大連市物業管理招標投標管理辦法

大連市人民政府辦公廳關于印發大連市物業管理招標投標管理辦法的通知

各區市縣人民政府，各先導區管委會，市政府各委辦局、各直屬機構，各有關單位：
    《大連市物業管理招標投標管理辦法》業經大連市第十六屆人民政府第二十二次常務會議審議通過，現印發給你們，請遵照執行。

大連市人民政府辦公廳 
2018年11月8日 

大連市物業管理招標投標管理辦法

大政辦發〔2018〕150號

 

第一章  總  則

第一條 為了規范物業管理招標投標活動，保護當事人合法權益，促進市場公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》《中華人民共和國招標投標法實施條例》《物業管理條例》《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》和《遼寧省物業管理條例》等法律法規規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位（以下簡稱住宅建設單位），應當通過招標投標方式選聘前期物業服務企業；同一物業管理區域住宅物業建筑面積在3萬平方米以下的，經物業所在地的區物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

業主大會和其他物業所有權人選聘物業服務企業，提倡采用招標投標的方式進行。

第三條 大連市中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區和大連高新技術產園區內的住宅建設單位選聘前期物業服務企業，以及業主大會和其他物業所有權人自愿采用招標投標的方式選聘物業服務企業的活動，適用本辦法。

其他區市縣（先導區）可參照本辦法執行。

第四條 物業管理招標投標活動，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

第五條 市物業管理行政主管部門負責全市物業管理招標投標活動的監督管理。

各區物業管理行政主管部門負責本轄區物業管理招標投標活動的監督管理。

街道辦事處負責本轄區業主大會招標投標選聘物業服務企業的具體指導工作。

第六條 市物業管理行政主管部門委托市物業管理招標投標管理機構負責全市物業管理招標投標活動的管理、服務和指導工作。物業管理招標投標活動納入市公共資源交易平臺（以下簡稱交易平臺）組織實施，各區物業管理行政主管部門通過交易平臺對招標投標活動進行監督管理。

市物業管理招標投標管理機構行使以下工作職責：

（一）負責物業管理招標投標政策法規及業務咨詢，制定招標投標文件示范文本，組織業務培訓；

（二）負責建設和管理大連市物業管理評標專家庫；

（三）收集、統計、管理物業管理招標投標信息數據。

第二章  招標一般規定

第七條 住宅建設單位選聘前期物業服務企業的，應當執行以下規定：

（一）新建住宅物業，應當在取得商品房預（銷）售許可證之前完成前期物業服務企業選聘；非出售的新建住宅物業，應當在交付使用前90日完成。

（二）在物業服務項目交付的專有部分面積未超過建筑物總面積50%時，物業管理區域內發生下述情形之一，住宅建設單位應按前期物業服務合同條件，在物業管理區域公告后，按照本辦法第二條的規定選聘新的物業服務企業：

1.物業服務合同主體滅失的；

2.依法解除物業服務合同的；

3.前期物業服務合同期滿的。

物業服務項目交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%的，由業主大會選聘新的物業服務企業。

第八條 業主大會決定通過招標投標方式選聘物業服務企業的，應形成決議，明確招標文件有關事項。街道辦事處應對業主大會決議進行簽章確認。

業主委員會組織選聘物業服務企業，應持有業主大會通過的授權委托書和選聘方案。

其他物業所有權人或單一業主通過招標投標方式選聘物業服務企業，參照業主大會方式組織實施。

第三章  招  標

第九條 物業管理招標分為公開招標和邀請招標。

住宅建設單位選聘前期物業服務企業的，必須采用公開招標方式。

第十條 招標人可以自行組織實施招標，也可以委托招標代理機構辦理。

物業管理招標代理機構應當遵守本辦法對招標人的有關規定，在招標人委托的范圍內辦理招標事宜。

物業管理招標代理機構在代理招標事宜前，應當到交易平臺進行信息錄入。

第十一條 招標文件應當包括以下內容：

（一）招標人（授權委托人）基本情況，包括名稱、地址、聯系方式等；

（二）招標日程安排； 

（三）招標項目基本情況，包括項目名稱、坐落地址、四至范圍、物業類型、總占地面積、總建筑面積、房屋幢數、房屋建筑結構、配套設備的技術參數、綠化情況、物業管理用房配置、規劃總平面圖及隱蔽工程圖紙等；

