北京市貫徹《物業管理條例》的若干意見

北京市國土資源和房屋管理局關于印發《北京市貫徹〈物業管理條例〉的若干意見》和關于開展全市居住小區物業管理企業服務情況檢查的實施意見》的通知（京國土房管物 [2004]338號）

各區縣國土房管局，各業主委員會、各建設單位、物業管理企業，各有關單位：　

 

 

    為全面貫徹《物業管理條例》(國務院令379號)，維護物業管理各方合法權益，規范物業管理市場秩序，經市政府同意，現將《北京市貫徹〈物業管理條例〉的若干意見》和《關于開展全市居住小區物業管理企業服務情況檢查的實施意見》印發給你們，請遵照執行。

 

 

 

 

　北京市國土資源和房屋管理局

 

 

                           　二○○四年三月三十日　

 

 

 

 

　　北京市貫徹《物業管理條例》的若干意見　　　

 

 

  《物業管理條例》(國務院令379號，以下簡稱《條例》)已于9月1日起正式施行。為貫徹實施《條例》，我市正在起草制定本市物業管理辦法。由于該辦法出臺尚需一定的時間，我市原有物業管理的有關規定與《條例》有很大差異，為做好這一期間內物業管理工作，妥善解決當前業主要求解決的問題，制定本意見?！?

 

 

　 一、基本原則　

 

 

   根據《條例》及北京市人民政府第四次城市管理工作會議關于居住區物業管理納入社區建設精神，就業主大會、物業管理區域劃分、前期物業管理、物業管理服務、專項維修資金、物業管理企業與供水、供電、供氣、供熱等專業服務單位的關系等問題明確意見，其他未涉及問題，按照《條例》及本市現行有關規定執行?！?

 

 

　  二、關于業主大會和業主委員會　

 

 

   (一)業主大會成立按以下規定進行組織和籌備：　

 

 

    1．《條例》施行前已組建的物業管理委員會，應當按照《條例》要求，在物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府(以下統稱街道辦事處)和區縣國土房管局指導下，與社區居委會共同組織召開業主大會會議，選舉業主委員會；或經業主大會同意，將原物業管理委員會變更為“業主委員會”，制定《業主大會議事規則》或將《物業管理委員會章程》修訂為《業主大會議事規則》，制定《業主公約》。召開業主大會會議前，原物業管理委員會不得履行《條例》規定的業主大會的職責?！?

 

 

    2．新建和已建成的商品房(包括經濟適用房)入住率超過

 

 

50％的或入住率不足50％但首戶入住已滿兩年的物業管理區域；公有住房出售率超過50％的物業管理區域，應當盡快組織召開首次業主大會會議，成立業主大會，選舉產生業主委員會。分期建設住宅物業的相對獨立區域，也可參照本意見成立業主大會?！?

 

 

    住宅物業首次業主大會會議由物業所在地的街道辦事處負責組織業主代表、建設單位(或公有住房出售單位，以下同)、社區居委會組成業主大會會議籌備組?；I備組中的業主代表由籌備組組成單位按照業主自薦、推薦的形式在充分聽取業主意見基礎上確定。非住宅物業籌備組由業主代表、建設單位組成?！?

 

 

    籌備組按照有關規定履行職責?；I備組應在30日內組織完成召開首次業主大會會議工作，并選舉產生業主委員會。區、縣國土房管局對籌備組召開業主大會會議工作進行指導、監督?！?

 

 

    3．物業管理區域只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。業主代表應將全體業主一致同意不成立業主大會的書面決定報送街道辦事處和區、縣國土房管局備案?！?

 

 

   (二)業主大會會議的召開應執行以下規定并完成相應工作：　

 

 

    1．首次業主大會會議應當選舉產生業主委員會，制定并通過《業主大會議事規則》和《業主公約》?！?

