關于實施〈上海市住宅物業管理規定〉有關問題的意見

各區（縣）房地局:

    現將《關于實施〈上海市住宅物業管理規定〉有關問題的意見》印發給你們，請遵照執行。 
 

上海市房屋土地資源管理局 
   
二○○五年二月四日 
 

關于實施《上海市住宅物業管理規定》有關問題的意見

    為貫徹《上海市住宅物業管理規定》（以下簡稱《規定》），現就有關實施問題提出如下意見，請遵照執行。

    一、關于物業使用與維護中若干損害公共利益行為的認定
    （一）擅自改變房屋的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂等房屋原始設計承重構件，以及擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接房屋與陽臺的磚、混凝土墻體的，屬于損壞房屋承重結構的行為。
    （二）在住宅物業管理區域內已交付使用的物業，有下列情形之一的，屬于違法建筑物、構筑物：
    1、未取得建設工程規劃許可證建造的建筑物、構筑物；
    2、未按照建設工程規劃許可證核準的圖紙及相關技術規定建造的建筑物、構筑物；
    3、其他違法的建設工程。
    上述違法建筑物、構筑物包括擅自在天井、庭園、平臺、曬臺（露臺）、屋頂、道路或其他場地搭建的建筑物、構筑物，開挖地坪、以及在房屋內部插層增加的建筑面積等。
    （三）擅自改變房屋原始設計外立面及其色調、擅自在非承重外墻上開門、窗的，屬于破壞房屋外貌的行為。
    二、關于改變物業使用性質的認定
    在住宅物業管理區域內有下列情形之一的，屬于擅自改變物業使用性質的行為：
    （一）未經規劃管理部門批準，將住宅改為非住宅使用、將非住宅改為住宅使用，以及改變非住宅的規劃批準用途使用的。
    （二）將房屋內臥室、起居室等部位改為衛生間或廚房間，或者改變衛生間、廚房間的原始設計位置。
    三、關于物業管理企業對違法行為的勸阻制止義務
    物業管理企業發現業主、使用人在物業使用、裝修過程中有違反國家和本市有關規定以及《業主（臨時）公約》的行為，應當及時采取積極有效措施予以勸阻、制止，直至向其發出《違法（規）行為整改通知書》；經勸阻、制止無效的，物業管理企業應在24小時內書面報告相關行政管理部門及業主委員會（《違法（規）行為整改通知書》及《違法（規）行為報告單》樣張詳見附件一）。
    四、關于違法行為處理中法規適用問題
    （一）2004年11月1日前發生的物業使用禁止行為的事實認定和處理，適用《上海市居住物業管理條例》（以下簡稱《條例》）的相關規定。但違法行為自發生之日起超過兩年的，不予行政處罰，應通過責令限期改正等其他行政執法方式予以處理。
    （二）2004年11月1日前發生的物業使用方面行為，按《條例》和《規定》的規定均屬違法行為的，違法事實的認定適用《條例》，處理罰種和幅度可按《條例》與《規定》中較輕的掌握。
    在處理上述違法行為過程中，行政執法程序適用《規定》。
    五、關于附有違法建筑并結構相連房屋的認定和處理程序
    違法搭建的建筑物、構筑物依附于房屋的，屬附有違法建筑并結構相連的房屋。
    “附有違法建筑并結構相連的房屋，房地產機構不予辦理房地產轉移、抵押登記”，按下列程序處理：
    （一）區、縣房地產管理部門經查證認定后，制作附有違法建筑并結構相連房屋的認定書（詳見附件二），并送達當事人及房地產登記機構；認定書中可要求當事人限期自行拆除違法建筑。
    （二）房地產登記機構收到認定書后，應在房地產登記冊予以注記，并不予辦理房地產轉移、抵押登記。
    當事人自行拆除違法建筑的，應及時告知區、縣房地產管理部門；區、縣房地產管理部門經核實后通知房地產登記機構注銷附有違法建筑并結構相連房屋的注記；違法建筑被依法執行拆除的，區、縣房地產管理部門應通知房地產登記機構注銷附有違法建筑并結構相連房屋的注記。
    事實認定不清或違法建筑已被依法拆除，區縣房地產管理部門未及時告知登記機構注銷限制處分注記的，由區縣房地產管理部門承擔相應責任。屬當事人未及時告知造成后果的，由當事人承擔相應責任。
    六、關于物業管理用房
    建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時，應當將物業管理用房的座落、面積、室號在預測面積（實測面積）報告中予以注明，并加蓋建設單位公章；建設單位提交的資料符合《關于實施〈上海市住宅物業管理規定〉的若干意見》規定的物業管理用房配置條件的，市或者區縣房地產管理部門方可核發房屋預售許可證和辦理房地產初始登記，并按規定予以注記。
    七、關于物業的驗收
    物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備，包括房屋的主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝飾、水、電、氣、衛、消防、電梯等進行查驗。查驗中發現房屋質量和配套設施等問題，應書面告知建設單位或業主委員會，并就存在問題及解決方案形成共識后按規定辦理交接手續。
    物業管理企業與建設單位辦理物業驗收的具體程序和標準按照建設部有關房屋接管驗收標準執行。
    建設單位或業主委員會應當按照《物業管理條例》第二十九條第一款的相關規定向物業管理企業移交物業管理資料。 
 

