蒙自市物業管理辦法

蒙自市人民政府關于印發蒙自市物業管理辦法的通知

蒙自市物業管理辦法

　　

第一章 總則

　　

　　第一條 為規范物業管理活動，維護物業服務活動中各方合法權益，營造良好的居住和生活環境，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、國務院《物業管理條例》、住建部《業主大會和業主委員會指導規則》及相關法律法規，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內物業的使用、服務、維護及其監督管理活動，適用本辦法。

　　本辦法所稱物業管理，是指建設單位選聘前期物業服務企業或業主按規定選聘物業服務企業，及業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條 市住房和城鄉建設局（以下簡稱市住建局）是物業服務企業的行政主管部門，負責本市物業服務企業的指導、監督工作，并將物業管理工作納入城市治理工作體系，建立物業管理綜合協調和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制;制定和落實現代物業服務業扶持政策;鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

　　

　　第四條 鄉鎮人民政府（街道辦事處）、發改、法院、公安、住建、國土、規劃、城市管理、民政、環境保護、市場監督管理、稅務、工信、供電、水務等部門按照各自職責，做好物業管理相關工作，并對物業管理相關的各方利益主體的失信行為進行懲戒。

　　各行政主管部門應當在物業管理區域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業主和相關單位的投訴、舉報，依法調查處理違法違規行為。對實名投訴、舉報實行限時回復，并對實名投訴、舉報人予以保密。

　　第五條 市物業管理行業協會應加強內部建設，配合鄉鎮人民政府（街道辦事處）、市住建局等行業主管部門做好物業管理工作及矛盾糾紛的協調和處理，促進物業管理行業規范和諧發展。

　　第六條 鄉鎮人民政府（街道辦事處）、負責轄區內召開業主大會、選舉業主委員會的指導、監督、籌備及物業管理活動的指導、監督和矛盾糾紛的調處。

　　社區居民委員會協助鄉鎮人民政府（街道辦事處）做好轄區內物業管理相關工作。

　　第七條 建立物業服務第三方評估制度。業主、業主大會、業主委員會、物業管理委員會、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方評估機構，開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。

　　物業服務第三方評估機構應當依照法律法規和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

　　

第二章 業主及業主大會

　　

　　第一節 業主大會

　　第八條 業主應當按照法律法規、臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則等，實名參加業主大會，行使權利、履行義務。

　　臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則，應當對業主參加業主大會的方式、違反共同約定的責任、爭議處理辦法作出約定。

　　第九條 業主大會根據劃定的物業管理區域設立，一個物業管理區域成立一個業主大會。建設項目批文、宗地、規劃設計總平面圖相關聯的，為一個物業管理區域；由市政道路、圍墻或共用設施設備可以獨立的，可以劃分為兩個或兩個以上的物業管理區域；單幢非住宅樓及商住樓，具有相對獨立配套設施設備并能夠封閉管理的，可以為一個物業管理區域;在市政道路等自然邊界圍合的區域內，有多個物業區域的，可以合并為一個物業管理區域。

　　零散建設的不封閉區域，可由社區居民委員會結合片區管理劃分物業管理范圍，協助組織物業服務活動。

　　業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，維護全體業主在物業管理活動中的合法權利，依法履行職責。

　　業主大會自首次業主大會會議審議通過管理規約和業主大會議事規則之日起成立。

　　業主戶數超過二百戶的住宅小區，可以成立業主代表大會，履行業主大會議事規則規定的職責，業主可以列席業主代表大會會議。

　　業主大會或者業主代表大會（本辦法統稱業主大會）通過的決定對全體業主具有約束力。

　　第十條 物業管理區域內戶數低于一百戶，且經三分之二以上業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十一條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積和戶數超過建筑物總面積及總戶數百分之五十，或者物業交付使用已超過一年，且交付使用物業的建筑物總面積及戶數達到百分之三十的，應當召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

　　分期開發的物業管理區域可以先期成立業主委員會。先期成立的業主委員會應當在物業管理區域已交付的專有部分面積和戶數超過建筑物總面積及總戶數百分之五十，重新補選或改選業主委員會委員。

　　第十二條 房屋的所有權人（配偶）為業主。尚未進行房屋權屬登記，但基于買賣、贈與、征收補償等已經合法（到相關部門辦理手續）占有該房屋的人，在物業管理和服務中視為業主。

　　業主應當依照法律法規、臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則和物業服務合同（協議）行使權利，履行義務。

　　第十三條 首次業主大會會議籌備經費由建設單位承擔，建設單位應在項目辦理竣工驗收前，向所在地鄉鎮人民政府（街道辦事處）指定的專用賬戶繳存首次業主大會會議籌備經費。需使用籌備經費時，由籌備組向鄉鎮人民政府（街道辦事處）申請審批撥付。

　　建設單位應當按照物業管理區域規劃核準總建筑面積（含地下建筑面積）每平方米0.2元承擔籌備經費，費用最高不超過5萬元?？傤~不足1萬元的，按1萬元計。

　　業主大會成立后，首次業主大會會議籌備經費如有結余，應當轉為業主大會經費。業主大會成立后籌備組解散前，應對首次業主大會會議籌備經費收支情況進行公示，接受鄉鎮人民政府（街道辦事處）和業主監督。

　　第十四條 符合業主大會成立條件的，鄉鎮人民政府（街道辦事處）及所屬社區居民委員會在收到建設單位或者十人以上的業主聯名提出籌備業主大會書面申請后三十日內，組織成立業主大會籌備組。

　　籌備組人數為五至十三人的單數?；I備組可以由業主成員以及鄉鎮人民政府（街道辦事處）、建設單位、社區居民委員會等派員組成?；I備組組長由鄉鎮人民政府（街道辦事處）代表擔任。業主成員由鄉鎮人民政府（街道辦事處）及所屬社區居民委員會組織業主推薦產生，業主成員不少于籌備組成員的百分之六十。

　　籌備組中業主成員的推薦辦法由鄉鎮人民政府（街道辦事處）及所屬社區居民委員會確定，并事先告知全體業主?；I備組自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置及蒙自市房地產管理信息平臺公示。業主對籌備組成員有異議的，由鄉鎮人民政府（街道辦事處）及所屬社區居民委員會協調解決。

　　籌備組正式開展籌備工作前，市住建局、鄉鎮人民政府（街道辦事處）及所屬社區居民委員會應當對籌備組成員進行物業管理相關知識的培訓。

　　第十五條 籌備組成員應當符合下列條件：

　?。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰Φ?

　?。ǘ┍救思捌渑渑?、直系親屬未在同一物業管理區域提供物業服務的企業任職或有利害關系的;

　?。ㄈ┍救思捌渑渑?、直系親屬未在本住宅小區開發建設單位任職或有利害關系的，建設單位代表除外；

　?。ㄋ模o索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的;

　?。ㄎ澹o不宜擔任的其他情形。

　　籌備組業主成員應當履行交納物業服務費、公共水電分攤費、設備設施檢測費、電梯維保費、汽車停放費、住宅專項維修資金等費用的義務，不得有損壞房屋承重結構、違章建設、占用公共區域或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用的行為。

　　第十六條 業主有下列情形之一的，不得擔任籌備組成員、業主代表及業主委員會委員:

　?。ㄒ唬┮蛭飿I轉讓、滅失等原因不再是業主的;

　?。ǘ﹩适袷滦袨槟芰Φ?