 

 

    2．投票權的確定。業主在首次業主大會會議上的投票權，按照擁有的物業建筑面積計算，每一平方米計為投票權計算基數，不足一平方米的部分不予計算。住宅物業管理區域內的人防、停車庫等地下空間不計算投票權。此后召開業主大會會議，業主投票權的計算方式按首次業主大會會議制定的《業主大會議事規則》執行?！?

 

 

    業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加。但一個代理人不得接受同一物業管理區域內兩個或兩個以上業主的委托?！?

 

 

    3．業主委員會委員條件。業主委員會委員應當是物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主，遵守國家有關法律、法規，遵守《業主公約》和《業主大會議事規則》，模范履行業主義務，熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力和一定組織能力；業主委員會委員不得在本物業管理區域從事物業管理服務或相關利益的經營活動?！?

 

 

    4．業主委員會人數及任期。業主委員會委員人數一般為5至9人的單數；首次業主委員會會議應推選主任委員1人，作為業主委員會會議的召集人。業主委員會任期一般為2至3年?！?

 

 

    5．業主大會會議決議選聘新的物業管理企業的，應當通過招投標方式進行。業主大會會議可以授權業主委員會依法組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。招投標活動應當按照《北京市物業管理招標投標辦法》(京國土房管物［2003］848號)和《關于業主大會招標有關問題的意見》(京國土房管物［2004］216號)的規定進行?！?

 

 

   (三)業主委員會備案及印章的刻制　

 

 

    1．業主委員會備案。業主委員會自組建、換屆、改選等產生之日起30日內，經物業所在地的街道辦事處審核后，報物業所在地的區、縣國土房管局備案?！?

 

 

    2．刻制印章。業主委員會憑區縣國土房管局的備案證明到有關部門申請刻制印章；原物業管理委員會改為業主委員會后，應申請變更印章?！?

 

 

   (四)業主大會、業主委員會與街道辦事處、社區居委會關系業主大會、業主委員會應當按照物業管理納入社區建設的有關規定，主動接受街道辦事處和區、縣國土房管局的指導、監督?！?

 

 

    在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合社區居委會依法履行自治管理職責，支持社區居委會開展工作，并接受其指導和監督?！?

 

 

    住宅物業的業主大會、業主委員會召開會議時，應當有所在地的社區居委會參加。業主大會、業主委員會作出決定前，應當聽取社區居委會的建議?！?

 

 

　 三、關于物業管理區域的劃分　

 

 

   物業所在地區、縣國土房管局會同街道辦事處負責協調物業管理區域劃分工作。劃分住宅物業管理區域應當考慮建筑規模、自然形成、設施設備共用程度及社區建設等因素。新建住宅物業一般以建設立項、規劃批準的范圍確定，設施設備相關、共用的物業可以劃為一個區域。已建成住宅物業管理區域范圍一般應與社區居委會管轄范圍相適應，自然分割且相對宜于統一管理的物業可以劃為一個區域；非住宅區域劃分主要考慮建設立項、規劃等因素；住宅與非住宅結構相連的區域，應本著有利于物業管理的原則劃定?！?

 

 

   物業管理區域已經劃分且無爭議的，不再重新劃分?！?

 

 

   一個物業管理區域成立一個業主大會，由一個物業管理企業負責實施管理?！?

 

 

　 四、關于前期物業管理　

 

 

   前期物業管理是指業主大會成立前，由建設單位選聘的物業管理企業負責實施的管理服務。前期物業管理應遵照以下規定：　

 

 

   (一)關于前期物業管理招投標　

 

 

    自2003年12月1日起，凡申領《商品房預售許可證》的住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位以及現售住宅的建設單位，應當按照招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業?！?

 

 

    同一物業管理區域由一個物業管理企業負責管理，分期開發建設的，前期建成部分已確定物業管理企業的，后期建設部分可不再進行招投標?！?

 

 

    投標人少于3個或者住宅規劃總建筑面積小于2萬平方米或僅為單棟住宅的，經物業所在地區、縣國土房管局批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業?！?

 

 

   (二)關于前期物業管理方案　

 

 

    1．建設單位在銷售物業前，應當制定前期物業管理方案。物業管理方案主要包括《前期物業服務合同》、《業主臨時公約》和物業管理招投標備案材料?！?

