阿爾山市物業管理實施細則

第一章 總 則

第一條 為規范和促進本市業主自治和物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》、《興安盟物業管理實施條例》等有關法律法規的規定，結合本市實際，制定本實施細則 。   

第二條 阿爾山市行政區域內公共建筑區、商業開發區、住宅小區的物業管理、使用及其監督管理適用本實施細則。

    第三條 阿爾山市建設行政主管部門負責本市物業管理活動的監督管理工作。

   阿爾山市規劃、財政、環保、工商、物價、公安、稅務、民政、街道辦事處、廣播電視、質量技術監督、水務等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責做好相關工作。

    第四條 物業主管部門、街道辦事處和鄉（鎮）人民政府（以下統稱鎮街）要確定分管領導，配備專職工作人員負責物業管理的監督指導工作，社區居委會也要明確具體人員做好物業管理的指導工作，并參加行業培訓，取得工作資質。

    鎮街負責協調物業管理與社區建設之間的關系，對物業管理進行指導和監督，及時指導業主成立業主大會、業主委員會，調處業主或業主委員會與物業服務企業之間的糾紛，糾正業主或業主委員會和物業服務企業不適當的決定及做法。

    物業管理應當納入社區管理。社區居民委員會指導業主大會、業主委員會依法履行自治管理職責；參與配合街道辦事處和物業管理辦公室或受其委托調解業主與物業服務企業在物業管理活動中發生的矛盾和糾紛。

    第五條 鎮街應參與住宅小區物業管理類別、物業服務收費標準的評定，指導、監督新建小區環境建設和老舊小區綜合整治。鎮街為新建住宅項目綜合驗收的成員單位，參與物業管理辦公用房、社區組織辦公用房和活動用房等物業配套設施的規劃建設及竣工驗收，對發現的問題有權提請有關部門予以糾正和整改。

    第六條 對物業管理區域內的突發事件實行快速處理機制。對危及共用設施設備安全、嚴重影響業主生活秩序等突發緊急情況，需要立即維修的，有關部門應從速從快先行搶修、立即處理；物業主管部門按照先指定維修單位施工、后立會限期解決問題的辦法處理，有關部門不得以任何理由推諉、拖延。

    第七條 要加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由物業主管部門、鎮街、相關部門參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理方面的重大問題。

第二章 業主、業主大會和業主委員會

第八條 業主在物業管理活動中，享有國務院、內蒙古自治區人民政府頒發的《物業管理條例》規定的權利，并應當履行《物業管理條例》規定的義務。

    第九條 業主大會由物業管理區域內的全體業主參加。業主大會是物業管理區域內的最高權力機構。

一個物業管理區域應當成立一個業主大會。業主人數少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

    第十條 在一個物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過兩年的，鎮街要及時指導業主成立業主大會籌備組。建設單位應當按照物業所在地的物業主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

　?。ㄒ唬┪飿I管理區域證明；

　?。ǘ┓课菁敖ㄖ锩娣e清冊；

　?。ㄈI主名冊；

　?。ㄋ模┙ㄖ巹澘偲矫鎴D；

　?。ㄎ澹┙桓妒褂霉灿迷O施設備的證明；

　?。┪飿I服務用房配置證明；

    （七）其他有關的文件資料?！　?/span>

    第十一條　符合成立業主大會條件的，鎮街應當在收到建設單位或業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

第十二條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、鎮街代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由鎮街代表擔任。

第十三條 籌備組中業主代表的產生，由鎮街或者居民委員會組織業主推薦。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由鎮街協調解決。

    建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

    第十四條 業主大會籌備組應當履行下列工作職責：

    （一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

　?。ǘ┐_定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　?。ㄈ┎輸M管理規約、業主大會議事規則；

　?。ㄋ模┮婪ù_定首次業主大會會議表決規則；

　?。ㄎ澹┲贫I主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

　?。┲贫I主委員會選舉辦法；

　?。ㄆ撸┩瓿烧匍_首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

    第十五條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。具體標準由行政轄區內物業主管部門會同鎮街和建設單位制定。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會籌備經費交給街道辦事處，由業主大會籌備組使用。

    籌備經費應當專戶儲存，?？顚Ｓ?。首次業主大會會議后，籌備組應當將籌備經費的運作情況及時向全體業主和建設單位公布，接受全體業主的監督?；I備經費的結余部分應當納入住宅專項維修資金或根據業主大會的決定使用。

