穗國房字[2004]756號
各區國土房管局：
為貫徹國務院《物業管理條例》、《建設部關于印發〈業主大會規程〉的通知》（建住房[2003]131號）和《關于加強街道工作的意見》（穗府[2004]15號），進一步規范和完善廣州市物業管理首次業主大會、業主委員會的成立工作，我局制定了《物業管理首次業主大會、業主委員會成立程序》及相關的示范文本?，F印發給你們，并就開展指導工作提出意見如下：
一、根據市政府《關于加強街道工作的意見》（穗府[2004]15號）中有關物業管理工作職責、工作職權的規定，請各區國土房管局根據本行政區實際情況，可以在《物業管理首次業主大會、業主委員會成立程序》的基礎上進行細化，制訂《 區物業管理首次業主大會、業主委員會成立程序》，進一步將區國土房管局和街道辦事處的工作職責進行明確，切實做好轄區內物業管理小區（大廈）業主大會、業主委員會成立的指導、監督和管理工作。
二、各區國土房管局在制訂《 區物業管理首次業主大會、業主委員會成立程序》中，若職責有涉及到街道辦事處的，應主動與區政府聯系，報請區政府批轉執行，同時抄送我局備案。
三、各區國土房管局在區政府未將指導首次業主大會、業主委員會成立工作明確給街道辦事處之前，應依法履行職責，繼續做好指導和協調工作。
四、本通知自發出之日起，原《廣州市物業管理業主委員會規定》（穗國房字[2002]24號）和《關于印發〈廣州市物業管理業主委員會成立程序〉的通知》（穗國房字[2002]489號）同時廢止。
附件：物業管理首次業主大會、業主委員會成立程序
廣州市國土資源和房屋管理局
二00四年十二月二日
附件：
物業管理首次業主大會、業主委員會成立程序
一、成立首次業主大會籌備組
（一）籌備組成員的構成。首次業主大會籌備組成員應當由住宅業主、非住宅業主和建設單位組成，其中住宅業主應當有不少于10名業主（不包括被推薦的業主）推薦。僅有單一物業用途的小區（大廈），只由單一物業用途的業主和建設單位組成籌備組。
（二）聯名業主的建議。首次5－15名業主聯名（下稱：聯名業主）在物業所在地的區國土房管局配合下，將擬訂的《關于組建首次業主大會籌備組的建議》（以下簡稱《建議》）（附件1）和《籌備組成員自薦表》（以下簡稱《自薦表》）（附件2）在物業管理小區（大廈）內明顯位置張貼公示10日，告知全體業主籌備成立首次業主大會事宜。
（三）聯名業主報送資料備查。聯名業主將組建首次業主大會籌備組的函、《建議》、《推薦支持的業主簽名表》(附件3)，以及聯名業主和推薦業主的有效房產證明資料、個人身份證復印件，送區國土房管局。
（四）公示期內業主自薦增補?！督ㄗh》公示期間，業主（住宅業主應當有不少于10名業主推薦，不包括被推薦的業主）可以自薦參與籌備組成員（下稱：自薦業主），自薦業主填寫《自薦表》，并提供《推薦支持的業主簽名表》、本人和推薦其本人參加籌備組成員的業主的有效房產證明資料、個人身份證復印件，以上資料一式兩份，一份送區國土房管局，另一份送聯名業主。
（五）產生籌備組?！督ㄗh》公示期滿后，首次聯名的業主在區國土房管局的指導下，在聯名業主和自薦業主范圍內（綜合考慮房屋幢數和房屋用途所占面積）產生5－15人為籌備組成員。
《建議》公示期間，沒有業主自薦或自薦業主不符合自薦條件的，聯名業主成為籌備組成員。
（六）籌備組成員產生以后業主異議的處理?；I備組成員產生以后，業主對籌備組成員有異議的，可向區國土房管局提出，未經超過半數投票權業主否決的，則視為通過，并作為籌備組成員。
（七）建設單位參與籌備組。建設單位或公有住房出售單位必須授權委托一名代表參加籌備組工作，填寫《建設單位/公有住房出售單位參加籌備組成員情況表》（附件4），提交規劃部門批準的《建設工程報建審核書》復印件，送區國土房管局。
自聯名業主《建議》期滿公示后，建設單位或公有住房出售單位未委托代表參加籌備組工作的，區國土房管局向未填報《建設單位/公有住房出售單位參加籌備組成員情況表》的建設單位或公有住房出售單位發出《關于上報參加籌備組成員名單的通知》（附件5）。
（八）籌備組確立。區國土房管局向籌備組發出《關于成立首次業主大會籌備組的復函》（附件6）、《首次業主大會籌備組成員名單》（附件7），由籌備組在區國土房管局的配合下，將復函和名單在物業管理小區（大廈）內明顯位置張貼公告。
二、制訂和通過《業主大會議事規則》、《業主公約》
（一）草擬、公示文件?；I備組擬訂《業主大會議事規則》（征求意見稿）、《業主公約》（征求意見稿）及其通知，并在物業管理小區（大廈）內明顯位置公示5日；同時，向全體業主征求意見。經征求意見，籌備組將修改后的《業主大會議事規則》和《業主公約》在小區（大廈）內明顯位置再次公示5日。
《業主大會議事規則》（征求意見稿）應當包括業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的產生辦法、組成、業主委員會委員職數、任期和業主委員會委員應當具備的條件等內容。
