穗國房字[2003]592號
各物業管理公司、建設單位、業主委員會：
根據國務院頒布的《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）規定，就當前的物業管理規定與《條例》不相符合的方面進行理順、清理和規范，現通知如下：
一、前期物業管理工作
?。ㄒ唬┳?/span>2003年9月1日起新建現售商品房、預售商品房和非出售的新建物業分別在現售物業30日、取得《商品房預售許可證》和交付物業使用90日之前，由建設單位組織招投標選聘物業管理公司，實施前期物業管理。招投標的評標專家在評標委員會的比例應當不少于評標成員總數的2/3，且這些專家應當從市國土房管局建立的物業管理專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。建設單位應當自確定中標人之日起30日內，與中標的物業管理公司簽訂《前期物業服務合同》。對未通過招投標方式選聘物業管理公司的建設單位，由區國土房管局責令其限期改正，逾期不改正的，處10萬元以下的罰款。
?。ǘ┙ㄔO單位與房屋買受人簽訂的《商品房買賣合同》應當包含前期物業服務合同約定，建設單位應當向房屋買受人明示《業主臨時公約》并予以說明，要求買受人書面承諾遵守《業主臨時公約》。同時，買受人應當與建設單位選聘的物業管理公司簽訂《前期物業服務協議》。
?。ㄈ┙ㄔO單位應在規劃報建圖中明確標明物業管理用房的位置和面積；移交物業管理時，向選聘的物業管理公司移交物業管理用房、共用部位、共用設施設備和有關規劃、設施設備、業主購房的資料，并由物業管理公司進行查驗后，辦理物業移交接管手續?！ ?/span>
二、物業管理區域的劃分
?。ㄒ唬┌闯鞘幸巹澆块T批準的項目紅線圖范圍劃定。其中分期開發建設的項目，共用設施設備可以區分開來的，可按城市規劃部門批準的分期紅線圖范圍劃定。
?。ǘ┮呀ǔ傻奈飿I以其已經自然形成的物業范圍確定。
?。ㄈ┯晌飿I的全體業主與物業管理企業協商確定?！ ?/span>
三、簽訂物業服務合同
?。ㄒ唬┪闯闪I主委員會之前，建設單位與選聘的物業管理公司簽訂前期物業服務合同。合同期限未滿、業主委員會與物業管理公司簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同自然終止。
?。ǘI主委員會成立后，由業主委員會代表業主與業主大會決定選聘的物業管理公司簽訂物業服務合同?！ ?/span>
四、業主大會、業主委員會民主協商、自我管理機制
?。ㄒ唬I主必須遵守《業主臨時公約》、《業主公約》、《業主大會議事規則》，業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
?。ǘI主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有持1/2以上投票權的業主參加，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出選聘和解聘物業管理企業、制定和修改業主公約、業主大會議事規則、專項維修資金使用和續籌方案的決定必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。業主大會決定事項的投票資料及其決定的有關資料由業主委員會保管。
?。ㄈI主委員會自選舉產生之日起30日內將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單送物業所在地的區國土房管局備案。
?。ㄋ模I主委員會是業主大會的執行機構，負責了解業主和物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費、水電費、物業專項維修基金，以及監督物業管理公司履行物業服務合同。
?。ㄎ澹I主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用在《業主大會議事規則》中規定，經業主大會決定可以利用物業共用部位、共用設施設備經營的部分凈收益。
?。I主大會、業主委員會應當積極配合居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受居民委員會的指導和監督?！ ?/span>
五、物業管理企業實行資質管理制度
?。ㄒ唬氖挛飿I管理活動的企業必須具有獨立的法人資格。擬從事物業管理活動的企業在工商行政管理部門領取物業管理企業名稱預先核準通知書后，到市國土房管局領取物業管理企業資質申請表，市國土房管局根據有關規定，核發物業管理企業資質證書。
?。ǘξ慈〉觅Y質證書從事物業管理活動的企業，由市國土房管局沒收其違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