    第十六條 業主大會的召開形式、業主代表的產生以及業主大會作出的決定，要按照《物業管理條例》的相關規定執行。

    業主大會、業主委員會依法作出的決定，對全體業主具有約束力。

    第十七條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，是業主大會的執行機構，依法履行《物業管理條例》規定的職責。

    業主委員會應當由本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表組成（經協商同意，也可適當選聘街道和社區干部），委員應具有完全民事行為能力，遵紀守法，模范履行業主義務，具有較強的公信力和組織能力，且需書面向業主大會作出承諾并積極、及時、全面履行工作職責。

    第十八條 業主委員會委員的人數應當是單數，最低人數不得少于5人。業主委員會主任、副主任在業主大會選舉產生的業主委員會成員中推選產生。

    業主委員會應在選舉產生之日起30日內向轄區物業主管部門備案，備案內容執行建設部制定的《業主大會和業主委員會指導規則》。業主委員會備案的內容發生變更的，應當自變更之日起30日內辦理備案變更手續。

    物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

    第十九條 業主委員會會議由主任或主任委托的副主任召集，召開會議時須有半數以上的委員出席，作出的決定須業主委員會經全體委員半數以上同意。

    業主委員會應當在作出決定后7日內，以書面形式將決定內容在物業管理區域內公告；業主可以要求查閱業主委員會的會議記錄，業主委員會應當予以配合。

    第二十條 業主委員會應當根據業主大會議事規則的要求召開業主大會定期會議。

    物業管理區域內有百分之二十以上的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

    業主委員會不按規定召開業主大會定期會議或業主大會臨時會議的，業主可以請求物業所在地鎮街責成業主委員會限期召開業主大會會議。業主委員會逾期不召開的，由鎮街組織召開。

    業主委員會應當建立活動檔案，并指定專人保管，檔案一般包括以下內容：

    （一）各類會議記錄、紀要；

    （二）業主委員會及業主大會決議、決定等書面材料；

    （三）各屆業主委員會選舉產生、備案的材料；

    （四）業主名冊；

    （五）物業服務合同；

    （六）有關法律、法規和業務往來文件；

    （七）業主和非業主使用人的書面意見、建議書；

    （八）維修資金收支情況；

    （九）其他有關資料。

    第二十一條 業主委員會每屆任期3-5年。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會委員因本辦法第二十四條、第二十五條的規定被終止委員資格后，業主大會應當在3個月內召開會議，增補新的業主委員會委員。

    第二十二條 業主委員會應當在每年3月底前通過公告等形式向全體業主報告上一年度工作情況，并報告物業主管部門和街道辦事處。業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

    第二十三條 對業主委員會主任的工作，百分之七十以上業主不認可時，街道辦事處要及時指導、組織召開業主委員會或業主大會對業主委員會主任進行改選。業主委員會成立前或集體換屆（辭職）期間，在過渡期內由街道辦事處監督、指導物業服務企業的服務行為。

    第二十四條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權的業主提議，可以要求業主委員會召開會議中止其委員資格，并提請下次業主大會會議審議決定是否終止其委員資格：

    （一）不履行委員職責義務、不遵守管理規約，且拒不改正；

    （二）收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

    （三）向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、相關經營業務；

    （四）謀取可能妨礙公正履行職務的其它利益；

    （五）其它侵害業主合法權益的行為。

    業主委員會中止委員資格時，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。

    第二十五條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

    （一）不再是本物業管理區域的業主（協商選聘的委員除外）；

    （二）因疾病或者其它原因喪失履行職責能力；

    （三）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭呈；

    （四）依法追究刑事責任。

    第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費在利用物業管理區域內公共部位、共用設施設備的收益中列支；沒有收益的小區，其經費由全體業主分擔，社區居民委員會負責經費收取和管理，也可由業主委員會自行收取和管理。具體額度由業主委員會提出預算，并在業主大會上表決通過后執行。