　?。ㄈ┮婪ū幌拗迫松碜杂傻?

　?。ㄋ模┯袚p壞房屋承重結構、違章建設或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用行為且未改正的;

　?。ㄎ澹┣终紭I主共有部分、綠地、毀損綠化、共有設施設備等且未改正的;

　?。┪窗凑找幎ɑ蛘呶飿I服務合同約定交納物業服務費、公共水電分攤費、設備設施檢測費、電梯維保費、汽車停放費、住宅專項維修資金等費用的;

　?。ㄆ撸┍幌嚓P部門列入失信人員名單的;

　?。ò耍┯衅渌`反法律法規、臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則的。

　?。ň牛┻`反市人民政府有關房屋出租規定且未改正的;

　?。ㄊ┍救思捌渑渑?、直系親屬在同一物業管理區域內提供物業服務的企業任職或者有利害關系的;

　?。ㄊ唬┍救思捌渑渑?、直系親屬在本住宅小區開發建設單位任職或有利害關系的。

　　第十七條　籌備組應當自成立之日起九十日內完成下列籌備工作，并召開首次業主大會會議：

　?。ㄒ唬┐_定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　?。ǘM訂管理規約和業主大會議事規則草案，其中業主大會議事規則草案中可以約定是否設立業主代表、業主監事會，擬訂業主小組劃分方案草案;

　?。ㄈ┐_認業主身份（含共有人身份、房號、身份證號、電話號碼），確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　?。ㄋ模┮婪ù_定首次業主大會會議表決規則；

　?。ㄎ澹M定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

　?。┐_定首次業主大會會議的召開方案、表決議案;

　?。ㄆ撸┩瓿烧匍_首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前報所屬社區居民委員會審核，鄉鎮人民政府（街道辦事處）審批，以書面形式在物業管理區域內及蒙自市房地產管理信息平臺公示。業主對公示內容有異議的，籌備組應當記錄并作出書面答復。

　　業主大會成立后，籌備組自動解散?；I備組未在九十日內完成前款所述籌備工作的，由鄉鎮人民政府（街道辦事處）書面公告籌備組解散?；I備階段發生訴訟、復議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復議和異議處理期間不包含在籌備期限內。

　　第十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議，由業主委員會按照業主大會議事規則的規定組織召開。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

　?。ㄒ唬Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e百分之二十以上且占業主投票權數百分之二十以上的業主提議的;

　?。ǘ┌l生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　?。ㄈI主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　定期會議和臨時會議召開十五日前將會議內容函告所屬社區居民委員會，社區居民委員會應當參與指導，對業主大會會議表決情況進行監督。發生上述第二款的及時通知社區居民委員會參與指導、監督。

　　業主委員會或者其他業主大會召集人未能按照業主大會議事規則要求召開業主大會定期會議或臨時會議的，社區居民委員會應當責令限期召開。未按時召開的，由社區居民委員會指導相關業主召開業主大會定期會議或臨時會議。

　　第十九條 業主大會決定以下事項：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則;

　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s;

　?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

　?。ㄋ模┲贫ㄎ飿I服務內容、標準及費用，代收代交費用收費方案，公攤費用分攤方式;

　?。ㄎ澹┻x聘和解聘物業服務企業;

　?。┗I集、續籌和使用住宅專項維修資金;

　?。ㄆ撸└淖児灿胁课?、共有設施設備的用途，改（擴）建、重建建筑物附屬設施;

　?。ò耍┦跈鄻I主委員會決定共有部位、共有設施設備的經營方式，管理、使用公共收益;

　?。ň牛┯嘘P行使共同管理權利的其他重大事項。

　　業主大會作出前款第七項決定，應當符合有關法律法規的規定，并依法辦理有關手續。

　　對業主大會的議事方式、表決程序應當在業主大會議事規則中作出約定。

　　第二十條 同一物業管理區域內有二幢以上房屋的，可以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。

　　成立業主小組的，應當在業主大會議事規則中明確業主小組的職責范圍、工作規范等事項。

　　第二十一條 業主小組范圍內的全體業主推選本小組出席業主大會會議的業主代表。業主小組議事由該小組推選產生的業主代表主持，共同討論決定本小組范圍內共用部位、共用設施設備的維修、養護、更新和改造等事項。

　　業主小組作出的決定應當符合管理規約、業主大會議事規則的規定，不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定，并在作出決定后七日內告知業主委員會。

　　第二十二條 業主小組推選業主代表，應當經本小組專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的業主且占總人數百分之五十以上的業主同意。對業主代表的推選方式、表決辦法等應當在業主大會議事規則中作出約定。

　　業主代表應當為本業主小組內的業主，其資格條件、任期等參照業主委員會委員設置條件，在業主大會議事規則中規定。

　　第二十三條 業主代表履行下列職責：

　?。ㄒ唬┰跇I主大會會議召開前就會議議題征集本小組業主意見，出席業主大會會議;

　?。ǘ┙M織開展本辦法第二十一條規定的業主小組議事權限所確定的活動，并將結果告知業主委員會;

　?。ㄈ└嬷獦I主委員會本小組業主的有關意見和建議;

　?。ㄋ模┙⒈拘〗M工作檔案;

　?。ㄎ澹I主大會議事規則規定的其他職責。

　　第二十四條 業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者運用蒙自市房地產管理信息平臺等形式召開表決，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積百分之五十以上且占總人數百分之五十以上的業主參加。業主大會決定本辦法第十九條第六項和第七項規定的事宜，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二的業主同意；決定本辦法第十九條除第六、第七項外的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的業主且占總人數百分之五十以上的業主同意。討論的事項需要表決的，按照有關法律法規和業主大會議事規則規定的程序、方式和辦法執行。

　　召開業主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業主。

　　業主委員會應當做好業主大會會議的組織、簽到、記錄、維護秩序等工作。

　　第二節 業主委員會

　　第二十五條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

　　第二十六條 業主大會應當綜合考慮物業管理區域規模、物業服務費用標準、業主人數等因素，在管理規約、業主大會議事規則中明確業主大會、業主委員會日常工作經費及業主委員會委員工作補貼，費用由全體業主承擔；費用的籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

　　業主大會可以根據工作需要設立業主監事會，聘請業主委員會秘書。具體產生辦法、工作職責、所需經費在業主大會議事規則中約定。

　　業主委員會應當將業主大會、業主委員會日常工作經費及使用情況，至少每半年在物業管理區域內顯著位置公示一次，接受業主監督。

　　第二十七條 業主委員會由五至十一人的單數成員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

　　未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在物業所在地鄉鎮人民政府（街道辦事處）和社區居民委員會的指導、幫助下，根據業主大會議事規則召開業主大會會議，選舉產生業主委員會或者增補業主委員會委員。

　　第二十八條 業主委員會履行下列職責：

　?。ㄒ唬﹫绦袠I主大會的決定和決議;

　?。ǘ┱偌瘶I主大會會議，定期書面向業主大會報告工作并在物業管理區域內顯著位置及蒙自市房地產管理信息平臺向全體業主公布，接受業主質詢;

