泗陽縣物業服務收費管理實施細則

泗陽縣發展和改革局關于印發
《泗陽縣物業服務收費管理實施細則》的通知

各房地產開發企業、各物業服務企業、各小區業主委員會：

　　為了規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進我縣物業服務行業健康有序發展，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規的規定，按照《省物價局 省住房和城鄉建設廳關于印發<江蘇省物業服務收費管理辦法>的通知》（蘇價規[2013]4號）、《市政府關于印發宿遷市市區物業管理辦法的通知》（宿政規發[2014]5號）、《市物價局 市住房和城鄉建設局關于印發<宿遷市市區物業收費管理實施細則>的通知》（宿價規〔2014〕1號）、《市住房和城鄉建設局關于印發宿遷市市區普通住宅物業服務等級標準的通知》（宿建發[2014]270號）和2012年12月2日泗陽縣人民政府《關于印發泗陽縣物業管理實施細則的通知》等規范性文件的要求，結合我縣實際，在充分調研和廣泛征求意見的基礎上，制定了《泗陽縣物業服務收費管理實施細則》（附后），報經縣政府批準，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　附件：《泗陽縣物業服務收費管理實施細則》。
 

　　

泗陽縣發展和改革局
2015年6月10日
 

　　

泗陽縣物業服務收費管理實施細則

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進我縣物業服務行業健康有序發展，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規的規定，按照《江蘇省物業服務收費管理辦法》（蘇價規[2013]4號）、《宿遷市市區物業管理辦法》（宿政規發〔2014〕5號）、《宿遷市市區物業收費管理實施細則》（宿價規[2014]1號）、《市住房和城鄉建設局關于印發宿遷市市區普通住宅物業服務等級標準的通知》（宿建發[2014]270號）和2012年12月2日泗陽縣人民政府《關于印發泗陽縣物業管理實施細則的通知》等規范性文件的要求，結合我縣實際，制定本實施細則。

　　第二條 本實施細則適用于泗陽縣行政區域內物業服務收費行為及其監督管理活動。

　　第三條 政府提倡建設單位或業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業管理服務企業或專業管理機構、其他物業管理人（以下統稱物業服務企業），鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭機制形成。

　　第四條 本實施細則所稱物業服務收費，是指建設單位或業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘的具有合法資質的物業服務企業，在提供物業服務或進行物業管理時，向業主或物業使用人收取的費用。

　　物業服務收費包括物業公共服務費、車輛停放費、特約服務費、代辦服務費、代收代繳費等。

　　第五條 縣價格行政主管部門會同縣物業管理行政主管部門（縣城區物業管理辦公室）按照價格管理權限，負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

　　縣價格行政主管部門是本縣物業服務收費行為監督管理的主管部門，具體負責制定物業服務收費管理實施細則，評估和調整普通住宅物業管理區域內實行政府指導價管理的物業服務收費標準，依法查處不執行政府指導價和未按規定進行物業服務收費公示等價格違法行為。

　　縣城區物業管理辦公室會同相關部門具體負責對本縣城市規劃區域內的物業服務企業、業主自治管理組織（包括業主大會、業主代表大會、業主委員會、業主自治委員會、物業管理委員會，以下統稱業主自治組織）的監督管理工作，并負責協調指導各鄉鎮人民政府、各街道辦事處、各園區（場）管委會物管辦在各自的行政區域內做好普通住宅物業服務行為的監管、星級評定和日?？己?，配合縣價格行政主管部門做好物業服務收費行為的監督檢查工作。

　　第六條 物業服務企業或業主自治組織具體負責各自物業管理區域內的物業服務收費管理工作。

　　第七條 縣物業管理行業協會應團結組織本會會員單位，堅持為政府決策服務、為本行業創新發展服務的“雙向服務”方針，在政府和物業服務企業之間真正發揮橋梁和紐帶作用。其主要職能如下：

　?。ㄒ唬﹨f助政府組織開展對本行業的調研和統計工作，為政府制定本行業改革方案、發展規劃、產業政策等提供預案和建議；指導物業管理科研成果的轉化和新技術、新產品的推廣應用工作，促進本行業科技進步。

