鄧州市物業管理實施細則

鄧州市人民政府辦公室

關于印發鄧州市物業管理實施細則的通知

 

各鄉鎮人民政府、街區辦事處，市政府各部門：

《鄧州市物業管理實施細則》已經市政府常務會議研究同意，現印發給你們，請按照要求認真貫徹落實。

 

 

 

2018年12月3日

 

鄧州市物業管理實施細則

 

第一章  總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進和諧社區建設，提高城市管理水平，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》（國務院令第504號）、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部110號令）、《河南省物業管理條例》（2017年9月29日河南省人大常委會第31次會議通過）、《河南省物業管理用房管理辦法》（豫建〔2018〕24號）、《河南省物業管理區域管理辦法》（豫建〔2018〕25號）、《河南省前期物業管理招標投標管理暫行辦法》（豫建〔2018〕26號）等法律、法規，結合本市實際，制定本細則。

第二條　本細則適用于鄧州市行政區域內的物業管理活動。

本細則所稱物業，是指已建成投入使用的建筑物及其附屬設施設備和相關場地。

本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式，對物業管理區域內的建筑物及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生、安全防范和相關秩序的活動。

第三條  物業管理應當堅持以人為本、誠實信用，堅持依法依規、公開公正，堅持業主自我管理、企業市場競爭與政府監督管理相結合。

第四條  倡導綠色物業管理，鼓勵采用國家倡導的新技術、新方法推動物業管理區域內節能節水、垃圾分類、環境綠化、污染防治。

促進互聯網與物業管理的深度融合，物業服務企業、業主委員會等應當逐步運用新媒體，引導業主參與公共事務、開展協商活動、組織鄰里互助，實行網絡化物業管理的新模式。

鼓勵和支持機關、企業事業等單位小區的物業管理向市場化、專業化、法治化方向發展。

第五條  市政府加強對物業管理工作的領導，將物業管理納入全市現代服務業發展規劃、城鄉建設和社會治理體系，制定扶持政策和激勵措施，建立物業管理綜合協調機制，促進物業服務行業發展和文明小區建設。

第六條  市房管中心是市物業管理活動的行政主管部門（以下簡稱物業管理行政主管部門），負責全市物業管理活動的監督管理工作，依法履行下列職責：

（一）對物業服務質量進行監督管理；

（二）對物業服務企業及其從業人員、業主委員會成員進行業務指導、培訓和監督管理；

（三）對物業招投標活動進行監督管理；

（四）對物業承接查驗、物業服務企業退出交接活動進行指導和監督；

（五）處理物業管理中的投訴；

（六）對房屋室內裝飾裝修活動進行監督；

（七）對專項維修資金繳存、使用情況進行監督管理；

（八）會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強行業誠信管理；

（九）建立健全物業管理電子信息平臺，負責物業服務市場主體信用信息采集和誠信檔案管理工作；

（十）對國家物業管理等法律、法規開展法制宣傳；

（十一）法律、法規規定的其他職責。

第七條  街道辦事處、鄉鎮政府，負責組織、指導、協調本轄區內各物業管理區域成立業主大會或者業主代表大會（以下統稱業主大會），選舉業主委員會，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，調解物業管理中的糾紛，協調和監督老舊小區物業管理，協調物業管理與社區建設之間的關系。

社區居（村）民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理的相關工作。

第八條  物業管理各相關行政主管部門按照各自職責，負責物業管理區域內下列工作：

（一）住房城鄉建設行政主管部門負責建設工程竣工驗收備案，監督管理未經竣工驗收擅自交房行為，監督建設單位履行建筑工程質量保修責任，監督檢查房屋裝飾裝修違反建筑許可的各種活動，監督物業管理用房建設；

（二）規劃行政主管部門負責物業管理用房規劃、老舊小區加裝電梯等規劃，負責對違法建筑的認定；

（三）城市管理執法部門負責查處違法建筑、毀壞綠地等行為；

（四）工商行政管理部門負責監督檢查無照經營活動，不正當競爭行為；

（五）價格行政主管部門負責監督檢查價格公示、違規收費活動；

（六）公安機關負責監督檢查治安、消防、技防、保安服務等活動；

（七）質監行政主管部門負責電梯等特種設備安全和計量監管；

（八）財政、審計行政主管部門負責對物業管理行政主管部門專項維修資金使用和管理情況的監督檢查；

（九）環保行政主管部門負責監督檢查污染環境行為；

（十）人防行政主管部門負責對人防工程維護管理的監督檢查。

根據國家機構改革方案要求及城市管理綜合執法體制改革后，對有關部門職責分工另有調整的，從其規定。

第九條  物業管理行業組織應當在物業管理行政主管部門的指導和監督下，履行聯絡、協調和服務職責，加強行業自律，規范行業行為，提高物業服務水平。

第二章  前期物業管理

第十條 建設單位申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當通過“河南省房地產開發行業綜合管理平臺”向物業管理行政主管部門進行物業管理區域備案，并提交以下資料：

