小區大門；
2、 小區內的街坊道路、路燈；
3、 小區圍墻、與施工場地的隔離設施；
4、 部分住宅整體立面；
5、 水、電、市話、有線電視、寬帶數據傳輸等配套設施箱；
6、 全氣化地區燃氣室外鑲接處。
現場踏勘后，行政執法人員應當當場填寫《上海市新建住宅交付使用審核現場踏勘記錄表》，并由住宅建設單位項目聯系人簽名或者蓋章。
（四）限期整改
現場踏勘時，行政執法人員發現住宅建設項目不符合《辦法》第十一條和本《實施細則》第八條的要求，應當向住宅建設單位發出《上海市新建住宅交付使用申請審核期限整改通知書》。
經住宅建設單位整改后，行政執法人員應當到現場再次踏勘檢查。
（五）審核發證
經現場踏勘，住宅建設項目符合交付使用要求的，行政執法人員應當填寫《上海市新建住宅交付使用綜合驗收意見表》，報部門領導審核后，由持有《行政執法證》的局領導簽發，發放《許可證》。
第十一條（檢查監督）
市住宅局每半年對區（縣）住宅局交付使用的審核發證情況進行執法監督檢查，按照區（縣）住宅局發放《許可證》的住宅面積不少于10%的比例進行抽查或者復查。
建立行政執法責任制，在檢查監督過程中發現行政執法人員有違法違規行為的，將按照《關于加強住宅交付使用行政執法監督檢查工作的意見》[滬住法（2002）157號]追究其責任。
第十二條（交付使用審核要求的實施時間）
2003年2月1日后新開工的住宅建設項目和2003年2月1日以前開工、2003年8月1日以后竣工備案的住宅建設項目，交付使用許可證審核應當按照《辦法》第十一條規定的11項要求執行。
第十三條（行政處罰）
對違反《辦法》，擅自交付使用新建住宅按照下列規定進行處罰：
（一）符合交付使用要求但未按規定向市住宅局或者區（縣）住宅局辦理審核申請手續的，責令限期補辦手續，限期時間最長不超過15天。逾期在1個月之內的可處以2000元罰款；逾期超過1個月的，每增加1個月增加1000元罰款，但最高不得超過1萬元。
（二）對不符合交付使用要求，又未納入住宅竣工配套計劃的，責令補報計劃；未按規定配建市政、公用設施的，發出限期補建的通知，限期期限最長不超過6個月。逾期未補建的，市住宅局或者區（縣）住宅局可組織有關部門采取代為建設措施，由住宅建設單位承擔代為建設費用，并按代為建設費用的10%向市住宅局或者區（縣）住宅局交納管理費。
市住宅局或者區（縣）住宅局對住宅建設單位逾期未補建市政、公用配套設施的或補建期間擅自交付使用的，可根據擅自交付使用的住宅面積處以罰款。擅自交付使用住宅面積5000平方米以下的，可處以1萬元以下的罰款；擅自交付5000~10000平方米的，可處以1萬至2萬元的罰款；擅自交付10000平方米以上的，可處以2萬至3萬元的罰款，但最高不超過3萬元。
（三）違反《辦法》，少建或缺建公建配套設施的，市住宅局或者區（縣）住宅局應根據規劃的要求，督促其補建，補建期限最長不超過6個月。未補建的或補建期間擅自交付使用的，按照缺建的公建設施面積處以罰款，缺建公建面積在1000平方米以下的，可處以2萬元以下的罰款；缺建在1000平方米以上的，可處以2萬元至3萬元的罰款，但最高不超過3萬元。
（四）違反《辦法》第十四條第二款的規定，擅自交付使用新建住宅，情節嚴重的情況是指：
1、 交付使用新建住宅面積一次達100000平方米以上（含100000平方米）。
2、 違反交付使用要求三項以上（含三項）。
3、 重復違法。
（五）未按《辦法》和本《實施細則》的規定，擅自交付使用新建住宅的，市住宅局或者區（縣）住宅局在進行行政處罰的同時，可予以通報批評。
第十四條（行政處罰程序）
（一）現場檢查
行政執法人員在接到擅自交付使用住宅的舉報或者發現擅自交付使用住宅的情況后，應當在3個工作日內到現場檢查核實，做好檢查記錄。
（二）立案登記
行政執法人員根據現場檢查情況，應當填寫《立案審批表》，做好立案登記。
（三）發出通知