　?。ㄈ└鶕I主大會決定代表業主與業主大會開展物業服務企業招標投標工作，并與中標的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　?。ㄋ模┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同，協調處理物業服務活動中的相關問題;

　?。ㄎ澹┒酱贅I主、物業使用人遵守管理規約，按期交納物業服務費及其他相關費用，調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

　?。┙M織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用;

　?。ㄆ撸└鶕芾硪幖s和業主大會議事規則，決定共用部位、共用設施設備的經營方式，管理、使用并公布業主所籌集經費、經營所得收支情況;

　?。ò耍┡浜相l鎮人民政府（街道辦事處）、社區居民委員會、公安機關等有關部門做好物業管理區域的社區建設、社會治安等工作;

　?。ň牛┓煞ㄒ幰幎ɑ蛘邩I主大會賦予的其他職責。

　　第二十九條 業主委員會不得有下列行為：

　?。ㄒ唬┳钃?、抗拒業主大會行使職權;

　?。ǘ┡撟骷?，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;

　?。ㄈ┻`反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會或者業主委員會印章;

　?。ㄋ模┐驌?、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;

　?。ㄎ澹┪唇浾袠送稑松米耘c物業服務企業簽訂物業服務合同;

　?。┥米詣佑米≌瑢ｍ椌S修資金，侵占業主共有財產;

　?。ㄆ撸┻`反法律法規規定或者超越業主大會賦予的職權，侵害業主合法權益的其他行為。

　　第三十條　業主委員會委員違反前述第二十八條、第二十九條或有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

　?。ㄒ唬┮詴娣绞教岢鲛o職請求的；

　?。ǘ┎宦男形瘑T職責的；

　?。ㄈ├梦瘑T資格謀取私利的；

　?。ㄋ模┚懿宦男袠I主義務的；

　?。ㄎ澹┣趾λ撕戏嘁娴?；

　?。┮蚱渌虿灰藫螛I主委員會委員的。

　　業主大會或者業主委員會十五日內不終止其委員資格的，鄉鎮人民政府（街道辦事處）應當督促業主委員會終止其委員資格。

　　業主委員會委員有本辦法第十六條情形之一的，業主委員會委員資格自行終止。

　　第三十一條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持業主大會通過的相關文件和資料到鄉鎮人民政府（街道辦事處）和社區居民委員會進行審核，審核合格后報市民政局辦理備案，文件和資料齊全的，應當在五個工作日內出具書面備案證明。業主委員會在備案后三個工作日內將備案證明報鄉鎮人民政府（街道辦事處）、市住建局、市公安局。

　　第三十二條 業主委員會任期屆滿前三個月，書面告知鄉鎮人民政府（街道辦事處）和社區居民委員會。鄉鎮人民政府（街道辦事處）和社區居民委員會應當指導、協助成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

　　換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得就選聘、解聘物業服務企業等共同管理事項，組織召開業主大會會議，但發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。

　　第三十三條 業主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內，將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交所屬社區居民委員會保管。業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的，社區居民委員會應當及時提供。

　　業主委員會不按時移交的，鄉鎮人民政府（街道辦事處）和社區居民委員會責令其限期移交;拒不移交的，市公安局給予協助。

　　社區居民委員會在新一屆業主委員會選舉產生并辦理換屆備案手續后十日內，將其保管的前款所述物品移交新一屆業主委員會。

　　第三十四條 業主委員會在任期屆滿前三個月不組織換屆選舉的，由鄉鎮人民政府（街道辦事處）和社區居民委員會責令其限期組織換屆選舉；任期屆滿前兩個月仍不組織的，由鄉鎮人民政府（街道辦事處）和社區居民委員會組織換屆選舉工作。

　　第三十五條 住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會代行業主大會或者業主委員會職責：

　?。ㄒ唬┎痪邆涑闪I主大會條件的;

　?。ǘ┚邆涑闪I主大會條件但未成立，經鄉鎮人民政府（街道辦事處）和社區居民委員會指導后仍不能成立的；

　?。ㄈ┝腥肜吓f住宅小區改造實施計劃及保障性住房具備前款規定情形之一的，鄉鎮人民政府（街道辦事處）應當及時組織成立物業管理委員會。

　　第三十六條 物業管理委員會由鄉鎮人民政府（街道辦事處）組織成立，由業主以及鄉鎮人民政府（街道辦事處）、市公安局、社區居民委員會、建設單位等派員組成。

　　物業管理委員會人數應當為九至十三人的單數，其中業主成員不少于百分之六十，由所屬社區居民委員會在業主中推薦產生。物業管理委員會中的業主成員資格應當符合本辦法第十五條的規定，不得違反本辦法第十六條規定。

　　物業管理委員會應當將成員名單在物業管理區域顯著位置及蒙自市房地產管理信息平臺公示。業主對物業管理委員會成員有異議的，由所屬社區居民委員會協調解決。

　　第三十七條 物業管理委員會應當依法履行職責，依照法律法規的規定，就住宅小區共同管理事項征求全體業主意見，形成業主共同決定。

　　物業管理委員會自業主大會成立之日起停止履行職責，并在七日內與業主大會辦理移交手續后解散。

　　第三十八條 業主大會會議、業主小組議事表決可以采用紙質或者手機信息、電子郵件等方式實名投票。業主大會會議表決結果應當向全體業主公示。

　　業主代表出席業主大會會議、業主委員會委員出席業主委員會會議不得委托他人。

　　一個獨立產權單位登記有二個或者二個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。

　　本市建立業主決策電子投票系統，由市住建局負責建設及維護。

　　

第三章 前期物業管理

　　

　　第一節 前期物業服務

　　第三十九條 建設單位依照法律法規規定的程序通過招標投標選聘前期物業服務企業，簽訂前期物業服務合同。

　　前期物業管理階段，建設單位應當監督物業服務企業履行前期物業服務合同。

　　前期物業服務合同期限未滿，但業主大會召開會議并通過招標投標選聘物業服務企業的，自業主委員會或物業管理委員會與中標物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，前期物業服務合同自行終止。

　　第四十條 一個物業管理區域內有下列情形之一的，經市住建局批準，建設單位可以采取競爭性磋商方式選聘前期物業服務企業:

　?。ㄒ唬┛偨ㄖ娣e一萬平方米以內（含非住宅面積）;

　?。ǘ┑蛯?、多層、高層混合住宅總建筑面積二萬平方米以內（含非住宅面積）;

　?。ㄈ└邔幼≌偨ㄖ娣e三萬平方米以內（含非住宅面積）；

　?。ㄋ模┱袠斯姘l過兩次，投標人少于三個。

　　建筑面積的認定以規劃審批范圍的總面積計算。

　　第四十一條 采取公開招標投標或者競爭性磋商方式選聘前期物業服務企業的，建設單位嚴格按《蒙自市物業服務招標投標管理辦法》中有關規定編制招標文件，招標文件報市住建局、發改價監部門審核。

　　第四十二條 物業服務合同應當按招標投標文件及投標人承諾簽訂。包含下列基本內容:

　?。ㄒ唬┪飿I管理區域內共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

　?。ǘ┕矃^域的秩序維護;

　?。ㄈ┕矃^域環境衛生的維護;

　?。ㄋ模┕簿G化的維護;

　?。ㄎ澹┪飿I使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等事項;