（一）河南省物業管理區域備案表；

（二）土地權屬證明；

（三）《建設工程規劃許可證》及規劃總平面圖。

物業管理行政主管部門應當通過“河南省房地產開發行業綜合管理平臺”在三個工作日內完成備案工作，在線打印河南省物業管理區域備案證明。備案內容與物業管理區域劃分規定不一致的，物業管理行政管理部門必須告知建設單位，并要求改正。

第十一條  建設單位必須將物業管理區域四至、總建筑面積、專有部分數量、共有設施設備等備案信息納入商品房買賣合同，向物業買受人明示。

第十二條  業主共同決定對物業管理區域進行分立或者合并的，應當向物業所在地街道辦事處或鄉鎮政府提出申請，由街道辦事處或鄉鎮政府會同物業管理行政主管部門進行審查，確需調整的，應于5個工作日內予以確認并在物業管理區域內進行公告。

第十三條  物業管理用房由建設單位無償配置，其費用列入開發建設成本，產權屬全體業主共有，任何單位和個人不得買賣、抵押，未經業主大會同意，不得改變用途。

第十四條  新建物業的建設單位應當按照物業管理區域總建筑面積一定比例配置物業管理用房，并符合下列要求：

（一）兩萬平方米以下的，物業管理用房面積不低于八十平方米；超過兩萬平方米至二十萬平方米部分，按照千分之四的比例配置；超過二十萬平方米至三十萬平方米部分，按照千分之三的比例配置；超過三十萬平方米以上部分，按照千分之二的比例配置；

（二）總建筑面積在5萬平方米以下的，物業管理用房應當全部配置在地面以上；總建筑面積在5萬平方米以上的，可以在地下（是指規劃設計中建筑標高“正負零”以下）配置一定面積的物業管理用房，但地下配置面積不應高于物業管理區域全部物業管理用房面積的百分之二十；建設工程規劃全部位于地面以下的，物業管理用房可以全部配置在地面以下。

層高不足2.2米或已經列入公共分攤的房屋不計入物業管理用房面積；同一物業管理區域采用分期開發建設的，物業管理用房應當主要安排在首期建設。

（三）應當相對集中，具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件，配置獨立合格的水、電等計量裝置。

第十五條  業主委員會辦公用房從物業管理用房中安排，其面積不低于二十平方米。

第十六條  規劃行政主管部門審批建設工程規劃時，應當按照本辦法規定的標準和要求核實物業管理用房規劃情況，同時應當將物業管理用房的位置和建筑面積在許可證的附件或者附圖上載明并公示。

規劃行政主管部門對物業管理區域、物業管理用房配建面積有異議的，應當征求物業管理行政主管部門意見后確定。

第十七條  建設單位應當按照下列標準建設物業管理用房：

（一）上下水、供電、供熱、供氣等設施應當具備正常使用功能，并獨立計費；

（二）房屋內墻面應當涂刷內墻涂料，頂棚應當吊頂或涂刷涂料，地面鋪設瓷磚，衛生間墻面、地面應當鋪貼瓷磚并安裝衛生潔具；

（三）物業管理區域內配置通訊、有線電視、寬帶等設施的，必須在物業管理用房內預留端口，具備正常使用功能。

第十八條  建設行政主管部門必須監督建設單位按照規劃設計的要求和質量標準建設物業管理用房。

第十九條  建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案時，必須注明物業管理用房的坐落和建筑面積，不得將物業管理用房納入可銷售范圍。

物業管理行政主管部門必須按照《河南省物業管理條例》和本細則的規定，對建設單位提交的物業管理用房情況進行核實。

第二十條  建設單位在申請辦理不動產登記時，必須將物業管理用房一并申請登記。

第二十一條  物業管理用房日常維修、養護由物業服務企業負責，大中修及翻新改造依法從維修資金中列支。

第二十二條  新建物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備及其安裝，必須符合國家技術標準和專業技術規范。

建設單位在組織竣工驗收時，必須通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加，專業經營單位必須參加。

