無錫市前期物業管理招標投標實施辦法

無錫市住房保障和房產管理局文件

錫房規發［2013］3號

 

 

 

關于印發《無錫市前期物業管理招標投標實施辦法》的通知

 

各區住保房管局、各物業服務企業、各房地產開發企業及有關單位：　　

為進一步規范本市前期物業管理招投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，我局根據國務院《物業管理條例》和住建部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的精神，結合我市物業管理市場實際，對《無錫市前期物業管理招標投標實施辦法》進行修訂?，F印發給你們，望認真貫徹執行。

附件：無錫市前期物業管理招標投標實施辦法

 

 

二O一三年八月十六日 

 

 

無錫市住房保障和房產管理局辦公室   2013年8月19日印發

附件：

 

無錫市前期物業管理招標投標實施辦法

 

     （2012年4月1日無錫市住房保障和房產管理局發布實施  2013年8月1日修訂）

 

第一條 為了規范本市前期物業管理招標投標行為，保護當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《江蘇省物業管理條例》及《江蘇省前期物業管理招標投標實施辦法》等有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的前期物業管理招標投標，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位通過招投標的方式將物業區域內的房屋、共用設施設備以及場地的維修、養護、秩序維護、綠化養護、環境保潔等各類服務和管理項目一次性發包，由投標人通過競標承接管理的活動。

新建物業是指尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立業主委員會的物業。

第三條 前期物業管理招標投標應遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。招、投標雙方不得弄虛作假，惡意串通，損害對方或其他投標人的合法權益。

第四條 無錫市住房保障和房產管理局（以下簡稱“市住保房管局”）是本市前期物業管理招標投標活動的主管部門；無錫市物業管理中心（以下簡稱“市物管中心”）受市住保房管局的委托負責本市前期物業管理招標投標活動備案及指導工作，并建立物業服務企業參與前期物業管理招標投標活動的誠信檔案；各市（縣）、區住保房管局實施本轄區內前期物業管理招標投標活動的指導、服務和監督工作。

第五條 新建物業建設單位應當在前期物業管理招標投標前，將劃定的物業管理區域向項目所在地的市（縣）、區住保房管局備案，確保一個物業管理區域只能由一家物業服務企業管理。

辦理物業管理區域備案手續，須提交以下資料：

1、無錫市物業管理區域劃分備案表；

2、申請單位營業執照及房地產開發資質證書；

3、項目立項批復、公建配套批復、項目命名批復文件；

4、項目總平面圖及物業管理用房配置平面圖；

5、其他需要提供的材料。

第六條 前期物業管理招標活動分為公開招標、邀請招標。

在本市市區范圍內，新建住宅物業建設單位應當通過公開招標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業負責前期物業管理。

有下列情形之一的，經項目所在地的市（縣）、區住保房管局批準，可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業負責前期物業管理：

（一）連續兩次公開招標投標人少于3個的；

（二）同一物業管理區域內住宅規模建筑面積小于三萬平方米的；

（三）立項為非住宅或在同一物業管理區域內的非住宅占總建筑面積70%以上的；

（四）物業產權單一并由產權人自用的；

（五）在保密或安全等方面有特別要求的；

（六）其他國家規定或行業要求不適宜采用招標方式的。

符合以上（一）、（二）、（三）、（六）款條件，采取協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業負責前期物業管理的，新建物業建設單位（簡稱“甲方”）和被選聘的物業服務企業（簡稱“乙方”）應按以下標準向無錫市物業管理協會（簡稱“市物管協會”）交納合同保證金：物業總建筑面積不超出30萬平方米部分，甲方按4元/平方米、乙方按2元/平方米，不足5萬平方米按5萬平方米計算交納保證金；總建筑面積在30萬平方米以上的大型物業區域，30萬平方米以內面積部分按上述標準交納保證金，超出30萬平方米面積部分，甲方按2元/平方米、乙方按1元/平方米交納保證金。

合同保證金主要用于確保標的物業前期物業管理服務質量。合同標的物業取得市級城市物業管理優秀項目稱號后，保證金的一半將予以返還；取得省級城市物業管理優秀項目稱號或者業主委員會成立并與業主委員會交接完成后，剩余保證金全額返還。