?。ㄈεc物業管理企業資質等級相關的物業示范小區（大廈）的考評，由物業管理公司到市物業協會辦理?！ ?/span>
六、物業管理移交接管的辦理
?。ㄒ唬┪飿I服務合同終止時，原物業管理公司應在收到業主委員會通知之日起15日內，將物業管理用房和有關資料移交給業主委員會。業主委員會再向選聘的物業管理公司移交物業管理用房和有關資料。
?。ǘ┰跇I主委員會與原物業管理公司未辦結物業管理用房和有關資料移交前，新選聘的物業管理公司不得進入，否則，造成的損失由新選聘的物業管理公司承擔；影響社會穩定的，由市、區國土房管局對新選聘的物業管理公司作出處理，公安部門對違反治安管理規定的有關人員依法處置。
?。ㄈ┪飿I服務合同終止后，原物業管理公司逾期不移交物業管理用房和有關資料的，業主委員會可以報告區國土房管局，由區國土房管局責令其限期整改，逾期不改正的，作出行政處罰，處以1萬元以上10萬元以下的罰款；同時，業主委員會應當直接向人民法院起訴，經人民法院判決，申請人民法院強制執行。
七、水電費繳交及其管線維修
?。ㄒ唬┪飿I管理區域內的業主應當直接向供水供電部門交納水電費，同時，供水、供電部門應當直接向水電用戶收取使用費。供水、供電部門與物業管理公司另有約定的，從其約定。
?。ǘ┪飿I管理區域內相關的供水供電管線和設施設備發生損環，業主應當報供水供電部門進行維修、養護?！ ?/span>
八、物業共用部位、共用設施設備的占用、收益
?。ㄒ唬┙ㄔO單位、物業管理公司、業主委員會不得擅自占用物業管理區域內共用部位和共用設施設備或改變其用途。擅自占用或改變用途的，由區國土房管局責令限期改正，給予警告，并對個人占用的，處1000元以上1萬元以下的罰款；對單位占用的，處5萬元以上20萬元以下的罰款或者由城市管理綜合執法隊伍依法處理。
?。ǘ┙洏I主大會同意使用物業共用部位、共用設施設備經營或改變其用途的凈收益主要用于補充物業專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用?！ ?/span>
九、物業服務費繳交責任
?。ㄒ唬┓课葙I受人自向出賣人收樓成為享有房屋的業主之日起，按物價部門核準的物業服務費標準，依時交納物業服務費。
?。ǘ┙ㄔO單位未售出的物業按物價部門核準的物業區域內物業服務費標準，依時交納物業服務費。
?。ㄈτ馄诓唤患{物業服務費的業主、建設單位，根據《業主臨時公約》、《業主公約》和業主大會決定進行處理；同時，物業管理公司保留向人民法院起訴的權利?！ ?/span>
十、物業專項維修資金
?。ㄒ唬?ldquo;專項維修資金”是根據國務院頒布的《物業管理條例》將以往“物業維修基金”統一更改后的名稱。廣州市機關用房管理所負責專項維修資金的日常指導、監督、檢查和管理工作。
?。ǘｍ椌S修資金的交納
1、交納界限及交納標準
?。?/span>1）核發商品房預售許可證在1998年10月1日（《廣東省物業管理條例》開始施行）后，購房者與建設單位簽訂物業買賣合同在2003年8月31日（《國務院物業管理條例》施行）前的，且建設單位與購房者未在預售合同里約定由購房者交納的，由建設單位按住宅（含別墅）建筑面積40元/M2，非住宅建筑面積50元/M2的標準交納首期專項維修資金。不足物業總投資2%部分，則由建設單位按業主大會決定方案交納。
?。?/span>2）核發商品房預售許可證在1998年9月30日前或者購房者與建設單位簽訂物業買賣合同在2003年9月1日后的，由購房者按住宅（含別墅）建筑面積40元/M2，非住宅建筑面積50元/M2的標準交納首期專項維修資金。不足購房款2%部分，由購房者按業主大會決定的方案交納。
2、交納方式
?。?/span>1）建設單位交納。建設單位在辦理商品房交易過戶（合同鑒證）手續前，按規定將專項維修資金存入國土房管局指定代管銀行的指定帳戶。
?。?/span>2）業主交納。購房者按買賣雙方簽訂的《商品房買賣合同》的約定，在辦理以下任一項手續前自行或委托他人繳付專項維修資金：1、收樓；2、交易鑒證；3、領取房產證。
?。?/span>3）建設單位、業主未按上述要求交納專項維修資金的，業主委員會督促限期交納，逾期仍不交納的，予以公布，依法向人民法院起訴。
?。ㄈｍ椌S修資金的使用
專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。保修期內物業的維修，由建設單位承擔；人為原因造成的房屋共用部位、共用設施設備損壞，維修費用由責任人承擔，不得使用專項維修資金。
共用部位和共用設施設備維修費用的分攤遵循“誰受益，誰負責”的原則。物業公司和業主委員會應當合理分攤維修費用，并經業主大會授權業主委員會同意后，方可使用?！ ?/span>