　?。┪飿I維修、更新、改造費用的賬務管理;

　?。ㄆ撸┪飿I服務檔案和物業檔案的保管;

　?。ò耍┪飿I服務從業人員的年齡、專業水平等;

　?。ň牛┧峁┑奈飿I服務的內容、質量及其他物業公共服務事項。

　　物業服務合同還可以約定物業糾紛的調處與解決方式、合同的履約保證方式、合同的解除條件、物業裝飾裝修的管理方式等內容。

　　第四十三條 物業服務企業應當自與建設單位簽訂前期物業服務合同之日起十五日內，持下列資料向市住建局備案:

　?。ㄒ唬┲袠送ㄖ獣蛘吒偁幮源枭痰馁Y料;

　?。ǘ┣捌谖飿I服務合同;

　?。ㄈ┡R時管理規約；

　?。ㄋ模┢髽I營業執照;

　?。ㄎ澹┙浺巹澆块T批準的住宅小區總平面圖、車輛（機動車、非機動車）停放平面圖（室內、室外或地上、地下）及物業服務用房（含業主委員會議事活動用房）、社區用房等公共用房平面圖;

　?。┢渌枰峤坏馁Y料。

　　物業服務收費標準備案審核通過后，給予備案回執，抄送市發改局。

　　第四十四條 建設單位選聘的前期物業服務企業未按物業服務合同約定接管小區的或接管后擅自撤出小區的，由建設單位通過公開招標投標方式重新選聘新的物業服務企業，物業服務費超出《商品房購銷合同》約定差額部分由建設單位承擔，承擔期限為1年，期滿后由業主承擔全額物業服務費。違反該條款的物業服務企業兩年內不得進行本市小區物業服務。

　　第四十五條 建設單位應在物業管理區域內房屋銷售合同簽訂前，制定臨時管理規約、住宅使用說明書及前期物業服務合同，并作為房屋銷售合同的附件。

　　臨時管理規約由建設單位按照市住建局制發的統一示范文本制定，物業買受人在購房時簽署。臨時管理規約中應當載明下列事項：

　?。ㄒ唬I主定期交納物業服務費用及其它應盡的義務;

　?。ǘI主對房屋使用及出租等規定;

　?。ㄈ┙ㄔO單位履行監督物業服務企業服務質量的義務;

　?。ㄋ模┙ㄔO單位對物業服務企業服務質量的評估標準和評估辦法等;

　?。ㄎ澹┙ㄔO單位更換前期物業服務企業的條件;

　?。┕灿貌课?、共用設施設備產生的供水、供電、供氣等費用的分攤方式;

　?。ㄆ撸┡c住宅物業管理有關的其他事項。

　　住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、詳細的房屋結構圖（注明房屋承重結構）和共用能耗計量部位及費用分攤辦法，不得占用共用部位、共用場地，不得移裝共用設備和擅自改變房屋用途，以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項；并列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。

　　第四十六條 物業管理區域內的下列共用附屬房屋歸全體業主所有：

　?。ㄒ唬┮巹澓藴蕡D上標注的非機動車停車位;

　?。ǘ┮巹澓藴蕡D上標注的地上停車位及室內公共停車位；

　?。ㄈ┮巹澓藴蕡D上標注的避難層（間）;

　?。ㄋ模┮巹澓藴蕡D上標注的共用設施設備用房;

　?。ㄎ澹┙ㄔO單位移交給全體業主的物業管理用房;

　?。┙ㄔO單位承諾歸全體業主共有的房屋;

　?。ㄆ撸┢渌婪w全體業主所有的房屋。

　　建設單位不得將物業共用部分的所有權或者使用權轉讓。

　　第四十七條 建設單位在項目主體驗收前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保障。物業保修金不得納入房屋建設成本。

　　物業保修金實行統一交存、?？顚Ｓ?、政府監管的原則，由市住建局統一管理。在物業保修金交存期內，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用從物業保修金中列支。

　　物業保修金交存期限為五年。交存期內，物業保修金不足的，建設單位應當補足;交存期滿后，物業保修金有余額的，應當返還建設單位。

　　第四十八條 建設單位按照規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位可以委托物業服務企業保修，也可以自行組織維修。

　　第四十九條 業主共用車庫（位）的管理、使用等事項，應當征求全體業主意見，并通過全體業主人數三分之二同意。車主要求物業服務企業保管機動車或非機動車的，應當另行與物業服務企業協商簽訂車輛保管合同，車輛保管合同中應載明保管費用及損壞、遺失、被盜的賠償標準，該費用未包含在物業服務費、衛生清潔費及地下室照明等費用中。

　　第五十條 房屋滿足交付使用條件或符合法律規定的交付使用日期生效后，無論業主是否接收房屋，其房屋的物業服務費由業主交納。未滿足交付使用條件或不符合法律規定交付使用的房屋，物業服務費應當由開發建設單位按合同規定支付給物業服務企業。

　　前期物業服務收費標準及服務內容應在收費地點及蒙自市房地產管理信息平臺進行公示，公示內容須載明所定收費標準、基本要求、分級服務要求的具體內容，收費標準中未涵蓋的服務內容、服務深度，由業主與物業服務企業協商確定。

　　第五十一條 前期物業服務收費標準需進行調整的，應當遵循下列程序：

　?。ㄒ唬┪飿I服務企業向市住建局提出書面申請，由市住建局隨機抽取第三方評估機構后由物業服務企業委托對上一年度物業項目經營情況進行審計，審計報告在物業管理區域內顯著位置公示三十日;

　?。ǘ┪飿I服務企業將擬調整的收費標準、服務內容和服務標準在物業管理區域內顯著位置公示三十日，并書面告知鄉鎮人民政府（街道辦事處）、社區居民委員會、市住建局和發改價監部門;

　?。ㄈ┱{價方案經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決通過，表決結果應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不得少于七日。

　　業主對物業服務收費標準調整有異議的，可以向發改價監部門投訴;認為物業服務收費標準調整違反前款程序的，可以向鄉鎮人民政府（街道辦事處）和社區居民委員會投訴。

　　第五十二條 物業服務企業在前期物業管理期間履行以下職責:

　?。ㄒ唬﹨⑴c工程的檢查，對發現的工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題，及時向建設單位、監理單位、市住建局或者相關專業管理部門提出整改建議;

　?。ǘ┚凸灿迷O施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作;

　?。ㄈ┙⑽飿I共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案;

　?。ㄋ模└鶕R時管理規約、前期物業服務合同的約定向業主提供物業服務;

　?。ㄎ澹┡浜相l鎮人民政府（街道辦事處）、社區居民委員會以及建設單位做好業主大會的成立工作。

　　第五十三條 已交付使用物業占總戶數百分之五十以上的業主，因對建設單位選聘的物業服務企業未按合同約定服務的，要求物業服務第三方評估機構評估的，建設單位應當與業主、物業服務企業協商選定第三方評估機構，對物業服務企業的履約情況進行評估。協商不成的，由市住建局隨機抽取第三方評估機構。評估結果在一年內有效，并向全體業主公告，同時報告市住建局。評估費用由建設單位和提出異議的業主提前預交，經評估后不符合履約標準的，評估費用由建設單位承擔，符合履約標準的，評估費用由提出異議的業主承擔。

