【發文字號】深住[2002]38號
【發布日期】2002.12.25
【實施日期】2002.12.25
【全文】
*注：本篇法規中的《深圳市物業管理資質證書管理規定》已被《深圳市國土資源和房產管理局關于廢止＜深圳市物業管理資質證書管理規定＞的決定》（發布日期：2005年1月24日 實施日期：2005年1月24日）廢止
深圳市住宅局關于重新發布《深圳市物業管理
資質證書管理規定》等11件規范性文件的決定
?。?002年12月25日 深住[2002]38號）
根據深圳市人民政府辦公廳《關于組織修訂和重新發布市政府及各工作部門規范性文件的通知》(深府辦[2001]98號)的要求，我局對我局及市物業管理委員會和原市房管局2001年12月31日以前制定的規范性文件進行了全面清理，對需要繼續執行的規范性文件作了必要的技術性修改?，F決定將《深圳市物業管理資質證書管理規定》等11件規范性文件重新發布。我局及市物業管理委員會和原市房管局2001年12月31日以前制定的規范性文件本次未重新發布的，今后不再執行。
深圳市住宅局關于印發《深圳市物業
管理資質證書管理規定》的通知
?。?996年10月24日 深住[1996]110號）
各區住宅(建設)局、各物業管理單位：
為規范物業管理的行業行為，促進物業管理的健康發展，根據國家、省、市物業管理法規規定，現將《深圳市物業管理資質證書管理規定》印發給你們，請遵照執行。
深圳市物業管理資質證書管理規定
為加強我市物業管理的行業管理，規范物業管理的行業行為，提高物業管理服務水平，根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及《＜深圳經濟特區住宅區物業管理條例＞實施細則》和有關法規規章，決定對全市從事物業管理業務的單位實行資質等級管理，按等級標準核發物業管理資質證書(以下簡稱資質證書)，具體規定如下：
一、資質證書的性質和作用。
(一)資質證書是從事物業管理業務的資格憑證，凡在深圳市轄區范圍內從事物業管理業務的單位，必須取得資質證書，方能從事物業管理；
(二)資質證書分為一級、二級、三級3種。注1（注1：此項原文為：(二)資質證書分為甲級、乙級、丙級3種。持有甲級資質證書的單位，可以管理各類樓宇物業并按甲級標準收取管理服務費；持有乙級資質證書的單位，可以管理30層以下的各類樓宇物業并按乙級標準收取管理服務費；持有丙級資質證書的單位，可以管理9、層以下的樓宇物業(涉外住宅區、別墅小區除外)并按丙級標準收取管理服務費。)
二、資質證書的等級標準。
(一)申報一級資質證書的單位須同時具備下列條件：
1．具備法人資格：
2．注冊資金300萬元以上；
3．單位法人代表和分管物業管理的負責人具有中級以上技術職稱或大專以上文化程度：
4．單位部門負責人(含下屬管理處主任，下同)90％以上具有中級以上技術職稱或大專以上文化程度，在冊管修人員90％以上持有本專業上崗證書：各管理項目技術人員齊備；
5．所管理物業的30％(以市住宅局認定的物業管理區域和個數為準，下同)以上獲省級以上綜合管理榮譽稱號，或50％以上獲市級以上綜合管理榮譽稱號，或60％以上獲區級以上綜合管理榮譽稱號(以上榮譽稱號須在申報之日起前3年內獲得方為有效，下同)；
6．所管理物業的建筑面積60萬平方米以上，其中高層樓宇(10層以上，下同)20萬平方米以上，或超高層樓宇(30層以上，下同)1棟以上；
7．內部管理機構及各項制度規范齊全并有效運作；
8．有較強的現代化管理手段(包括：交通工具、計算機系統、通訊手段、治安裝備、維修養護工具或器材等，下同)；
9．具有良好的環境效益、社會效益和經濟效益。
(二)申報二級資質證書的單位須同時具備下列條件：
1．具備法人資格；
2．注冊資金150萬元以上：
3．單位法人代表或分管物業管理的負責人具有中級以上技術職稱或大專以上文化程度；
4．單位部門負責人70％以上具有中級以上技術職稱或大專以上文化程度，在冊管修人員70％以上持有本專業上崗證書，各管理項目技術人員齊備：
5．所管理物業的20％以上獲省級以上綜合管理榮譽稱號，或40％以上獲市級以上綜合管理榮譽稱號，或50％以上獲區級以上綜合管理榮譽稱號；
6．所管理物業的建筑面積：多層樓宇(9層以下)在30萬平方米以上，或高層樓宇10萬平方米以上(可按此比例互相折算)：
7．內部管理機構及各項制度規范齊全并有效運作；
8．有較強的現代化管理手段。
(三)申報三級資質證書的單位須同時具備下列條件：
1．具備法人資格；
2．注冊資金50萬元以上；
3．單位法人代表或分管物業管理的負責人具有中級以上技術職稱或大專以上文化程度；
4．單位部門負責人50％以上具有初級以上技術職稱或中專以上文化程度；在冊管修人員不得少于6人，且50％以上持有本專業上崗證書；各管理項目技術人員齊備，其中工民建專業的工程師不得少于1人；
5．內部管理機構及各項制度規范齊全并有效運作。
三、資質證書的申報程序。
(一)申請單位按要求填寫《深圳市物業管理資質證書申請登記表》并提供相關資料，送至單位注冊地址所在地區住宅局(建設局，下同)簽署意見；
(二)區住宅局接受申請后須在15個工作日內初審完畢；注2（注2：此項原文為：2、區住宅局接受申請后須在15個工作日內初審完畢，并將初審意見和申報資料返還申請單位。)
(三)區住宅局初審完畢后將初審意見和申報材料報市住宅局，市住宅局應在30個工作日內核準頒發資質證書。不予批準的，給予書面答復；逾期不核準或不答復的，視為同意申請：注3（注3：此項原文為：3、申請單位持初審意見和申報資料到市住宅局進行申報，市住宅局應在30個工作日內核準頒發資質證書。不予批準的，給予書面答復；逾期不核準或不答復的，視為同意申請。)
(四)申請單位應保證申報資料的完整性和真實性，并配合市、區住宅局實地考核；凡資料不齊全的不接受申請；故意弄虛作假的，一經查實，2年內不許重新申請，已頒發的資質證書收回作廢。
四、資質證書的管理。
(一)凡目前在全市范圍內從事各類物業管理業務(含住宅小區或組團、寫字樓、商住樓、工業區、倉儲區、商業樓宇及其他各類建筑物的管理)的單位，應在本規定施行之日起2個月內申請資質證書；今后新成立的物業管理單位，應在成立之日起1個月內申請三級資質證書。逾期不申請或沒有相應等級資質證書的，視為非法管理，由市、區住宅局按規定處罰；物業業主或住(用)戶可以拒絕管理，拒交管理費：
(二)本規定施行之日前成立的物業管理單位，如未能取得與目前所管理的物業相應等級的資質證書，給予2年的整改提高期限；本規定施行之日后開發建設單位按規定對新建物業進行前期管理所成立的三級物業管理單位，如管理一、二級物業，給予一年的整改提高期限，但上述單位不得收取超出資質證書等級的管理服務費或降低管理標準。逾期仍不合格者，所管理的物業由委托方或業主委員會按有關規定重新選聘符合資質條件的物業管理單位，選聘時間不得超過半年；注4（注4：此項原文為：(二)本規定施行之日前成立的物業管理單位，如未能取得與目前所管理的物業相應等級的資質證書，給予兩年的整改提高期限；本規定施行之日后開始建設單位按規定對新建物業進行前期管理所成立的丙級物業管理單位，如管理甲、乙級物業，給予一年的整改提高期限，但上述單位不得收取超出資質證書等級的管理服務費或降低管理標準。逾期仍不合格者，所管理的物業由委托方或業主管理委員會按有關規定重新選聘符合資質條件的物業管理單位，選聘時間不得超過半年。)
(三)年審制度
1．資質證書有效期限為3年，每年4月份年審核準一次；
2．由持證單位填寫《深圳市物業管理資質證書年審核準申請登記表》及提供相關資料，報所在區住宅局簽署初審意見后，由區住宅局送至市住宅局審查，加蓋《年審合格章》后生效；注5（注5：此項原文為：2、山持證單位填寫《深圳市物業管理資質證書年審核準申請登記表》及提供相關資料，報所在區住宅局簽署初審意見后，送至市住宅局審查，加蓋《年審合格章》后生效。)
3．年審合格的標準：
(1)持有資質證書的單位符合本規定所列各級證書的等級條件；
(2)持有一、二、三三級資質證書的單位的年有效投訴率分別在2‰、5‰、8‰以下。有效投訴是指業主或住(用)戶對物業管理單位在管理服務、收費、經費管理、維修養護等方面失職、違紀、違法等行為的投訴，并經市、區住宅局查實登記的。投訴率計算依據以住宅套數為基數：非住宅房屋每100平方米折為一套，100平方米以下的每份房地產證書為l套：
(3)持有一、二、三三級資質證書的單位每年收到由區住宅局簽發的《物業管理整改(一般)通知書》分別不超過2次、4次、6次：收到由市住宅局簽發的《物業管理整改(嚴重)通知書》不超過1次、2次、3次：
(4)經市、區住宅局依照國家、省、市物業管理標準對各單位所管理物業的檢查或抽查合格。
4．年審不合格的單位，可以在收到書面通知后3個月內重新申請年審一次，仍不合格的，終止持證期限，給予降級或注銷資質證書的處理；
5．(此項廢止)注6（注6：此項原文為：5、未經年審的資質證書，視為自動注銷。)
(四)持證單位發生合并、分立的，應重新辦理申請資質證書手續；因破產或其他原因終止業務時，應向審批機關申辦注銷資質證書；
(五)申請變更資質證書等級的，應每年年審時重新填報資質證書審報資料。
五、本規定山市住宅局負責解釋。
六、本規定中的數據標準均包括本數。
七、本規定自發布之日起施行。
深圳市住宅局關于住宅區(大廈、工業區)
管理處主任任職條件的通知