十一、有關示范文本
?。ㄒ唬I主臨時公約 （示范文本）
?。ǘI主大會議事規則（示范文本）
本通知自發出之日起執行，《關于加強我市物業管理的通知》（穗國房字[1999]185號）、《關于印發〈廣州市物業維修基金管理暫行辦法〉的通知》（穗國房字[2000]118號）同時廢止。
附件： ⒈ 業主臨時公約（示范文本）
⒉ 業主大會議事規則（示范文本）
廣州市國土資源和房屋管理局
二00三年九月五日
附件1：業主臨時公約（示范文本）（下載）
附件2：業主大會議事規則（示范文本）（下載）
附件1
業主臨時公約（示范文本）
為維護＿＿＿＿＿小區（大廈）全體業主的合法權益，保障本小區物業安全合理使用，維護小區（大廈）的公共秩序，建立全體業主必須遵守的共同行為準則，建設整潔美觀、生活有序、和睦相處的小區（大廈），制訂本公約。
第一章 業主的權利
一、依法享有對自己所擁有物業的各項權利。
二、依法享有合理使用小區（大廈）共用部位，共用設施設備的權利。
三、有權監督物業管理公司履行《前期物業服務合同》，對小區的物業管理提出建議、意見或批評。
四、有權就本小區（大廈）的物業管理向行政主管部門投訴或提出意見、建議。
五、有權依法組織成立業主大會、業主委員會，業主大會代表全體業主，對物業小區的各項管理事項有決定權。
六、有權根據小區（大廈）共用部位，共用設施設備狀況，要求物業管理公司及時組織或者聯系維修責任人維修養護。
七、有權對本小區物業管理的公共事項向物業管理公司提出意見和建議。
八、有權要求物業管理公司對本小區內各種違章建筑、違章裝飾裝修以及其他違反物業管理規定的行為予以制止、糾正。
九、全體業主對未按物業行政部門規定選聘物業管理公司管理，以及未取得物價部門批準的物業服務收費標準，可以拒絕交納物業服務費。
十、占用小區道路、綠地、廣場、空地停車的凈收益，占用廣場、大堂、空地等搞廣告宣傳和經營促銷活動的凈收益屬全體業主共同所有，主要用于補充專項維修資金。
十一、占用屋面搭設廣告牌和通訊發射裝置的凈收益屬屋面覆蓋下的全體業主共同所有，主要用于補充專項維修資金。
十二、法律法規規定的其他權利。
十三、其他＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 。
第二章 業主的義務
一、物業竣工驗收交付使用后，業主應當依照《前期物業服務合同》與物業管理公司辦妥物業入住有關手續，簽署有關文件。
二、業主必須按規定依時繳納應支付的管理費、專項維修資金和水電費。
1、業主應當于每月 日前交納物業服務費，業主與物業使用人約定由物業使用人交納的，從其約定，業主負連帶交納責任，包括建設單位未售出或尚未交給物業買受人的物業服務費。
2、業主應當于每月＿＿日前交納水電費。
3、業主應當自行交納專項維修資金，首次專項維修資金交納每平方米＿＿＿元。建設單位未售出物業的專項維修資金應當自行交納；未交納的可由房地產行政主管部門在商品房預售監控資金中控制，督促建設單位繳交。
三、業主在本小區（大廈）內不得有違反共用場所管理的行為：
1、不得擅自占用公共走道、大堂、綠地、屋面等共用部位，共用設施設備。
2、不得擅自改變共用部位、共用設施設備用途；不得妨礙他人合法使用共用部位、共用設施設備。
3、不得損壞路燈、消防設備、水泵、電房、避雷器、道路、花基（欄）等共用設施設備。
4、不得制造超標準噪聲，破壞公眾安寧；不得聚眾喧鬧。
5、不得亂堆放雜物；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，但自用生活性燃料除外。
6、不得排放有毒、有害物質或煙塵污染環境。
7、不得違反房屋的規劃設計要求，改變建筑物的用途。
8、法律、法規規定禁止的其他行為。
9、其他＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
四、業主在本小區（大廈）內不得有違反環境衛生管理的行為：
1、不得有影響市容的亂搭、亂貼、亂掛、亂寫亂畫等；
2、遵守市容及環境衛生保潔規定，自覺將家居雜物、垃圾投放到指定的場地，不得亂拋垃圾、雜物，嚴禁從門窗、陽臺向外拋擲垃圾和雜物。
3、不得損壞公共綠化及設施，包括公共綠地、花草樹木、建筑小品、體育設施等。不得向綠地、花草樹木潑污水和有害物質。
4、業主飼養動物，應當遵守當地政府的有關規定，并告知物業管理公司。
5、注意保護樓梯等共用場地的環境衛生，如有物品灑落在共用場地，請自行清除，污染、破壞地面，需恢復原樣。
6、法律、法規規定禁止的其他行為。
7、其他 。
五、業主在本小區（大廈）內必須遵守的治安、消防管理的行為：
1、不得利用房屋窩藏犯罪人員和贓物或其他從事危害公共利益的活動，對違法犯罪人員和行為及時舉報。
2、如有親戚等外來人員住宿，應按規定向有關部門申報。