　　經評估物業服務不符合履約標準的，建設單位可以按照合同約定更換物業服務企業，或者要求物業服務企業限期整改;逾期不整改的，委托方應當向市住建局報告，由市住建局錄入物業服務企業信用檔案，并向社會公示。

　　第二節 前期物業的承接查驗

　　第五十四條 前期物業承接時，物業服務企業應當與建設單位、施工單位共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　建設單位在商品房交付之前，應當將承接查驗結果等相關資料報送市住建局。

　　第五十五條 建設單位應當在現場查驗物業二十日前，向物業服務企業移交下列資料:

　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、綜合管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　?。ㄈ┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件;

　?。ㄋ模I主含共有人信息（姓名、房號、面積、身份證號碼、電話號碼）;

　?。ㄎ澹┓课菘睖y成果報告;

　?。┪飿I管理所需要的其他資料。

　　上述資料需提供電子版、紙質加蓋公章，并報市住建局備案。

　　第五十六條 建設單位、物業服務企業應當妥善保存業主信息資料，不得遺失、泄露業主信息資料，不得將業主信息資料用于與物業管理服務無關的活動。

　　第五十七條 物業承接查驗檔案資料屬于全體業主所有，物業服務企業應當妥善保管。前期物業服務合同期限屆滿或者終止的，物業服務企業應當自合同期滿或者終止之日起十日內，在市住建局和鄉鎮人民政府（街道辦事處）的監督確認下向業主委員會或者新選聘的物業服務企業移交物業承接查驗檔案資料。前期物業服務企業拒不移交物業和相關資料的，由市公安局協助移交。

　　第五十八條 物業承接查驗的費用，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。

　　物業交接后，發現存在隱蔽工程、設施設備質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位負責修復;給業主造成經濟損失的，建設單位依法承擔賠償責任。

　　業主大會成立、選舉產生業主委員會的，前期物業服務企業應當向業主委員會備存承接查驗相關資料并在物業管理區域內顯著位置公示移交清單。

　　第三節 物業服務用房及社區用房

　　第五十九條 物業服務用房及社區用房按規劃部門審批進行移交。

　　規劃部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對規劃圖紙中標注的物業服務用房及社區用房的位置和面積進行審核。

　　在項目竣工驗收前，規劃部門應當對物業服務用房及社區用房等配套用房配置情況進行核實。

　　第六十條 分期開發的新建物業尚未建設物業服務用房及社區用房的，應當在本期商品房交付使用前提供不低于規劃用于物業服務用房及社區用房面積的房屋作為物業服務及社區臨時用房。在規劃審批建設的物業服務用房及社區用房交付使用前不得銷售該臨時用房。

　　

第四章 物業服務

　　

　　第一節 物業服務企業

　　第六十一條 市住建局建立統一的物業管理招標投標平臺，為建設單位或者業主大會通過招標投標選聘物業服務企業提供服務和指導。

　　業主大會通過統一的招標投標平臺選聘物業服務企業。符合本辦法第四十條情形之一的可由業主大會采取競爭性磋商的方式選聘物業服務企業。

　　第六十二條 采取公開招標投標或者競爭性磋商方式選聘物業服務企業的，參照本辦法第四十一條前期物業服務企業的選聘方式執行，中標通知書在小區顯著位置公示，公示期不得低于七日。

　　物業服務合同應當包含本辦法第四十二條所列基本內容。

　　第六十三條 物業服務合同到期前90日，由業主委員會對物業服務企業的服務滿意度征求業主意見（通過書面、蒙自市房地產管理信息平臺征求），所屬社區居民委員會進行指導、監督。滿意度達到物業項目總人數百分之六十以上需續聘的，必須經百分之五十的業主同意，且誠信評價分值應與物業項目規模對應。

　　第六十四條 業主委員會按《物業服務合同》約定組織業主對物業服務企業履約情況進行滿意度調查，滿意率低于百分之五十的，經業主大會通過，可委托第三方評估機構對物業服務企業履約情況開展評估。業主委員會與物業服務企業協商選定第三方評估機構，對物業服務企業的履約情況進行評估。協商不成的，由市住建局隨機抽取第三方評估機構。評估結果在一年內有效，并向全體業主公告，同時報告市住建局。評估費用由委托人承擔。

　　評估范圍限于日常物業服務中糾紛較多的物業服務標準和費用測算、物業服務質量。物業服務企業應當配合評估活動，評估結果在小區顯著位置公示，公示時間不得低于十五天。公示期屆滿后十天內將情況報鄉鎮人民政府（街道辦事處）、社區居民委員會及市住建局。

　　第六十五條 業主依法享有的正當權益和根據物業服務合同享有的權利，應當受到保護。物業服務企業違反物業服務合同約定或者損害業主權益的，業主可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟;經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，由市住建局錄入物業服務企業信用檔案。

　　第六十六條 物業服務企業將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示：

　?。ㄒ唬┪飿I服務企業營業執照、資質證書或誠信評價結果；

　?。ǘ╉椖拷浝?、安保、維修負責人基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話;

　?。ㄈ┪飿I服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等，臨時管理規約或管理規約;

　?。ㄋ模╇娞?、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

　?。ㄎ澹I主交納物業服務費、電梯運行電費及維護保養費、供水二次加壓電費、消防設施、設備年檢、垃圾清運等費用情況;

　?。┓课菅b飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項;

　?。ㄆ撸╊A收費用資金監管賬戶信息及監管規定；

　?。ò耍┢渌麘敼镜男畔?。

　　業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當予以解釋。

　　第六十七條  物業管理區域內發生下列情況的，物業服務企業應當及時向相關行政管理部門、專業單位報告： 

　?。ㄒ唬┙ㄖ锛捌涓綄僭O施設備存在安全隱患，不能及時排除，嚴重危及業主、物業使用人及建筑物安全的； 

　?。ǘ┯绊懮鐣€定及群體性事件的； 

　?。ㄈ┌l生業主、物業使用人重大傷亡事件的； 

　?。ㄋ模┢渌麘攬蟾娴那闆r。

　　第六十八條 物業服務企業應當嚴格遵守法律法規和物業服務合同的約定，提供相應的服務，不得有下列行為：

　?。ㄒ唬┻`反物業服務合同約定降低物業服務標準;

　?。ǘ┪唇洏I主大會同意提高物業服務收費標準;

　?。ㄈ┪唇洏I主大會同意提高電梯運行電費及維護保養費，供水二次加壓電費及消防設施、設備年檢等費用。

　?。ㄋ模┪唇洏I主大會同意或者物業服務合同中無相關約定，處分屬于業主共有的財產或共用部位經營收益;

　　存在上述情形的由市住建局計入物業服務企業誠信評價，在年終評價時按評價標準扣分。

　　物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，造成業主損失的，由業主委員會組織雙方協調；協調不成的，業主可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟;經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，由市住建局錄入物業服務企業信用檔案。

　　第六十九條 物業服務企業退出物業項目前，應當按照規定和合同約定辦理移交手續，向業主委員會移交下列資料：

　?。ㄒ唬┌凑毡巨k法第五十五條規定移交的資料;

　?。ǘI主含共有人發生變更的，將更新資料一并移交。

　?。ㄈ╇娞?、消防、監控等專項設施設備的技術手冊、維護保養記錄等相關資料;