（四）物業管理服務內容、標準、收費價格;

（五）物業服務合同及簽訂說明；

（六）對投標人及投標文件的要求，包括投標人的資格、投標文件的格式、主要內容及投標保證金交納方式等；

（七）評標標準和評標方法;

（八）其他事項的說明及法律、法規和規章規定的其他內容。

第十二條 評標標準可以參照下列原則制定：

（一）同等服務標準選聘投標價低的物業服務企業； 

（二）同等投標價選聘服務標準高的物業服務企業。

評標方法一般應采用綜合評估法，采取電子評標系統。

采用法律、行政法規允許的其他評標方法進行評標的，應當事先在招標文件中說明。

第十三條 招標人應當確定提交投標文件截止時間，給予投標人充分的編制投標文件時間。

公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20個工作日。 

第十四條 招標人可以對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的內容可能影響投標文件編制的，招標人應當在提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有獲取招標文件的潛在投標人；不足15日的，招標人應當順延提交投標文件的截止時間。澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

潛在投標人或者其他利害關系人對招標文件有異議的，應當在提交投標文件截止時間10日前提出。招標人應當自收到異議之日起3日內作出答復；作出答復前，應當暫停招標投標活動。

第十五條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，到物業所在地的區物業管理行政主管部門備案。區物業管理行政主管部門自收到招標備案材料之日起3個工作日內，對符合條件的出具《大連市物業管理招標備案聯絡單》。

（一）建設單位選聘前期物業服務企業，應持以下材料：

1.營業執照原件及復印件；

2.建設工程規劃許可證及經規劃部門批準的修建性詳細規劃圖或規劃總平面圖（或竣工驗收備案材料）原件及復印件；

3.招標代理機構授權委托書或代理協議；

4.招標公告；

5.招標文件；

6.法律、法規和規章規定的其他材料。

（二）業主大會選聘物業服務企業，應持以下材料： 

1.業主大會決議；

2.招標代理機構授權委托書或代理協議；

3.招標公告或投標邀請書；

4.招標文件；

5.法律、法規和規章規定的其他材料。

第十六條 招標人應持《大連市物業管理招標備案聯絡單》原件及招標備案材料到交易平臺進行招標活動。邀請招標的還應提交意向邀請單位名單。

第十七條 采取公開招標方式的，招標人應在交易平臺發布招標公告等相關信息，公告期不少于5個工作日。招標公告應當載明以下主要內容：

（一）招標人（授權委托人）名稱及聯系方式；

（二）招標項目名稱、地址、使用性質、建筑面積、竣工交付使用時間等基本情況；

（三）投標人報名地點、期限以及獲取招標文件的辦法；

（四）提交投標文件截止時間、開標時間、評標時間與地點；

（五）招標人要求的其他事項。

采取邀請招標方式的，招標人應當按照意向邀請單位名單向不少于3個物業服務企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。

第十八條 招標人可以組織投標申請人踏勘物業項目現場。投標申請人如有疑問，應當以書面形式向招標人提出，招標人應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件購買人。

第四章  投  標

第十九條 招標人在招標文件中要求投標人提交投標保證金的，投標保證金不得超過招標項目估算價的百分之二，投標保證金有效期應當與投標有效期一致。

招標人不得挪用投標保證金。

第二十條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。

投標文件應當包括以下內容：

（一）開標一覽表（投標人簽字、加蓋公章并單獨封存）;

（二）投標函，包括物業管理服務費（新建物業項目在建設工程保修期內的管理成本不應計入物業管理總成本中）、管理目標及其他履約承諾等；

（三）技術部分，包括服務的內容和標準、人員配備、主要工作環節運行程序及檢查方法、物業服務企業的內部管理制度；

（四）商務部分，包括物業管理服務費、特約服務費、其他委托代理服務費等收費標準報價，物業管理服務費收費形式以及相應的項目財務收支測算；

（五）資信部分，包括營業執照復印件、管理業績、項目主要管理人員資格證書等情況；

（六）招標文件要求提供的其他資料。

第二十一條 投標人應當在提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。

第二十二條 投標人在招標公告要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十一條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。