    業主大會、業主委員會運作經費的使用情況應當在每年的3月底前向全體業主公布，接受全體業主的監督。

第三章 前期物業管理

第二十七條 新建住宅項目開發建設單位在辦理開工報告前，到物業主管部門按照規劃審批的配套項目簽訂《綜合配套設施設備、環境建設承諾書》。

    第二十八條 開發建設單位應當在以下規定時限內完成物業管理的招標投標工作：

   （一）新建現售商品房項目應當在辦理現售登記備案前30日完成；

   （二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

   （三）非出售的新建物業項目應當在正式交付使用前90日完成；

    新建的5萬平方米以上的住宅項目，2萬平方米以上的開發項目，實行公開招投標選聘物業服務企業。建設單位為前期物業服務招投標活動中的招標單位。對于建筑規模小且投標人少于3個的項目，經物業主管部門批準，建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業。

    建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。向物業主管部門交納物業接管保證金。

    前期物業服務合同可以約定期限，期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同自動終止。

第二十九條 新建項目綜合驗收時，綜合配套設施設備、環境建設未達標的，需按項目預算向物業主管部門交納保證金。其中綠化建設按規劃審批的綠化率折合面積后以一定的標準收取保證金，各地應就綠化成本制定標準；在綜合驗收規定的時限內仍未達標的，由物業主管部門將未達標部分資金劃給已成立的業主委員會作為綠化專項資金。

    第三十條 建設單位應當在物業交付前60天內按照物業建設總投資千分之二的比例向前期物業服務企業支付前期物業服務費（該費用計入工程成本），用于物業交付前的前期物業管理，并由轄區物業主管部門監管，其中的百分之三十應在招投標開始前交納，其余應在工程驗收之前交齊。

    第三十一條 建設單位在銷售商品房時，應將前期物業服務協議交予買受人，并由物業服務單位制定臨時管理規約作為買賣合同的附件。臨時管理規約應當在商品房銷售前向物業主管部門備案。

    臨時管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。

    物業主管部門應當制定臨時管理規約示范文本，供建設和服務單位選用。

    第三十二條 物業服務企業應當在前期物業管理期間履行以下職責：

    （一）參與工程檢查，對發現的質量問題及不適宜今后管理的問題及時向建設單位或相關專業管理部門提出整改建議；

    （二）掌握小區內各管網線路的布置，以單體樓房為單位建立工程資料和日常管理檔案，規范財務制度；

    （三）就共有設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議，參與共有設施設備的安裝、調試等工作；

    （四）對物業用房、社區組織用房的建設情況，向物業管理主管部門和街道辦事處報告。

    （五）協助各專業管理部門督促開發建設單位整改開發建設中的遺留問題；

    （六）根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供服務并引導業主遵守約定，維護公共秩序；

    （七）根據街道辦事處的要求，配合做好業主大會召開、業主委員會成立工作。

    物業服務企業應當在前期物業服務合同簽訂后的15日內派遣專業人員進入崗位，實施物業前期介入。

    第三十三條 供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、有線電視等供應設施設備驗收合格后，由各專業單位接管，接管的同時應提交小區管線平面圖、地下管網圖紙等資料。

    專業單位接收后，應當及時做好供應設施設備的維修、更新和養護，確保物業區域內供應設施設備的安全運轉和全體業主的正常使用。

    專業單位委托物業服務企業負責供應設施設備日常維修養護的，應當與物業服務企業簽訂委托協議，明確維修養護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并承擔對其維修養護工作進行監督的責任。

    相關專業單位接收物業管理區域供應設施設備后所發生的維修、更新、養護等費用，在相關專業單位企業成本中列支。由建設單位自行組織施工的，在保修期內的維修由建設單位自行負責。

    第三十四條 物業服務企業按照規劃審批的標準與開發建設單位辦理物業承接驗收手續，開發建設單位將物業圖紙資料、相關保修文件，特別是小區竣工總平面圖、小區地下管網工程竣工圖等移交給物業服務企業，同時報轄區街道辦事處和物業主管部門備案。物業服務企業承接物業時，要對物業共用部位、共用設施設備等有關事項進行查驗，并做好登記備案，簽訂承接驗收協議后對其承擔責任。

    業主委員會成立后，物業服務企業應當將接受資料的情況告知業主委員會。前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將資料移交給業主委員會或在業主委員會的參與下轉交給新聘用的物業服務企業。

    第三十五條 前期物業服務合同到期后，業主委員會未成立的，街道辦事處及時指導業主召開業主大會和成立業主委員會。

    業主大會或業主委員會尚未召開成立期間，前期物業服務合同可以自動延續，由前期物業服務企業按照前期物業服務標準、收費標準繼續提供物業服務。

第四章 物業管理服務

第三十六條 業主委員會應當根據《內蒙古自治區物業管理條例》第四十條的規定與業主大會通過公開招投標中標或符合要求選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