　?。ǘ﹨f助相關部門組織開展對物業服務企業的資質評定與管理、誠信體系考核鑒定、物業管理優秀示范項目的達標考評和從業人員職業資格培訓工作。

　?。ㄈ┚S護物業服務企業的合法權益，向政府反映物業服務企業的合理要求和建議，盡力為本會會員單位的企業管理和發展提供信息與咨詢服務等力所能及的幫助和扶持，為本會會員單位排憂解難。

　?。ㄋ模┙M織制定本行業的行規行約，建立健全自律機制，規范從業行為，搞好內部協調，避免惡性競爭，堅持誠信經營，維護市場秩序，引導或引領物業服務企業貫徹執行相關法律、法規、規章和價費政策，提高物業服務水平，做到服務規范、收費規范、秩序規范，樹立良好形象，促進本行業的健康發展。

　　第八條 物業服務收費應區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　物業管理區域內的普通住宅前期物業管理階段（指業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業之前的物業服務階段）的物業公共服務費、車輛停放費和人防車位（庫）及建設單位車位（庫、棚，以下統稱車位）的租金實行政府指導價；業主自治組織成立后，物業公共服務費等原則上優先實行政府指導價，法律、法規和規章及規范性文件另有規定的從其規定。

　　非普通住宅（別墅、公寓等國家規定的高檔住宅）和非住宅（辦公用房、廠房、商業或經營性用房等）物業服務收費，滿足部分業主、物業使用人需要或接受委托開展的特約服務費、代辦服務費、代收代繳費等其他物業服務收費，實行市場調節價。

　　實行市場調節價的物業服務收費標準，由業主、物業使用人與物業服務企業在《物業服務合同》中約定執行。

　　

　　第二章 物業公共服務收費管理

　　第九條 物業公共服務費，是指物業服務企業或業主自治組織按照《物業服務合同》約定或合法決定提供具有公共性的綜合管理、安保、衛生保潔、房屋及設施設備維護、綠化養護五項物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。

　　第十條 物業管理區域內物業公共服務費用一般由下列因素構成：

　?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費和福利費等；

　?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養費用；

　?。ㄈ┣鍧嵭l生費用（含生活垃圾清運處理服務費用）；

　?。ㄋ模┚G化養護費用；

　?。ㄎ澹┲刃蚓S持費用；

　?。┺k公費用；

　?。ㄆ撸┪飿I服務企業的固定資產折舊；

　?。ò耍┪飿I共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　?。ň牛┕芾碣M分攤（酬金制不含此項）；

　?。ㄊ┙洏I主自治組織同意的其它費用；

　?。ㄊ唬┓ǘǘ愘M；

　?。ㄊ┖侠砝麧櫍ㄆ胀ㄗ≌罡卟怀^8%）。

　　物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應從住宅專項維修資金中支出，不得重復計入物業公共服務費用支出或物業服務成本。

　　第十一條 物業管理區域內共用設施設備的日常運行、維護保養、保潔、綠化養護等物業服務過程中的用水、用電、用氣、用熱價格按照當地居民使用價格標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣、用熱價格除外。

　　物業管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設施設備使用的房屋等。

　　第十二條 物業公共服務收費按業主《房屋所有權證》記載的建筑面積計算；尚未辦理權屬登記的，按《房屋買賣合同》記載的建筑面積計算；未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

　　第十三條 業主應根據《物業服務合同》的約定繳納物業公共服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業公共服務費的從其約定，業主負連帶繳納責任。

　　已通過竣工驗收的房屋，《房屋買賣合同》、《入住通知書》約定的房屋交付日期即為房屋交付日，業主應自房屋交付之日起按月繳納物業公共服務費。已竣工但尚未售出或尚未交付物業買受人的，物業公共服務費由建設單位全額承擔。

　　第十四條 因業主原因未及時辦理入住手續、業主辦理入住手續后未入住或未使用的普通住宅物業，空置期間的物業公共服務費，前期物業管理階段按《前期物業服務合同》約定標準的70%繳納（首年度可按月全額繳納，次年度以及之后年度可按30%的比例減免實際空置期間的物業公共服務費）。業主自治組織成立后，由業主自治組織與物業服務企業合同約定。

　　第十五條 物業服務企業收取的物業公共服務費可采取酬金制或包干制等收費方式，具體收費方式通過《物業服務合同》約定。鼓勵物業公共服務費實行酬金制管理。

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于《物業服務合同》約定的支出，結余或不足均由業主享有或承擔的物業服務計費方式。