物業服務達不到合同約定的服務標準而引起糾紛的，經項目所在區住保房管局要求，市物管協會可組織專業人員進行協調，并提出處理建議。區住保房管局可根據市物管協會提出的處理建議，視責任大小和情節輕重扣除責任方一定數額的保證金，所扣除的保證金用于整改物業服務，解決矛盾糾紛。

第七條 招標人應當在以下規定時限內完成前期物業管理的招標投標工作：

（一）新建現售商品房項目應當在現售開始前30日完成；

（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業項目應當在正式交付使用前90日完成。

第八條 招標人可以自行組織實施招標活動，也可委托項目所在地的市（縣）、區住保房管局代理招標事宜。

招標人自行組織實施招標活動的，應當具有能夠編制招標文件、對投標人進行資格評審和組織評標的能力，并按下列規定組建招標工作小組：

（一）招標人的法人代表（負責人）或其代理人必須參加招標工作小組；

（二）熟悉物業管理招標業務的經濟、技術和管理人員占招標工作小組成員總數的50%以上。

第九條  招標人應當根據物業管理項目的特點和需要編制前期物業管理招標文件。前期物業管理招標文件應包括以下主要內容：

（一）招標人名稱和地址，招標工作小組的聯系方式或其委托的招標代理機構的聯系方式；

（二）物業基本情況，包括物業名稱，區域四至，總占地面積，總建筑面積，綠化面積，房屋類型，房屋幢數，套數，公建配套設施，主要設備設施，物業管理用房配置等；

（三）物業管理前期介入的時間、服務要求，相關業主共有的道路、綠地、公共場所、公用設施、車位（庫）、物業管理用房以及房屋共用部位、共用設施設備的配置和接管驗收要求；

（四）投標人的資質與條件及投標書的編制要求；

（五）物業管理服務的內容及要求；

（六）組織解釋招標文件及實地考察物業的時間；

（七）投標書密封要求和送達的截止時間，地點及方式；

（八）開標的時間，地點，方法與程序；

（九）招標人、投標人保證金的繳納及雙方的違約責任；

（十）投標報價要求、評標標準和評標方法，廢標認定原則；

（十一）擬簽訂合同的主要條款；

（十二）其他招標事項的說明及法律法規規定的其他內容。

第十條 前期物業管理招標投標活動實行備案制度，招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報市物管中心備案：

（一）與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；

（二）招標人營業執照及房地產開發資質證書；

（三）招標公告或者投標邀請書；

（四）招標文件；

（五）法律、法規規定的其他材料。

市物管中心發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。

第十一條 招標人采取公開招標方式的，招標人應當在市住保房管局指定的報刊及網站發布招標公告；招標人采取邀請招標方式的，應向3家以上的具有相應物業管理資質和物業管理實績的企業發出投標邀請書。招標公告應包括以下內容；

（一）招標人名稱和地址，招標工作小組的聯系方式；

（二）招標物業的名稱，區域四至，總占地面積，總建筑面積，綠化面積，房屋類型，房屋幢數等基本情況；

（三）投標資格條件，報名的方式、時間、地點和期限以及投標資格預審辦法等事項。

投標邀請書的內容應包括上述三款內容，并還應載明獲取招標文件的時間，地點，方法和相關費用等。

第十二條 公開招標實行對投標申請人資格預審的，招標人應當在招標公告中載明資格預審的條件、資格預審辦法，作為對投標申請人進行資格預審的依據。

經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果。

在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

第十三條 招標人在招標備案的同時，應向市物管協會繳納招標保證金人民幣拾萬元整；招標人在與中標人簽定前期物業服務合同并至市住保房管局備案后，可以向市物管協會提出退還招標保證金的申請。

招標文件要求由投標人繳納投標保證金的，投標人應當繳納；未中標人在招標人發出中標通知書之后，可以向市物管協會提出退還投標保證金的申請；中標人在與招標人簽定前期物業服務合同并至市住保房管局備案后，可以向市物管協會提出退還投標保證金的申請。

市物管協會在收到退還保證金申請后10日內將保證金退還申請人。

招標文件對未中標人承諾支付投標書編制補償金的，招標人應當支付。

第十四條 物業管理招標文件發出之日至投標人提交投標文件的截止期間，不得少于20日。特殊情況下，由招標人申請，經項目所在地的市（縣）、區住保房管局征集投標人一致同意的，可提前到不少于10日。

