關于公布東莞市住宅物業管理服務收費政府指導價的通知

項 目

服 務 內 容 與 標 準

（一）

基

本

要

求

1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

2、物業管理企業持有三級或以上物業管理資質證書；管理人員、專業技術

人員均按國家有關規定取得相應資格證書或崗位證書。

3、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全；并運用計算機等現代手段進行管理。

5、有完善的員工培訓和考核機制，每年至少兩次組織員工進行有關工作技能培訓和考核，確保員工服務素質；管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

6、設有服務接待中心，12小時有專人負責接待，公示24小時服務電話。急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。

10、每年組織開展至少2次以上健康有益的社區文化活動。

11、保持與業主溝通，不斷改善服務質量，每年至少2次征詢業主對物業服務的意見，滿意率85%以上，業主投訴有效處理率95%以上。

（二）

房

屋

管

理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；房屋完好率98%以上。

2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

3、每日巡查2次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查2次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

6、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

7、每年至少1次對房屋外墻清洗，房屋外觀完好整潔。

（三）

共用

設施

設備

維修

養護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全；設施設備狀況良好，運行正常，完好率98%以上。

3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；依法由專業部門負責的設施設備由相關專業部門進行定期維修保養。

4、對共用設施設備定期組織巡查，主要設施設備每日不少于1次巡查，做好巡查記錄；需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯24小時正常運行，有應急發電設備，可隨時啟動并有完善的管理運行制度，電梯正常運行率98%以上。

6、消防設施設備齊全、完好，制訂定期進行維護保養制度，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、設備房管理制度完善，定期檢查維護，保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

8、小區道路平整，無積水，道路暢通，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。照明設備按規定時間開關，路燈、樓道燈完好率不低于98%。

9、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

（四）

協助

維護

公共

秩序

1、小區主出入口24小時站崗值勤，對業主和外來人員的出入進行規范管理。

2、對重點區域、重點部位分區域設置流動巡邏崗，每1小時至少巡查1次；安全監控系統24小時專人監控。

3、對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放；無亂停亂放現象，停車場（庫）24小時專人看護；長期存放的，應簽訂停車服務管理協議，明確雙方權利義務。

4、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。

5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委

員會和有關部門，并協助采取相應措施。

6、小區秩序良好，住戶安全滿意率95%以上。

（五）

保

潔

服

務

1、各樓層均設置垃圾桶，垃圾袋裝化；區內合理設置果殼箱或者垃圾桶，可回收與不可回收垃圾分類；垃圾桶每日清運2次，每周清洗3次、消毒3次，保持垃圾桶清潔、無異味。

2、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗2次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次；及時清除道路積水、積雪。

3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

4、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

5、至少每月進行一次消毒和滅蟲除害。

6、環境保潔滿意率達98%以上。

（六）

綠化

養護

管理

1、有專業人員實施綠化養護管理。

2、綠化面積覆蓋率達到35%以上，有較多建筑園林小品，一區一景，花草木與園林小景搭配得當。

3、草地生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物?；ɑ?、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。

4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

5、定期噴灑藥物，無病蟲害現象。

6、綠化養護完好率98%以上。

項 目

服 務 內 容 與 標 準

（一）

基

本

要

求

1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

2、物業管理企業持有三級或以上物業管理資質證書；管理人員、專業技術

人員均按國家有關規定取得相應資格證書或崗位證書。

3、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

4、物業管理方案比較完善，質量管理、財務管理、檔案管理等制度比較健全；并運用計算機等現代手段進行管理。

5、員工培訓和考核機制比較完善，每年至少1次組織員工進行有關工作技能培訓和考核，確保員工服務素質；管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

6、設有服務接待中心，8小時有專人負責接待，公示16小時服務電話。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。

7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。

10、每年組織開展至少1次以上健康有益的社區文化活動。

11、保持與業主溝通，不斷改善服務質量，每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率80%以上，業主投訴有效處理率90%以上。

（二）

房

屋

管

理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；房屋完好率95%以上。

2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

3、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

6、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

7、每年至少1次對房屋外墻清洗，房屋外觀完好整潔。

（三）

共用

設施

設備

維修

養護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全；設施設備狀況良好，運行正常，完好率95%以上。

3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；依法由專業部門負責的設施設備由相關專業部門進行定期維修保養。