　　實行酬金制收費管理方式的，物業服務企業應按照規定對物業服務各項收費建立臺賬，定期向業主自治組織公布各項物業服務資金的收支情況，并接受業主自治組織的核查。

　　包干制是指由業主向物業服務企業支付固定的物業公共服務費，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

　　實行包干制收費管理方式的，物業服務企業應對實施管理和服務的具體物業管理區域實行單獨建賬，按照《物業服務合同》約定時間公布各項物業服務資金的收支情況，接受相關部門監督。

　　第十六條 普通住宅前期物業管理階段的物業公共服務費實行政府指導價，由縣價格行政主管部門會同縣物業管理行政主管部門（縣城區物業管理辦公室），根據物業管理的硬件設施、環境改造和物業管理服務內容、服務質量、服務成本等因素，綜合考慮普通住宅物業服務的平均成本、管理服務人員的最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數的變動情況，制定《泗陽縣普通住宅物業管理公共服務等級標準》（詳見附件1）和《泗陽縣普通住宅物業管理公共服務等級收費標準》（詳見附件2），并向社會公布。在此基礎上，每3年對普通住宅物業管理公共服務等級標準和相應的收費標準（基準價與浮動幅度）進行一次評估，根據評估結果決定是否調整。

　　業主自治組織成立后，普通住宅物業公共服務費的收費標準，應在縣價格行政主管部門公布的政府指導價范圍內，由業主自治組織與物業服務企業通過《物業服務合同》約定執行。

　　業主自治組織采取自行管理或自行管理與委托物業服務企業相結合管理的普通住宅物業公共服務費的收費標準，由業主自治組織或業主自治組織與物業服務企業在縣價格行政主管部門公布的政府指導價范圍內共同協商決定，通過《物業服務合同》約定執行。

　　普通住宅用于經營的，其物業公共服務費的收費標準，亦應通過業主或物業使用人與物業服務企業或業主自治組織共同協商，合同約定執行。前期物業管理階段可按普通住宅《前期物業服務合同》約定的標準繳納物業公共服務費。

　　各鄉鎮人民政府、各街道辦事處、各園區（場）管委會按規定接管的老舊小區物業公共服務費的收費標準，由各自參照普通住宅物業管理公共服務等級收費標準的政府指導價確定。

　　第十七條 為體現對社會弱勢群體的關心和照顧，對經有權部門確認的城鄉居民最低生活保障對象以及殘疾人、孤寡老人和特困職工家庭等社會弱勢群體，普通住宅物業公共服務費減半收取。

　　第十八條 在業主選聘物業服務企業前，普通住宅的前期物業管理工作由建設單位負責，同時要盡快按照招投標管理規定，遵循公開透明、客觀公正、程序合法、手續完備的原則，在價格行政主管部門和物業管理行政主管部門規定的物業管理公共服務等級標準和收費標準范圍內，通過公開招投標競爭、專家評審或協議的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業，雙方簽訂書面的《前期物業服務合同》，明確物業服務等級、服務內容、收費標準和服務人員數量，并向縣價格行政主管部門和縣物業管理行政主管部門（縣城區物業管理辦公室）備案。

　　物業服務企業應與物業買受人依據備案的《前期物業服務合同》約定的內容，簽訂《前期物業服務協議》。

　　建設單位與物業買受人簽訂的《房屋買賣合同》，應包含《前期物業服務合同》約定的內容。前期物業公共服務費未在《房屋買賣合同》中約定的，由建設單位承擔。

　　建設單位采取招投標或協議方式選聘的物業服務企業，其物業管理公共服務等級收費標準，應報經縣價格行政主管部門核準。

　　第十九條 物業服務企業應自普通住宅《前期物業服務合同》簽訂之日起20日內，將合同報縣物業管理行政主管部門（縣城區物業管理辦公室）和各鄉鎮人民政府、各街道辦事處、各園區（場）管委會物管辦備案。備案后的合同，物業服務企業應在實施收費前10日內報縣價格行政主管部門備案，同時提交《企業法人營業執照》、《中華人民共和國物業服務企業資質證書》、《中華人民共和國組織機構代碼證》、《泗陽縣政府采購中標通知書》或招投標單位出具的協商議標通知書（協議）、《前期物業服務合同》、《泗陽縣普通住宅物業管理公共服務等級收費標準備案表》等?？h價格行政主管部門應將備案表在相關網站上進行公示。物業服務企業應將備案的《前期物業服務合同》在物業管理區域內公示欄進行長年公示，公示期止于業主自治組織成立。