    物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供物業服務，不得因業主欠繳物業服務費而擅自退出物業服務項目和降低物業服務標準。

    第三十七條 物業服務收費應當遵循提供什么服務、收取什么費用的原則，由業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。

    業主與物業服務企業可以采取包干制和酬金制等形式約定物業服務費用。

    第三十八條 物業主管部門會同價格行政主管部門負責制定適合多層次消費需求的物業服務等級標準。在同一服務等級標準中，要把物業費分解到服務項目，供業主委員會、物業服務企業在約定收費標準時參考。具體收費標準由業主與物業服務企業參考政府指導價并結合服務內容及公共能耗費的測算在物業服務合同中約定。物業服務企業要將約定的收費項目、收費標準和服務內容向業主進行公示，由業主監督執行。

    物業服務企業實行物業服務酬金制收費方式的，應當在物業管理區域內的醒目位置公布管理區域內企業上年度的物業費使用情況，物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況，接受業主的監督。

    業主委員會或20%以上業主對物業服務企業公布的收支狀況有異議的，物業服務企業應當作詳細說明，業主委員會也可以邀請審計單位進行審計。

    第三十九條 業主應當根據物業服務合同的約定足額繳納物業服務費，不得以任何理由拒繳物業服務費。業主與物業使用人確定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，開發建設單位應繳納足額物業服務費。

    對欠繳物業服務費的，由業主委員會牽頭，社區居委會和物業服務企業配合，發函到欠繳業主所在單位請求協助繳納，業主所在單位有責任協助催繳。業主委員會、社區居委會還可以發揮公眾約束力量，建立信譽公告牌，對逾期不繳納物業服務費的業主采取定時公布、上牌公式的方法，讓業主共同監督，并自逾期之日起按日加收千分之三的滯納金。

    在房產交易時，產權人應當出具結算按規定繳納的物業服務費用和住宅專項維修資金的證明，否則，房產部門不予辦理房產交易手續。

    實行物業費收取快速處理機制。對業主違反合同約定，長期不繳納物業費的，由街道辦事處會同法院、物業服務企業組成快速處理組，召集業主委員會和物業服務企業，當場查明原因并進行調解，對無正當理由拒交的，依法提起訴訟，按法律程序解決。

    新建小區應設立交費刷卡點，積極推行水、電、暖、物業服務費“一卡制”收費方式。

    第四十條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。專業單位不得強制物業服務企業代收費用，也不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。經物業服務企業同意接受委托代收的，相關單位要在委托協議中標明代收服務費。

    對無正當理由欠繳供熱、供水、供電、供燃氣等費用的業主，各相關部門可采取分戶控制，停止對其提供服務，或通過行政和法律手段加以解決，不得因個別業主欠費而損害其他業主的合法權益。

    物業服務企業與各專業供應單位的職責劃分如下：

    （一）供電設施：樓宇進戶線以內，由物業服務企業或房屋產權單位（人）負責；以外由電業部門負責。

    （二）燃氣管道：燃氣部門負責供氣安全工作，燃氣管網支線干線、室內管線及附屬設施由燃氣部門負責。

    （三）自來水管線：以進樓口總閘為界，閥門以內（包括閥門）由產權單位（人）負責；以外由自來水公司負責。

    （四）下水管道：小區紅線內化糞池及管線（不含市政管線）由物業服務企業負責；以外由排水部門負責。

    （五）電信（網通）管線：樓內電話預埋管線由產權單位（人）負責，其它管線由電信（網通）部門負責。

    （六）供熱管線：樓宇外供熱管線全部由供熱部門負責。

    第四十一條 物業管理服務合同期滿前3個月，業主委員會應提請街道辦事處組織物業服務招投標工作，沒有及時選聘物業服務企業的，物業服務企業應當相應延長服務，但最長不超過3個月。延長服務期間，物業服務企業按照原物業合同約定的服務內容和服務標準提供服務和收取服務費用。