4、對共用設施設備定期組織巡查，主要設施設備每周不少于2次巡查，做好巡查記錄；需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯正常運行，有應急發電設備，可隨時啟動并有完善的管理運行制度，電梯正常運行率95%以上。

6、消防設施設備齊全、完好，制訂定期進行維護保養制度，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、設備房管理制度完善，定期檢查維護，保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

8、小區道路平整，無積水，道路基本暢通，主要道路及停車場交通標志基本齊全、規范。照明設備按規定時間開關，路燈、樓道燈完好率不低于95%。

9、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

（四）

協助

維護

公共

秩序

1、小區主出入口24小時站崗值勤，對業主和外來人員的出入進行規范管理。

2、對重點區域、重點部位分區域設置流動巡邏崗，每2小時至少巡查1次；安全監控系統24小時專人監控。

3、對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放；無亂停亂放現象，停車場（庫）16小時專人看護；長期存放的，應簽訂停車服務管理協議，明確雙方權利義務。

4、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。

5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委

員會和有關部門，并協助采取相應措施。

6、小區秩序良好，住戶安全滿意率90%以上。

（五）

保

潔

服

務

1、各樓宇每2層設置垃圾桶，垃圾袋裝化，區內合理設置果殼箱或者垃圾桶，垃圾桶每日清運2次，每周清洗2次、消毒2次，保持垃圾桶清潔、無異味。

2、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次；及時清除道路積水、積雪。

3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

4、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

5、至少每2個月進行一次消毒和滅蟲除害。

6、環境保潔滿意率達95%以上。

（六）

綠化

養護

管理

1、專業人員實施綠化養護管理。

2、綠化面積覆蓋率達到30%以上，有建筑園林小品，花草木與園林小景搭配得當。

3、草地生長良好，定期修剪和補栽補種，無雜草、雜物?；ɑ?、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，定期修剪整形，保持觀賞效果。

4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。

6、綠化養護完好率95%以上。

項 目

服 務 內 容 與 標 準

（一）

基

本

要

求

1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

2、物業管理企業持有暫定三級或以上物業管理資質證書；管理人員、專業技術人員80%以上按國家有關規定取得相應資格證書或崗位證書。

3、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

4、有物業管理方案，建立質量管理、財務管理、檔案管理等制度；部分運用計算機等現代手段進行管理。

5、建立員工培訓和考核機制，不定期組織員工進行有關工作技能培訓和考核，確保員工服務素質；管理服務人員著裝基本統一，行為規范，服務主動。

6、設有服務接待中心，公示12小時服務電話；有報修、維修和回訪記錄。

7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。

10、協助開展健康有益的社區文化活動。

11、與業主溝通，每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75%以上，業主投訴有效處理率85%以上。

（二）

房

屋

管

理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，有檢修記錄和保養記錄；房屋完好率92%以上。

2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

3、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

6、小區主要路口設有路標，各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地設有明顯標志。

7、不定期對房屋外墻清洗，房屋外觀完好整潔。

（三）

共用

設施

設備

維修

養護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全；設施設備狀況良好，運行正常，完好率90%以上。

3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；依法由專業部門負責的設施設備由相關專業部門進行定期維修保養。

4、對共用設施設備定期組織巡查，主要設施設備每周不少于2次巡查，做好巡查記錄；需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，基本能編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯正常運行，電梯正常運行率90%以上。

6、消防設施設備齊全、完好，制訂定期進行維護保養制度，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、設備房管理制度完善，不定期檢查維護，保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