　　第二十條 業主自治組織成立前，普通住宅前期物業公共服務費的收費標準因服務成本變化需要調整的，物業服務企業應在縣物業管理行政主管部門（縣城區物業管理辦公室）、各鄉鎮人民政府、各街道辦事處、各園區（場）管委會物管辦的組織、指導與監督下，公開真實、完整、有效的物業服務成本信息，向業主征詢意見，經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。

　　第三章 車輛停放收費管理

　　第二十一條 普通住宅物業管理區域內經規劃許可或經業主自治組織依法增設的車位，按照類別和專屬權益，分為業主共有車位、業主自購車位、人防工程車位、建設單位車位和非經營性停車場等。物業服務企業應區分不同車位的類別、專屬權益和管理服務成本等因素，通過《物業服務合同》約定，向使用人、專有權人或管理權人收取車輛停放費或租金。

　　車輛停放費包括汽車停放費、非汽車停放費。

　　租金是指車位的專有權人或管理權人將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

　　非經營性停車場是指普通住宅物業管理區域內為業主或物業使用人免費提供車輛停放服務的無人值守的露天公共停車位。

　　第二十二條 普通住宅物業管理區域內車輛停放費主要包括用于車位的公共設施設備運行能耗和日常維護保養、保潔、秩序維持、管理服務人員工資、法定稅費等成本及合理利潤。業主共有車位的車輛停放費，還應包括合理收益部分，用于對占用公共資源的適當補償。

　　車位的照明、用水應單獨裝表計費，向使用人分攤。照明、用水費用已計入車輛停放費成本的，不再另行分攤。

　　業主對車輛停放有保管要求的，應與物業服務企業另行簽訂《車輛保管服務合同》。

　　第二十三條 普通住宅物業管理區域內劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

　　需要占用業主共有的道路或其他場地停放車輛的，由業主自治組織決定并繳納車輛停放費。業主自治組織成立前，物業服務企業可根據《前期物業服務合同》約定收取車輛停放費。業主自治組織成立后，需要占用業主共有的道路或其他場地停放車輛的，物業服務企業應提請業主自治組織決定，并依法辦理有關手續和公示。

　　業主共有車位實行包月、包年停放管理并收費的，包年停放時限最長為1年，車輛停放費包年收費總額不得高于包月收費累計總額。

　　業主共有車位車輛停放費所得收益的70%納入住宅專項維修資金，其余部分可用于補貼物業公共服務費不足。

　　第二十四條 物業服務企業收取車輛停放費，必須安排專人負責車輛進出停車場（點）的管理，有序停放，并做好衛生保潔等工作。

　　第二十五條 在普通住宅物業管理區域內的公共或共有或共用停車場所等特定空間停放車輛收費是根據停車場所類別、專屬權益、服務形式、管理服務成本、合理利潤等不同因素，由物業服務企業依據《物業服務合同》，比照《泗陽縣普通住宅物業管理區域內車輛停放服務收費項目和標準》收取車輛停放費（詳見附件3）。

　　非住宅物業管理區域內的車輛停放費，包括商場、娛樂場所、賓館酒樓、寫字樓等建筑物的配套停車場（點），仍按照《泗陽縣發展和改革局、泗陽縣城市管理局關于印發<泗陽縣車輛停放服務收費管理規定>的通知》（泗發改費[2013]6號）中《泗陽縣公共停車場（點）停車服務收費標準》執行。