建設單位在組織竣工驗收時，未通知專業經營單位參加竣工驗收的，專業經營單位有權拒絕接收專業經營設施設備。

建設項目竣工驗收合格后，必須將物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備無償移交給專業經營單位，同時移交配套設施、地下管網工程圖等資料，專業經營單位必須接收。

專業經營單位負責分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設施設備的運行、維修、養護、更新，相關費用依法計入成本。

第二十三條  建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案前，必須按照劃定的物業管理區域，通過招投標方式選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同，提供前期物業服務。招投標活動必須按照《河南省前期物業管理招標投標管理暫行辦法》執行。

第二十四條  建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同，必須包含前期物業服務合同約定的內容，并將臨時管理規約和前期物業服務合同作為商品房買賣合同的附件。

建設單位必須將前期物業服務企業名稱、物業服務內容、物業服務收費標準和物業服務合同期限等內容納入商品房銷售信息，并進行公示。

物業服務事項主要包括以下內容：物業共用部位的日常維護和管理；物業共用設施、設備及其運行、使用的日常維護和管理；環境衛生、美化綠化管理服務；物業管理區域公共秩序維護；車輛停放及場地管理；物業維修、更新、改造和養護的賬務管理；物業檔案資料的保管；雙方約定的其他服務事項。

第二十五條  建設單位應當按照國家有關規定和商品房買賣合同約定，向物業服務企業移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。物業承接查驗必須邀請物業管理行政主管部門、業主代表參加，也可以聘請相關專業機構協助進行。

實施承接查驗的物業，應當具備以下條件:

（一）建設工程竣工驗收合格，取得城鄉規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門竣工驗收備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝經強制檢定合格并運行正常的獨立計量表具；

（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；

（四）道路、車位、綠地、停車棚、智能充電設備、物業管理用房等配套設施按照規劃設計要求建成；

（五）電梯、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

（六）分期建設的，已建成區域與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施；

（七）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

（八）法律、法規規定的其他條件。

第二十六條  建設單位必須依法移交給專業經營單位的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備不作為物業服務企業現場查驗和驗收的內容。

第二十七條  分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期進行承接查驗。建設單位與物業服務企業完成最后一期物業承接查驗后，辦理物業項目整體交接手續。

第二十八條　物業服務企業必須對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

（二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

第二十九條  物業服務企業必須自物業交接驗收后30日內，通過“河南省物業管理綜合監管平臺”并持下列文件向物業管理行政主管部門辦理物業承接驗收備案手續：

（一）《河南省物業承接查驗備案申請表》；

（二）前期物業服務合同；

（三）臨時管理規約；

（四）物業承接查驗協議；

（五）建設單位移交資料清單；

（六）查驗與交接記錄；

（七）其他與承接查驗有關的文件。

第三十條  建設單位交付住宅物業時，應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。

前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。

第三十一條  建設單位必須按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

建設單位將不符合交付條件的物業交付使用，因房屋質量、物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，應當承擔賠償責任。

物業服務企業擅自承接未經查驗或者承接不符合交付條件的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，應當承擔相應的賠償責任。

建設單位委托物業服務企業提供物業保修服務的，委托事項由雙方約定并在物業管理區域內公示。

第三章   業主、業主大會及業主委員會

第三十二條  房屋的所有權人為業主。尚未依法辦理房屋所有權登記，但符合下列情況之一的，在物業管理活動中享有業主權利、承擔業主義務：

（一）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府征收決定等取得房屋所有權的人；

（二）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的人；

（三）因合法建造等事實行為取得房屋所有權的人；

（四）基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為已經合法占有建筑物專有部分的人；

（五）法律法規規定的其他情形。

已經達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業買受人交付的專有部分，建設單位為業主。

業主可以依法委托物業使用人行使業主權利、履行業主義務，委托應當以書面形式提交。

第三十三條  業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）提議召開并參加業主大會會議，提出制定和修改業主公約或者管理規約、業主大會議事規則的建議；

（二）選舉業主委員會成員，并享有選舉權和被選舉權，但被剝奪政治權利人除外；

（三）監督業主委員會工作，監督物業服務企業履行物業服務合同；

（四）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用、收益情況享有知情權、參與決定權和監督權；

（五）向業主委員會和物業服務企業提出建議；

（六）要求其他業主、物業使用人停止損害共同利益的行為；

（七）參與共同決定物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（八）法律、法規規定的其他權利。

第三十四條  業主在物業管理活動中，履行下列義務:

（一）遵守業主公約或者管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照有關規定交納專項維修資金；

（五）遵守國家和省有關房屋裝飾裝修的規定；

（六）按時交納物業服務費用；

（七）法律、法規規定的其他義務。

業主不得以放棄權利為由不履行業主義務。

第三十五條  一個物業管理區域成立一個業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

業主戶數超過三百戶的，可以成立業主代表大會，由業主代表大會履行與業主大會相同的職責。

符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；

（二）業主已入住戶數的比例達到百分之三十以上的；

（三）物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同到期前九十天的。

第三十六條  物業管理區域達到成立業主大會條件兩個月內，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送下列文件資料：

（一）物業管理區域證明；

（二）業主名冊；

（三）房屋及建筑物面積清冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業管理用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第三十七條  符合成立業主大會條件的，建設單位或者十人以上業主聯名可以申請成立首次業主大會籌備組。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到申請后三十日內組織成立首次業主大會籌備組，并自籌備組成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

首次業主大會籌備組由街道辦事處、鄉鎮人民政府和業主、社區居 （村）民委員會、建設單位的代表組成，其中業主代表人數比例不低于二分之一；業主代表的產生方式由街道辦事處、鄉鎮人民政府征求業主意見后確定?；I備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。

單位小區首次業主大會會議的籌備工作，由其所在單位發起，物業管理行政主管部門、街道辦事處、社區居民委員會應當配合。

新建小區首次業主大會會議的籌備經費，由建設單位承擔；單位小區首次業主大會會議的籌備經費，由所在單位承擔；老舊小區、公租房小區首次業主大會會議的籌備經費，由市人民政府承擔。

第三十八條  首次業主大會籌備組履行下列職責：

（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）擬定業主公約或者管理規約、業主大會議事規則；

（四）擬定首次業主大會會議表決規則；

（五）擬定業主委員會組成人員候選人產生辦法，確定業主委員會組成人員候選人名單，擬定業主委員會選舉辦法；

（六）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。

第三十九條  業主大會履行下列職責：

（一）制定和修改業主公約或者管理規約、業主大會議事規則；

（二）制定和修改業主大會會議表決規則；

（三）選舉、罷免或者更換業主委員會成員；

（四）確定物業管理方式，選聘和解聘物業服務企業；

（五）確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（六）聽取和審查業主委員會工作報告、收支預算決算報告；

（七）決定物業共用部位、共用設施設備的使用和經營的方式、收益分配；

（八）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

（九）決定籌集和使用專項維修資金；

（十）決定業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用，決定業主委員會成員補貼的來源、支付標準；

（十一）改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

（十二）決定有關業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第八、九項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第四十條  業主公約或者管理規約應當弘揚社會主義核心價值觀，不得違反法律、法規，不得違背公序良俗，不得損害社會公共利益；應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約或者規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

第四十一條  業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經百分之二十以上業主提議，業主委員會應當召開臨時業主大會。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當派員列席業主大會。

第四十二條  業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令其限期召開。業主委員會逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集。

第四十三條  業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加，方為有效。

在滿足實名投票的條件下，提倡采用信息化技術手段改進業主大會表決方式。市物業管理行政主管部門應當逐步建立業主決策信息平臺，供業主、業主委員會和業主大會免費使用。

第四十四條  業主委員會由業主大會會議依法選舉產生，對其負責，受其監督，其成員應當符合下列條件:

（一）遵守國家有關法律、法規、業主公約或者管理規約、業主大會議事規則，積極履行業主義務，按時交納物業服務費等相關費用；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）熱心公益事業，責任心強，公道正派，誠實守信，廉潔自律；

（四）具有一定的組織能力和履職時間；

對業主委員會成員，應當根據工作情況給予適當補貼。

第四十五條  業主委員會由主任、副主任及委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。具體人數、任期由業主大會議事規則確定。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對業主委員會成員候選人任職條件、提名和選舉情況進行審查和監督。

符合條件的社區居民委員會成員可以兼任業主委員會成員。

業主委員會會議應當有過半數組成人員出席，作出的決定必須經全體組成人員半數以上同意。業主委員會作出決定后，應當自作出決定之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公告，并報社區居（村）民委員會。

第四十六條  業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將備案情況抄送市物業管理行政主管部門。

備案申請資料包括：《河南省業主大會業主委員會備案申請表》；業主大會會議記錄；首次業主委員會會議記錄；業主大會議事規則；小區管理規約；業主委員會委員基本情況；業主委員會成員及任職名單；《河南省業主大會業主委員會備案證明》。

