【頒布單位】 深圳市住宅局 【頒布日期】 2003-11-21 【實施日期】 2003-11-21 【有 效 性】 有效 深圳市住宅局關于貫徹國家《物業管理條例》有關問題的指導意見的通知 （2003年11月21日） 深住〔2003〕120號 國家《物業管理條例》已于2003年9月1日正式實施，對規范和發展物業管理行業具有深遠意義。結合深圳物業管理行業立法及實踐，現就貫徹國家《物業管理條例》的有關問題提出指導意見，請遵照執行。 關于貫徹國家《物業管理條例》有關問題的指導意見 根據建設部《關于宣傳貫徹〈物業管理條例〉的通知》、廣東省建設廳《關于貫徹〈物業管理條例〉有關問題的通知》及深圳市法制局《關于我市行政機關行政執法適用法律的指導意見》等文件精神，結合深圳物業管理行業立法及實踐，現就貫徹國家《物業管理條例》（以下簡稱國家條例）有關問題提出以下指導意見： 一、法律適用的原則 （一）寶安、龍崗兩區執行國家條例和《廣東省物業管理條例》（以下簡稱省條 例），國家條例、省條例未規定的參照適用《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》（以下簡稱特區條例）及其實施細則。 （二）特區內四區仍執行特區條例及其實施細則，特區條例未作規定的執行國家條例的有關規定。 二、具體貫徹意見 （一）關于物業管理區域劃分 劃分物業管理區域時，應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、規模經營、便于管理的原則。具體劃分方法： 1．按城市規劃部門批準的項目紅線圖范圍劃定。 2．已建成的物業以其已經自然形成的物業范圍確定。 （二）關于業主大會及業主委員會 1．在一個物業管理區域內，只能選舉產生一個業主大會、業主委員會，并聘請一家物業管理企業從事物業服務；業主委員會不得從事經營管理或物業服務活動，包括向業主收費或與非物業管理企業及個人訂立物業服務合同。 2．寶安、龍崗兩區業主在首次業主大會會議上的投票權，按每一平方米建筑面積為一投票權，不足一平方米的，按四舍五入處理。 3．各區局可以組織街道辦、居委會參與指導業主大會、業主委員會的籌備工作。 4．不成立業主大會、業主委員會的情況按照國家條例的相關規定執行。 5．業主大會表決時應當使用業主大會表決票的示范文本，示范文本由市物業主管部門統一制定。 6．業主委員會委員的任職資格和資格終止依據建設部《業主大會規程》相關規定執行。 （三）關于物業管理招投標 1．深圳市范圍內住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區物業管理行政主管部門批準，可采取協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。 前款“規模較小”在特區內是指在一個物業管理區域內，多層建筑面積低于五萬平方米的，或高層總建筑面積低于兩萬平方米的，或多層、高層混合建筑面積低于3萬平方米的；在寶安、龍崗兩區是指房屋建筑面積等于或少于5萬平方米的住宅項目（包括同一物業管理區域內非住宅的房屋建筑面積）。 2．業主大會、業主委員會聘請物業管理企業的應當采取招投標的方式。 3．市、區兩級政府所屬物業實施物業管理的，均應通過公開招投標方式選聘物業管理企業。 （四）關于前期物業管理制度 1．深圳市各區均執行國家條例規定的臨時公約制度。建設單位售房時應當與購房人簽訂臨時業主公約，臨時業主公約應當報區住宅（建設）局備案。 2．寶安、龍崗兩區業主大會可經該物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過，決定與前期物業管理企業續簽物業服務合同或另行采用公開招投標選聘物業管理企業。 3．特區內仍然執行特區條例的相關規定。建設單位應當與經過公開招投標選聘的物業管理企業簽訂前期物業服務合同，并將前期物業服務合同的主要內容在售房合同中向買受人明示。 4．建設單位應當對其所擁有的空置房或自用房、經營房、收入沒有納入公共收益的會所，交納物業管理服務費及本體維修資金。 （五）關于物業管理企業資質管理制度和職業資格證書制度 1．各區均要重點查處未取得物業管理資質證書從事物業管理的行為，寶安、龍崗兩區執行國家條例第六十條的規定；特區內四區仍執行特區條例及其實施細則的有關規定。 2．物業管理企業聘用未取得物業管理資格證書的人員從事物業管理活動的，由各區住宅（建設）局責令限期整改。未整改的按國家條例第六十一條的規定處罰。 （六）關于維修基金制度 1．深圳市各區關于維修基金的名稱和管理制度暫不變動。 2．寶安、龍崗兩區待國家專項維修資金管理辦法出臺后遵照執行。 （七）關于物業服務收費 1．深圳市各區關于物業服務收費執行現行規定；寶安、龍崗兩區待國家物業服務收費管理辦法出臺后從其規定。 2．物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收前述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。 3．業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。 三、關于市區物業管理行政主管部門分工協作問題 貫徹國家條例需要強有力的組織機構作保障，市、區兩級物業管理行政主管部門應明確工作職責，分工協作，協調和規范有關工作程序，以確保國家條例的貫徹實施。
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