?。?996年11月25日 深住[1996]120號）
各物業管理單位：
為加強對各住宅區(大廈、工業區)的物業管理工作，推動全市物業管理水平上新臺階，根據《(深圳經濟特區住宅區物業管理條例)實施細則》的有關規定，經研究，決定對各住宅區(大廈、工業區)管理處主任的任職條件作如下規定：
一、管理處主任的任職應具備的基本條件：
(一)工作積極、熱情，責任心強，能立足本職崗位，有敬業愛業精神；
(二)有較強的管理、組織和協調能力，工作經驗豐富；
(三)具有中級以上技術職稱或大專以上文化程度；
(四)持有物業管理上崗證書；
(五)公正廉潔、奉公守法。
二、有下情形之一者不得擔任管理處主任：
(一)因工作失誤或管理不善給住戶造成較大經濟損失或生活嚴重不便的；
(二)因工作失誤或管理不善給主管單位造成較大經濟損失的；
(三)因主觀原因連續2年沒有完成主管單位制訂的管理目標和經濟指標的；
(四)濫用職權、侵犯住戶利益、故意刁難住戶、亂收費、亂罰款情節嚴重的；
(五)利用職權為自己和他人謀取私利的；
(六)不服從市、區物業管理主管部門決定和命令經教育拒不改正的；
(七)被紀檢、監察、司法部門認定有違紀、違法和犯罪行為的；
(八)個人年終考核不稱職的；
(九)在主管部門組織的業務考核中連續兩年不合格的；
(十)因身體或精神上的疾病以致喪失履行職責能力的；
(十一)其他不適宜擔任管理處主任的情況。
請各單位認真遵照執行，切實做好管理處主任的選拔任免工作。
深圳市住宅局關于印發《物業管理合同》及
《業主公約》示范文本和《深圳市業主
委員會規則》的通知注1
（注1：此標題中的“深圳市業主委員會”原名稱為
“深圳市業主管理委員會”，文中所有的“業主管理委員會”
均改為“業主委員會”，“管委會”均改為“業委會”(下同)。)
（1996年11月27日 深住[1996]122號）
各區住宅(建設)局，各開發建設單位、物業管理單位、業主委員會：
為保護和促進物業管理行業發展，實行規范化運作，維護物業管理各方的合法權益，根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》、《＜深圳經濟特區住宅區物業管理條例＞實施細則》及有關法規規章，現印發《物業管理合同》及《業主公約》示范文本和《深圳市業主委員會規則》，并將有關事項通知如下：
一、各單位在簽訂物業(委托)管理合同、業主公約和成立業主委員會時，應當使用示范文本，執行《深圳市業主委員會規則》，并對已經簽訂或使用的文本按上述文件進行修訂補充。
二、各單位應在簽訂或修訂補充上述文本前將文本報送各區住宅(建設)局核準，并書面說明修訂補充的條款及理由，在簽訂或修訂補充后15日內將文本送各區局備案。
三、各區局應加強對使用示范文本和業主委員會工作的監督、指導、管理，保障物業的安全使用與維護。
四、請各單位將使用示范文本和貫徹《深圳市業主委員會規則》的有關情況、問題及時報告我局。
物業管理合同(示范文本)
本合同雙方當事人
委托方(以下簡稱甲方)：______________________業主委員會／房地產開發公司
受委托方(以下簡稱乙方)：_______________________物業管理公司
根據《中華人民共和國經濟合同法》、《城市新建住宅小區管理辦法》(建設部第33號令)、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及《＜深圳經濟特區住宅區物業管理條例＞實施細則》等國家、地方有關法律、法規和規章，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對_______________(物業名稱)實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。
第一條 物業基本情況
座落位置：___________市________區__________路(街道)________號；
占地面積：___________平方米；
建筑面積：__________平方米；其中住宅___________平方米；
物業類型：___________(住宅區或組團、寫字樓、商住樓、工業區、其他／低層、高層、超高層或混合)。
第二條 委托管理事項
(一)房屋建筑本體共用部位(外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等)的維修、養護和管理；注2（注2：此項原文為：(一)房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房、……)的維修、養護和管理。)
(二)房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等)的維修、養護、管理和運行服務；
(三)本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場等)的維修、養護和管理；注3（注3：此項原文為：(三)本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、……)的維修、養護和管理。)
(四)本物業規劃紅線內的屬配套服務設施(網球場、游泳池、商業網點等)的維修、養護和管理；
(五)公共環境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛生、垃圾的收集、清運；
(六)車輛行駛及停泊；
(七)配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作(但不含人身、財產保險保管責任)；
(八)社區文化娛樂活動；
(九)物業及物業管理檔案、資料；
(十)法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項。
第三條 合同期限
本合同期限為_________年。自_________年________月________日起至_______年_____月_____日止。
第四條 甲方的權利和義務
(一)與物業管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告；
(二)對乙方的管理實施監督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經濟損失或管理失誤，經市政府物業管理主管部門認定，有權終止合同；
(三)委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理：包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取催繳催改措施；注4（注4：此項原文為：(三)委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理：包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。)
(四)甲方在合同生效之日起_______日內按規定向乙方提供經營性商業用房________平方米，由乙方按每月每平方米_______元標準出租經營，其收入按法規政策規定用于補貼本物業維護管理費用；
(五)甲方在合同生效之日起________日內按政府規定向乙方提供管理用房________平方米(其中辦公用房________平方米，員工宿舍_______平方米，其它用房_______平方米)，由乙方按下列第_______項使用：
1．無償使用；
2．按每月每平方米建筑面積_________元的標準租用。
(六)甲方在合同生效之日起_________日內按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料(工程建設竣工資料、住用房資料等)，并在乙方管理期滿時予以收回；
(七)不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；
(八)負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛；
(九)協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；
(十)法規政策規定由甲方承擔的其他責任。
第五條 乙方的權利和義務
(一)根據有關法律、法規政策及本合同的規定，制訂該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害大多數業主(住用戶)的合法權益，獲取不當利益；
(二)遵照國家、地方物業管理服務收費規定，按物業管理的服務項目、服務內容、服務深度，測算物業管理服務收費標準，并向甲方提供測算依據，嚴格按合同規定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務；
(三)負責編制房屋及附屬設施、設備年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施；
(四)有權依照法規政策、本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理；