業主委員會必須通過“河南省物業管理綜合監管平臺”錄入備案信息。街道辦事處、鄉鎮政府必須審查申請資料是否準確，是否符合法律法規和規章的規定；核對“河南省物業管理綜合監管平臺”業主委員會信息錄入是否準確，符合相關要求；符合條件的，出具《河南省業主大會業主委員會備案證明》。

業主委員會持街道辦事處、鄉鎮人民政府備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

第四十七條  業主委員會履行下列職責:

（一）執行業主大會決定和決議，維護業主合法權益；

（二）召集業主大會會議，定期向業主大會報告工作；

（三）與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和支持物業服務企業履行物業服務合同；

（五）督促業主、物業使用人遵守業主公約或者管理規約；

（六）督促業主、物業使用人按時交納物業服務費，組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（七）配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安機關、社區居（村）民委員會等做好物業管理區域內的社區建設、社會治安和公益宣傳等工作；

（八）法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。

第四十八條  業主委員會組成人員有下列情形之一的，經業主委員會三分之一以上組成人員或者百分之二十以上的業主提議，由業主大會決定是否罷免其業主委員會組成人員職務:

（一）不履行業主委員會組成人員職責和業主義務的；

（二）利用職務謀取私利的；

（三）利用職務侵害他人合法權益的；

（四）應當罷免的其他情形。

第四十九條  業主委員會組成人員有下列情形之一的，其職務自行終止:

（一）不再具備業主身份的；

（二）喪失履行職責能力的；

（三）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（四）任職期間被追究刑事責任的；

（五）法律、法規、業主公約或者管理規約規定的其他情形。

第五十條  業主委員會任期屆滿前，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。逾期未換屆選舉的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。

業主委員會應當自換屆之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物，移交給新一屆業主委員會。拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促移交。必要時，公安機關依法協助。

業主委員會組成人員職務在任期內終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列物品和財物移交給業主委員會。

第五十一條  業主大會可以設立業主監事會或者獨立監事，負責監督業主委員會的工作，并履行業主大會賦予的其他職責。

第四章  物業管理服務

第五十二條  從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格，擁有相應的專業技術人員，具備為業主提供專業服務的能力。

第五十三條  物業管理行政主管部門必須建立物業服務企業信用檔案信息系統，對全市物業服務企業實行統一的信用動態考核管理。

第五十四條  業主大會選聘物業服務企業的，業主委員會應當與物業服務企業簽訂物業服務合同。鼓勵業主大會采用招投標方式選聘物業服務企業。

物業服務企業必須自物業服務合同簽訂之日起十五日內，登陸“河南省物業管理綜合監管平臺”，填寫物業服務合同備案相關信息，掃描上傳相關資料（物業服務合同、管理規約），在線打印《河南省物業服務合同備案申請表》。持以上申請資料報送物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮政府備案。

第五十五條  物業服務合同必須對雙方權利義務、物業服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業服務用房的管理和使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。

第五十六條  承接查驗資料屬于全體業主所有，物業服務企業必須建立檔案，妥善保管，業主有權免費查詢。

物業服務合同終止的，原物業服務企業必須及時將物業承接查驗檔案向業主委員會移交完畢。

第五十七條  物業服務企業必須按照物業服務合同的約定提供相應服務。物業服務企業提供服務，還必須遵守以下規定：

（一）嚴格執行國家和省規定的物業服務技術標準、服務規范；

（二）及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項；

（三）確保消防等公共安全設施完好有效；

（四）協助公安機關做好物業管理區域內的安全防范工作；

（五）按照有關規定，將物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示；

（六）在物業管理區域內公示服務監督電話，定期聽取業主關于改進和完善服務的意見和建議；

（七）接受社區居民委員會的監督指導，做好社區建設和管理的相關工作。

物業管理行政主管部門必須對物業服務企業執行物業服務技術標準、服務規范和相關規定的情況進行監督檢查，并記入該企業信用檔案。

第五十八條  物業服務合同期滿前3個月，業主委員會必須召開業主大會決定是否續約，并將結果及時告知物業服務企業。雙方同意續約的，業主委員會與物業服務企業必須重新簽訂物業服務合同。

解除或終止物業服務合同的，雙方應依據合同履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應提前60日通知。合同解除或終止后，物業服務企業必須與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行交接義務。

物業服務企業未履行通知義務以及辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

業主大會或者物業管理企業決定提前解除物業服務合同的，應當告知對方，并提前3個月在物業管理區域內公告全體業主。

第五十九條  物業服務企業未與業主簽訂書面物業服務合同，但事實上提供了物業服務，并履行了告知義務的，物業服務企業有權要求業主履行相關義務。

業主共同決定不再接受物業服務的，物業服務企業不得強行提供服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。物業服務企業決定不再提供物業服務的，必須提前3個月在物業管理區域內書面告知業主。