　?。ㄋ模┪飿I管理用房、業主共用的場地和設施設備資料;

　?。ㄎ澹┪飿I管理服務期間配置的固定設施設備資料;

　?。┪飿I服務企業建檔保存的物業改造、維修、養護資料;

　?。ㄆ撸├霉灿貌课?、共用設施設備經營的相關資料、預收的物業服務費、公共水電分攤費交納記錄等資料;

　?。ò耍┢渌麘斠平坏馁Y料。

　　對拒不退出物業項目或者拒絕移交資料的，由市公安局協助業主委員會處理;有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等行為的，由市公安局依法處理。

　　第七十條 物業服務企業與業主委員會或者其委托的新選聘的物業服務企業辦理交接的，交接各方應當對物業管理區域內電梯、消防、監控等共用設施設備的使用維護現狀給予確認，并報物業所屬社區居民委員會備案。物業服務企業與業主委員會可聘請第三方評估機構協助現場查驗，費用由提出異議方承擔，并出具查驗報告，交接各方簽字確認。

　　未按物業服務合同約定導致電梯、消防、監控等共用設施設備無法正常使用的，綠化、照明等有損毀的，原物業服務企業應當修復、賠償或者承擔相應責任。

　　第二節 誠信評價

　　第七十一條 市住建局應當建立物業服務企業考核體系和信用評價體系，對物業服務質量、合同履約情況、項目負責人等實行動態管理，定期對物業服務企業及項目開展專項檢查，向社會公布信用信息評價結果。

　　市住建局具體負責物業服務企業信用信息征集、考核、評價、匯總、核查工作。

　　鄉鎮人民政府（街道辦事處）、社區居民委員會、業主委員會等相關部門應當協助開展物業服務企業信用信息的征集、核查工作。

　　對在物業服務中取得顯著成績或者獲得市級以上物業管理榮譽稱號的物業服務企業，市住建局應當給予表彰、獎勵。

　　第七十二條 物業服務企業未按照法律法規規定、合同約定和技術標準、專業技術規范等提供日常物業服務的，市住建局應當錄入物業服務企業信用檔案。

　　物業服務企業有下列嚴重失信行為之一的，二年內不得在本市申報各類物業服務示范項目，失信行為改正前，市住建局不予開具誠信證明：

　?。ㄒ唬┰谖飿I管理招標投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;

　?。ǘ_取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;

　?。ㄈ┍徽J定亂收費或者收費不規范，未按時退還款項改正的;

　?。ㄋ模┥米愿淖兾飿I管理區域內物業服務用房、共用部位和共用設施設備用途的;

　?。ㄎ澹┪窗凑找幎ê秃贤s定履行房屋安全監管義務，導致物業管理區域內發生重大房屋安全事故的;

　?。┪飿I服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業管理區域，撤出時未按照規定辦理交接手續，或者未按照規定移交資料、清退業主預交款項等;

　?。ㄆ撸┮孕匈V謀取中標的；

　?。ò耍﹤卧?、變造資格、資質證書或者其他許可證件騙取中標的；

　?。ň牛?年內2次以上使用他人名義投標、串通投標的；

　?。ㄊ┢渌ㄍ稑?、弄虛作假騙取中標的行為。

　?。ㄊ唬┥米詻Q定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的;

　?。ㄊ┥米岳梦飿I管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營的;

　?。ㄊ┏鲎?、出借、轉讓物業管理資質證書或個人從業資格證的;

　?。ㄊ模┬孤稑I主信息的;

　?。ㄊ澹I主、業主委員會委員進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復的;

　?。ㄊI主未按相關法規辦理建設手續在物業管理區域內私搭亂建未進行勸阻、制止或未上報市城市管理局的；

　?。ㄊ撸I主裝飾、裝修過程中破壞房屋承重結構未進行勸阻、制止或未上報市住建局的；

　?。ㄊ耍┪窗磁c業主約定或臨時管理規約、管理規約按時、足額退還業主裝飾、裝修保證金的；

　?。ㄊ牛┢渌麚p害業主利益情節嚴重的。

　?。ǘ┢渌`反法律法規規定情形的。

　　物業服務企業有前款第一至十項情形之一的，二年內不得參加我市物業項目投標工作；有前款第十一至二十項情形之一的，一年內不得參加我市物業項目投標工作（前期物業服務參照本條款執行）。

　　有前款規定情形之一的，業主可以向所屬社區居民委員會投訴。鄉鎮人民政府（街道辦事處）、市住建局進行核查，并書面告知業主核查結果。

　　第七十三條 業主應當遵守臨時管理規約、管理規約，按照物業服務合同約定履行義務。

　　業主未按物業服務合同約定繳納物業服務費、公共水電分攤、代收等費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示業主房號、姓名、所欠時間及金額，督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。物業產權人、共有人或實際居住人涉及黨政機關、行政事業單位、國企等國家公職人員的，物業服務企業報鄉鎮人民政府（街道辦事處），經核實存在拖欠前述費用的上報州、市人民政府督查室按相關規定進行處理。

　　第七十四條 物業服務收費具體方式根據招標文件或投標文件中的表述，在物業服務合同中進行約定。

　　物業服務企業收取的裝飾、裝修保證金和預收的物業服務費、電梯運行電費及維護保養費、供水二次加壓電費、消防設施、設備年檢、垃圾清運等費用，為所交納的業主所有，由所屬社區居民委員會、業主委員會（未成立業主大會的為建設單位）與物業服務企業開設資金監管賬戶共同監督、管理，資金撥付應在物業服務合同中明確，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

　　物業服務費、電梯運行電費及維護保養費、供水二次加壓電費、消防設施、設備年檢、垃圾清運等費用收支應當堅持公開、透明、質價相符的原則。

　　物業服務企業應當每年向業主大會或者全體業主公布物業服務費年度預決算，每季度公布物業服務資金的收支情況。業主大會或者業主委員會（未成立業主大會的為建設單位）對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢的，物業服務企業應當自收到書面質詢之日起十日內書面答復。

　　第七十五條 未經業主大會、業主委員會（未成立業主大會的為建設單位）或者物業管理委員會書面委托，物業服務企業不得就業主共同管理事項擅自向業主征求意見。

　　物業服務企業應當協助和維護業主活動中的正常秩序，出現破壞業主活動議事秩序情形的，物業服務企業應當及時勸阻當事人，并保留證據，向有關部門舉報。

　　第七十六條 物業管理區域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。專業經營單位委托物業服務企業代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養護的，雙方應當簽訂書面委托協議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式，物業服務企業不得再向業主收取其他費用。未簽訂書面委托協議的，由專業經營單位自行負責相關工作。

　　專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部位的服務。

　　

第五章 物業的使用與維護

　　

　　第七十七條 物業管理區域內禁止下列行為：

　?。ㄒ唬p壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，超荷載存放物品;

　?。ǘ]有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;

　?。ㄈ┻`反市人民政府有關房屋出租規定;

　?。ㄋ模┻`法建設建筑物、構筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌;

　?。ㄎ澹┥米哉加?、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益;

　?。p毀樹木、綠地;

　?。ㄆ撸┻`反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;

　?。ò耍p壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;