根據《立案審批表》，行政執法人員應當向住宅建設單位發出《立即停止擅自交付使用住宅通知書》。
如屬配套條件已具備、未辦理交付使用許可申請手續的，向住宅項目建設單位發出《限期補辦新建住宅交付使用許可證審核申請手續通知書》。
如屬市政、公用、公共建筑配套設施不齊全的，向住宅項目建設單位發出《限期補建新建住宅配套設施通知書》。
（四）調查取證
到期限后，行政執法人員應對住宅建設單位補辦申請手續或者補建情況進行檢查，并做好檢查記錄。
住宅建設單位未補辦申請手續或未按期完成補建項目的，行政執法人員應當向住宅建設單位和相關人員了解情況，做好詢問、調查筆錄，并收集有關證據。
對已補辦申請手續或者已完成補建的住宅建設單位，可按照申請審核發證。
（五）處罰審核
行政執法人員應當根據案情事實，作出行政處罰的意見，報持有《行政執法證》的局領導批準。
對處以3萬元罰款的行政處罰決定，應當由審核部門集體討論決定。
（六）事先告知
行政執法人員在作出行政處罰決定7日前，應當書面告知住宅建設單位作處行政處罰的事實、理由及依據，并聽取其申辯和陳述。
（七）聽證程序
對處以3萬元罰款的行政處罰決定，行政執法人員應當告知住宅建設單位有要求聽證的權利，并作好聽證的準備工作，有關聽證程序按照《上海市行政處罰聽證程序》執行。
（八）處罰決定
經領導審批同意后，應當制作行政處罰決定書。
行政處罰決定書應該載明：
（1） 當事人的名稱、地址和法定代表人的姓名、職務；
（2） 違法事實和證據；
（3） 行政處罰的種類和依據；
（4） 行政處罰的履行方式和期限；
（5） 不服行政處罰決定，申請行政復議或者行政訴訟的途徑和期限；
（6） 作出行政處罰決定的機關名稱和作出決定的日期。
（九）送達
行政處罰決定書應當蓋有作出行政處罰決定的行政機關的公章，并由2名行政執法人員向被處罰單位當場宣告后送達。
（十）罰款催繳
被處罰單位未按時繳納罰款的，行政執法人員應當發出《罰款催繳通知書》。經催繳，被處罰單位仍不繳納的，處罰部門可以向法院申請強制執行。
罰款繳納按照《罰款決定與罰款收繳分離實施辦法》執行。
第十五條（管理部門的監督）
未按《辦法》和本《實施細則》規定核發《許可證》的，市住宅局應當責令糾正。
未按《辦法》和本《實施細則》規定進行行政處罰的，市住宅局可責令相關的區（縣）住宅局期限處罰或者直接處罰。
市住宅局對具有上述違規行為之一的區（縣）住宅局，可予以通報批評。
第十六條（行政執法人員的監督）
行政執法人員因故意或者重大過失，導致行政許可審核和行政處罰行為在行政復議或者行政訴訟中被撤消、變更的，市住宅局可以暫扣其《行政執法證》，安排其重新學習，經考核合格后，方可發還《行政執法證》。
《行政執法證》被暫扣兩次者，建議上海市政府法制辦公室吊銷其《行政執法證》。
第十七條（經濟賠償）
行政機關因故意或者重大過失造成賠償的，負有直接責任的行政執法人員應當承擔部分或者全部賠償責任。
第十八條（附則）
本細則自2003年4月1日起施行。下列文件同時廢止：
（一）1996年1月10日發布的《關于下發〈上海市新建住宅配套建設與交付使用管理辦法實施細則（試行）〉的通知》[滬住科（1996）11號]；
（二）1997年10月15日發布的《關于下達〈上海市新建住宅配套建設與交付使用管理辦法〉行政處罰操作程序的通知》[滬住科（1997）158號]；
（三）1998年8月21日發布的《關于印發〈上海市新建住宅配套建設與交付使用管理辦法實施細則（修改稿）〉的通知》[滬住科（1998）190號]；
（四）1999年8月26日發布的《關于印發〈新建住宅交付使用行政執法暫行規定〉的通知》[滬住科（1999）165號]。
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2005/11/10 12:51:00
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