3、業主出租房屋，應符合法律法規和有關規定，并告知物業管理公司，協助物業管理公司通知承租人履行非業主使用人的義務。
4、愛護各種防火設施設備，遵守防火各項規定，發現火災隱患，應及時通知物業管理公司處理。
5、樓層防火門應保持關閉狀態，不可私自加鎖或長期打開。
6、管理好電爐、燃氣用具，使用電爐、燃氣爐時請勿外出。
7、法律、法規規定禁止的其他行為。
8、其他 。
六、業主在本小區（大廈）內必須遵守的交通管理行為
1、不得隨意停放車輛，車輛應當停放在停車場或物業管理公司指定的停放點保管。
2、嚴禁鳴喇叭，車輛停放時應當及時關閉發動機。
3、除救護車、公安消防車、清潔車、工程搶險車等特殊車輛外，其他機動車進入小區
（大廈），應當嚴格遵守小區（大廈）的交通管理規則。
4、法律、法規規定禁止的其他行為。
5、其他 。
七、有關安裝空調、裝飾裝修的約定。
1、應當將空調機外機安裝在建筑設計指定位置，并注意安裝牢固，防止跌落。發現有不牢固的情況，應當及時加固。
2、空調機冷凝水應當接入統一管道，不得隨處滴漏。
3、空調機外機發出超標噪音的，應當停止使用，經排除故障或更換再使用。
4、業主對房屋進行裝修，應當遵守有關規定，不得對房屋內外承重墻、梁、柱、板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占。
5、業主如需安裝空調和對房屋進行裝飾裝修，在事前告知物業管理公司，物業管理公司應當告知業主禁止行為和注意事項。業主裝飾裝修時違反禁止行為和注意事項的，自行承擔責任。
6、物業管理公司可向裝飾裝修人收取裝修保證金 元，在裝修完畢經檢查對共用部位、
共用設施設備沒有損壞的，無息退還。
7、法律、法規規定禁止的其他行為。
8、其他 。
八、業主承諾在與其他物業使用人建立使用、修繕、改造物業法律關系時，應告知對方
本公約的規定。
九、其它 。
第三章 違約處理
一、業主未按時交納物業服務費、專項維修資金，處每日1‰的滯納金；無正當理由超過＿＿＿個月不交的，物業管理公司可以將欠繳費用的業主名單予以公布，并且物業管理公司經業主大會決定可以采?。撸撸撸撸撸撸撸撸撸撸撸撸撸叽呃U措施；逾期仍未交納的，由物業管理公司依法起訴人民法院。
二、業主違反業主義務中第三、四、五、六、七條，物業管理公司有權制止。拒絕糾正的，物業管理公司可以將業主違反規定的行為予以公布，亦經業主大會決定可以采?。撸撸撸撸撸叽胧┒酱俑恼?，造成損失的，有權要求賠償，物業管理公司也可以通過政府有關職能部門、街道、居委會配合處理。
三、業主違規安裝空調和裝飾裝修房屋的，物業管理公司可將業主的裝飾裝修保證金扣押，督促業主改正。造成他人房屋被損壞，包括滲、漏、堵等，拒絕維修和配合修繕的，業主負責修繕費。
四、占用共用部位、共用設施設備收益的業主（包括建設單位）拒絕主動將凈收益用于補充專項維修資金，占為己有的，物業管理公司應當向行政機關報告，由行政主管機關依法處理。
五、建設單位不按規定配置物業管理用房的，物業管理公司應當向行政主管機關報告，由行政主管機關依法處理。
六、物業使用人違反《業主臨時公約》的規定，有關業主承擔連帶責任。
七、其他＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第四章 其他事項
一、本公約由物業建設單位制定，并應當在物業銷售時向物業買受人明示，并予以說明。
二、本公約應當報物業所在地區（縣）行政主管機關備案，本公約自備案之日起生效。本公約規定不得與法律、法規相抵觸，不得侵害廣大業主的合法權益。否則，區（縣）行政主管機關有權予以糾正或撤銷。
三、已生效的臨時業主公約對本小區（大廈）所有業主、物業使用人和物業管理公司具有約束力。
四、房屋共用部位、共用設施設備的內容包括如下：
1、共用部位包括基礎、人防地下室、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、垃圾房、單車房等。
2、共用設施設備包括物業的上下水管道、落水渠道、水箱、加壓水泵、電梯、供電線路、照明、消防設施、綠地、空地、道路、橋、路燈、溝渠、池、井，以及無上蓋的共用配套設施設備等。
五、本物業小區（大廈）成立業主委員會前，業主大會由業主代表和建設單位組成籌備組進行組織召開。成立業主委員會后，《物業服務合同》應當由業主大會授權的業主委員會與物業管理公司簽訂，并應當制定《業主公約》，《業主臨時公約》同時廢止。
第五章 附 則
一、本公約經業主（物業買受人）作出書面承諾時對承諾人生效。
二、本公約自新業主公約通過之日起，效力終止。
業主（建設單位）簽名：
年 月 日
附件2
業主大會議事規則（示范文本）