8、小區道路平整，無積水，道路基本暢通，主要道路及停車場有相應的交通標志。照明設備運行正常，路燈、樓道燈完好率不低于90%。

9、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

（四）

協助

維護

公共

秩序

1、小區主出入口24小時值勤，對業主和外來人員的出入進行規范管理。

2、對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次；安全監控系統16小時專人監控。

3、對進出小區的車輛實施登記管理，無亂停亂放現象，停車場（庫）有專人看護；長期存放的，應簽訂停車服務管理協議，明確雙方權利義務。

4、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行登記管理。

5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委

員會和有關部門，并協助采取相應措施。

6、小區秩序良好，住戶安全滿意率85%以上。

（五）

保

潔

服

務

1、各樓宇每幢設置垃圾桶，垃圾袋裝化，區內合理設置果殼箱或者垃圾桶，垃圾桶每日清運1次，每周清洗1次、消毒1次，保持垃圾桶清潔、無異味。

2、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次；及時清除道路積水、積雪。

3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

4、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

5、至少每2個月進行一次消毒和滅蟲除害。

6、環境保潔滿意率達90%以上。

（六）

綠化

養護

管理

1、有專業人員實施綠化養護管理。

2、綠化面積覆蓋率達到20%以上，偶爾有建筑園林小品。

3、草地生長良好，不定期修剪，無雜草、雜物?；ɑ?、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，定期修剪整形。

4、定期組織澆灌、施肥和松土。

5、定期噴灑藥物，病蟲害較少。

6、綠化養護完好率90%以上。

項 目

服 務 內 容 與 標 準

（一）

基

本

要

求

1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

2、物業管理企業持有暫定三級或以上物業管理資質證書；管理人員、專業技術人員60%以上按國家有關規定取得相應資格證書或崗位證書。

3、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續基本齊全。

4、有物業管理方案，建立質量管理、財務管理、檔案管理等制度。

5、不定期組織員工進行有關工作技能培訓和考核，確保員工服務素質；管理服務人員著裝基本統一，行為基本規范。

6、設有服務接待中心，公示8小時服務電話；有報修、維修記錄。

7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。

10、偶爾協助開展健康有益的社區文化活動。

11、每年1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率70%以上，業主投訴有效處理率80%以上。

（二）

房

屋

管

理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，有檢修記錄和保養記錄；房屋完好率85%以上。

2、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，不一定編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

3、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，有巡查記錄，有維修養護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每4日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

6、各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地設有標志。

7、房屋外觀基本完好整潔。

（三）

共用

設施

設備

維修

養護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄基本齊全；設施設備運行正常，完好率85%以上。

3、設施設備標志基本齊全，有責任人；操作維護人員基本執行設施設備操作規程及保養規范；依法由專業部門負責的設施設備由相關專業部門進行定期維修保養。

4、對共用設施設備定期組織巡查，主要設施設備每周不少于1次巡查，有巡查記錄；需要維修，屬于小修范圍的，會組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，基本能編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯正常運行，電梯正常運行率85%以上。

6、消防設施設備齊全、完好，制訂定期進行維護保養制度，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、建立設備房管理制度，不定期檢查維護，保持整潔、通風，跑、冒、滴、漏和鼠害現象較少。

8、小區道路平整，無積水，道路基本暢通；照明設備運行正常，路燈、樓道燈完好率不低于85%。

9、容易危及人身安全的設施設備有警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

（四）

協助

維護

公共

秩序

1、小區主出入口24小時值勤，對業主和外來人員的出入進行規范管理。

2、對重點區域、重點部位每4小時至少巡查1次；安全監控系統12小時專人監控。

3、對進出小區的車輛實施登記管理，停車場（庫）有專人看護；長期存放的，應簽訂停車服務管理協議，明確雙方權利義務。

4、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行詢問管理。

5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委

員會和有關部門，并協助采取相應措施。

6、小區住戶安全滿意率80%以上。

（五）

保

潔

服

務

1、各樓宇每幢及區內設置垃圾桶，垃圾桶每日清運1次，不定期進行清洗、消毒，保持垃圾桶清潔、無異味。

2、小區道路、廣場、停車場、綠地等有清掃；電梯廳、樓道每日清掃1次，一層共用大廳及樓梯扶手有相應的清潔；共用部位玻璃每年清潔1次；路燈、樓道燈每年清潔1次。

3、共用雨（污）水管道、雨（污）水井、化糞池每年進行檢查、清掏；發現異常組織清掏、疏通。

4、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

5、至少每半年進行一次消毒和滅蟲除害。

6、環境保潔滿意率達85%以上。

（六）

綠化

養護

管理

1、有一定綠化。

2、草地、花卉、綠籬、樹木生長較好，有修剪、養護。

3、適時澆灌、施肥和松土。

4、適時噴灑藥物。