第六十條  物業服務企業必須在物業服務合同終止后60日內，與業主委員會完成移交工作，也可以在業主委員會的監督下，直接向新物業服務企業辦理移交。物業服務企業必須履行以下交接義務，并按約定撤出物業管理區域：

（一）移交物業管理用房等共用部分、共用設施設備；

（二）移交物業承接查驗的有關資料；

（三）移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、檢驗等技術資料，運行、維護、保養記錄；

（四）結清預收、代收和預付、代付費用；

（五）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

未成立業主委員會的，可以向物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府申請辦理交接代管，待新物業服務企業確定后，由街道辦事處、鄉鎮人民政府將其代為保管的該物業項目移交資金、物品和資料轉交給新物業服務企業。

第六十一條  實行物業管理項目經理執業信用備案制度。物業管理行政主管部門負責建立統一的物業管理項目經理名冊。

物業服務企業必須向受托管理服務的物業項目委派指定項目經理作為負責人。除物業服務合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業服務項目任職注冊。

物業服務企業指定或者更換項目負責人的，應當及時告知業主并報物業管理行政主管部門備案。業主共同決定要求物業服務企業更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換。

第六十二條  物業服務收費應當遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則。物業服務企業不得向業主收取服務合同以外的任何未予標明的費用。物業服務收費應當保持相對穩定。確需調整的，物業服務企業應當與業主委員會協商，并經業主大會同意；沒有成立業主大會的，需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第六十三條  已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。

第六十四條  物業服務企業違反物業服務合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。

物業服務企業依約履行合同義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。對于無正當理由拒不交納物業服務費的業主，業主委員會可以在物業管理區域內顯著位置以公告形式進行催交。

第六十五條  物業管理行政主管部門必須加強對物業服務活動的監督和管理，及時處理物業服務投訴；引導物業服務行業協會充分發揮服務、溝通和行業監督作用，建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度。

物業服務行業協會可以根據物業服務項目類型、物業服務內容、服務標準等因素，定期發布物業服務成本信息。

第五章   物業的使用與維護

第六十六條  物業的使用和維護應當遵守國家有關市容環境衛生、環境保護、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法規、業主公約或者管理規約的規定，不得損害公共利益和他人合法權益。

第六十七條  物業管理區域內禁止下列行為:

（一）損壞房屋承重結構、主體結構；

（二）侵占、損壞共用部位、共用設施設備；

（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地；

（四）違法搭建建筑物、構筑物、障礙物，破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品；

（六）擅自架設電線、電纜；

（七）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；

（八）在公共走道、樓梯間、門廳內存放電動自行車或者為其充電；

（九）排放有毒、有害等污染環境的物質，露天燒烤、露天焚燒雜物；

（十）制造超過規定標準的噪音或者影響鄰居采光通風；

（十一）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；

（十二）占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面，損壞消防設施及器材；

（十三）在建筑物、構筑物上亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，樓道、門廳、電纜井內堆放雜物；

（十四）擅自改變房屋用途，將住宅變為非住宅，從事餐飲、生產加工、歌舞娛樂等經營活動；

（十五）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規定停放車輛；

（十六）違反規定飼養動物，干擾他人正常生活；

（十七）利用房屋從事危害公共安全、公共利益和侵害他人正當權益的活動；

（十八）法律、法規和業主公約或者管理規約禁止的其他行為。

違反前款規定的，物業服務企業、業主委員會應當予以勸阻、制止。業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法處理。

第六十八條  禁止在物業管理區域內飼養烈性犬和大型犬。業主、物業使用人在物業管理區域內飼養前款規定以外其他犬只，應當遵守有關法律、法規和業主公約或者管理規約。攜犬出戶的，應當束犬鏈牽引。

第六十九條  鼓勵老舊小區業主為滿足日常生活需要加裝電梯。加裝電梯由老舊小區主管單位或者業主委員會負責組織，需經單元（棟）三分之二以上業主同意。相關業主應當配合，不得阻攔。規劃、住房城鄉建設、財政、國土資源、質監、環保等有關行政部門應當支持。

第七十條  住宅物業裝飾裝修前，業主或者物業使用人必須按照有關規定向物業管理行政主管部門申請辦理開工通知書，憑開工通知書到物業服務企業辦理登記手續，簽訂裝飾裝修管理服務協議。物業服務企業必須將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。