第五章  開標、評標和中標

第二十三條 招標人應當按照招標公告規定的時間、地點開標。

第二十四條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：

由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證。經投標人確認無誤并簽字后，由工作人員當眾拆封《開標一覽表》，宣布投標人名稱和投標價格。

招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封。

開標過程應當記錄，并存檔備查。

投標人對開標有異議的，應當在開標現場提出，招標人應當當場作出答復，并做好記錄。 

第二十五條 評標由招標人依法組建的評標小組負責。

評標小組由招標人代表和物業管理、建筑工程、成本會計等專家組成，成員為5人以上的單數，其中招標人代表以外的專家不得少于成員總數的三分之二。

與投標人有利害關系的人不得擔任相關項目的評標專家。

第二十六條 招標人應當在開標前1個工作日內到交易平臺申請抽取評標專家。

交易平臺從物業管理評標專家庫中自動抽取專家，經專家回復確認后確定為有效評標專家。

評標專家名單應當在開標后公布，并在中標結果確定前保密。

第二十七條 招標人根據招標文件確定的評標標準和評標方法，制定綜合評分表及具體評分方法。

評分方法應當按照綜合評分表規定的內容，采取百分制的方法，合理確定技術部分、商務部分、資信部分和現場答辯等各項內容的比重和分值。

物業服務企業誠信信息納入本市物業管理招標投標誠信體系，招標人可依據物業服務企業誠信信息在評分方法中給予適量加分或減分。

第二十八條 評標小組應當按照招標文件確定的評標標準和評標方法，根據投標文件評分、現場答辯等情況進行綜合評標，并對評審結果簽字確認。除現場答辯部分外，評標應當在保密情況下進行。

第二十九條 評標小組經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。

依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。

第三十條 評標專家可以要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作出必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

第三十一條 在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明在評分方法中所占的評分比重。

第三十二條 評標小組完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標小組對各投標文件的評審意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排名順序的中標候選人。

第三十三條 招標人應當按照中標候選人的排名順序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

同等條件下，招標人可優先確定誠信度高的物業服務企業為中標人。

招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。

第三十四條 中標人確定后，招標人應在交易平臺將中標結果進行公示，公示期不少于3日。

招標人為業主大會的，業主委員會還應當將中標結果在物業管理區域內明顯位置向業主公示，公示期不少于3日。

投標人或其他利害關系人對中標結果有異議的，應當在中標結果公示期間提出。招標人應當自收到異議之日起3日內作出答復；作出答復前，應當暫停招標投標活動。

第三十五條 中標結果公示期滿后無異議或者異議無效的，招標人應當向中標人發出中標通知書，并將中標結果通知所有未中標的投標人。同時應當返還未中標投標人的投標保證金，中標人投標保證金在與招標人簽訂物業服務合同后5日內返還。

第三十六條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件依法訂立物業服務合同。

第三十七條 招標人應當自物業服務合同簽訂之日起30日內，到物業所在地的區物業管理行政主管部門備案中標結果。備案應提交中標通知書及物業服務合同副本。

區物業管理行政主管部門同時應將中標通知書抄送至物業所在地的街道辦事處。

第六章  法律責任

第三十八條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關行政監督部門投訴。

投訴人捏造事實、偽造材料或者以非法手段取得證明材料進行投訴的，相關部門應當予以駁回。給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第三十九條 住宅建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業，或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，按照《物業管理條例》及其他物業管理相關文件的規定予以處理。

第四十條 招標人、投標人、招標代理機構、評標專家以及指導服務招標投標的有關工作人員在物業管理招標投標活動中違反規定的，依據《中華人民共和國招標投標法》《中華人民共和國招標投標法實施條例》等法律法規的相關規定進行處罰。

物業管理招標代理機構在招標投標活動中經監督管理部門確定存在違規行為的，通過交易平臺予以公示，1年內不受理其承辦的物業管理招標事宜。

第四十一條 市物業管理行政主管部門應建立全市物業管理招標投標信用管理制度，依法公告對招標人、投標人、招標代理機構及評標專家等當事人違法行為的行政處理決定。

招標人、投標人、招標代理機構及評標專家在招標投標活動中的相關誠信信息，應納入本市物業管理招標投標信用體系。

第七章  附  則

第四十二條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文本的解釋發生異議的，以中文文本為準。用文字表示的數額與數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。

第四十三條 本辦法自2019年3月1日起施行。