第一條 為規范物業服務收費行為，維護業主或者使用人（以下統稱“業主”）和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《陜西省物業管理條例》《西安市物業管理條例》和《陜西省物業服務收費管理辦法》等法律法規和有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于西安市行政區域內的物業服務收費行為及其監督管理。
第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照合同約定向業主提供服務所收取費用的統稱，包括物業服務費、物業管理區域內機動車停放服務費（以下統稱“停車服務費”）和其他服務費。
物業服務費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，在物業管理區域內提供房屋、配套設施設備及相關場地進行日常管理、維護保養、綠化養護、衛生保潔、秩序維護及安全防范等具有公共性和普遍性的服務向業主收取的費用。
停車服務費是指物業服務企業按照停放服務合同的約定，在物業管理區域內對指定場地（所）停放的機動車進行秩序管理、提供服務所收取的費用。
其他服務費是指物業服務企業根據業主委托或個性化需求提供《前期物業服務合同》或者《物業服務合同》內容以外且由業主自愿選擇的服務項目所收取的相應費用。
第四條 物業服務收費應當遵循公平、公開、合理、質價相符的原則，按照物業服務的不同性質、特點和階段，分別實行政府指導價和市場調節價。
未成立業主大會的住宅小區（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業服務費和停車服務費實行政府指導價，已成立業主大會的及其他服務費實行市場調節價。
別墅、公寓、商住綜合樓中的住宅、非住宅等政府定價范圍以外的物業服務費、停車服務費及其他服務費實行市場調節價。
第五條 物業服務收費按照統一政策、屬地管理原則，實行市、區（縣）分級管理。市發展和改革委員會會同市住房和城鄉建設局、市市場監督管理局負責制定物業服務收費管理有關政策規定，指導全市物業服務收費監督管理工作。各區（縣）發展改革部門、住房和城鄉建設部門、市場監督管理部門按照各自管理權限，分別負責轄區內的物業服務收費監督管理工作。物業項目所在地的街道辦事處（鎮人民政府），負責本轄區物業管理活動的指導和監督工作，及時協調處理物業管理糾紛和矛盾。
第六條 實行政府指導價的物業服務收費標準由市、區（縣）人民政府制定，具體工作由市、區（縣）發展改革部門、住房和城鄉建設部門負責，依據物業服務等級標準，綜合考慮小區容量、場地設施、企業成本、業主承受能力等因素制定，由住房和城鄉建設部門提出調整申請及調整意見，實行動態管理。
市發展和改革委員會會同市住房和城鄉建設局負責制定和調整新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區及高新、經開、曲江、浐灞、國際港務區、航天基地等城市建成區范圍內住宅小區實行政府指導價的物業服務收費指導標準，報市人民政府同意后執行。
其他區、縣及西咸新區住宅小區實行政府指導價的物業服務收費指導標準可參照西安市物業服務收費指導標準執行，也可根據實際自行制定，并抄送市發展和改革委員會、市住房和城鄉建設局和市市場監督管理局。
第七條 實行政府指導價管理的住宅小區物業服務等級按照住建部門制定的物業服務等級標準，由高到低設定為一級、二級、三級、等外四個服務等級，按照高層、多層分別制定收費標準；實行政府指導價的物業管理區域內室內機動車停放場所類別按照硬件設施和服務條件由高到低設定為一類、二類兩個類別，露天機動車停放場所不分類別。
物業服務收費政府指導價標準為最高限價，物業服務企業與業主在政府指導價范圍內通過合同約定物業服務費和停車服務費具體標準。
第八條 實行市場調節價的物業服務收費標準，由物業服務企業與業主或者業主大會通過合同約定。
業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意，其物業服務收費實行市場調節價。
第九條 業主或者業主大會與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等計費方式約定物業服務費用，實行政府指導價的物業服務收費僅適用于包干制。
包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費，物業服務企業依照合同約定事項提供服務，盈虧均由物業服務企業享有或者承擔。包干制物業服務費由物業服務成本、法定稅費和企業利潤構成。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。酬金制物業服務費由物業服務支出和企業酬金構成。
第十條 物業服務成本或物業服務支出構成一般包括以下部分：
1. 管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2. 物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3. 物業管理區域內清潔衛生費用（不含居民生活垃圾費）；
4. 物業管理區域內綠化養護費用；
5. 物業管理區域內秩序維護費用；
6. 辦公費用；
7. 物業服務企業固定資產折舊；
8. 物業共用部位、共用設施設備以及公眾責任保險費用；
9. 經業主或者業主大會同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本或者物業服務支出。在國家規定的質量保修范圍和保修期限內的維修和設備更換，由原建設單位負責，不得動用專項維修資金或者由業主承擔。