已經辦理登記的，物業服務企業及其工作人員不得向業主或者物業使用人強行推銷裝飾裝修材料，不得限制或者阻撓裝飾裝修材料進出物業管理區域。

物業服務企業必須對房屋裝飾裝修情況進行現場巡查，業主、物業使用人、裝飾裝修施工人員應當予以配合。

因住宅內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲透水、停水停電、物品損壞、外立面損壞等，業主、物業使用人必須負責修復和賠償。

業主或者物業使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務企業必須及時告知并勸阻；拒不改正的，物業服務企業必須及時向物業管理行政主管部門報告，并有權依照管理規約或裝飾裝修服務協議的有關約定，阻止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

第七十一條  建設單位出售物業管理區域內的車庫、車位的，必須在出售前辦理車庫、車位預售許可或者銷售備案手續。物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。

建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本物業管理區域業主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本物業管理區域業主以外的其他人，租期不得超過6個月。車庫、車位租賃費的標準按照價格主管部門會同物業管理行政主管部門制定的政府指導價格確定。

車庫、車位使用人必須遵守管理規約關于停車管理的約定。

第七十二條  占用物業管理區域內道路或者其他場地停放車輛的，必須交納車位場地使用費，收費標準由業主共同決定。車位場地使用費屬于全體業主所有，主要用于停車場地的管理、維護以及補充業主大會和業主委員會的活動經費。

第七十三條  利用物業管理區域內共用部分設置戶外廣告或者從事租賃經營活動產生的收益，其分配必須由業主大會決定。未作出決定前，可以用于補充專項維修資金或者用于業主大會的活動經費。

第七十四條  供水、供電、供氣等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用。

專業經營單位可以委托物業服務企業代收有關費用，但應當向物業服務企業支付報酬。物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。

專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部位的服務。

第七十五條  本細則實施前建設的住宅小區內專業經營設施設備，由業主大會決定移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收。

對列入市舊住宅區改造范圍的，舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔；開發項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出由相關專業經營單位承擔；業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。

第七十六條  建設單位應當就房屋買賣合同約定的保修期限、范圍，承擔所銷售物業的保修責任；合同沒有約定或約定不明確的按照國家、省有關規定執行。

在保修期間，建設單位未按規定履行保修義務的，業主、業主委員會、社區居民委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經住宅專項維修資金管理辦公室核實后，維修費用由其從質量保修金中列支。

第七十七條  物業保修期滿后，業主專有部分的養護、維修，由業主負責。業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人必須及時修復，相鄰業主必須提供便利。

第七十八條  物業保修期滿后，物業管理區域內共用部分及共用設施設備的維護和管理責任，由業主共同承擔；業主可以將其委托給物業服務企業承擔。維修費用經業主共同決定后，在專項維修資金中列支。

第七十九條  業主必須按照國家和省有關規定，將首期專項維修資金存入房管行政主管部門設立的專項維修資金專戶。開發建設單位不得強制代收住宅專項維修資金。不按規定交存的，房管行政主管部門不予辦理商品房合同備案、商品房預告登記。不動產登記機構在進行不動產權登記時，必須核驗專項維修資金繳存情況。

專項維修資金屬于業主共有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

房管行政主管部門應當按照方便快捷、公開透明、受益人與負擔人相一致的原則，依法保障專項維修資金的正常合理使用。

第八十條  專項維修資金的使用，經業主大會依法決定，可以根據維修范圍以單元（棟）為單位進行表決，也可以采取異議表決，即持不同意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。

第八十一條  專項維修資金的管理，實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督的原則。房管行政主管部門必須建立健全專項維修資金的使用、管理和監督制度。

住宅專項維修資金的財務管理和會計核算必須執行財政部有關規定。財政部門必須加強對維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門有關規定執行。

第八十二條  專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主必須按照相關規定以及業主大會的決定續籌專項維修資金。

物業所有權發生轉移時，交存的專項維修資金一并轉移給物業買受人。

第八十三條  物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人必須及時維修養護，有關業主必須給予配合。

責任人不履行維修養護義務的，經相關業主同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造時，相關業主、物業使用人必須予以配合。

第八十四條  物業管理區域內共用部位、共用設施設備出現下列緊急情況的，物業服務企業必須立即組織應急維修：

（一）電梯、消防等共用設施設備故障損壞，無法正常使用的；

（二）屋面、外墻滲漏的；

（三）樓體外墻墻面有脫落危險的；

（四）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（五）公共護欄（圍）破損嚴重的；

（六）其他緊急情況。

出現前款情形之一的，房管行政主管部門接到申請后，必須即刻到現場勘查，符合應急維修條件的，維修資金管理部門應當及時作出核準使用資金的決定。維修工程竣工驗收后，維修費用及分攤情況及時向業主公示。