(五)有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用，但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業務承包給個人；
(六)接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導，并接受甲方和業主的監督；
(七)至少每3個月向全體業主張榜公布一次管理費用收支帳目；
(八)對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；
(九)建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；
(十)開展有效的社區文化活動和便民服務工作；
(十一)本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料；移交本物業的公共財產，包括用管理費、公共收入積累形成的資產；對本物業的管理財務狀況進行財務審計；注5（注5：此項原文為：(十一)本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料；移交本物業的公共財產，包括用管理費、公共收入積累形成的資產；對本物業的管理財務狀況進行財務審計，甲方有權指定專業審計機構。)
(十二)不承擔對業主及非業主使用人的人身、財產的保管保險義務(另有專門合同規定除外)。
第六條 管理目標
乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業“管理分項標準”(各項維修、養護和管理的工作標準和考核標準)，與甲方協商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效后_________年達到________的管理標準；_________年內達到________管理標準，并獲得政府主管部門頒發的證書。
第七條 管理服務費用
(一)本物業的管理服務費按下列第______項執行：
1．按政府規定的標準向業主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積______元；
2．按雙方協商的標準向業主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積______元；
3．由甲方按統一標準直接支付給乙方，即每年(月)每平方米建筑面積______元；支付期限：___________；方式_____________。
(二)管理服務費標準的調整按下列第_________項執行：
1．按政府規定的標準調整；
2．按每年_________％的幅度上調；
3．按每年_________％的幅度下調；
4．按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整；
5．按雙方議定的標準調整。
(三)乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護，及其它特約服務，采取成本核算方式，按實際發生費用計收；但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監督；
(四)房屋建筑(本體)的共同部位及共用設施設備的維修、養護與更新改造，由乙方提出方案，經雙方議定后實施，所需經費按規定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執行市政府物業管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業主繳交上述基金并配合維護；
(五)本物業的公用設施專用基金共計__________元，由甲方負責在________時間內按法規政策的規定到位，以保障本物業的公用配套設施的更新改造及重大維護費用；
(六)乙方在接管本物業中發生的前期管理費用_______元，按下列第_______項執行：
1．由甲方在本合同生效之日起_______日內向乙方支付；
2．由乙方承擔；
3．在_________費用中支付。
(七)因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用，按下列第__________項執行：
1．由甲方承擔全部空置物業的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月__________元；
2．由甲方承擔上述管理成本費用的____________％。
第八條 獎懲措施
(一)乙方全面完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行獎勵；
(二)乙方未完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行處罰；
(三)合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優先獲得管理權，但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優秀，多數業主反映良好，可以不參加招投標而直接續訂合同。
第九條 違約責任
(一)如因甲方原因，造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同；
(二)如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同；
(三)因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。(產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準)；
(四)甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。
第十條 其它事項
(一)雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力；
(二)合同規定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿6個月前向對方提出書面意見；
(三)本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理；
(四)本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請物業管理主管部門調解，調解不成的，提交深圳仲裁委員會依法裁決；
(五)本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力；
本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行；
(六)本合同正本連同附件共________頁，一式三份，甲、乙雙方及物業管理主管部門(備案)各執一份，具有同等法律效力；
(七)本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
法人代表：____________ 法人代表：______________
附件(略)
業主公約(示范文本)
為加強____________(以下簡稱本物業)的物業管理，維護全體業主的合法權益，保障物業的安全與合理使用，維護公共秩序，創造優良環境，同意簽訂本公約，并共同遵守。
一、業主的權利、義務
業主是指房地產所有權人。
(一)權利
1．依法享有所擁有物業的各項權利；
2．依法合理使用房屋建筑共用設施、共同部位和本物業內公用設施和公共場所(地)的權利；
3．有權按有關規定進行室內裝飾裝修；
4．有權自己或聘請他人對物業自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕，但法規政策規定必須由專業部門或機構施工的除外；
5．有權根據房屋建筑共同部位、共用設施設備和屬物業管理范圍的市政公用設施的狀況，建議物業管理公司及時組織修繕；
6．有權參加業主大會，并擁有對本物業重大管理決策的表決權；
7．有權就物業管理的有關事項向業主委員會、物業管理公司提出質詢，并得到答復；
8．有權要求業主委員會和物業管理公司按照規定的期限定期公布物業管理收支帳目；
9．有權對物業管理工作提出建議、意見或批評；
10．有權向物業管理主管部門進行投訴或提出意見與建議；
11．有權要求房屋建設毗連部位的其他維修責任人承擔維修養護責任，對方不維修養護或不予配合的，可要求業主委員會或物業管理公司強制維修養護，按規定分攤費用。
(二)義務
1．在使用、經營、轉讓所擁有物業時，應遵守物業管理法規政策規定；
2．執行和服從業主委員會或業主大會的決議、決定；
3．自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好；
4．按規定繳交物業管理服務費、房屋本體維修基金等費用；