第十一條 實行政府指導價的物業服務費執行“一費制”。物業管理區域內照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業主共有公共配套設施設備的用水、用電費用以及電梯維護保養和年檢費用計入物業服務費成本，不得單獨收取。
第十二條 停車服務費成本由交通工具停放服務設施設備日常運行費、保養維護費、檢驗檢測費、設備折舊、職工薪酬、清潔衛生費、秩序維護費、管理費分攤以及經業主或者業主大會同意的其它費用組成。與物業服務費成本相重疊的部分應當獨立核算，按比例分擔，不得重復計算。
第十三條 專業經營單位供水、供電等，實行抄表到戶的，應當向最終用戶收取有關費用，依據相關法律法規承擔分戶終端計量裝置以外管線和設施設備的維修、養護、更新等責任，且相關費用不得計入物業服務費成本；未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，計入物業服務費成本，并由物業服務企業承擔物業服務區域內公共管線和設施設備的日常運行、維護責任。
第十四條 住宅預售前，建設單位應當按照相關規定選聘物業服務企業，依據物業服務指導標準和物業服務收費指導標準，確定預售物業項目的物業服務等級、停車場類別以及物業服務費標準、停車服務費標準等內容，在政府指導價范圍內與物業服務企業簽訂《前期物業服務合同》，向物業項目所在區（縣）、開發區住房和城鄉建設部門備案后，收費標準抄送同級發展改革部門和市場監督管理部門。建設單位與物業買受人簽訂的房屋、車位買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容。
《前期物業服務合同》或者《物業服務合同》應當明確物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。同一物業管理區域內同類型的住宅項目，其物業服務收費標準應當保持一致。
第十五條 物業服務費和停車服務費根據合同的約定按月計收，預收不得超過三個月。
第十六條 物業服務費根據房屋的建筑面積計收。
（一）已辦理不動產權屬證書的房屋，按照權屬證書記載的建筑面積計算；
（二）已出售但尚未取得不動產權屬證書的房屋，按買賣合同記載的建筑面積計算。不動產權屬證書辦理后，次月起按照不動產權屬證書記載的建筑面積計算。
第十七條 納入物業管理范圍已竣工但尚未出售，或者因建設單位原因未按時交付給物業買受人的房屋或者車位，物業服務費或者停車服務費由建設單位交納。符合交付條件的房屋或者車位，物業服務費或者停車服務費從交付次日起由業主按月交納。
第十八條 業主因自身原因逾期未辦理物業交付手續的，其空置期間的物業服務費、停車服務費從建設單位書面通知業主辦理交付手續截止日期的次日起由業主按月交納。
第十九條 業主暫不使用或使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位，經物業服務企業登記確認后，其空置期間的物業服務費、停車服務費按物業服務合同約定收費標準的70%交納。實行市場調節價的按照物業服務合同的約定執行。
第二十條 下列車輛臨時進入物業管理區域內停放的，不得收取費用：
（一）臨時停放30分鐘之內的車輛（僅限配置有公共停車位的小區）；
（二）執行公務的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛；
（三）殘疾人車輛（僅限小區按照無障礙設施工程建設標準設置的無障礙車位上停放的由殘疾人駕駛的專用機動車）。
第二十一條 物業服務企業應當按照合同約定向業主收取相關費用，不得將簽訂《前期物業服務合同》或者《物業服務合同》內容以外的其他服務合同作為向業主交付物業的前置條件強制捆綁、強制服務、強制收費，或者只收費不服務、多收費少服務，以及變相收費。
特約服務、增值服務、有償服務等相關物業服務收費，由物業服務企業在物業管理區域內的顯著位置公示服務項目及收費標準，經業主自愿選擇，由物業服務企業與業主另行通過合同約定。
第二十二條 物業服務企業接受專營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，也不得以未交物業服務費為由限制或者妨礙業主對水、電、氣、暖等的正常使用。物業服務企業與專營單位簽訂的相關合同應向全體業主公開，不得損害業主利益。
第二十三條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示承接本小區物業的承接查驗報告，以及共用部位、共用設施設備分布圖，明確車位權屬，便于業主查詢。
第二十四條 物業服務企業應按照有關規定實行明碼標價，公示物業服務企業名稱、服務項目、服務標準、收費標準、計費方式、收費依據、優惠減免政策、投訴舉報電話以及屬地行業主管部門監督電話等信息，自覺接受監督。
第二十五條 物業服務企業利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經營活動的，需遵守相關法律規定，所得收益在扣除合理成本之后歸屬全體業主所有，主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第二十六條 物業服務企業應當在每年第一季度將上一年度物業服務合同履行情況、歸屬業主收益等情況在物業管理區域內顯著位置據實公示，公示時間不得少于一個月。業主有權查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業主收益的相關財務資料，物業服務企業應當據實提供。鼓勵物業服務企業向全體業主公開物業服務費和停車服務費收入以及成本費用（構成）支出明細。