附件一

違規行為整改通知書

                號   室      （業主/使用人）： 
    經查，你在物業使用/裝飾裝修過程中有下列行為： 
    (一)
    (二)

 

    上述行為違反了物業管理的有關規定，現根據《上海市住宅物業管理規定》第二十九條的規定，請你立即停止上述違規行為，并予整改。

                                                                 （物業管理企業蓋章） 
                                                                 二○○   年   月   日

    注：本通知書一式三份，一份送達業主/使用人、一份由物業管理企業留存，一份備報相關行政管理部門。---------------------------------------------------------
 

送  達  回  證

送達人（蓋章）                      送達地點               

送  達  日 期                       送達方式               

被送達人（簽名）                    見證 人

違 規 行 為 報 告 單

           （行政管理部門）： 
    經本物業管理企業查實，            號   室      （業主/使用人）在物業使用/裝飾裝修過程中有下列行為： 
    (一)
    (二)

 

    上述行為違反了物業管理的有關規定，本物業管理企業根據《上海市住宅物業管理規定》第二十九條的規定，已書面通知其立即停止上述違規行為。因勸阻、制止無效，現報告行政管理部門依法處理。 


                                             （物業管理企業蓋章） 
                                             二○○   年   月  日

 

    附：1、《違規行為整改通知書》 
            2、違規行為的事實經過與主要證據


    注：本報告單一式三份，一份送違規行為人、一份報送行政管理部門，一份由物業管理企業留存。

違約行為整改通知書

            號   室      （業主/使用人）： 
    經查，你在物業使用/裝飾裝修過程中有下列行為： 
    (一)
    (二) 

 
    上述行為違反了《業主臨時公約》/《業主公約》第  條第  款第    項的規定，現根據《上海市住宅物業管理規定》第二十九條的規定，請你立即停止上述違約行為，并予整改。 
  

                                 （物業管理企業蓋章） 
                                  二○○   年   月   日

    注：本通知書一式三份，一份送達業主/使用人、二份由物業

管理企業留存--------------------------------------------------------
 

送  達  回  證

送達人（蓋章）                      送達地點               

送  達  日 期                       送達方式               

被送達人（簽名）                    見 證 人               
 

違 約 行 為 報 告 單 

           （業主委員會）：

    經查，            號   室      （業主/使用人）在物業使用/裝飾裝修過程中有下列行為： 
    (一)
    (二) 
 

    該行為違反了《業主臨時公約》/《業主公約》第  條第  款第    項的規定，本物業管理企業根據《上海市住宅物業管理規定》第二十九條的規定，書面通知其立即停止上述違規行為。因勸阻、制止無效，現報告業主委員會處理。 

  
                                 （物業管理企業蓋章） 
                                 二○○   年   月  日 


    附：1、《違約行為限期整改通知書》

            2、 

    注：本報告單一式三份，一份         一份報送業主委員會、一份由物業管理企業留存。 


附件二

附有違法建筑并結構相連的房屋認定告知書

          （房地產權利人）：

    你所有的座落于上海市_____區（縣）      路    弄(新村)   號   室的房屋，現被認定為附有違法建筑并結構相連的房屋。根據《上海市住宅物業管理規定》第四十二條第三款的規定，在違法建筑拆除前，房地產登記機構將不予辦理該房屋的房地產轉移以及抵押登記手續。 
    你對本認定告知書不服的，可在收到本認定告知書之日起的六十日內向          申請行政復議，也可在三個月內向人民法院起訴。 
 

__________（區/縣房地產管理部門）
二○○   年   月   日

附有違法建筑并結構相連的房屋認定通知單 

           區（縣）房地產登記處：
    經認定，下列房屋附有違法建筑并結構相連：  
    1、上海市_____區（縣）      路    弄(新村)   號   室
房地產權利人：
    2、上海市_____區（縣）      路    弄(新村)   號   室
房地產權利人：
    3、上海市_____區（縣）      路    弄(新村)   號   室
房地產權利人：
    4、上海市_____區（縣）      路    弄(新村)   號   室
房地產權利人：
    5、上海市_____區（縣）      路    弄(新村)   號   室
房地產權利人：
    現根據《上海市住宅物業管理規定》第四十二條第三款的規定，請你處不予辦理上述房屋的房地產轉移以及抵押登記手續。

   
    特此通知

__________（區/縣房地產管理部門）

二○○   年   月   日

上海市           住宅物業管理區域

附有違法建筑并結構相連的房屋調查表