為維護 _________________全體業主的合法權益，規范業主大會、業主委員會議事活動，根據國務院頒布的《物業管理條例》及有關規定，制定業主大會議事規則。
第一章 業主大會
一、業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，實行業主自治與專業化管理相結合的物業管理體制，保障物業的合理與安全使用，維護本物業管理區域的公共秩序，創造整潔、優美、安全、舒適、文明的環境。
二、業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
三、業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，一個物業管理區域只能成立一個業主大會。業主大會應當設立業主委員會作為執行機構。業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。
四、只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。
五、業主大會、業主委員會接受物業管理行政主管部門的監督和指導。
第二章 議事內容
一、業主大會的議事內容：
（一）制定、修改業主委員會章程、業主公約和業主大會議事規則；
（二）選舉、更換業主委員會委員，決定業主委員會委員報酬，監督業主委員會的工作；
（三）選聘、解聘物業管理公司；
（四）決定專項維修資金使用、續籌方案；
（五）聽取和審查業主委員會的工作報告；
（六）審議批準業主委員會年度財務預算方案、決算方案；
（七）決定物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（八）決定物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、收益方案；
（九）改變和撤消業主委員會不適當的決定；
（十）________________________________________________ 。
二、業主大會授權業主委員會的議事內容：
（一）負責組織召開業主大會，執行業主大會通過的各項決議，并向業主大會報告工作；
（二）代表業主大會行使日常監督物業管理正常運作；
（三）代表業主與業主大會選聘的物業管理公司簽定物業服務合同；
（四）制定業主委員會的年度財務預算方案、決算方案；
（五）制定業主委員會章程、業主公約和業主大會議事規則草案或修改方案，報業主
會決定；
（六）制定物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案，報業主大會決定；
（七）制定物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、收益方案，報業主大
會決定；
（八）制定專項維修資金使用、續籌方案，報業主大會決定；
（九）根據專項維修資金使用、續籌方案，審議決定專項維修資金的使用和續籌；
（十）監督《業主公約》的實施，依據《業主公約》對違反《業主公約》規定的業主，會同物業管理公司進行處理；
（十一）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理公司履行物業服務合同；
（十二）_____________________________________________ 。
第三章 業主投票權
一、業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘解聘物業管理公司、專項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
二、業主投票權是按業主擁有物業的面積確定，每戶一票，該票代表的投票權以物業建筑面積計算，每一平方米為投票權的計算份額，超出部分按四舍五入處理。業主代表的投票權是其所代表區域內業主投票權的總和。已出售物業的投票權歸買受人，未出售物業的投票權歸出賣人。買受人和出賣人的議事決定投票權可委托使用人或承租人行使，但使用人及承租人不具有業主代表和業主委員會委員的被選舉權。
三、投票人必須在投票上填寫業主擁有物業面積或所代表業主投票權并簽名（蓋章）。已送達業主的投票，業主未投的，視為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
四、業主委托代理人行使投票權的，選票應附帶業主書面授權委托證明，代理人在授權范圍內行使投票權。
五、同一物業業主超過一人的，物業共有人應當推選一人參加業主大會或者業主代表大會，并參與投票及選舉活動。
第四章 議事方式
一、業主大會會議分為定期會議和臨時會議，業主大會每年＿＿月召開＿＿次定期會議