    物業服務企業應當自物業管理服務合同終止或者解除之日起10日內，向業主委員會辦理下列事項，并報物業主管部門和街道辦事處備案。

    （一）對預收的物業管理綜合服務費及其它公共經費按實結算，結余部分應當按照合同的約定予以退回；

    （二）移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊；

    （三）移交物業管理用房、場地和其它財物。

    第四十二條 物業服務企業在合同期內不得擅自停止服務，無故棄管服務、突然中斷服務，給業主造成不良影響的，降低其企業資質，記入企業信用檔案，給業主造成的損失從項目接管保證金內扣除；情節嚴重、構成違法的，依法承擔相應責任，撤銷企業資質，項目接管保證金全部扣留，納入住宅專項維修資金管理，有關責任人三年內不得從事物業服務活動。對不良行為記錄超過二次的企業，不再批準招標承接新的物業項目，暫停資質年檢一年。

    對物業企業的服務，百分之六十以上的業主不認可的，物業服務企業要按規定的程序、步驟退出物業服務。

    第四十三條 非本市物業服務企業依法進入本市從事物業服務活動的，應當事先持資質證書報物業管理行政主管部門備案。

    第四十四條市物業主管部門要建立物業企業管理服務評比長效機制和項目經理管理系列制度，健全物業服務企業信用檔案制度，并通過互聯網等方式向社會定期公布物業服務企業的信用信息及信用等級，實行信用信息資源共享，完善社會監督。

    物業服務企業應當建立健全物業服務檔案，并依據與業主約定的服務內容建立快捷的服務制度，制定服務時限，責任落實到人。提倡感動式、管家式的服務，鼓勵物業服務企業和物業服務項目經理創立自己的服務品牌。

第五章 物業使用與維護

第四十五條 業主、使用人應當遵守法律、法規的規定，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

    業主在使用物業時應當遵守臨時管理規約和管理規約。

    臨時管理規約和管理規約一般包括下列內容：

    （一）物業設備設施、工具的使用、維護、管理；

　?。ǘ┳≌瑢ｍ椌S修資金的籌集、管理和使用；

　?。ㄈ┪飿I共用部分的經營與收益分配；

　?。ㄋ模I主共同利益的維護；

　?。ㄎ澹I主共同管理權的行使；

　?。I主應盡的義務；

　?。ㄆ撸┻`反管理規約應當承擔的責任。

    第四十六條 物業管理區域禁止下列行為：

    （一）改變物業的使用用途；

    （二）擅自搭建建筑物或構筑物；

    （三）擅自占用、損壞物業的共有部位、共用設施和附屬設施；

    （四）損壞房屋結構或從事其他影響物業使用安全的行為；

    （五）損壞綠地、花草樹木、園林小品；

    （六）任意棄置垃圾、亂堆亂放雜物、亂設攤點；

    （七）禁養家禽家畜、大型寵物，小型寵物隨行時應確保居民安全和環境衛生；

    （八）擅自張貼或懸掛標語、廣告和啟事，在共有部位共有設施上亂寫、亂畫；

    （九）制造噪聲干擾他人正常生活；

    （十）其它違反法律、法規和管理規約的行為。

       物業服務企業發現物業管理區域內有前款規定的行為的，應當勸阻業主，要求其及時改正，對不聽勸阻或不予改正的，應當報告社區共同解決或及時告知相關部門，相關部門應當依法及時予以處理。

    對在物業管理區域內私搭亂建、擅自更改立面建筑造型、使用功能的，由規劃部門負責禁止和監督清除、恢復原貌；

    違章裝修、擅自破壞建筑主體結構的，由房產部門負責禁止和監督恢復原貌。

    在物業管理區域內或周邊對小區業主造成煙塵、噪聲等污染的，由環保部門負責查處。

    對破壞環境秩序、公共治安秩序的，由社區居委會協調公安機關負責查處。

    第四十七條 業主或使用人裝修房屋，應當將裝修項目、裝修部位、裝修時間等書面告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝修房屋的注意事項、是否需要備案等告知業主或使用人，并對其負有監督管理職責。

    物業服務企業發現在裝修過程中有違反有關規定的行為時，應當通知行為人立即停止并改正；對拒不改正的，應當及時報相關部門依法辦理。

    第四十八條 修繕公用設備時，有關相鄰住戶應予配合。因修繕造成相鄰住戶房屋或設備損壞及其它財產損失的，責任人應予以修復或賠償。凡相鄰住戶阻撓修繕的，由物業服務企業、業主委員會協調；因相鄰住戶阻撓修繕造成房屋及他人人身、財產損害的，由阻撓人承擔賠償責任。