5．業主如需進行室內裝飾裝修，必須遵守本物業裝飾裝修管理規定，并填寫申請表，報物業管理公司審查批準后，向物業管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規定施工，完工后由物業管理公司進行查驗，如無違規、違章情況或妨礙他人正常使用物業的現象(如滲、漏、堵、冒等)，押金予以退還，否則視違章情況予以扣除并限期整改；如屬統一清運垃圾和粉刷樓梯的，還應同時交納垃圾清運費和粉刷費；如有額外使用公用設施(如電梯、供電增容等)的，還應承擔相應的補償費用；
6．業主如請物業管理公司對其自用部位及設施設備、毗連部位及設施設備進行維修、養護，應支付有關費用；
7．明白并承諾與其他非業主使用人在建立合法使用、維護、改造所擁有物業的法律關系時，應告知并要求對方遵守本物業管理的有關規定和本業主公約，并承擔連帶責任；
8．明白并承諾業主及非業主使用人與物業管理公司在本物業內不存在人身、財產保管或保險關系(另有專門合同規定除外)；
9．在本物業范圍內，不得有下列行為：
(1)擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格)、設計用途、功能和布局等；
(2)對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；
(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用部位、設施及公共場所(地)；
(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施；
(5)不按規定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物；
(6)違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質及飼養家禽、寵物等；
(7)踐踏、占用綠化地，損壞、涂劃園林建筑小品；
(8)影響市容觀瞻或本物業外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等；
(9)隨意停放車輛和鳴喇叭，制造超過規定標準的噪音；
(10)利用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為；
(11)法律、法規及政府規定禁止的其他行為。
二、業主大會和業主委員會
(一)業主大會是由全體業主參加，決定物業管理重大事項，選舉和監督業主委員會，保障全體業主物業合法權益的會議；注6（注6：此項原文為：(一)業主大會是由全體業主組成，決定本物業管理重大事項的業主自治管理組織。)
業主委員會是業主大會的常設(執行)機構，維護全體業主的物業權益，依法行使各項權利；注7（注7：此款原文為：業主管理委員會是業主大會的常設(執行)機構，經政府部門批準成立后，維護全體業主的物業權益，依法行使各項權利。)
業主大會和業主委員會均應接受市、區物業管理主管部門的指導與監督。
(二)第一次業主大會，在本物業已入住率達到50％以上或自第一個業主入伙之日起滿2年的，由區物業管理主管部門會同開發建設單位或其委托的物業管理單位，按法定程序和形式召集，并選舉產生首屆業主委員會。注8（注8：此項原文為：(二)第一次業主大會，在本物業交付使用且住用率達到百分之五十以上時，由區物業管理主管部門會同開發建設單位或其委托的物業管理單位，按法定程序和形式召集，并選舉產生首屆業主管理委員會。)
(三)本物業所有享有投票權的已住用業主，均應按時出席業主大會，參加投票，行使法定權利，承擔法定責任；
(四)業主應親自出席業主大會并投票，或委托他人出席和投票，否則視作棄權，并應服從業主大會作出的決定。委托他人投票的，必須出具授權委托書，否則該項委托無效。授權委托書必須有業主簽字，如業主為法人，須加蓋法人公章；
(五)業主大會可以采用會議或書面征求意見等形式；會議表決采取投票、舉手等形式；
(六)業主委員會成立后，負責召集此后的業主大會，并每年至少召開一次。
經持有10％以上投票權的業主提議，業主委員會應于接到該項提議后14天內就其提議召開主業大會；
業主委員會應于召開業主大會7天前將會議地點、時間、內容、方式及其他事項予以公告并報告區物業管理主管部門；
(七)業主大會必須有已住用業主中持有50％以上投票權的業主出席才能舉行；如經已住用業主中持有50％以上的投票權的業主決定，可以推遲召開業主大會；
(八)業主大會的出席人數達到規定人數時，在會上提出的需經決定的事項，由出席會議的業主表決，以過半數通過有效；
(九)(此項廢止)注9（注9：此項原文為：(九)業主投票時，以每套單元式住宅為一票；非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票；一百平方米以下的每份房地產證書一票。)
(十)業主大會的決定和業主委員會章程的內容不得與憲法、法律、法規和政策相抵觸。
違反規定的，區物業管理主管部門有權予以糾正或撤銷。
三、違約責任
(一)違反本公約業主義務條款中1、3、4、5、6、7、9、10項規定的，物業管理公司有權處理，并要求限期整改；逾期不整改的，有權強制整改；對本物業公共利益造成損失的，物業管理單位有權要求責任人予以賠償并承擔違約金；強制整改措施予以公告，賠償金和違約金納入本物業公共收入。賠償金和違約金的項目及標準，由物業管理公司與業主委員會議定，業主委員會未成立的，經區物業管理主管部門核準后執行；注10（注10：此項原文為：(一)違反本公約業主義務條款中1、3、4、5、6、7、9、10項規定的物業管理公司有權處理，并要求限期整改；逾期不整改的，有權強制整改，包括采取停水、停電、停氣等催改措施；對本物業公共利益造成損失的，物業管理單位有權要求責任人予以賠償并承擔違約金；強制整改措施予以公告，賠償金和違約金納入本物業公共收入。賠償金和違約金的項目及標準，由物業管理公司與業主管理委員會決定，業主管理委員會未成立的，經區物業管理主管部門核準后執行。
(二)業主不按規定繳交管理服務費、房屋本體維修基金等費用以及賠償金、違約金的，處以每日萬分之五的滯納金。注11（注11：此項原文為：(二)業主不按規定繳交管理服務費、房屋本體維修基金等費用以及賠償金、違約金的，處以每日千分之三的滯納金；無正當理由逾期三個月仍拒絕繳交的，物業管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。)
四、其他事項
(一)本公約由開發建設單位或委托的物業管理單位報區物業管理主管部門審核批準，在辦理住用手續時由業主簽字，并經15％以上的已住用業主簽字后生效；
(二)本公約對本物業所有業主和非業主使用人具有同等效力。業主更換，本公約繼續有效：
(三)業主大會可以根據本物業的實際情況對本公約進行修改補充，并提前報區物業管理主管部門核準備案。修改補充條款自業主大會通過之日起生效，無須經業主重新簽訂；
(四)業主之間、業主與業主委員會之間、業主與物業管理公司之間因本公約發生的糾紛，協商不成的，提請市物業管理主管部門調解，或提交深圳市仲裁委員會仲裁；
(五)本公約一式三份，業主、業主委員會、物業管理公司各執一份。
本業主所擁有物業：
住宅：_________ 棟_________號
商業用房：__________棟_________號(店、鋪)
其他：
所在單位：
電話： (宅) (辦公室)
業主(簽章)：
年 月 日
深圳市業主委員會規則
第一條 各區住宅主管部門(以下簡稱區主管部門)作為各轄區業主委員會(以下簡稱業委會)的業務主管部門，承擔對轄區內各住宅區、工業區、大廈業委會的日常管理、指導、監督、檢查與考核工作，協調業委會與物業管理單位的關系，提高業委會的運作水平。
第二條 各區主管部門應經常檢查考核各業委會的運作情況，定期組織各業委會人員學習物業管理政策法規和業務知識；及時派員出席或主持業主大會或業委會的重要會議；糾正或撤銷業主大會或業委會作出的不符合政策法規的決議、決定；對運作管理混亂、嚴重影響工作或侵害多數業主權益的業委會，應當及時主持改組或重新組織選舉。
第三條 各業委會應主動向各區主管部門請示匯報工作，重要會議應請市、區主管部門派員出席或主持，定期組織學習，提高人員素質和管理水平。
第四條 業委會是代表物業管理區域內全體業主物業權益的群眾性監督組織，其在政府主管部門指導和監督下開展工作，其合法權益受國家法律保護，一切活動均應遵守有關政策法規。注12（注12：此條原文為：第四條 管委會是代表物業管理區域內全體業主物業權益的社會團體和物業管理監督組織，其合法權益受國家法律保護，一切活動均應遵守有關社團管理和物業管理法規政策。)
第五條 業委會與物業管理單位之間是平等的民事主體關系，其權利義務由委托合同和有關物業管理政策法規確定。
第六條 業委會應當建立健全各項工作制度和內部管理制度，并將所訂制度報區主管部門備案。
第七條 業委會不設專門編制，不設財務，不從事任何具體經營活動，不具體經營管理及維護任何物業及設施設備；業委會人員不領取固定工資；政府福利房、微利房住宅區、大廈的業委會不設專職主任和專職執行秘書，人員津貼標準應低于商品房住宅區、大廈；業委會的辦公費用(含人員津貼)由業委會年初提出計劃，經與物業管理單位協商后由業主大會通過，一并列入管理費項目，由雙方共同公布帳目，接受全體業主的監督和質詢。