第十五條 招標人對已發出的招標文件進行修改的，應在截標期日前15日，特殊情況不少于10日，將修改后的招標文件以書面形式送達投標人并報市物管中心備案。

招標人可召開招標文件答疑會議或組織物業現場踏勘，就招標文件向投標人解釋說明。解釋說明內容與招標文件內容不一致的，招標人應在截標期日前15日，特殊情況不少于10日，以書面形式告知所有投標人并報市物管中心備案。

招標文件的修改內容或解釋說明內容逾期送達至投標人的，投標文件送達截止期日順延。

第十六條 具有三級以上（含三級）中華人民共和國物業管理企業資質證書（以下簡稱物業管理企業資質證書）的本市物業服務企業，均可參與本市與其管理資質相對應的前期物業管理投標活動。

進入本市參與物業服務的外省物業企業必須具有一級物業管理企業資質證書，本省外地企業必須具有二級以上（含二級）物業管理企業資質證書，參加投標前應當到市住保房管局辦理備案手續。如遇特殊情況，外省二級資質企業進入我市物業管理市場須在辦理備案手續的同時做出相應的承諾。

市物管中心應建立物業服務企業誠信管理體系，為企業參與投標出具誠信記錄證明。

第十七條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。

投標文件應當包括以下內容：

（一）投標函；

（二）投標人授權委托書（法定代表人不出席招標投標活動的適用）；

（三）投標報價；

（四）企業營業執照、物業管理企業資質證書及其他招標書中指定的有效證明；

（五）企業簡介及業績情況；

（六）物業服務企業的管理機構設立方案，運作流程及各項管理規章制度；

（七）物業服務人員配備方案；

（八）物業服務用房及其他物資裝備配置方案；

（九）物業服務分類標準服務承諾；

（十）物業服務模式，包括擬在中標后將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作進行分包或聘請顧問協助管理等；

（十一）檔案資料的建立與管理；

（十二）社區文化與精神文明服務方案；

（十三）物業服務費用及其他費用收支測算方案；

（十四）愿意承受的有關獎罰；

（十五）招標人要求的其他內容。

第十八條 投標人應在截標期日前，將加蓋投標人印章及其法定代表人印章后的投標文件密封送達招標人。招標人收到投標文件后，應出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥為保存投標文件，在開標之前，不得啟封投標文件。

投標人在截標期日前，可書面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。經補充修改的內容為投標文件的組成部分。

投標人在截標期日后送達投標文件或者經補充修改的投標文件，招標人應當拒收。

第十九條 投標人在前期物業管理招標投標活動中，享有下列權利：

（一）有權按照招標文件的要求自主投標；

（二）根據本企業的經營情況有權參與招標競爭或放棄招標競爭；

（三）根據本企業的經營情況和資質等級，有權確定自己的投標報價。

第二十條 開標由招標人或招投標活動組織人主持，并邀請所有投標人參加。開標時，由投標人選派代表檢查投標文件密封情況，經確認后由招標工作人員當眾拆封，宣讀。

招標人在截標期日前收到的所有投標文件，都應在開標時當眾拆封，宣讀。開標過程應當記錄，并存檔備查。招標人可委托公證處對開標過程進行公證。

第二十一條 招標人應組建評標委員會負責評標。評標委員會的成員人數為5人以上（含5人）單數。其成員由招標人代表和物業管理招投標評審專家組成。其中，招標人代表不得超過評標委員會成員數三分之一。

物業管理投標評審專家可由招標人從市住保房管局建立的物業管理招投標評審專家庫名冊中采取隨機抽取的方式確定。與投標人有利害關系的，不得成為評標委員會成員。評標委員會成員名單在開標前應當保密。

特殊招標項目可以直接從專家庫中確定。

評標委員會成員及參與評標有關工作人員不得透露投標文件的評審情況。

第二十二條 評標委員會可以用書面形式，要求投標人對投標文件中含義不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內容作必要澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得改變投標文件的實質性內容。

第二十三條 評標委員會應采取公開答辯的方式要求投標人對投標文件中有關內容作出答辯或說明。

投標人參與答辯的人員應持有在有效期內的從業資格證書。

第二十四條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標方法和標準，對投標文件進行評審和比較，可采用下列兩種方式確定中標人：