第二十七條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的停車場（所），應當首先滿足本物業管理區域內業主的需要。業主在物業管理區域內的停車場（所）停放自有車輛，不得按經營性停車場收費標準收費。
第二十八條 物業服務企業在收到業主告知后，不得限制或者妨礙業主在自有以及租賃的車位上免費停放未登記的車輛。
第二十九條 物業服務企業實行出入證（卡）管理的，應當為每戶業主首次免費配置不少于4張出入證（卡）。業主另有需求申請辦證（卡）的，物業服務企業可以按物業公示標準收取制作成本費用，不得盈利。
第三十條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業，物業服務企業應當按照住建部門的相關規定與業主簽訂裝修管理服務協議，具體管理內容由雙方在協議中約定。
業主可以自行或者委托物業服務企業清運裝修期間產生的垃圾。委托物業服務企業清運裝修垃圾的收費標準由雙方約定。因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按照實際發生額，由業主或者裝修單位承擔，并承擔相關責任。
第三十一條 業主應當按照合同約定按時足額交納物業服務費、停車服務費或其他服務費，不得拒絕交納。業主拒不交納的，物業服務企業可以依法催繳，但不得限制或者妨礙其對物業的正常使用。
業主與使用人約定由使用人交納物業服務費等費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者使用人應當結清物業服務費等費用。
第三十二條 自備供暖（冷）的小區，其采暖（冷）費由物業服務企業或者專營單位提出收費方案（政府對供暖補貼的，補貼方案應當包括在收費方案內），必須經業主大會或者由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主（以下簡稱“參與表決雙過半業主”）同意后據實收取。采暖（冷）期結束后，必須向全體業主公布收支情況。
第三十三條 實行政府指導價管理的住宅小區，物業服務企業在合同履行期間不得擅自調整物業服務收費標準。確需調整的，物業服務企業應當按照物業服務指導標準和物業服務收費指導標準，在街道辦事處（鎮人民政府）的組織、指導和監督下，公開真實、完整、有效的相關信息。在物業管理區域內顯著位置公示服務成本變動情況和擬調價方案；就調價方案與業主協商，經“參與表決雙過半業主”同意后，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。物業服務等級經物業項目所在區（縣）、開發區住房和城鄉建設部門認定后，收費標準抄送同級發展改革部門和市場監督管理部門。
第三十四條 各級發展改革部門、住房和城鄉建設部門、市場監督管理部門要按照職責分工加強物業服務及收費行為的監督管理。
市發展和改革委員會要嚴格按照有關法律法規規定，制定物業服務收費管理辦法和物業服務收費標準及其他有關政策規定。各級發展改革部門負責做好物業服務收費政策貫徹落實、宣傳培訓等物業服務收費監督管理工作。
市住房和城鄉建設局按照法律法規規定，制定物業管理服務相關政策規定。各級住房和城鄉建設部門負責做好物業服務相關政策貫徹落實、宣傳培訓，加大對物業企業服務質量監督檢查，將物業企業服務質量納入物業企業信用信息管理。
各級市場監督管理部門負責對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等價格違法行為，依據有關法律、法規以及規定進行查處。
第三十五條 本辦法由市發展和改革委員會、市住房和城鄉建設局、市市場監督管理局在各自職權范圍內負責解釋。
第三十六條 本辦法自2021年1月1日起實施，有效期5年。凡本辦法之前的有關規定與本辦法不符的，按本辦法執行。法律、法規、規章以及上級機關另有規定的，從其規定。
物業服務企業執行新的物業服務收費標準前，應當按照本辦法第三十三條的規定履行調價程序，在調價程序履行完畢前仍按原合同約定執行。
附件：1．西安市物業服務收費政府指導價標準
2．西安市物業管理區域內機動車室內停放場所類別標準
西安市物業服務收費政府指導價標準
物業服務費指導標準
單位：元/平米·月
說明：
1．實行政府指導價的物業服務收費實行等級服務、等級收費。物業服務收費等級標準依據西安市住房和城鄉建設局印發的《西安市普通住宅小區物業服務指導標準》，按照質價相符的原則制定；物業服務凡達不到三級服務標準的，收費按等外標準收取。
2．高層指七層以上（含七層）帶電梯的住宅，七層不帶電梯的參照多層收費標準；多層指六層以下（含六層）不帶電梯的住宅，六層及以下帶電梯參照高層收費標準；老舊住宅改造后帶電梯的物業服務費按照不高于高層等外收費標準執行。
3．上述收費標準為基準價，下浮不限。
物業企業提供的服務超過高層一級物業服務標準的，可在高層一級物業服務收費標準的基礎上，上浮不超過10%；物業企業執行浮動收費標準前,物業服務標準向物業項目所在區（縣）、開發區住房和城鄉建設部門備案，收費標準抄送同級發展改革部門和市場監督管理部門后執行。上浮僅限于高層一級服務標準，高層二級、三級、等外無上浮。
多層住宅按基準價可上浮不超過20%的原則制定物業服務收費標準。
西安市物業管理區域內
機動車室內停放場所類別標準
一類停車場
具有獨立的出入口或符合國家標準的雙車道供車輛安全出入；配備自動升降欄桿，攝像監控系統，電腦計費系統或網絡計費支付系統，消防噴淋設施及通風設備；地面硬化干凈整潔；行車有標準的導向系統，停車位有專業標示；監控室24小時有專人值班，配備專業管理、保安、保潔人員。
二類停車場
配備監控、消防、通風設備，有明顯的導向和停車標識。24小時有人值班，配備保安、保潔人員。
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2020/11/10 9:02:00