第八條 業委會的辦公費用(包括辦公費、電話費、人員津貼、水電費、旅差費、會議費、有關活動費用等)，原則上按所管理房屋套數每套每年5-8元的標準使用。
第九條 業委會人員專用辦公用房從物業管理單位使用的管理用房中劃分，按正式委員人數每人平均3-5平方米；較大型會議和業主大會場地可由物業管理單位提供。開發建設單位按《條例》及其實施細則提供的商業用房和管理用房(含業委會專用辦公用房)，不得以任何方式轉讓、抵押，或出租借用給物業管理單位以外的任何單位或個人。業委會與物業管理單位因辦公費用和專用辦公用房協商不一致的，由區主管部門核定。
第十條 計算開發建設單位提供給業委會的管理用房時，非住宅用房按每100平方米建筑面積折為一套。100平方米以下每份房地產證書為一套。
第十一條 涉及到小區的管理體制(如綜合管理)、公用配套設施產權與管理、收益及廣大業主利益的重大事項等，由業委會與管理單位共同出面，向有關方面交涉解決。
第十二條 業委會既要代表業主合法物業權益，又要考慮到歷史和客觀事實，實事求是解決問題，尤其是對一些老住宅區和商業樓宇，業委會與物業管理單位人員之間，應當相互尊重和理解，共同管好物業。
第十三條 對業委會成立之前物業管理單位已形成的固定資產，或用管理服務費總收入以外的經費購置的資產，不列入業主共有資產。上述資產用于為業主服務時，其費用和折舊，應列入物業管理支出費用。
第十四條 業委會在接管物業時，應當要求開發建設單位和原物業管理單位對轄區內的公用配套設施設備、業主共有資產、管理費結余、公共收益項目等，進行具體詳細明確的劃分和交割，并簽訂接管協議；有權要求開發建設單位提供紅線圖、規劃設計文件、施工驗收資料等。公用配套設施設備和共有資產、公共收益等一時難以全部劃分和交割的，業委會可以先部分接管，并要求有關單位和部門限期劃分和交割。
第十五條 管理服務費和維修基金應由物業管理單位依據市物業管理主管部門發布的指導標準(包括收費標準和管理標準)和實際管理支出，提出每年的收支預算，交業委會審議后，提交業主大會通過實施，業委會應當督促業主按時交費。業委會如不同意管理公司的收支預算，可請區主管部門核定，也可請審計部門對年終結算報告和帳目進行審計；所發生的費用單獨列入管理費帳目并向業主公布。
第十六條 尚未實行抄表到戶的水、電、氣費，業委會有權代表全體業主與有關部門交涉，要求按市政府規定抄表收費到戶，取消中間層收費：開發建設單位和物業管理單位應當積極配合，辦理向有關部門移交手續。暫不能實行抄表到戶的二次供電供水的住宅區、工業區或大廈，業委會應當認真審查水電費實際收支成本，將審查結果向業主公告，并督促業主按實際發生成本交費。審查水電費收支成本時應當注意：線路損耗和設備損耗攤入每噸或每度水電量；人工費、公用部位水電費、設備維修保養費用等攤入管理費成本，不能重復分攤或收取。
第十七條 稅務、工商等部門依法收取的有關稅、費，以及物業管理單位按資質等級收取的利潤，應當列入管理費成本，并向全體業主告知。
第十八條 業委會公章由執行秘書負責管理，并按公章管理制度使用，涉及重要事項需使用公章時，應由多數委員簽字認可；凡違章使用公章，造成經濟損失或嚴重不良影響的，由市、區主管部門嚴肅查處，并由責任人承擔全部經濟責任及相關責任。
第十九條 業委會委員及執行秘書的停任、任免、撤換、增減，須經業委會會議或市、區主管部門決定，并由下次業主大會確認；業委會的以上決議、決定及其他有關物業管理重大事項的決議、決定，應當及時報送區主管部門備案，并向全體業主和非業主使用人公告；重要會議應當報請市、區主管部門派員出席并指導工作。
第二十條 業委會應當教育并督促全體業主及非業主使用人遵守物業管理政策法規，服從管理單位的正當管理，按時交納管理服務費、房屋本體維修基金等有關費用，及時維護公共物業，對危害公共安全或影響房屋外觀的設施設備及現象(如室外空調架、防盜網、外墻銹水滲水、違章裝修、違章搭建占用、天面及毗連部位滲漏水等)，應及時督促維修整治或組織強制維修整改。
第二十一條 廣大業主和物業管理單位有權監督業委會的工作，對業委會及有關人員的違法違規行為，進行勸告和制止，并可上報市、區主管部門查處。
第二十二條 業委會委員或執行秘書不遵守物業管理政策法規和業委會章程、決議、制度，經教育拒不改正或造成嚴重不良影響的，由業委會會議決定或由市、區主管部門責令停任、罷免或撤換，報下次業主大會確認；造成經濟損失的還應依法追究其經濟賠償責任。
附件 深圳市業主委員會章程(示范文本)注13
?。ㄗ?3：將原文第三章改為附件)
第一章 總則
第一條 名稱與辦公地點
名稱：_________________業主委員會(以下簡稱本會)
辦公地點：____________________________
第二條 本會是根據中華人民共和國及本市物業管理政策法規的有關規定，經政府批準成立的代表本區或大廈(以下簡稱本物業)全體業主合法權益的群眾性監督組織，本會的一切合法權益受國家法律保護。本章程所稱業主是指房地產所有權人。注14（注14：此條原文為：第二條 本會是根據中華人民共和國及本市物業管理法規政策的有關規定，經政府批準成立的代表本區或大廈(以下簡稱“本物業”)，全體業主合法權益的社會團體，本會的一切合法權益受國家法律保護。本章程所稱業主是指房地產所有權人。)
第三條 本會接受市、區物業管理主管部門的管理指導、監督檢查與考核，執行《深圳市業主委員會規則》。
第四條 業主大會是由全體業主組成，決定本物業重大管理事項，選舉和監督業主委員會，保障全體業主合法權益的權力機構。本會是業主大會的執行機構。注15（注15：此條原文為：第四條 業主大會是由全體業主組成，決定本物業重大管理事項的業主自治及物業管理監督組織。本會是業主大會的執行機構。)
第五條 本會宗旨：代表本物業全體業主的合法權益，實行業主自治與專業化管理服務相結合的體制，保障物業的安全與合理使用，貫徹執行物業管理法規政策，創造整潔、優美、安全、舒適、文明的環境。
第六條 本會不設專門編制、不設財務、不從事除與物業管理公司按規定簽訂物業管理合同以外的任何具體經營管理活動。
第二章 業主委員會的組織及職責
第七條 本會由業主大會選舉產生。
第一屆業主委員會由區物業管理主管部門會同開發建設單位或物業管理單位、業主代表組成籌委會，并由籌委會推薦本會侯選人名單，提交第一次業主大會選舉產生。未參加籌委會的擁有10％以上投票權的業主，可以推薦1-2名侯選人；10名以上有投票權的業主，可以聯名推薦1名候選人。
第八條 本會設委員___________名，其中主任一名，副主任_________名，本會主任、副主任在本會的全體委員中選舉產生。
本會聘任執行秘書一名，負責處理本會日常事務。執行秘書可以不是本會委員。
如聘任非本物業業主擔任執行秘書的，須由有本市常住戶口并有擔保能力的公民為其經濟擔保人。
本會主任、執行秘書為專職(或兼職)。
第九條 本會權利
(一)召集和主持業主大會；
(二)采用招標或其他方式，聘請物業管理單位對本物業進行物業管理，并與其簽訂物業管理合同；
(三)與物業管理單位議定管理服務費、房屋本體維修基金等費用的收取標準及使用辦法；
(四)與物業管理單位議定年度管理計劃，年度費用概預算、決算報告；
(五)檢查監督物業管理單位的物業管理工作；
(六)修訂業主公約、本會章程，但須提前報區物業管理主管部門提前核準并經業主大會通過。
第十條 本會義務
(一)籌備業主大會并向業主大會報告工作；
(二)執行業主大會通過的各項決議；
(三)貫徹執行并督促業主遵守物業管理及其它有關法律、政策規定，對住戶開展多種形式的宣傳教育；
(四)保障本物業各項管理目標的實現；
(五)執行市、區物業管理主管部門對本物業的管理事項及本會工作提出的指令和要求；
(六)本會作出的決定，不得違反法律、法規、政策規定，不得違反業主代表大會的決定，不得損害業主公共利益。
第十一條 本會召集業主大會可采取會議或書面征求意見等形式。
第十二條 下列人員經本會決定可獲得適當津貼：
(一)本會主任；
(二)本會副主任；
(三)本會執行秘書；
(四)本會同意的其他人士。
第三章 業主委員會會議
第十三條 業委會會議至少每3個月召開一次。有三分之一以上委員提議或主任、副主任認為有必要并書面呈述時，可召開特別會議。業委會會議必須有超過半數委員出席；表決事項時，如贊成和反對意見票數相等時，業委會主任或會議主持人在自己已投過的一票普通票外，還可以再投一票決定票。但由市、區物業管理主管部門派員主持業委會會議時，不適用上述規定。
第十四條 本會會議的召開，應由召集人提前7天將會議通知及有關材料送達每位委員。委員因事不能參加會議的，可以一次性書面委托代理人參加。
第十五條 本會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，應當說明理由，并由副主任主持；如副主任或其他委員缺席，應當向主任書面請假，并可對表決事項提出書面意見，否則視為無故缺席。
第十六條 本會召開會議時，可以邀請政府有關部門(街道辦事處、居民委員會、公安派出所等)、物業管理公司等單位的人員和非業主使用人代表列席會議；當物業有三分之一以上為出租時，必須聘請相當于本會委員三分之一以上人數的承租人代表為聘請委員，并應當通知其列席與承租人利益有關會議。聘請委員、列席人員無表決權。業委會決定事項應充分聽取聘請委員和列席人員的意見。