    凡房屋室內及其附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及其公共安全的，業主應予及時修繕。對拒不修繕的，業主委員會可授權物業服務企業進行修繕，費用由該業主承擔。

第四十九條 實行小區內公共部位有償使用。

    利用物業管理區域內的公共場地停放車輛的，物業服務企業可以根據當地價格行政主管部門確定的收費指導價格或業主大會的決議收取車輛停放費。

    第五十條 業主車輛較多的物業管理區域，經業主大會同意，業主委員會可以申請公安部門對小區內地面停車泊位和規定行車路線進行劃定。

    第五十一條 大型車輛及載有危險化學品等易燃易爆品的車輛不得進入住宅小區；進入住宅小區的車輛應當在劃定的停車位內按序停放，并遵守下列規定：

    （一）減速通行，遇到非機動車和行人應當合理避讓；

    （二）禁止鳴號；

    （三）停放期間防盜報警器應當使用靜音，發生噪音應當迅速解除；

    （四）不得將車輛停放在小區消防通道口或阻礙物業管理區域通行的主要交通道路；

    （五）車輛停放不得損壞綠地或影響其他業主使用物業或共有設施設備。

    物業服務企業應當加強對進入小區內車輛的管理，發現車輛有前款行為之一的，應當及時勸阻車主；不聽勸阻的，對前款第（一）、（二）、（三）、（四）項行為，應當及時告知公安部門予以處理；對車輛停放損壞綠地的，應當及時告知街道辦事處予以處理。

第六章 物業管理用房、設施和經費

第五十二條 建設單位應當按照規劃要求配置物業管理用房和社區組織用房。

建設單位應當按照建設工程規劃許可證標明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業管理用房。

    物業管理用房及社區組織用房應當與新建物業同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規劃設計方案中標明。因依法調整規劃，物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可證標明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業管理用房；確實無法補充配置的，應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入住宅專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理方面的其它需要。對物業管理用房和社區組織用房的具體位置和面積，建設單位應當征求街道辦事處和物業主管部門意見，在規劃方案中確定，在規劃審批時明確，在施工圖審查中專審（包括環境施工圖），在開工許可中硬性標明，并不得任意調整。

    物業管理用房配置不得少于50平方米。新建和改造住宅小區居民在500戶以下的配置社區辦公活動用房不低于300平方米，小區居民在500至1000戶的配置社區辦公活動用房不低于500平方米，小區居民在1000戶以上的每百戶配置社區辦公活動用房不低于50平方米。

    第五十三條 物業交付前，建設單位應當按照本條例第五十條規定的標準將物業管理用房交給物業主管部門。業主委員會成立后，物業主管部門應將物業管理用房的產權證明等資料移交給業主委員會。首次業主大會召開后，業主委員會應當將物業管理用房的位置、面積等在小區內公告。

    因分期開發等原因，不能足額提供當期物業管理用房的，建設單位應在物業交付前向物業管理辦公室支付同類地段、同等面積商業用房的市場租金作為經濟補償，并在后期開發中及時補足物業管理用房。該經濟補償應當專戶儲存，在業主委員會成立后一并移交給業主委員會，用于補充物業專項維修資金或按照業主大會的決定用于物業管理方面的其它需要。

    第五十四條 物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，使用用途不得擅自改變。

    物業管理用房主要用于物業服務企業開展物業服務和業主委員會進行辦公。對辦公剩余部分，由業主委員會根據業主大會的決定自行出租或委托物業服務企業出租或經營，租金或收益用于補充住宅專項維修資金或按照業主大會的決定用于物業管理等方面。物業服務企業與承租方簽定的租賃合同應當經過業主大會或業主委員會同意。

    前期物業服務期間由物業服務企業出租或經營的物業管理用房，其租賃或經營期限最長不得超過前期物業服務合同約定的服務期限，且租金或收益應當用于補充住宅專項維修資金或按照業主大會的決定用于物業管理等方面。前期物業服務企業與承租方簽訂的租賃合同應當在簽訂之時起15日內向物業主管部門備案。

    第五十五條 住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

    住宅專項維修資金由業主交納，收取情況由收取單位向業主委員會明細告知。住宅專項維修資金原則上統一由物業主管部門專戶存儲。住宅專項維修資金使用要經業主委員會同意報物業主管部門審核確認，批準執行。物業管理區域內應由建設單位、施工單位、專業服務單位承擔的維修、養護費用或應從物業服務費用中列支以及屬于保修范圍、保修期限內的物業共用部位、共用設施設備維修養護費用不得使用專項維修資金。

