廣州市物價局
一、 關于政府指導價的制定和執行問題。
國家發展改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》規定：“物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布?！蔽沂?004－2005年度普通住宅物業服務收費基準價和浮動幅度，是根據《廣州市普通住宅物業管理服務等級標準》中三個服務等級，并結合《轉發省物價局、省建委<關于公布廣東省物業管理服務收費政府指導價的通知>》（穗價[1999]100號）中住宅的政府指導價標準和我市目前實際執行情況制定出來的?？紤]到有電梯和無電梯的住宅物業管理成本有所差異，此基準價按有電梯和無電梯進行區分，并分為三個等級，與服務等級相對應，上下浮動幅度為15％。按照此規定，普通住宅實行政府指導價，由物業管理企業和業主按服務內容、服務質量和服務范圍根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定具體物業服務收費標準。且政府指導價是政府價格管理形式之一，具有強制性，而不是“參考價”。
關于如何約定具體物業服務收費標準的問題，根據現行法律、法規規定，對于新購住宅的物業服務收費，按照《廣州市物業服務收費管理實施細則》第九條“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致?！钡囊幎▓绦?；對于已入住的住宅物業服務收費，可以通過召開業主大會或者成立業主委員會的形式。有關業主大會或者業主委員會應按照建設部印發的《業主大會規程》（建住房[2003]131號）的有關規定執行。業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內1/2以上投票權的業主參加。物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。業主委員會應履行召集業主大會會議報告物業管理的實施情況、代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同、監督業主公約的實施等職責。
二、關于普通住宅與非普通住宅物業管理收費標準的問題。
根據《物業服務收費管理辦法》第七條“物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定”。市物價局、市國土房管局制定的《關于印發<廣州市普通住宅物業管理服務等級標準>的通知》規定了物業管理服務的三級等級標準，物業管理企業應與業主在物業服務合同中明確約定服務內容、標準。若服務內容標準在三級等級標準內，則按照政府指導價基準價和浮動幅度，由業主和物業管理企業在物業服務合同中約定物業服務收費標準；若服務內容標準高于三級等級標準的，可由業主和物業管理企業根據雙方具體商定的服務內容標準另行約定收費標準。具體收費標準不得由物業管理企業單方制定，應遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則，由物業管理企業與業主雙方在物業服務合同中約定。
三、 關于物業管理服務收費的明碼標價問題。
《廣州市物業服務收費管理實施細則》第十九條規定：“物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況進行公示?！笔形飪r局《轉發關于印發<物業服務收費明碼標價規定>的通知》（穗價[2004]203號）也規定了物業服務收費標價牌的式樣，物業管理企業應將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況，按照規定的樣式向業主公示。對不執行明碼標價規定的物業管理企業，物價部門將依據有關法律、法規予以處罰。
四、 關于業主拖欠、拒交物業管理費的問題。
《廣州市物業服務收費管理實施細則》第二十條規定：“業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳?！?因此，拖欠甚至拒交物業服務費用，不僅會造成業主與物業管理企業間的誤會矛盾激化，而且也違反了相關法律規定，需要承擔相應的法律責任。業主對物業管理企業所提供的服務或所收的費用有任何異議、意見，都應在履行交納服務費用的前提下，盡快與物業管理企業進行協商，協商不成的可以向有關部門投訴或通過法律途徑解決。同時，物業管理企業也要做好相關服務項目內容解釋、明碼標價等工作，多與業主進行溝通，避免不必要的誤會產生。
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2005/11/4 17:45:00