第十七條 本會會議決定問題，采取少數服從多數的原則。會議進行表決時，每一委員有一票表決權。若表決中出現贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人在投自己已投過的一票外，再投一票決定票(贊成票或反對票)，但此規定不適用于對其本人或直屬親屬有利害關系的事項，或由物業管理行政主管部門主持的會議。
第十八條 業委會每一次會議都必須由執行秘書或主持人做書面記錄，并由主持人簽字。有關重要事項會議記錄應由全體出席會議的委員(包括聘請委員和列席代表)簽字。會議記錄應當在每年年初編號造冊，年底將原件交區物業主管部門統一存檔，業委會可保留復印件。
第十九條 正、副主任因故不能親自主持工作時，其他多數委員可以推選代理主任或由區主管部門指定代理主任。
第二十條 本會應經常組織委員學習有關物業管理政策法規，熟悉物業情況，掌握物業管理基本知識。
第四章 業主委員會委員
第二十一條 本會委員由業主大會在業主中選舉產生；人數為單數，最多不超過17人。
第二十二條 本會委員由道德品質好、熱心公益事業、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間的成年人士擔任。
第二十三條 本會委員每屆任期3年，可以連選連任。
第二十四條 本會委員的停任、任免、增減，由本會會議通過后，提交業主大會投票決定。
第二十五條 有下列情形的人士不得擔任本會委員，已經擔任的須停任，并由下次業主大會確認罷免：
(一)個人已宣告破產或擔任企業法定代表人期間該企業被宣告破產3年內的；
(二)因健康原因喪失履行職責能力的；
(三)違反物業管理政策法規或本會章程、決議、社會公德的，情節嚴重或造成嚴重后果的；
(四)無故缺席會議連續三次以上的；
(五)已不是業主的；
(六)以書面形式向本會提出辭呈的；
(七)被司法部門認定有違法犯罪行為或正在接受調查的；
(八)業主大會已將其罷免的：
(九)其他不適宜擔任本會委員情形的。
第二十六條 任何委員停任時，必須在停任后7天內將由其管理、保存的本會的文件、資料、帳簿以及屬于本會的所有財物移交給本會。
第二十七條 委員的權利和義務：
(一)權利
1．選舉權和被選舉權、表決權、監督權；
2．對本會的建議和批評權；
3．參與本會有關事項的決策；
4．參加本會組織的有關活動。
(二)義務
1．遵守本會章程和物業管理政策法規規定；
2．執行本會的決議，努力完成本會的工作；
3．積極參加本會組織的會議、活動和公益事業；
4．向本會工作提供有關資料和建議。
第五章 業主委員會日常經費收支與辦公用房
第二十八條 本會的經費從物業管理服務費中支出。
第二十九條 本會的經費開支包括：業主大會和本會會議之費用、有關人員的津貼、必要的日常辦公費用(含電話費、書報費、水電費、差旅費等)；經費開支標準原則為每戶每年5-8元，由本會提出預算，與物業管理單位議定后執行。如雙方不能議定，則由區物業管理主管部門核定。經費收支帳目由物業管理公司負責管理，每季度向本會匯報，每年度向業主匯報。
第三十條 本會的專用辦公用房為每名委員3-5平方米，由本會提出使用方案，與物業管理單位議定后執行。如雙方不能議定，則由區物業管理主管部門核定。
本會按有關規定接受的商業用房、管理用房(含業委會專用辦公用房)，均不得以任何形式抵押、轉讓或出租借用給物業管理單位以外的任何單位與個人。
第六章 附則
第三十一條 業主大會通過的有關本章程的決定都是本章程的組成部分。
第三十二條 本會的解散或終止：依照業主大會的決定或市、區物業管理主管部門的決定解散或終止。
第三十三條 本章程經業主大會通過后生效。
深圳市住宅局關于住宅區物業管理接收
程序和管理收費有關事項的通知
（1997年3月10日 深住[1997]16號）
各有關單位：
為了規范我局住宅區竣工后住宅樓、公寓樓、公建配套房(中小學、幼兒園、綜合市場樓等)、商業用房和公用設施、設備及公共場地的管理，規范空置房(未出售、未出租或未使用的房)等的物業管理及其收費行為，維護產權單位(個人)和物業管理單位的合法權益，經研究，特作如下規定：
一、房屋接管
(一)住宅樓的驗收、接管移交程序
1．驗收程序：為加快住宅交付使用進程，其接管驗收可與竣工驗收同時進行，但物業管理單位與各業主的移交驗收則應陸續逐戶進行。為不影響竣工驗收，接管驗收可先進行初驗?？⒐を炇沼晌揖质┕す芾硖帬款^，住房分配處、物業監管處、規劃設計處、物業管理單位、地盤監理單位、施工單位參加。接管驗收初驗由施工管理處牽頭(或由其委托地盤監理單位牽頭)，物業管理單位、地盤監理單位、施工單位參加。移交驗收由物業管理單位牽頭、各業主參加；
2．接管移交程序：驗收通過后，有關單位即可辦理接管移交手續。首先是竣工和接管驗收通過后，物業管理單位與施工管理處、地盤監理、施工單位辦理接管手續 (見附件3)，并從即日按局規定收取管理服務費，負責其后的物業管理。其次是移交驗收通過后，物業管理單位與業主逐戶辦理移交手續，并從業主入住之日起(指《＜深圳經濟特區住宅區物業管理條例＞實施細則》規定的入住)收取全額管理服務費。
(二)公建配套房、公寓樓、商業用房的驗收、接管移交程序
1．驗收程序：由于該類房產權或使用權集中，其接管移交驗收可與竣工驗收同時進行。為了不影響竣工驗收，接管移交驗收可先進行初驗。驗收由施工管理處牽頭，住房分配處、物業監管處、規劃設計處、租賃中心、物業管理單位、地盤監理單位、施工單位參加。接管移交驗收初驗由施工管理處牽頭(或由其委托地盤監理單位牽頭)，租賃中心、物業管理單位、地盤監理單位、施工單位參加；
2．接管移交程序：驗收通過后，有關單位即可辦理接管移交手續(見附件3)。對于我局產權部分，物業管理單位與施工管理處和地盤監理、施工單位辦理接管手續(不含鑰匙接管)，同時與住房分配處(住房分配處可委托租賃中心)辦理移交手續，并從即日按局規定收取管理服務費，負責其后的物業管理。鑰匙由租賃中心直接接管。對于使用權屬教育局等部門的中小學、幼兒園，由教育局等使用部門直接與施工管理處和地盤監理、施工單位辦理接管手續，接管后院內管理由使用單位自理，物業管理單位不參與，但使用單位必須遵守小區物業管理規定，不得擅自改變原物業的使用功能或搭建違章建筑。
二、住宅區公用設施、設備及公共場地接管
(一)驗收程序：由于住宅區公用設施設備的產權或使用權具有不可分割性，只能歸我局或全體業主，權力集中，與公建配套類似，其驗收程序同上述公建配套房；注1（注1：此項原文為：(一)驗收程序：由于住宅區公用設施設備的產權或使用權具有不可分割性，只能歸我局或業主管委會，權力集中，與公建配套類似，其驗收程序同上述公建配套房；)
(二)接管移交程序：驗收通過后，有關單位即可辦理接管移交手續。物業管理單位與施工管理處和地盤監理、施工單位辦理接管手續(見附件3)，并從即日起負責其后的物業管理。對于我局產權部分，可同時與住房分配處(住房分配處可委托租賃中心)辦理移交手續(見附件3)。對全體業主共有產權部分，則在業主委員會成立后再辦理移交手續(見附件4)。注2（注2：此句原文為：對業主管委會產權部分，則在其成立后再辦理移交手續(見表四)。)
三、住宅區整體移交
(一)移交驗收：由施工管理處牽頭，地盤監理單位、物業管理單位、業主委員會參加；
(二)辦理移交手續：驗收通過后，即可辦理移交手續(見附件5)。若未成立業主委員會的，由施工管理處與物業管理單位辦理移交手續；已成立業主委員會的，由施工管理處與業主委員會辦理移交手續。
四、資料接管
(一)竣工驗收后：由監理、施工單位移交全套資料2份給規劃設計處(見附件3)；
(二)接管驗收后：由規劃設計處移交全套資料一份給物業管理單位(見附件3)；
(三)移交驗收后：業主委員會還未成立的，由物業管理單位代為保管資料；業主委員會成立后，由物業管理單位移交全套資料一份給業主委員會(見附件4)。但是，業主委員會必須將資料交物業管理單位使用。
五、住宅區入住應具備的基本條件
住宅區前期部分移交給物業管理單位后，向住戶發放鑰匙，應具備如下條件：
(一)房屋本體應接通水、電、煤氣。即擰開室內水龍頭有水，打開電閘有電，煤氣管道到戶：
(二)消防設施須經消防驗收合格；
(三)住宅區內排水管道能正常使用，排水暢通無阻，并能處理污水；
(四)小區內所有道路(包括住戶的入戶路)必須能通汽車，并沒有建筑垃圾和泥土侵占路面；
(五)小區內場地應平整、無堆土，對于需分階段竣工交付使用的在建工程，應采取圍欄等隔離措施；
(六)住宅區管理處應有固定的辦公場所，并舉行掛牌和發放鑰匙儀式。
六、空置房的管理服務收費
(一)住宅
1．未通過接管驗收的空置房：其管理由有關責任單位負責，由于設計原因造成的，由規劃設計處代表我局負責；由于施工質量原因造成的，由施工管理處代表我局負責。有關責任單位可委托物業管理單位代管，但需交納全額管理服務費；
2．已通過接管驗收的空置房：對于剛通過接管驗收，但由于局里原因造成的空置房，局里作為開發單位應從物業管理單位接管之日起交納空置房管理服務費。凡已領入伙通知書未入住的空置房，水電費管理費由管理單位收取。各屋村每月就有關空置房情況向我局報告，屬出租的空房，由租賃中心核準，屬出售的空房由住房分配處核準，物業監管處審核，經分管副局長簽字后，計財處付款?？罩梅抗芾矸召M收費標準按以下標準執行：注3（注3：此句原文為；空置房管理服務費收費標準按深住[1996]124號以下標準執行：)第1年按50％繳納，第2年按75％繳納，第3年起按全額繳納。已出售但產權單位(人)超過期限仍未辦理入住手續的空置房，由產權單位(人)補交全額管理服務費；