第八十五條  電纜、供水供氣供熱管道等專業經營設施設備發生故障或者損壞時，業主、業主委員會、物業服務企業必須及時報告。專業經營單位必須及時維修、養護、更新。

第六章  社區物業管理

第八十六條  社區物業管理工作，應按照街道辦事處、鄉鎮人民政府負責，社區居委會組織落實，物業管理行政主管部門指導，“以塊為主，屬地管理”的原則，完善管理體制，明確管理職責，落實工作責任，搞好社區基層組織與業主自治組織的共同協作，推進社區物業管理工作。

第八十七條  街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居委會應把物業管理工作納入社區建設。對暫時不具備實行專業化物業管理的住宅小區（樓），應組織安排專職人員進行保潔、秩序維護和公共設施維修；無主管單位的由轄區辦事處、鄉鎮人民政府組織落實，產生的費用由業主承擔。對居住分散的住宅樓，應進行劃片整合管理。

第八十八條  建設、規劃、房管、價格、公安、消防、環保、城市管理綜合執法、工商、人防、質監等有關部門必須建立相關違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內公布投訴聯系電話，對舉報的違法行為應及時作出處理。

第八十九條  街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業管理聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集，物業管理、公安派出所、城市管理等部門和社區居（村）民委員會、業主委員會（業主代表）、物業服務企業、專業經營單位等各方參加。聯席會議協調解決本轄區內物業管理中的重要問題。

第九十條  物業管理聯席會議主要協調下列事項：

（一）業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；

（二）物業服務企業在履行退出程序及交接工作中出現的問題；

（三）物業管理區域內發生的突發事件；

（四）物業管理與社區管理的銜接和配合；

（五）需要協調的其他物業管理事項。

第九十一條  業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當自行協商解決；協商不成的，可以向社區居（村）民委員會或者聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

第九十二條  有關部門、單位在物業管理區域內開展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務活動、突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動以及行政執法單位需要進入物業管理區域開展執法工作的，業主、業主委員會、物業服務企業和專業經營單位應當給予協助、配合。

第七章  法律責任

第九十三條  違反本細則規定，法律、行政法規已有法律責任規定的，從其規定。

第九十四條  建設、規劃、房管、價格、公安、財政、審計、環保、城市管理綜合執法、工商、人防、質監等有關行政主管部門工作人員有下列情形之一的，依法給予行政處分：

（一）未按照本細則規定履行監督檢查、審核查驗職責的；

（二）發現違法行為或者接到投訴、舉報后不及時處理的；

（三）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。

第九十五條  物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮工作人員有下列情形之一的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任:

（一）未按照本細則規定履行監督檢查職責的；

（二）未按照本細則規定召集或者參加物業管理聯席會議的；

（三）未按照本細則規定籌備、組織召開業主大會會議的；

（四）發現違法行為或者接到投訴、舉報后不及時處理的；

（五）截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付專項維修資金的；

（六）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。

第八章  附 則

第九十六條  本細則下列用語的含義:

（一）最終用戶，是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

（二）物業使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

（三）專有部分，是指在構造上和利用上具有獨立性、由單個業主獨立使用、處分的物業部位。

（四）專業經營設施設備，是指最終用戶分戶計量表或者最終用戶入戶端口以外的變（配）電、二次供水、燃氣調壓、供熱系統等設施設備及相關管線和計量裝置。

（五）物業的共用部位，是指物業的主體承重結構部位，包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等。

（六）物業的共用設施設備，是指物業管理區域內，由業主共有共用的電梯、照明設施、電力設備安全外護欄、天線、上下水管道、落水管、溝渠、池、井、消防設施、電子監控設施、避雷裝置、區域圍護、道路、綠地、非經營性停車場（庫）、自行車棚、公益性文體設施、共用設施設備用房等。

第九十七條  本細則規定的專有部分面積和建筑物總面積，按照下列方法認定：

（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫時按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

第九十八條  本細則規定的業主人數和總人數，按照下列方法認定：

（一）業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

第九十九條  業主大會及業主委員會指導規則、前期物業招投標制度、管理規約、物業服務合同示范文本、物業服務規范等按照省住房和城鄉建設廳規范要求實施。

第一百條  本細則自發布之日起實施。