住宅專項維修資金的利息，可按銀行活期存款利息計算。

第五十六條 發生危及房屋使用安全等緊急情況，未按《住宅專項維修資金管理辦法》的相關規定實施維修和更新、改造的，物業主管部門可以組織代修，費用從相關業主住宅專項維修資金賬戶中列支；其中涉及已售公有住房的，應當從售后公有住房住宅專項維修資金中列支。

市物業主管部門組織代修的，按照以下程序辦理：

（一）組織相關專業部門進行鑒定并出具鑒定報告；

（二）由街道辦事處或社區居委會、鎮人民政府就工程事項出具相關證明；

（三）由具有相應資質的施工單位制作工程預算并經工程造價咨詢機構審定；

（四）市物業主管部門將工程費用分攤至相關業主明細帳戶；

（五）市物業主管部門審核同意后，發出劃轉住宅專項維修資金的通知，所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第七章 舊住宅小區物業管理

第五十七條 本細則所稱舊住宅小區是指城市規劃區內房屋建造時間較久（一般為上世紀90年代以前），房屋年久失修，配套設施缺損，環境臟亂差，通過市場機制難以實現物業管理的住宅小區。

第五十八條 市政府應當制定舊住宅小區（或單體樓）綜合改造和管理的中長期規劃和年度計劃，并安排專項資金用于舊住宅區的綜合改造，對供水、供氣、供熱、排水、屋面、墻體、道路等配套設施設備進行修繕和改造。要將此項工作納入工作日程和財政預算，逐年增加投入進行改造。街道辦事處成立社區物業服務中心或組織業主自治管理，主要提供衛生保潔、設施設備維護等（排污管線疏通、化糞池清掏）為主要內容的基礎性服務。有條件的小區要將綠化養護、公共秩序維護列入自治管理，所發生的費用由業主共同承擔。

第五十九條 鎮街、物業主管部門應當組織改造后的舊住宅小區的業主成立業主大會，選舉業主委員會。業主大會無法成立的，街道辦事處可以指定居民委員會代行業主委員會職責，確定管理方案，簽訂管理規約。

 第六十條 舊住宅區綜合改造后應當推行專業化物業服務，由物業服務企業根據業主的需求和支付能力，提供房屋及配套設施維護、衛生保潔、綠化養護等基本的物業服務，合理收取物業服務費用。對尚不具備引入專業物業服務條件的，業主應當在居民委員會的指導下，實行住宅區自我管理、自我服務，并承擔相應的管理費用。

第六十一條 對違反本細則的行為，按照國務院頒發《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》的有關規定進行處罰。

第八章 附 則

    第六十二條 本細則下列用語的含義：

    住宅小區是指達到一定規模，基礎設施配套比較齊全的居民生活小區（含居住小區、住宅組團）。

    物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照《物業服務合同》約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

    物業服務是指物業服務企業按照《物業服務合同》約定，對業主提供和諧親切的居住氛圍、便捷周到的各項服務、及時有效的溝通配合，并對服務內容（項目）質量承擔相應職責。

    公共能耗費是指小區共用部位、共用設備和公共設施及在公共性服務中所發生的水、電、煤、氣等能源消耗所產生的費用。

    小區的共用部位是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機房、走廊通道、走廊墻、房屋承重結構（房屋的基礎、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等）、室外墻面屋面等部位。

小區的共用設備是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具、排氣閥、單元門、小區大門、小區智能化設備和控制設備等設備。

    公共設施是指物業管理區域內，由業主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、給排水、燃氣等各種管線、消防設施、窨井、化糞池、綠化、景觀、自行車存車棚、垃圾廢物儲存設施、專用房屋等設施。

    第六十三條 本細則施行前已成立業主大會的物業小區，由業主委員會會同建設單位、物業服務企業按照前款規定負責辦理移交手續；未實施物業管理已交付使用的住宅小區，由所在街道辦事處、社區居民委員會負責牽頭，參照本辦法前款規定組織辦理移交手續,專業單位必須接收。

    第六十四條 本市行政區域內非住宅小區內的其它住宅實行物業管理和非住宅物業管理參照本實施細則執行。

    第六十五條 本實施細則自通過之日起施行。

本實施細則由阿爾山市建設局負責解釋。