有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
（一）50%以上業主委員會委員提議；
（二）20%以上業主提議；
（三）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（四）業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。
（五）______________________________________________ 。
二、業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
三、業主應當親自參加業主大會，積極行使自己的權利。
業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加。
同一物業業主超過一人的，物業共有人應當推選一人參加業主大會會議，并參與投票及選舉活動。
四、業主大會議事采用以下第 種方式：
（一）全體業主會議形式：物業管理區域內的全體業主直接參加業主大會，進行投票表決。
（二）業主代表大會形式：因物業管理小區（大廈）業主超過300名，由____幢、____單元、 樓層為單位，推選＿＿＿名業主代表參加業主大會，業主代表因故不能參加業主大會的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。
（三）書面征求意見：業主以答復調查問卷或提出書面意見表達個人意愿，并簽名確認。經收集匯總表決結果，形成業主大會的決定。
五、業主大會采用以下第＿＿＿種形式征求、回收業主意見，進行表決。
（一）設投票箱：在物業管理區域內分設多個投票箱，由業主自行將個人意見投入意見箱內，經業主大會統計匯總，進行表決。
（二）設專人派發、回收意見：由業主委員會或者業主大會籌備組組織有關人員逐戶派發、回收業主意見，經業主大會統計匯總，進行表決。
（三）已送達給業主的業主大會議事內容以及相關選票，業主在規定的時間內不返饋意見或不提出贊同、反對、棄權意見的，視為沒有不同意見，認同業主大會議事內容。
六、如果業主大會決定選擇業主代表大會作為業主大會會議的形式，業主代表在業主大會前采用以下第 種形式，聽取、收集、反映所代表業主的意愿，參加業主大會行使投票權。
（一）業主代表推選產生必須由其所代表的業主持有1/2以上投票權的業主通過，業主代表任期內 年負責聽取所代表業主的意見、向業主大會提出議案、征求所代表業主對業主大會議事內容意見、根據所代表業主的多數意愿行使投票權；業主代表在參加業主大會表決前，應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會擬討論的事項書面征求所代表業主意見，需投票表決的，根據持有1/2以上投票權的業主的意見，行使投票權，其表決的投票權是其所代表業主投票權的總和。
（二）業主代表推選產生必須由其所代表的業主持有1/2以上投票權的業主通過，業主代表任期內 年負責聽取所代表業主的意見、向業主大會如實反映所代表業主的意見、征求所代表業主對業主大會議事內容意見；業主代表在參加業主大會表決前，應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會擬討論的事項書面征求所代表業主意見，需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。并根據持有1/2以上投票權的業主的意見，行使投票權，其表決的投票權是其所代表業主投票權的總和。
（三）業主代表推選產生必須由其所代表的業主持有1/2以上投票權的業主通過，所代表的業主授權推選產生的業主代表在任期內 年參加業主大會，提出議案、反映所代表業主的意見，需投票表決的行使所代表業主的全部投票權。
七、業主大會授權業主委員會的議事方式：
（一）業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的常設執行機構，對業主大會負責
（二）業主委員會委員由業主大會在業主中選舉產生。業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任、副主任。
（三）業主委員會設委員 名，其中主任1名，副主任 名，主任、副主任在全體委員中以全體委員過半數選舉產生，業主委員會每屆任期 年，委員任期屆滿可連選連任。
（四）每次業主委員會會議應當在會議召開7日前，通知全體業主委員會委員并送達有關材料。委員因故不能參加會議，可以書面委托代理人參加。
（五）業主委員會會議決定問題采取少數服從多數的原則。業主委員會會議必須有過半數委員出席，作出決定經全體委員人數半數以上同意。會議進行表決時，每位委員有一票表決權。若表決中出現贊同票與反對票相同的情況時，業主委員會主任或會議主持人有一票決定票。