　?。ň牛┤我鈼壷美?、排放污水、油煙、拋擲雜物或者露天焚燒雜物;

　?。ㄊ┲圃斐^規定標準的噪聲、振動;

　?。ㄊ唬┰谝幎▍^域外停放車輛;

　?。ㄊ┥米栽诮ㄖ?、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

　?。ㄊ┥米约茉O電線、電纜等;

　?。ㄊ模┥米栽跇堑赖葮I主共有區域堆放物品;

　?。ㄊ澹┻`反規定飼養家禽、寵物；

　?。ㄊ┓煞ㄒ?、臨時管理規約和管理規約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業服務企業應當及時進行勸阻、制止，并向相關部門和業主委員會報告。物業服務企業、業主委員會（未成立業主大會的為建設單位）有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失;業主、物業使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會（未成立業主大會的為建設單位）可以按照臨時管理規約、管理規約的約定或者業主大會的決定，對侵害業主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

　　物業產權人、共有人或實際居住人涉及黨政機關、行政事業單位、國企等國家公職人員的，有前款所列行為之一，經勸阻未停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失侵害的，物業服務企業報鄉鎮人民政府（街道辦事處），經核實存在侵害行為的上報州、市人民政府督查室按相關規定進行處理。

　　第七十八條  業主養犬，應當按照相關規定、臨時管理規約、管理規約進行管理。攜犬外出應當拴扣狗帶、牽引出門、清理糞便。

　　養犬行為對其他業主造成騷擾、人身威脅的，受侵害的業主可以向物業服務企業投訴、舉報。物業服務企業應當進行勸阻，養犬人拒不聽從勸阻且影響其他業主正常生活的，物業服務企業應當及時向市城市管理局報告。

　　第七十九條 業主轉讓或者出租物業時，應當將臨時管理規約、管理規約、物業服務收費標準等事項告知買受人或者承租人，并對物業服務費用的結算作出明確約定。買受人應當在產權交易手續完成之日起三十日內，將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。物業服務企業及時更新業主信息。

　　業主在轉讓房屋產權時，應當向買受人出具交納物業服務費及相關費用的證明。

　　第八十條 物業管理區域內停車庫（位）嚴重不足的，經百分之二十以上業主提議，可召開業主大會。經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，在不占用小區消防通道、公共配套設施的前提下，經政府相關部門批準后，可以在物業管理區域內增建車庫（位）。

　　

第六章 公共收益與維修資金

　　

　　第八十一條 業主大會應當建立規范的財務管理制度，物業共用部位和共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會工作經費及業主委員會委員工作補貼應當按照財務要求建賬、入賬，業主委員會應當妥善保管財務原始憑證及相關會計資料，每半年在物業管理區域內顯著位置公示收支情況。

　　第八十二條 業主對住宅專項維修資金使用、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會收支情況有異議的，經已交付使用物業專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議，可以要求查詢有關財務賬簿。

　　第八十三條 需要對住宅專項維修資金使用、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會工作經費的收支情況進行年度審計的應在業主大會議事規則中明確，由業主委員會隨機抽取在市住建局入圍的第三方評估機構，委托其對收支賬目進行審計，審計費用由業主委員會承擔，并將審計報告在物業管理區域內公示三十日。

　　第八十四條 業主委員會或者物業服務企業不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

　　對任期和離任的業主委員會委員是否進行經濟責任審計，應當在業主大會議事規則中約定。

　　第八十五條 業主大會尚未成立期間，需要動用住宅專項維修資金的，物業服務企業應當提出維修實施方案，由物業所屬社區居民委員會按照《紅河州住宅專項維修資金管理辦法》組織征詢業主意見，依法討論通過后，按相關規定申報審批。

　　第八十六條 發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，業主委員會（未成立業主委員會的為建設單位）、物業管理委員會、業主、物業服務企業向所屬社區居民委員會提出申請，經社區居民委員會核實可以憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向市住建局提出資金使用申請：

　?。ㄒ唬╇娞莨收?

　?。ǘ┫涝O施故障;

　?。ㄈ╇娏收?

　?。ㄋ模┒喂┧眠\行中斷;

　?。ㄎ澹Ｓ门潘O施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;

　?。┢渌＜胺课莅踩腿松碡敭a安全的緊急情況。

　　市住建局應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起二個工作日內完成審核后報州住建局審批。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。

　　

第七章 監督檢查

　　

　　第八十七條 本市建立物業管理活動鄉鎮人民政府（街道辦事處）、社區居民委員會二級管理體系，按照屬地管理原則開展相關工作。

　　第八十八條 業主可通過各行政主管部門公布的投訴、舉報的受理方式，對物業管理的違法違規行為進行實名（姓名、住所、聯系電話）投訴、舉報。

　　有關行政主管部門在接到投訴、舉報后應當登記，屬于本部門職權范圍的事項，應當受理，并在五個工作日內予以回復;不屬于本部門職權范圍的事項，應當在二個工作日內告知信訪人向有關部門反映。

　　執法單位需要進入住宅小區開展執法工作的，物業服務企業、業主委員會、業主、所屬社區居民委員會應當協助、提供便利。

　　第八十九條 市住建局履行下列職責：

　?。ㄒ唬┴撠熑形飿I管理活動的相關政策研究，建立和完善專業化、社會化、市場化、法治化的物業管理機制;

　?。ǘ┴撠熑形飿I服務企業備案；

　?。ㄈ┙⑷形飿I行政監管綜合管理平臺或物業管理行業信用信息平臺。定期開展物業服務質量專項檢查，做好物業服務企業及從業人員的信用信息征集、核查和監管工作，并接受查詢;

　?。ㄋ模┴撠熚飿I管理項目招標投標監督管理，統籌全市住宅專項維修資金監管工作;

　?。ㄎ澹┴撠煴O督建設單位履行房屋工程質量的保修責任，對存在的問題進行處置;

　?。┴撠煂p壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，超荷載存放物品的情形進行處置；

　?。ㄆ撸┴撠煂]有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方等情形進行處置；

　?。ò耍┴撠煂`反市人民政府有關房屋租賃規定的情形進行處置;

　?。ň牛┙⑼晟品旨壟嘤栞o導體系，促進物業行業技術進步;

　?。ㄊ┲贫ㄅR時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、承接查驗協議、裝飾裝修協議示范文本，會同專業經營單位制定相關委托協議示范文本;

　?。ㄊ唬┲贫ā睹勺允形飿I服務收費等級服務指導標準》、《蒙自市物業服務招標投標管理辦法》、《蒙自市物業服務行業誠信評價實施辦法》;

　?。ㄊ┓煞ㄒ幰幎ǖ钠渌氊?。

　　第九十條 鄉鎮人民政府（街道辦事處）應當配備專門的管理人員，并履行下列職責：

　?。ㄒ唬┴撠熚飿I管理項目備案、前期物業承接查驗備案和物業服務合同備案;

　?。ǘ┴撠熤贫ㄊ状螛I主大會會議籌備經費管理辦法；

　?。ㄈ┙⑽飿I管理矛盾投訴調解機制，指導、協助和監督社區居民委員會調處物業管理矛盾糾紛；

　?。ㄋ模┴撠煂ι米栽跇堑赖葮I主共有區域堆放物品督促整改，對轄區內物業項目的房屋安全、房屋租賃等監督檢查，建立相關物業管理檔案;

