市區各物業服務企業，各區物價局、房管局：
為進一步規范市區物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業及其他管理人的合法權益，根據省物價局、省住建廳《江蘇省物業服務收費管理辦法》（蘇價規﹝2013﹞4號）和《揚州市住宅物業管理辦法》（揚府規﹝2016﹞4號），現就市區住宅物業服務收費的有關事項明確如下：
一、市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責市區物業服務收費的監督管理工作，負責制定市區物業服務收費管理的政策規定。各區價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門按照價格管理權限，負責本行政區域內的物業服務收費監督管理工作。
二、普通住宅前期物業服務合同自簽訂之日起10個工作日內，由物業服務企業與建設單位向所在地價格主管部門、物業管理行政主管部門備案。
物業服務企業按《江蘇省物業服務收費管理辦法》（蘇價規﹝2013﹞4號）第八條第二款的規定調整普通住宅前期物業公共服務收費標準的，業主共同決定形成后，應當在物業管理區域內顯著位置公示調整決定（公示時間不少于20日），并在10個工作日內向物業所在地的價格主管部門、物業管理行政主管部門備案，備案材料包括：
（一）收費標準調整的說明，包括調整理由、調整程序、征詢意見情況；
（二）公示件及其在公示狀態下所拍攝的帶有日期（包括起始日期和結束日期）的照片。
上述材料應加蓋物業服務企業印章，并由街道辦事處（鄉鎮人民政府）簽署意見，蓋章確認。
對普通住宅前期物業公共服務費超過政府指導價的,價格主管部門不予備案。
三、按照房屋買賣合同（符合竣工驗收條件）、入住通知書的約定，自房屋交付之日起，業主應當按月交納物業公共服務費用。物業服務企業可以根據物業服務合同的約定，預收不超過一年的物業公共服務費和代收代交費用（包括電梯運行費、公共能耗費等）。
四、因業主原因未及時辦理入住手續（事實已入住的除外）、業主辦理入住手續后未入住或未使用連續六個月（含）以上的房屋，業主應當事先告知物業服務企業，按合同約定標準的百分之七十交納物業公共服務費、電梯運行費、公共能耗費。對業主擁有所有權或使用權且未使用連續六個月（含）以上的車位，業主應當事先告知物業服務企業，按合同約定標準的百分之七十交納汽車停放費。業主大會成立后，由業主大會與物業服務企業約定減免時限和具體標準。
物業服務企業不得對業主所有的獨立車庫收取汽車停放費。
地下車（位）庫已經竣工，建設單位未出售、附贈或出租的，或尚未交付買受人、承租人的，汽車停放費由建設單位全額支付給物業服務企業。
五、對進入住宅物業管理區域內進行軍警應急處置、行政執法、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務的車輛，為業主、物業使用人提供配送、維修、安裝、裝修、搬家等服務的臨時停放車輛，物業服務企業不得收取任何費用。
業主在正式入住前，車輛應停放在自己購買或租用的車位（庫）上（內），未購買或未租用車位（庫）而在物業管理區域內室外臨時停放的，在2小時內免交汽車臨時停放費。其他外來車輛進入住宅物業管理區域內室外臨時停放的，在1小時內免交臨時汽車停放費。合同約定的業主車輛臨時停放免費時間超過2小時和其他車輛臨時停放免費時間越過1小時的，按合同約定執行。
前款所稱室外臨時停車，是指根據物業服務合同允許的臨時室外停車。
六、代收代交費用的分攤辦法應當通過物業服務合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業主專有部分占建筑物總面積比例分攤。
普通住宅前期物業管理小區，按面積比例分攤電梯運行費的，按以下規定執行：
（一）帶有地下車庫且電梯從地下車庫到達本層的一樓住戶，其電梯運行費按不高于一樓的建筑面積的80％交納。
（二）以下情形一樓住戶免交電梯運行費：有地下車庫但電梯不到達一樓的；電梯從一樓起始的；戶內有樓梯到達地下車庫的。
（三）帶閣樓或躍層式的頂樓住戶，按電梯到達層的建筑面積交納電梯運行費。
物業服務合同約定了面積分攤方法的，按物業服務合同的約定執行。
七、業主或物業使用人需要對房屋進行裝修的，裝修人在裝修前應當與物業服務企業簽訂裝修協議,明確裝修事項、裝修押金。業主或使用人裝修完畢未違反裝修協議的，物業服務企業應在3個月內如數退還裝修押金；實行集中制冷、供熱等服務的住宅，物業服務企業應在6個月內如數退還裝修押金。物業服務企業不得向業主、使用人或裝飾企業（工人）收取裝修管理費等其他任何費用。
物業服務企業在新房住戶辦理入住手續或重新裝潢時,按價格主管部門規定的標準代收裝潢垃圾清運處理費，不得超標準收取。
八、物業服務企業為維護物業管理區域公共秩序的需要，實行門禁（含電梯，下同）出入證（卡）管理的，應當免費為業主、物業使用人每戶配置不少于4張出入證（含IC卡等），證、卡費用應計入相應的物業服務成本；物業管理區域內的停車場實行出入證（卡）管理的，應當免費為車主每車配置1張出入證（含IC卡等），證、卡費用在收取的汽車停放費中支出。
新建住宅小區實行門禁、停車場出入證（卡）管理的，建設單位應當按前款規定的種類和數量為業主、物業使用人免費配置門禁出入證（卡）。
業主大會成立后，實行門禁、停車場出入證（卡）管理的，相關事項由業主大會與物業服務企業協商約定。
業主、物業使用人另有需求申請辦理門禁、停車場出入證（卡）的，可以適當收取工本費。
九、業主大會成立前，物業服務企業利用公建配套用房、附屬設施、公共場地、道路等開展經營活動所得收益，70％納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費。物業服務企業應向業主公示，并主動上繳住宅專項維修資金代管部門。業主大會成立后，收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用。
十、物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示物業服務企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、服務質量、計費方式、收費標準及收費依據，不得收取任何未標明的費用。
特約服務收費由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。
十一、物業服務企業應當將物業公共服務費、汽車停放費、公共能耗費（包括電梯運行費等）、經營設施收益及其他代收代交費用等單獨列賬，獨立核算，并且按照合同約定定期（普通住宅前期物業服務，按照相應服務等級標準規定的期限）在物業管理區域內顯著位置分別公示上述費用的收支狀況，每次公示時間不得少于20日。物業服務企業應保留公示的圖片資料，以備業主和相關部門核查。
十二、物業服務企業發生變更時，新接管的物業服務企業應按規定在當地價格主管部門、物業管理行政主管部門重新辦理備案手續。
十三、價格主管部門、物業管理行政主管部門應當依據各自職能，加強對物業服務及收費的監督檢查，對物業服務企業違反物業管理法律、法規和政策的行為依法實施行政處罰。
十四、本通知自2017年6月1日起執行，市物價局、市房產管理局《關于印發“揚州市區物業服務收費管理實施細則”的通知》（揚價服﹝2009﹞79號）、市住房保障和房產管理局、市物價局《關于公布市區物業服務收費調價方案的通知》（揚住房發﹝2013﹞54號）同時廢止。
揚州市物價局 揚州市住房保障和房產管理局
2017年5月9日
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