（二）確認業主投票權?；I備組確認業主身份，確定業主在首次業主大會上的投票權數。
（三）提示業主和公示《業主大會議事規則》、《業主公約》?；I備組在物業管理小區（大廈）內公示物業管理小區（大廈）《業主大會議事規則》和《業主公約》的同時，應當公示廣州市國土房管局《業主大會議事規則》（示范文本），并提示業主投票表決《業主大會議事規則》和《業主公約》須經物業管理小區（大廈）內全體業主所持投票權2/3以上贊成的，方能通過。
（四）發出大會通知。在首次業主大會召開15日前，籌備組將選票格式《〈業主大會議事規則〉、〈業主公約〉表決票》樣本（附件8）和《關于召開首次業主大會的通知》（附件9）在物業管理小區（大廈）內明顯位置張貼不少于5日，召開首次業主大會的通知中應當包括會議召開的時間、地點、內容等。
（五）投票表決《業主大會議事規則》和《業主公約》?；I備組按照召開首次業主大會通知的要求，組織對《業主大會議事規則》和《業主公約》進行投票表決，并將表決結果及業主大會決定（一）（附件10）在小區（大廈）內明顯位置張貼不少于5日。
（六）刻章?；I備組到公安部門辦理刻制業主大會公章手續，公章式樣一式兩份，報區國土房管局、街道辦事處（區人民政府）備案。
三、選舉產生首屆業主委員會
（一）發出大會通知。在選舉產生業主委員會的業主大會召開15日前，籌備組將業主委員會委員選票格式樣本（附件11）、業主委員會委員候選人簡歷表（附件12）和《關于召開業主大會選舉產生業主委員會委員的通知》(附件13)在物業管理小區（大廈）內明顯位置張貼不少于5日，并通知全體業主和告知相關的居民委員會。召開業主大會選舉產生業主委員會委員的通知中應當包括會議召開的時間、地點和業主委員會委員候選人資格條件等內容。
（二）核對候選人提交的資料。符合業主委員會委員候選人資格條件的業主（住宅業主應當有不少于10名業主推薦，不包括被推薦的業主）填寫《業主委員會委員候選人簡歷表》，提供《推薦支持的業主簽名表》、本人和推薦的業主的有效房產證明資料、個人身份證原件（核對后退還）及其復印件，交給籌備組核實?；I備組將《業主委員會委員候選人簡歷表》在小區（大廈）內明顯位置張貼公告。
業主委員會委員候選人應多于應選委員名額，實行差額選舉。
若業主大會是由住宅和非住宅業主組成的，業主委員會可由住宅組和非住宅組組成，其業主委員會委員候選人也應分為住宅組候選人和非住宅組候選人。
（三）印發選票?；I備組按照業主大會通過的《業主大會議事規則》的規定，做好業主投票權、議事方式、表決程序和約定的其他工作，并印發選票、通知所有投票人和設置投票箱。
（四）封箱監票?；I備組將召開業主大會前的籌備工作和設置投票箱的情況，函告區國土房管局，由區國土房管局到場對投票箱粘貼封條，并于召開業主大會時，對開箱投票活動進行監督。
（五）投票選舉首屆業主委員會委員?；I備組按照業主大會通過的《業主大會議事規則》的規定投票選舉產生首屆業主委員會委員，并在區國土房管局的配合下將選舉結果，及業主大會決定（二）（附件14）在小區（大廈）內明顯位置張貼公告不少于5日。
（六）提交資料。業主委員會自產生之日起30日內，將下列資料送區國土房管局。
1、業主大會成立情況；
2、業主大會決定（一）、（二）。
（七）備案。各區國土房管局自收齊資料15日內辦理備案手續，并向業主委員會發出《收件回執》（附件15）。
（八）刻章。業主委員會到公安部門辦理刻制業主委員會公章手續。公章式樣一式兩份，報區國土房管局、街道辦事處（區人民政府）備案。
四、其他事項
（一）業主委員會根據物業管理小區（大廈）的規模由5—15名委員單數組成，當業主委員會委員少于5人時，應及時召開業主大會進行補選。
（二）業主可以書面委托其他業主代為投票，但被委托人接受的委托不得超過3人。
（三）業主委員會任期屆滿2個月前，應當按照本物業小區（大廈）的《業主大會議事規則》，籌備召開業主大會進行下一屆業主委員會的換屆選舉工作。
（四）業主委員會到期未換屆選舉且有業主提出異議的，區國土房管局應當指派工作人員指導業主委員會換屆工作。
（五）整幢非住宅樓宇和業主人數較少的樓盤，其籌備組成員的產生和業主委員會委員候選人的產生可不要求有業主推薦支持。
附件(下載）：
1、關于組建首次業主大會籌備組的建議
2、籌備組成員自薦表
3、推薦支持的業主簽名表
4、建設單位/公有住房出售單位參加籌備組成員情況表
5、關于上報參加籌備組成員名單的通知
6、關于成立首次業主大會籌備組的復函
7、首次業主大會籌備組成員名單
8、《業主大會議事規則》、《業主公約》表決票
9、關于召開首次業主大會的通知
10、業主大會決定（一）
11、業主委員會委員選票格式樣本
12、業主委員會委員候選人簡歷表
13、關于召開業主大會選舉產生業主委員會委員的通知
14、業主大會決定（二）
15、收件回執
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2005/11/4 17:43:00