　?。ㄎ澹┲笇?、協助和監督轄區內業主組織開展業主大會籌備、業主委員會選舉、物業服務企業選聘等自治活動，組織成立物業管理委員會;

　?。┲笇?、協助和監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作;

　?。ㄆ撸┴熈钕奁诟恼蛘叱蜂N業主大會、業主委員會和物業管理委員會違反相關規定的決定;

　?。ò耍┓煞ㄒ幰幎ǖ钠渌氊?。

　　第九十一條 市相關行政主管部門應當按照各自職責，負責下列事項的監督管理工作：

　?。ㄒ唬┦幸巹澗重撠熚飿I管理區域的劃分、改、擴建審批，協助核查認定違法建筑;

　?。ǘ┦忻裾重撠煒I主大會、業主委員會登記備案;

　?。ㄈ┦谐鞘泄芾砭重撠煂ο铝星樾芜M行監督檢查并按規定查處：

　　1. 對違法建設建筑物、構筑物或者破壞、擅自改變房屋外貌的；

　　2. 擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫的；

　　3. 擅自私拉架設電線、電纜的；

　　4. 亂設攤點占道經營，擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，占用和損壞公共綠地、道路等損害業主共同利益的；

　　5. 焚燒綠化垃圾、生活垃圾或者其他廢棄物的;

　　6. 違反規定飼養家禽、家畜、寵物的；

　　7. 職權范圍內的其它違法行為。

　?。ㄋ模┦袌@林局負責對擅自伐、移樹木或損毀樹木、綠地等行為監督檢查并按規定查處；

　?。ㄎ澹┦协h保局負責對違法排放水污染物、油煙或者露天焚燒雜物、樹葉、垃圾、其他廢棄物，制造超過規定標準的噪聲、振動，任意棄置垃圾等行為監督檢查并按規定查處;

　?。┦泄簿重撠熞婪ú樘幾≌^內影響公共安全、公共秩序的違法行為，對監控安防、車輛停放、私拉電線電纜對電動車充電、生活噪音等開展監督檢查，對違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品進行監督檢查，并協助開展房屋租賃監督管理工作;

　?。ㄆ撸┦邪l改局負責物業收費監督檢查，涉及物業收費等方面的舉報、投訴及價格違法案件進行查處;

　?。ò耍┦腥朔擂k負責人防工程設施違法行為的監督檢查;

　?。ň牛┦兴畡站重撠煿┧?、排水等監督檢查；

　?。ㄊ┦惺袌霰O督管理局負責調處涉及房屋交易、物業服務活動中涉及的合同糾紛，假冒偽劣商品查處，負責電梯等特種設備安全運行的監督檢查，協助市住建局制定相應的合同范本；

　?。ㄊ唬┦邢来箨犡撠煂p壞或者擅自停用公共消防設施和器材，擅自占用妨礙公共通道、安全出口、消防通道等行為監督檢查處理；

　　第九十二條 鄉鎮人民政府（街道辦事處）應當建立聯席會議制度，聯席會議由鄉鎮人民政府（街道辦事處）組織，市公安局、市住建局、社區居民委員會、業主委員會、物業協會、物業服務企業等參加，協調處理轄區內下列物業管理中的有關事項：

　?。ㄒ唬┪飿I管理活動中的突出問題;

　?。ǘI主委員會不依法依規履行職責的問題;

　?。ㄈI主委員會換屆過程中出現的突出問題;

　?。ㄋ模┪飿I服務企業在退出和交接過程中出現的問題;

　?。ㄎ澹┬枰獏f調解決的其他突出問題。

　　第九十三條 住宅物業的建設單位未通過招標投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，按《物業管理條例》第五十六條規定，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處１０萬元以下的罰款。

　　第九十四條 建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，按《物業管理條例》第五十七條規定，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第九十五條 建設單位、物業服務企業不移交有關資料的，按《物業管理條例》第五十八條規定，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第九十六條 物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，按《物業管理條例》第五十九條，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款３０％以上５０％以下的罰款。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第九十七條 挪用專項維修資金的，按《物業管理條例》第六十條 ，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額２倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第九十八條 建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，按《物業管理條例》第六十一條，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第九十九條 未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，按《物業管理條例》第六十二條 ，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第一百條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

　?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　?。ǘ┥米哉加?、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

　?。ㄈ┥米岳梦飿I共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　個人有前款規定行為之一的，處1000元以上１萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處５萬元以上２０萬元以下的罰款。

　　第一百零一條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律法規的活動，按《物業管理條例》第六十五條 ，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第一百零二條 物業服務第三方評估機構違反本辦法規定，出具的評估報告具有虛假內容、誤導性陳述、重大遺漏的，按雙方簽訂的委托協議違約條款進行處理，并按相關法律法規處罰，予以公示;造成當事人損失的，應當承擔相應的賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第一百零三條 業主委員會違反本辦法第二十九條規定的，由鄉鎮人民政府（街道辦事處）責令限期改正;逾期不改正的，由鄉鎮人民政府（街道辦事處）、社區居民委員會組織召開業主大會會議選舉新的業主委員會;相關責任人員構成犯罪的，追究刑事責任。

　　業主委員會委員因個人行為造成其他業主合法權益受到侵害的，應當承擔相應的法律責任。

　　第一百零四條 專業經營單位違反本辦法第七十六條規定的，按相關規定處理。

　　第一百零五條 行政主管部門、鄉鎮人民政府（街道辦事處）的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，按《云南物業管理條例》第六十條，由上級行政機關或者主管部門責令改正，并依法給予處分：

　?。ㄒ唬┪窗凑毡緱l例規定籌備、組織成立業主大會的;

　?。ǘ┪窗凑毡緱l例規定履行監督檢查職責的;

　?。ㄈ┻`反物業管理投訴處理規定的;

　?。ㄋ模┌l現違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的；

　?。ㄎ澹┢渌婧雎毷?、濫用職權、徇私舞弊的情形。

　　

第八章 附則

　　

　　第一百零六條 本辦法中下列用語的含義是指：

　?。ㄒ唬┪飿I，是指各類房屋及其附屬的設施設備和相關場地;

　?。ǘI主，是指房屋的所有權人（配偶），尚未進行房屋權屬登記，但基于買賣、贈與、征收補償等已經合法（到相關部門辦理手續）占有該房屋的權利人；

　?。ㄈ┪飿I使用人，是指實際使用物業的人;

　?。ㄋ模┪飿I服務企業，是指依法取得獨立法人資格，從事物業服務的企業。

　　第一百零七條 對交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損，房屋產權單位或者售房單位因客觀原因未實施物業管理的老舊住宅小區，鄉鎮人民政府（街道辦事處）、市住建局、市規劃局應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作，制定老舊住宅小區物業管理規劃和年度實施計劃，完善配套城鄉基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅小區綜合環境，逐步實施物業管理。

　　老舊住宅小區的范圍由市人民政府確定。

　　第一百零八條 本辦法適用范圍之外的物業管理、未竣工驗收項目的物業管理及其監督活動參照本辦法執行。

　　本辦法自2018年12月1日至2023年11月30日施行。

　　

　　附件：《蒙自市物業服務收費等級服務指導標準》