第五章 表決程序
一、會議提議。召開業主大會的提議有如下情形：
（一）業主委員會成立前，由業主代表和建設單位組成籌備組，籌備組作為召集人提議召開業主大會。
（二）業主委員會成立后，由業主委員會作為召集人提議召開業主大會。
（三）20%以上的業主提議，向建設單位發出召開首次業主大會的邀請時，建設單位自收到之日起30日內無反對意見，視為同意召開業主大會。建設單位放棄參與首次業主大會籌備組的，由業主代表組成籌備組，組織召開業主大會。
二、大會籌備工作。召集人作好開會前的準備工作。根據業主的提議，草擬議案、制定選票、核實業主情況，并將組織召開業主大會的會議通知和有關材料告知相關居民委員會。
三、發布公告。業主大會召開會議前15日召集人應當將召開會議的時間、地點、內容以書面形式向物業管理區域內業主公告。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
四、征詢意見。召集人發放征詢意見表和選票，將業主大會議事內容書面征詢物業管理區域內業主意見。業主或者委托代理人填寫征詢意見表和選票，并簽名有效。
五、回收統計意見。召集人通過投票箱、上門或寄掛號信回收物業管理區域內業主意見，進行綜合意見或統計票數，進行表決。召集人發放和回收征詢意見表和選票可分區或組團分步驟進行。
六、通報大會議事決定。業主大會會議應當由業主委員會或者首次業主大會籌備組作書面記錄并存檔。召集人必須在公告欄通報業主大會議事決定的時間，通報征詢意見和選票結果，接受物業管理區域內業主的查詢和監督。召集人將業主大會的議事決定自會議結束后 日內以書面形式在物業管理區域內公告，并將有關材料送居民委員會，由居民委員會送區國土房管局備案。
七、業主委員會的議事程序：
（一）業主委員會會議有定期會議和特別會議；定期會議每至少召開一次；有1/3以上委員提議或者主任認為必要時，應當召開特別會議。業主委員會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副主任召集、主持。
（二）發布公告。業主委員會將召開會議通知、議事內容以書面形式在物業管理區域內公告。
（三）審議內容。業主委員會在業主大會授權范圍內進行審議。
（四）業主委員會應當作好會議記錄，出席會議的委員應當在會議記錄上簽名。
委員應當對業主委員會的決議承擔責任。業主委員會的決議違反法律、法規侵害業主合法權益，造成嚴重損失的，參加決議的委員應承擔賠償責任，但在表決中對決議有異議并記載在會議記錄中的，該委員可以免除責任。
（五）通報議事決定。業主委員會在公告欄通報業主委員會議事情況、議事內容及其決定。
（六）決定執行。業主委員會執行會議決定或委托物業管理公司執行會議決定。
第六章 其他事項
一、本規則所稱業主是指物業管理區域內房屋的所有權人，包括尚未出售物業的建設單位、房屋所有權共有的夫妻雙方等。
二、業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。業主委員會備案的有關事項發生變更的，依前款規定重新備案。
三、業主委員會任期滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉。前一屆業主委員會的工作自產生新一屆業主委員會起停止從事業主委員會的工作。
四、業主委員會不履行組織召開業主大會職責的，街道或區國土房管局應當責令業主委員會限期召開。業主委員會任期屆滿2個月未換屆的，街道或區國土房管局可以指派工作人員指導其換屆工作。
五、業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，每一業主每月交納____元，或者共用部位、共用設施設備經營收益的____%（不超過于50%）合計____元，用作經費開支，經費開支包括：業主大會、業主委員會會議開支、有關人員報酬、必要的日常辦公等費用。經費收支帳目由業主委員會負責管理，業主委員會應當制定年度財務預算、決算方案，報業主大會決定，并應該以書面形式將年度財務預算、決算方案和經費收支帳目于業主大會會議結束后7日內在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。
六、本規則未規定的事項如首次業主大會召開程序、業主委員會委員任職資格、業主委員會委員資格喪失的條件等，按照建設部頒布的《業主大會規程》（建住房[2003]131號）的規定執行。
七、本議事規則經業主大會通過后生效，同時報當地政府房地產行政主管部門備案。
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2005/11/4 17:50:00