3．二次調房：由于分配或銷售原因造成的未售出的空置房，由住房分配處代表局里負責落實向物業管理單位交納全額管理服務費。對于未收回或已售出的空置房，則應由產權單位(人)交納全額管理服務費。
(二)綜合市場樓、公寓樓和商業用房
1．未通過接管驗收的空置房：其管理由有關責任單位負責。其中，由于設計原因造成的，由規劃設計處代表局里負責修改完善；由于施工質量原因造成的，由施工管理處代表局里負責妥善處理；
2．已通過接管驗收的空置房：對于剛通過接管驗收，但由于局里原因造成的空置房，局里作為開發單位應從物業管理單位接管之日起交納空置房管理服務費。各屋村每季度就有關空置房情況向我局報告，屬出租的空房，由租賃中心核準，屬出售的空房由住房分配處核準，物業監管處審核，經分管副局長簽字后，計財處付款?？罩梅抗芾矸召M收費標準按以下標準執行：注4（注4：此句原文為；空置房管理服務費收費標準按深住[1996]124號以下標準執行：)第1年按50％繳納，第2年按75％繳納，第3年按全額繳納；
3．對于已出租、出售仍未使用的和由于二次租、售原因造成的空置房，由產權單位(人)交納全額管理服務費。
七、物業管理單位的看護責任
局屬小區的物業管理單位收取空置房(特指我局產權的)管理服務費后，應從空置房管理費中留出50％作為設備看護費，承擔空置房設備(包括門窗、燈具、水電設施等)的看護責任，發生損毀丟失，應全額賠償或負責修復、更換。
附件：1．房屋及公用設施等驗收、移交流程圖(略)
2．房屋及公用設施等移交內容(略)
3．房屋及公用設施等竣工和接管局屬產權移交驗收交接表(略)
4．房屋及公用設施等移交驗收交接表(略)
5．住宅區整體移交驗收表(略)
深圳市住宅局關于印發《深圳市住宅區公用設施
專用基金管理規定》的通知注1
?。ㄗ?：此原標題為：關于印發《深圳市住宅區公用
設施專用基金管理試行規定》和《深圳市房屋本體維修基金
管理規定》的通知，《深圳市房屋本體維修基金管理規定》廢止。)
（1997年4月25日 深住[1997]39號）
各有關單位：
為貫徹《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及《(深圳經濟特區住宅區物業管理條例)實施細則》，我局制定了《深圳市住宅區公用設施專用基金管理規定》，現印發給你們，請遵照執行，執行中有何問題請及時報我局。注2（注2：此段原文為：為貫徹《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其《實施細則》，現將《深圳市住宅區公用設施專用基金管理試行規定》和《深圳市房屋本體維修基金管理規定》印發給你們，請執行，并將執行情況和有關問題及時報來我局。)
深圳市住宅區公用設施專用基金管理規定
第一章 總則
第一條 為加強住宅區公用設施專用基金(以下簡稱專用基金)管理，合理有效地使用專用基金，保障住宅區公用設施重大維修工程項目資金來源，根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》(以下簡稱《條例》)及《{深圳經濟特區住宅區物業管理條例)實施細則》(以下簡稱《細則》)和有關政策法規，制定本規定。
第二條 專用基金的所有權屬住宅區全體業主；專用基金的主管部門是市住宅主管部門和區住宅管理部門。注3（注3：此條原文為：第二條 專用基金的所有權屬住宅區全體業主和業主管理委員會(以下簡稱管委會)；專用基金的主管部門是市住宅主管部門和區住宅管理部門。(*所有的“業主管理委員會”改為“業主委員會”，“管委會”改為“業委會”，下同))
第二章 專用基金的性質和用途
第三條 專用基金由開發建設單位在住宅區移交時，按住宅區除地價以外的建設總投資2％的比例，一次性向業委會劃撥。注4（注4：此條原文為：第三條 專用基金由開發建設單位在住宅區移交時，按住宅區建設總投資百分之二的比例，一次性向管委會劃撥?？偼顿Y含地價、公用設施配套費、建造成本。)
上述投資均以人民幣計價。以外幣投資的，則按投資撥款當日國家公布的外匯牌價折算成人民幣。
開發建設單位可將專用基金編入工程預算列入開發成本。
第四條 專用基金用于購買管理用房、墊支購買部分商業用房和住宅區公用設施的重大維修工程(含改造，下同)項目。
重大維修工程項目的范圍包括：
區內道路(市政道路除外)、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房(棚)。
第二款所列設施不包括產權不屬于全體業主共有的物業。
第五條 重大維修養護項目的標準：
(一)區內道路路面、路基嚴重損壞，造成無法通行的；
(二)路燈線路需要改造或重新敷設的；
(三)溝、渠、池、井壁(面)出現嚴重斷裂或破損的；
(四)園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設施需重新造植或更新改造的；
五)文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎傾斜造成裂縫或因結構等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴重損壞的；
(六)停車場、連廊、自行車房(棚)需更新、改造、改建的；
(七)地下排水管網大修、更新、改造等；
上述范圍以外的重大維修工程項目由市住宅主管部門確定。
第六條 高層住宅區專用基金30％用于本體外公用設施；另70％用于本體共用設施的重大維修工程項目。
多層住宅區內單體高層房屋的專用基金依上述規定按比例劃分。
第三章 專用基金的收取
第七條 開發建設單位應在業委會成立之日起2個月內，按《條例》規定向業主業委會劃撥住宅區公用設施專用基金。
本辦法公布以后建成的住宅區，開發建設單位應在竣工驗收前將專用基金直接劃撥區住宅管理部門，由區住宅管理部門向建設主管部門出具專用基金收款證明后，建設主管部門進行驗收。
第八條 開發建設單位在向業委會劃撥專用基金時，按規定扣除購買管理用房款和墊支購買商業用房款，其余資金應按本辦法規定時間一次性直接匯往區住宅管理部門設立的專用基金帳戶。
第九條 開發建設單位提供的商業用房從出租的第一年起，每年應將經費收入的30％用于回收墊支購房的專用基金，并由物業管理公司每3個月向區住宅管理部門結算移交一次，劃入專用基金專用帳戶，直至全部回收完畢。
專用基金不屬于業委會或物業管理公司的經營收入。
第四章 專用基金的使用與管理
第十條 專用基金由物業管理公司根據業委會的決定使用。
業委會和物業管理公司不得以任何理由和形式，將專用基金用于《條例》及《細則》規定以外的用途。
第十一條 專用基金的支出，除用于墊支購買商業用房款項并按本辦法第九條規定限期回收外，用于住宅區公用設施重大維修養護工程項目時，只能使用基金的增值部分，如增值部分不足，從管理費積累中墊支或由業主分攤。
第十二條 物業管理公司根據本辦法規定需要使用專用基金時，應向業委會提供以下材料：
(一)法定代表人簽字蓋章的使用申請；
(二)該項目有關圖紙、預算資料；
(三)施工承接單位或人員的資質資料。
第十三條 業委會應在接到物業管理公司使用申請后14日內召集業主大會審議。同意使用的，向區住宅管理部門報送有業委會主任、物業管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區公用設施專用基金使用申請表》。
區住宅管理部門應在接到申請表后14日內完成審批并將款項劃撥到物業管理公司帳戶。業主大會不同意物業管理公司使用申請的，業委會應將不同意意見書面通知物業管理公司。
第十四條 業主大會不同意使用專用基金，物業管理公司認為有充足理由或該項目實施與否涉及國家或地方城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關規定的，可向市住宅主管部門提出復議，經市住宅主管部門審議同意的，業委會必須執行。注5（注5：此句原文為：經市住宅主管部門審議，經審議同意其中請的，管委會必須執行。)
業委會拒不執行的，由區住宅管理部門將該項目專用基金直接劃撥給物業管理公司使用并通知業委會。業委會可在劃撥前召集業主大會并根據業主大會決議對市住宅主管部門的決議提請行政復議。
第十五條 業委會有權監督使用專用基金的重大維修工程項目的施工質量，并按工程要求進行驗收。如出現材料浪費、返工等原因造成資金不足，業委會不再追加專用基金，由物業管理公司或施工單位承擔責任。
第十六條 專用基金由區住宅管理部門設立專門帳戶管理。
區住宅管理部門不得擅自動用專用基金，對業委會正常使用專用基金不得干涉，應嚴格按使用審批程序審查無誤后方可支出。
區住宅管理部門可將暫不需要支出的專用基金以保值儲蓄方式存入銀行，儲蓄的期限和所余數額應保障專用基金的日常開支。
第十七條 專用基金的收支帳目，由業委會、物業管理公司每3個月張榜公布一次。
區住宅管理部門對代管的專用基金收支帳目，應每年向市住宅主管部門備案一次。
第十八條 住宅區業主、承租人和其他非業主使用人，對專用基金的收支帳目可以提出質詢，業委會和物業管理公司應在收到質詢后7日內予以答復；也可以直接向區住宅管理部門、市住宅主管部門投訴，區住宅管理部門和市住宅主管部門應在收到投訴后20日內處理。
第五章 法律責任
