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各區縣國土房管局：
為認真貫徹實施《物業管理條例》，指導業主依法成立業主大會及選舉業主委員會，維護全體業主的合法權益，保障物業管理活動的健康、有序開展，根據《物業管理條例》、《業主大會規程》等有關規定，現就開展組建業主大會工作提出以下意見，請遵照執行?！?
一、指導思想
業主是物業管理區域內重要的權利主體和責任主體?！段飿I管理條例》確立的業主大會制度是全部物業管理活動的基礎，業主大會制度建立和實現程度決定物業管理活動能否正常開展，關系到業主合法權益的保障和物業管理市場的健康發展。因此，各區縣要以“三個代表”重要思想為指導，按照《物業管理條例》要求，指導各物業管理區域依法成立業主大會并選舉產生業主委員會，從而全面建立和實現業主大會制度?！?
二、工作目標
各區縣應制定并實現以下工作目標：
(一)《物業管理條例》頒布實施前已組建的物業管理委員會，2004年12月31日前，要全部實現向業主大會及業主委員會的轉換，成立業主大會并選舉產生業主委員會，將《物業管理委員會章程》修訂為《業主大會議事規則》，制定《業主公約》“五一”節前要在條件相對成熟的區域進行試點，抓典型，并積累經驗；二季度，要利用積累的經驗，制定方案，以點帶面，全面推開此項工作，爭取完成五分之一以上管委會的轉換工作。到三季度末，管委會轉換數量要達到總量的60％以上?！?
(二)新建居住小區，入住率達到50％或首戶業主入住滿兩年的，要積極指導業主和相關單位按照《物業管理條例》、《業主大會規程》規定成立業主大會，并選舉產生業主委員會?！?
(三)老舊居住區域，要在改善基礎條件，逐步推行物業管理和尊重居民意愿基礎上，會同街道辦事處(含鄉鎮人民政府，以下同)積極引導業主成立業主大會?！?
三、工作方法及措施
(一)調查摸底。按照新建商品物業、已成立物業管理委員會及老舊居住物業區域對轄區內的物業管理區域進行分類，對區域劃分、物業規模(面積、戶數)及類型、產權歸屬、物業管理情況、業主大會組織狀態、社區居委會建設等六大類情況進行一次全面調查，做到底數清楚，情況詳細?！?
根據物業管理區域的不同類型，調查要突出重點。新建商品物業重在區域劃分和產權歸屬兩個方面：一個物業管理區域成立一個業主大會，確定的物業管理區域是業主大會成立的重要前提。產權歸屬狀況主要依據物業的出售和入住率判斷，物業的出售和入住率影響到首次業主大會會議的代表性和決策質量；已經組建物業管理委員會的，要重點掌握物業管理委員會的組成、任期、工作效果等情況，以便了解向業主大會及業主委員會轉換過程中可能出現的特點和問題；老舊居住物業，區域劃分比較困難，要重在掌握社區居委會的組織建設和管理范圍，在區域劃分時，應考慮原則上一 個物業管理區域不超出一個社區居委會管理的范圍?！?span lang="EN-US">
(二)制定方案，上報區縣政府。在調查摸底的基礎上，要根據不同類型區域的情況，認真分析工作重點和難點，研究制定相應的工作方案；要結合市局提出的總體目標要求，劃分階段，制定階段性目標；要根據工作量大小和困難程度等因素，突出本區縣工作的重點方面，是新建商品物業還是老舊居住物業，針對性提出具體措施；原物業管理委員會向業主委員會轉換工作中，可根據原物業管理委員會的工作情況和居民的反映采取不同方式開展指導工作，群眾基礎好、矛盾較少的，可以依法簡化程序；要在方案中明確與街道辦事處、社區居委會的職責分工，落實責任。方案制定后，要及時上報區縣政府，爭取區縣政府的支持，將此項工作列入政府工作計劃或重點工作之一?！?
(三)協調實施。各區縣局將調查摸底情況上報區縣政府的同時，要主動向民政、公安部門和街道辦事處通報情況，共同研究實施意見。要派專人與街道辦事處有關機構或人員聯系，并組成統一的指導工作機構。業主籌備成立業主大會的，指導工作機構要主動聯系并指導社區居委會、業主代表和建設單位(含公有住房出售單位，以下同)依法成立籌備組和開展籌備工作。在成立業主大會及選舉委員會過程中，必須堅持居住區物業管理納入社區建設的精神，要求社區居委會作為住宅物業管理區域業主大會籌備組成員單位之一，組織、指導業主和有關單位依法、有序地開展相應活動。
尚未設立社區居委會的地區，業主籌備成立業主大會的，各區縣局要與街道辦事處協商確定遵守法律法規、關心和支持社區建設的社區居民進入籌備組。為此，各區縣局要充分依靠和發揮國土房管派出機構的作用，落實派出機構的管理職能，要求派出機構與街道辦事處及時溝通，協調處理相關矛盾；尚未設立派出機構的，要抓緊設立，以保障各項物業管理工作真正落到實處?！?
(四)依法指導。第一，合理確定物業管理區域。劃分物業管理區域，住宅物業應綜合考慮建筑規模、自然形成、設施設備共用程度及社區建設等因素；非住宅物業應當考慮建設規劃因素；住宅與非住宅結構相連的區域，應按照有利于物業管理的原則劃定。第二，指導成立業主大會籌備組。各區縣局要與街道辦事處共同指導社區居委會、業主代表和建設單位組成業主大會籌備組。其中，業主代表由籌備組成員單位在充分聽取業主意見基礎上，通過推薦或自薦方式產生。第三，依法監督業主大會會議。成立業主大會及選舉業主委員會必須依照法定原則和法定程序進行，不得超越法 定職責范圍，侵害業主合法權益。發現問題，要及時指出，要求糾正；業主委員會備案時發現成立業主大會及選舉業主委員會存有不合法情況的，依法要求糾正后可予以備案。要指導業主通過依法產生的籌備組為主體組織召開會議，并按照規定程序開展活動，防止操縱選舉、侵害大多數業主合法權益的情形發生?！?span lang="EN-US">
四、加強領導和組織
第一，加強組織。要成立主管局長為負責人，主管科室參加的領導機構，負責研究制定工作方案并組織實施。要建立部門和崗位責任制，層層落實，責任到人。要以街道辦事處或社區為單位，分片設立工作小組，負責對應開展協調組織工作?！?
第二，加強業務和政治培訓。要組織有關人員認真學習《物業管理條例》等有關規定，全面理解和準確把握業主大會制度的實質和內涵。要求工作人員加強政治學習，端正態度，依法行政，做到工作到位而不越位，也不缺位?！?
第三，按照本意見要求，各區縣國土房管局抓緊擬定工作方案，認真組織實施，并按季度將此項工作開展情況書面上報市局。工作中遇到的問題和困難，可及時向市局反映和報告。
二○○四年三月二十三日
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