（一）綜合評分法，以分數最高者為中標人；

（二）綜合評議法，經評委有記名投票決定中標人。

本市前期物業管理招標投標活動一般采取綜合評分法。

第二十五條 經評標委員會過半數以上評委認定以下情形之一的，應作廢標處理：

（一）投標文件逾期送達的；

（二）投標文件沒有按照招標文件的要求進行密封的；

（三）投標文件沒有投標人印章和投標人法定代表人簽章且沒有法定代表人簽章授權委托的；

（四）投標文件載明的物業管理目標、內容、質量標準和管理措施明顯不能滿足招標文件規定要求的；

（五）投標報價項目、計算、報價方法不符合招標文件要求，影響到對投標報價評審比較的；或者同標準的服務項目投標人以明顯低于本市物業服務社會平均成本價競標的；

（六）投標文件超出招標文件，附加了招標人不能接受條件的；

（七）發現投標人以他人名義投標、串通投標、以其他弄虛作假方式投標，或者以行賄手段謀取中標的。

當進行招標項目的所有投標人被評標委員會認定為廢標的，或者某一投標人被評標委員會認定為廢標后使得投標人不足3個的，招標人應當重新招標。

當評標委員會無法形成過半數以上統一意見，招投標無法繼續進行時，招標人應當重新招標。導致該情形出現的投標人應當承擔相應責任。

第二十六條 一般項目評標活動應在投標截止后3日內完成，重點工程項目可在7日內完成。

中標人確定后，招標人應當及時向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有投標人。對未能中標的投標人，招標人應退回其投標文件。

第二十七條 中標人應當自中標通知書發出之日起7日內，提供以下資料報市物管中心備案。

（一）中標人的投標文件正本；

（二）中標人的營業執照、物業管理資質證書復印件及聯系方式；

（三）公證書及中標通知書。

市物管中心應建立中標人中標后物業管理核查機制，為行政管理部門提供必要的前期物業管理核查情況。

第二十八條招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件簽訂前期物業服務合同。

招標人在與中標人簽定前期物業服務合同后30日內，將合同報市住保房管局備案。

招標人與中標人應當于合同備案之前，分別向市物管協會提交不低于拾萬元的履約保證金。履約保證金于合同標的項目成立業主委員會，并與業主委員會完成交接后，予以一次性全額返還。

招標人、中標人任何一方或雙方提前中止合同，或經物業管理行政主管部門和市物管中心認定，招標人、中標人任何一方或雙方未按照有關政策規定及合同約定履行相關責任、義務確需扣除保證金的，招標人或者中標人一方或雙方履約保證金不予返還。所扣除的保證金用于整改物業服務，解決矛盾糾紛。

第二十九條 中標人應當在向市住保房管局進行合同備案后30日內，告知項目所在地的市（縣）、區住保房管局，接受其監督和指導。告知材料包括中標人的營業執照、物業管理資質證書，聯系方式，項目建設的政府批件、中標通知書和已備案的合同等資料。

第三十條 在規定的時間內，因某一方原因而導致招投標無法正常進行或確定中標人后無法在規定的時間內簽定合同的，則將責任方所交保證金用于彌補對對方造成的經濟損失。

當經招標人、中標人雙方協商同意中標人放棄中標的，應按本辦法重新招標。

第三十一條 尚未交付使用的新建物業項目提前中止合同的，應在中止合同3個月前報項目所在地的市（縣）、區住保房管局，并按本辦法重新招標。

已交付使用的新建物業項目提前中止合同的，應在中止合同3個月前報項目所在地的市（縣）、區住保房管局備案，由所在地的市（縣）、區住保房管局、街道辦事處指導物業業主成立業主大會和業主委員會或物業管理委員會后，由業主大會和業主委員會或物業管理委員會重新選聘物業服務企業實施物業管理。

第三十二條 前期物業管理招標過程中發生的廣告代理信息發布，文件編制，勞務，交通等費用均由招標人支付。

第三十三條 單一業主、或業主委員會經業主大會授權、或其他需要通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施物業管理的，可以參照本辦法執行。

第三十四條 本辦法由無錫市住房保障和房產管理局負責解釋。

第三十五條 江陰市、宜興市參照本辦法執行。

第三十六條 本辦法自2013年9月1日起實行。