 

 

   建設單位應當與選聘的前期物業管理企業簽訂書面的《前期物業服務合同》。合同中應當約定物業管理服務范圍和內容、服務標準、服務費用標準及收取方式、雙方權利義務、合同期限、變更或解除合同條件、合同解除和終止時的管理權移交、違約責任等?！?

 

 

  《業主臨時公約》應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定?！?

 

 

   2．銷售物業時，建設單位應將《前期物業服務合同》中的物業管理服務內容、服務標準、費用標準及收取方式等主要內容作為房屋買賣合同的內容，并向買受人明示《業主臨時公約》。物業買受人在簽訂房屋買賣合同時，應書面承諾遵守《業主臨時公約》?！?

 

 

   2003年9月1日至《關于發布(業主臨時公約)和(〈前期服務合同>示范文本的通知》頒布之日前，已經核準物業管理公約的新建項目，沒有制定《業主臨時公約》的，建設單位應當向買受人明示物業管理公約，買受人應當簽署遵守物業管理公約的承諾書；已按《條例》規定制定《業主臨時公約》的，建設單位在銷售物業時應向買受人明示《業主臨時公約》，物業買受人應書面承諾遵守《業主臨時公約》?！?

 

 

　  五、關于物業管理服務　

 

 

   (一)物業管理企業應當依照《條例》與業主簽訂書面的物業服務合同，明確物業服務范圍和內容、服務標準、服務費用標準及收取方式、雙方權利義務、合同期限、變更或解除合同條件、合同解除和終止時的管理權移交、違約責任等。凡實行物業管理的住宅物業，物業服務必須符合《北京市住宅物業管理服務標準》要求；同時，物業管理企業必須建立突發公共事件的處理機制、處理預案和具體處理措施?！?

 

 

    物業管理企業應當嚴格按照規定或合同約定的收費標準和收費方式向業主收取物業服務費用，遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應原則，按照法律、法規的規定和物業服務合同的約定向業主提供物業服務。業主大會依法或合同約定要求調整收費標準、改善服務質量的，物業管理企業應及時配合做好相應工作，自覺接受業主監督。物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務收費由雙方約定?！?

 

 

   (二)物業管理招投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用原則。開發建設單位、業主大會授權的業主委員會或產權人依照規定原則和程序組織的物業管理招投標，具有相應資質和能力的物業管理企業可積極投標，但不得弄虛作假，以串通投標或騙取中標等方式妨礙公平競爭，損害招標人和其他投標人的合法權益。物業管理企業中標后，應當依法與招標人簽訂合同，并妥善處理與原物業管理企業之間的交接工作?！?

 

 

   (三)新建物業承接時，物業管理企業應當按照《條例》第二十九條規定接收、查驗建設單位提供的物業管理所需相關資料，同時對物業共用部位、共用設施設備進行質量和使用功能的查驗。

 

 

   承接雙方應當做好查驗記錄。查驗中發現的材料不齊備、共用部位、共用設施設備質量和使用功能問題，物業管理企業應當書面告知建設單位，建設單位應當予以整改。對邊建設、邊入住的物業，應當查驗水、電供應是否正常，是否具備通氣條件，交通道路是否通暢，與施工場地是否有明顯分界隔離設施?！?

 

 

   業主大會成立后，依法選聘的新物業管理企業與原物業管理企業交接的，應在原服務合同解除后進行。新物業管理企業對共用部位、共用設施設備進行查驗，原物業管理企業應一并移交物業管理所需相關資料、全體業主所有的物業管理用房等資產、以及預收的物業服務費用、代管的物業押金等收支帳目和資金。物業管理企業不得強占或強行接管，防止出現管理真空或造成管理混亂?！?