第十九條 開發建設單位、業主委員會、物業管理公司違反本規定的，由市、區主管部門根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及《＜深圳經濟特區住宅區物業管理條例＞實施細則》規定的條款處罰。注6（注6：此條原文為：第十九條 區住宅管理部門有下列行為之一的，市住宅主管部門可責令限期改正，造成損失的，責令賠償并追究主管人員和責任人員行政責任：
1、擅自動用專用基金挪作它用；
2、末按審批程序和要求支付專用基金。)
第二十條 (此條廢止)注7（注7：此條原文為：第二十條 開發建設單位未按本辦法第八條規定執行的，市住宅主管部門應當責令其限期履行。在規定的時間內仍不履行的，市住宅主管部門可申請人民法院強制執行，并有權要求開發建設單位按每日3‰支付延期付款滯納金。)
第二十一條 (此條廢止)注8（注8：此條原文為：第二十一條 物業管理公司有下列行為之一的，管委會有權予以制止并要求其限期改正，逾期不改正的，管委會可以終止委托管理合同：市住宅主管部門可對其分別給予警告、責令限期改正、吊銷《物業管理資質證書》或降級；造成業主損失的，還應承擔賠償責任：
1、將專用基金用于《條例》、《細則》及本規定所列項目以外的用途：
2、未按規定期限公布專用基金收支帳目。)
第二十二條 (此條廢止)注9（注9：此條原文為：第二十二條 業委會違反規定第十七條第一款、第十條第二款規定，市住宅主管部門可責令其限期改正，造成損失的，有關責任人員應負賠償責任。)
第六章 附則
第二十三條 本規定由市住宅主管部門負責解釋。
第二十四條 本規定自公布之日起執行。
深圳市物業管理委員會關于成立深圳市物業管理委員會招投標辦公室暨加強物業管理招投標管理工作的通知
（2000年6月2日 深物委[2000]1號）
各區人民政府、各委員單位、市屬各單位：
根據市政府常務會議決定和深府辦[1998]140號文，設立深圳市物業管理委員會及其辦公室(辦公室設在市住宅局)，負責監督、檢查、指導及協調全市物業管理和老住宅區整治改造方面的工作。為加強物業管理招投標工作，現將有關事項通知如下：
一、加強政府物業管理招標工作的管理、監督與協調。在市物業管理委員會下設招投標辦公室，其主要職能如下：
(一)負責組織政府物業的招投標工作；
(二)接受開發商和業主委員會委托組織招標；
(三)負責全市物業管理招標的備案登記；
(四)受理有關投訴，查處違法招投標行為：
(五)設立并管理物業管理招標評標專家庫；
(六)指導和監督全市物業管理招標工作，協調解決物業管理招投標市場出現的新情況、新問題；
(七)與國內兄弟城市同行開展交流；
(八)指導、協調、支持物業管理企業開拓市場，擴大管理規模，提高社會效益和經濟效益。
招投標辦公室設在市住宅局物業監管處。
各區物業管理委員會應成立相應管理機構，加強領導與管理。
二、規范政府物業的物業管理招標工作。今后凡是由市政府財政投資興建的物業，必須依照國家招投標法和深圳物業管理法規采用公開招標選聘物業管理公司，并報深圳市物業管理委員會招投標辦公室牽頭組織實施；區政府財政投資的物業招投標工作，由區物業管理委員會招投標辦公室牽頭組織實施。
三、加強物業管理招標管理執法監管。社會物業管理招標項目必須依照法定程序進行公開、公平、公正招投標，同時抄報深圳市物業管理委員會招投標辦公室，接受指導和監督，并由市、區主管部門派員參加。評標評委中的物業管理專家應從市招投標辦公室的專家庫中隨機抽選；評委中物業管理專家人數不得低于三分之一注(注 此句原文為：評委中物業管理專家人數不得低于三分之二。)。禁止虛假招標、黑箱招標、低于成本招標、低于資質等級招標，以及利用招標降低服務水平和物業等級等做法。凡違反國家招投標法和物業管理法規的招投標行為，由物業管理行政主管部門依法嚴肅查處，同時追究招投標單位(含業委會)及負責人的責任。
四、加強社會宣傳與監督。新聞單位要加強物業管理市場機制方面的宣傳指導，正確引導推動市場競爭，鼓勵支持社會各界監督物業管理招投標活動。凡刊登物業管理招投標公告及信息，應按有關規定報市物業管理委員會招投標管理辦公室審核，經批準后方可發布。
有關物業管理招標申報備案程序等事項由市物業管理委員會招投標管理辦公室另行發布。
深圳市物業管理委員會辦公室關于物業管理招投標有關程序規定的通知
（2000年12月12日 深物辦[2000]3號）
各有關單位：
為加強對物業管理市場秩序的管理，規范物業管理招投標活動，保護招投標活動當事人的合法權益，根據有關法律、法規、規章規定，現將我市物業管理招投標程序方面的有關規定通知如下：
一、關于招投標項目范圍
(一)社會物業管理項目需委托物業管理企業進行管理服務的，應采用招標的方式確定物業管理企業，但符合下列條件之一的除外：
1．物業由開發建設單位自用的(即物業全部自用，不出售，不出租，也不向用戶收取任何管理費用)；
2．在一個物業管理區域內，多層物業總建筑面積低于5萬平方米或高層物業總建筑面積低于2萬平方米或多層、高層混合物業總建筑面積低于3萬平方米的。
前款物業管理區域的范圍，由市主管部門會同有關部門劃定。
(二)市政府財政投資興建的物業，必須依照國家招投標法和深圳市物業管理法規采用公開招標選聘物業管理公司，并報深圳市物業管理委員會招投標辦公室(以下簡稱市招投標辦)牽頭組織實施；區政府財政投資的物業招投標工作，由區物業管理委員會招投標辦公室(以下簡稱區招投標辦)牽頭組織實施。
二、關于招投標方式
物業管理招投標可以采取公開招標、邀請招標和議標的形式。公開招標在程序方面須符合《中華人民共和國招標投標法》和《深圳經濟特區物業管理行業管理辦法》(市政府令第74號)的規定，業主委員會招標的應事前經業主大會討論通過。符合下列條件之一的，經市主管部門批準，可以采用議標方式：
(一)物業的使用在保密或安全方面有特別要求的；
(二)外國政府、個人、國際金融機構及港澳臺同胞贈款建設，并且明確要求采取議標方式的。
前款所稱議標，是指招標組織者與2家(含2家)以上的物業管理企業就特定物業管理服務的發包條件進行協商，擇優選定中標人的招標方式。
招標方式一經確定，不得中途變更。
三、招標組織者資格
開發建設單位須出具開工許可證明材料，并出具業主大會通過的有關公開招標的決議等相關證明材料。
四、投標者資格
必須是持有相應等級的深圳市物業管理資質證書的物業管理企業。
五、社會物業管理項目招投標的程序
(一)由招標組織者填寫《深圳市社會物業管理項目招投標活動備案登記表》及提供相關資料，報市招投標辦核準備案；委托市招投標辦組織招標活動的，須另行簽訂委托書；
(二)成立招標機構，由市、區招投標辦派員參加；
(三)確定招標方式，制作招標文件；
(四)采用公開招標方式的，招標公告須報市招投標辦審核備案后，提前1個月通過報刊、廣播、電視或信息網絡等媒介發布：采用邀請招標方式的，向符合資質要求的3家(含3家)以上的物業管理企業發出投標邀請書，同時報市、區招投標辦備案；
(五)接受投標單位申請；
(六)確定投標單位和規定交標日期(最短不得少于20日)；
(七)組織評委會評標開標。
六、政府物業管理項目招標的程序
(一)市政府財政投資興建的物業管理招投標工作，開發單位向市招投標辦申報；區政府財政投資的物業管理招投標工作，開發單位須向區招投標辦申報；
(二)市或區物業管理委員會招標辦公室受理申請后，牽頭組織招投標工作；
(三)由招標辦公室人員、開發單位等相關部門人員組成招標機構；
(四)開發單位須配合提供物業規劃建設的基本情況資料；
(五)制作招標文件；
(六)提前1個月在報刊、廣播、電視或信息網絡等媒介發布招標公告；
(七)接受投標申請；
(八)確定參加投標單位并規定交標日期(最短不得少于20日)；
(九)組織評委會評標開標。
七、組織評委會的原則要求
(一)評委會人數為7人以上單數；
(二)評委會物業管理專家人數不得低于三分之一；注1（注1：此句原文為：評委會物業管理專家人數不得低于三分之二；)
(三)物業管理專家須從市招投標辦的專家庫中于評標開標前一日隨機抽選；
(四)投標單位的相關人員不得參加評委會。
八、評標開標程序
(一)評標會由招標機構負責人主持；
(二)投標單位遞交標書，進行現場答辯抽號；
(三)招標機構工作人員當眾拆封標書；
(四)評委會人員當場評閱標書，投標單位離場；
(五)投標單位按照抽簽順序先后進入會場進行現場答辯，在此期間投標單位所有旁聽人員不得隨意進出會場；
(六)評委會進行無記名打分；
(七)公布打分結果；
(八)按照招標文件要求確定中標單位。
評委和招標機構人員須遵守有關招投標紀律規定；招標機構人員不得一人單獨或在招標辦公地點以外地點與投標單位進行接觸。如因投標單位違規或棄權等原因，最終參加投標單位只有一家，則應終止招標，依照本規定重新組織招標。注2（注2：此條原文為：評委和招標機構人員須遵守有關招投標紀律規定；招標機構人員不得一人單獨或在招標辦公地點以外地點與投標單位進行接觸。)
九、組織招標的費用
原則上由招標組織者負責，招標組織者是業主委員會的，產生的費用由全體業主共同負擔，可由中標單位打入管理成本，從今后的管理費中提取。
凡違反招投標程序或有違法違紀行為的，招投標行為一律無效，并由主管部門依法查處，追究有關單位和個人的法律責任。
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2005/11/5 10:57:00