 

 

   (四)嚴格企業資質審批和等級管理制度。未取得資質證書的企業，不得從事物業管理；要通過資質年檢和資質動態管理，加強對物業管理企業的管理，管理水平低、經營不規范、社會形象差的企業要予以整頓、清理。建立企業信用評價體系，對居民反映或投訴較多的企業，要予以公告，并作為企業資質年檢的重要內容。物業管理行業協會應充分發揮作用，加強行業自律和行業監管，促進物業管理企業不斷提高服務水平?！?

 

 

  六、關于專項維修資金　

 

 

    住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，仍按照《關于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》(京房地物字［1999］1088號)規定的比例交納共用部位共用設施設備專項維修資金；住宅小區內的非住宅物業應按《條例》規定交納專項維修資金?！?

 

 

　七、關于物業管理企業與專業服務單位的關系　

 

 

    物業管理企業與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位在費用收取與相關管線和設施設備維修、養護責任劃分問題，在我市物業管理辦法出臺前，物業管理企業與專業服務單位可以按照《條例》進行協商處理?！?

 

 

    雙方未達成一致意見的，對上述專業服務的費用收取、管線和設施設備的維修、養護責任劃分等暫時維持現狀，以保證居民的正常生活?！?

 

 

　八、加強領導，促進物業管理健康發展　

 

 

    物業管理與居民生活息息相關，涉及千家萬戶的利益?！稐l例》的頒布，對于規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業合法權益，改善和提高群眾的工作生活環境，都具有十分重要的意義。

 

 

    各有關單位要統一思想，提高認識，切實加強對物業管理工作的領導，加大對《條例》的宣傳、貫徹實施力度，促進物業管理的健康發展，解決當前物業管理工作中存在的突出問題?！?

 

 

    各區縣、各有關單位要加強對《條例》的宣傳、學習和領會，制定貫徹實施工作方案，并盡快組織實施?！?

 

 

    各區縣要加快設立國土房管派出機構，健全基層房屋管理體系，加強對業主大會、業主委員會的組建指導工作，規范其日常運作；對于已經成立物業管理委員會的，要指導其盡快實現職責、章程和名稱的轉變。加強對物業管理企業服務和收費行為的監督檢查?！?

 

 

    當前，我市一些物業管理糾紛和矛盾還比較突出，為維護正常的社會秩序，切實保護居民的合法權益，各區縣國土房管局要在認真分析糾紛產生原因的基礎上，依靠和配合街道辦事處、社區居委會，及時協調處理物業管理糾紛。

 

 

 

關于開展全市居住小區物業管理企業

 

 

服務情況檢查的實施意見　　　

 

 

    為貫徹實施國務院《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)，

 

 

進一步規范我市物業管理企業服務行為，提高全市物業管理服務水平，促進物業管理行業健康發展，鞏固去年全市開展物業管理規范化服務活動取得的成果，經市政府同意，現決定從2004年4月15日至8月15日開展為期四個月的全市居住小區物業管理企業服務情況檢查。為此，特提出如下實施意見：　

 

 

　一、指導思想和工作目標　

 

 

    在市委、市政府的領導下，以貫徹實施《條例》和我市物業管理的有關規定為契機，通過開展旨在繼續發揚“我為社區服好務，我為首都添光彩”的精神，以增強物業管理企業員工服務意識，提高服務水平，不斷改進物業管理企業各項工作為目標的全市居住小區物業管理企業服務情況檢查，進一步規范物業管理企業服務行為，提高服務質量，改善居住環境，推動全市物業管理行業健康發展?！?

 

 

　二、檢查工作重點　

 

 

   針對此次居住小區物業管理企業服務情況檢查，物業管理企業應重點開展以下工作：　

 

 

   1．大力開展員工思想教育和技能培訓　

 

 

   組織企業管理人員認真學習《條例》和我市新出臺的物業管理政策和相關規定，與時俱進，提高政策水平。教育員工繼續發揚“我為社區服好務，我為首都添光彩”的精神，增強廣大員工的服務意識和責任感。廣泛開展崗位技能培訓，認真貫徹落實《北京市居住物業服務標準》，為物業管理行業的健康發展做出努力?！?

 

 

   2．廣泛傾聽業主意見　

 

 

   采取召開由社區居委會、業主委員會、業主代表參加的座談會、開展物業管理咨詢服務或者定期走訪業主等方式，廣泛聽取業主的意見和建議，認真分析業主反映的問題：對于開發建設期間遺留和銷售期間承諾未兌現的問題，要及時向有關部門和相關單位反映，促使其認真研究并抓緊解決；對業主提出的物業管理方面的合理化建議要積極采納?！?

 

 

   3．改進服務質量，提高服務水平　

 

 

   (1)開展供水、供暖、供氣、供電、電梯、消防等共用設

 

 

施設備的全面檢查。對關系業主身體健康和生命安全的生活水箱、電梯、供電線路、消防設施等要進行嚴格檢查，對存在問題的要及時解決，保障共用設施設備的使用安全?！?span lang="EN-US">

 

 

   (2)結合所管項目的實際情況，嚴格按照《北京市居住物

 

 

業服務標準》和(前期)物業管理服務合同約定的內容和標準開展物業管理服務。特別是對于關系廣大業主正常生活秩序、生活質量和公共安全方面的事務，如零維修、保潔、公共秩序維護、停車管理、消防管理等，應當作為本次活動中改進服務質量、提高服務水平的重點?！?

 

 

   (3)加強物業管理宣傳，保障廣大業主的知情權。在公共

 

 

場所張貼《條例》和我市物業管理政策法規、業主(臨時)公約、業主大會決議以及其他需要公布的物業管理重大事項等內容。特別是對于廣大業主關心的物業服務內容、服務標準、收費項目、收費價格及收費依據等方面的內容，要向業主公示和說明，使廣大業主從了解物業管理到自覺關心、支持和參與物業管理?！?

 

 

   (4)完善各項管理制度，結合去年全市抗擊“非典”和今

 

 

年防治“禽流感”的工作實際，建立和落實突發公共事件的應急處理機制和預案，確定責任制，落實責任人，保證業主正常的生活秩序?！?span lang="EN-US">

 

 

　  三、工作階段　

 

 

    此次檢查活動分為四個階段：　

 

 

    4月15日至29日為宣傳發動階段。各區縣要制定有針對性的實施方案，并充分宣傳，動員社會各界力量積極支持和參與物業服務檢查工作?！?

 

 

    5月1日至6月30日為企業自查階段。各區縣根據本轄區實際，按照方案部署，組織物業管理企業對照《條例》、《北京市住宅物業管理服務標準》和相關規定開展物業管理服務活動?！?

 

 

   7月1日至7月30日為區縣檢查階段。各區縣應根據企業自查情況，對本轄區物業管理企業服務情況進行認真檢查。檢查中要有所側重，對群眾反映強烈，問題突出，來信、來訪比較集中的小區和企業要查清原因。對服務存在問題的物業管理企業，應加強指導工作?！?

 

 

   8月1日至15日為考核驗收階段。由市國土房管局組織相關人員采取抽查的方式，對企業的服務自查工作進行考核和驗收，對開展工作較好的企業典型予以宣傳?！?

 

 

　 四、工作要求　

 

 

   (一)各物業管理企業應當以本次檢查為契機，進一步推動本企業思想建設、組織建設和制度建設，強化員工服務意識，改進服務工作，提高服務水平，融洽與業主的關系，為開展物業管理服務創造良好的外部氛圍。各企業應建立由領導親自掛帥的自查小組，制訂企業自查方案和實施步驟，明確責任，層層落實，確保此次檢查活動取得實效?！?

 

 

   (二)各區縣國土房管局要從實踐“三個代表”重要思想的高度，充分認識搞好此次服務檢查工作的重要性和必要性。要結合本區縣的工作實際，制訂檢查方案和各項措施，積極抓好組織領導工作，加強對企業自查的指導和監督，精心組織，統籌安排，力爭通過此次檢查進一步推動本區縣的物業管理工作?！?

 

 

                       二○○四年三月三十日