　　在同一物業管理區域內（車輛停放區域內）同類車位的收費標準要保持一致，地下與地面的車輛停放費標準應保持合理的比價。

　　第二十六條 普通住宅物業管理區域內應設置一定比例的業主臨時停車位，對業主或物業使用人的車輛實行不固定車位、先到先停等有效管理方式。

　　在滿足業主停車需要的前提下，有條件的普通住宅物業管理區域內還可依法設置外來車輛臨時停車位。

　　臨時停車位的設置和是否收費，前期物業管理階段，由《前期物業服務合同》約定；業主自治組織成立后，由業主自治組織自行決定。

　　臨時停車位可實行計次收費管理，計次收費應約定不少于3小時的免費停放時限。業主自治組織另有決定的從其決定。

　　臨時停車位收費還應在臨時停車場（點）設置收費公示牌，同時公布服務者或管理者姓名，物業管理行政主管部門和價格行政主管部門的投訴舉報電話。

　　第二十七條 普通住宅物業管理區域內有專人管理的封閉式、半封閉式公共、共有車位停放非汽車車輛的收費，前期物業管理階段，物業服務企業可按照《前期物業服務合同》約定收取非汽車車輛停放費；業主自治組織成立后，由業主自治組織自行決定。

　　第二十八條 普通住宅物業管理區域內經規劃許可配建的人防車位、建設單位未出售或未附贈的車位等非業主共有的車位，專有權人或管理權人可采取租賃方式，將車位出租給使用人。租金標準為：人防車位最高為120元/月，建設單位車位室內最高為150元/月、室外最高為100元/月，下浮不限（詳見附件3）。具體租金標準由租賃雙方在政府指導價范圍內通過合同約定向使用人收取，也可委托物業服務企業或業主自治組織代收代繳，分別核算。

　　人防車位收取的車輛停放租金應依照有關規定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出。

　　業主出租自購車位的，租金實行市場調節價。

　　第二十九條 物業服務企業對非業主共有的車位及其配套的停車設施提供日常維護管理服務的，可按合同約定向車位專有權人或管理權人收取車位服務費，具體收費標準由雙方在政府指導價范圍內協商確定。

　　已按規定繳納物業公共服務費的業主產權車位，不重復收取車輛停放費；未計入業主產權面積的私有車庫，照明、用水等裝表入戶的，不繳納車輛停放費。

　　建設單位在首先滿足本普通住宅物業管理區域內業主的購買和承租需要后多余的車位，可作為臨時停車位，向社會開放，以緩解停車難的現象，并向車主收取車輛停放費。包月、包年停放的，其車輛停放費標準可參照本普通住宅物業管理區域內業主車輛停放費的相應標準執行。臨時停放的，其計次或計時收費參照《泗陽縣發展和改革局、泗陽縣城市管理局關于印發<泗陽縣車輛停放服務收費管理規定>的通知》（泗發改費[2013]6號）中《泗陽縣公共停車場（點）停車服務收費標準》執行。

　　第三十條 對進入物業管理區域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝、搬家等服務的臨時停放車輛，物業服務企業或業主自治組織不得收取任何費用。

　　第四章 其他物業收費管理

　　第三十一條 特約服務費，是指物業服務企業為了滿足部分業主、物業使用人的要求或接受委托提供特約服務而收取的費用。

　　特約服務費的具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業根據服務內容、服務標準和服務質量通過《物業服務合同》約定執行。

　　第三十二條 代辦服務費，是指物業服務企業接受業主或物業使用人的委托，提供代辦服務時向委托人收取的費用，包括門禁證（卡）工本費、住宅裝飾裝修建筑垃圾代辦清運處理服務費等。

　　第三十三條 住宅房屋裝飾裝修建筑垃圾應由物業服務企業及時清運處理，可向業主收取住宅房屋裝飾裝修建筑垃圾代辦清運處理服務費，其收費標準不超過1元/平方米（按《房屋所有權證》記載的建筑面積計收）。如業主按物業服務企業要求及時自行清運處理的，物業服務企業不得強行服務并收費；業主未按物業服務企業要求及時清運處理的，物業服務企業可直接代為清運處理，并按不超過上述標準向業主收取住宅房屋建筑垃圾代辦清運處理服務費。

　　非住宅業主或物業使用人裝飾裝修房屋的，應向縣城市管理部門或機構繳納非住宅房屋裝飾裝修建筑垃圾代辦清運處理費，繳費標準按宿遷市有關文件規定執行。物業服務企業接受縣城市管理部門或機構委托代辦清運處理非住宅房屋裝飾裝修建筑垃圾的，其代辦清運處理服務費由合同雙方根據服務內容、服務標準和服務質量協商確定。

　　第三十四條 新建住宅小區或新安裝門禁系統的住宅小區，對業主、物業使用人和其車輛實行出入證（卡）管理的，建設單位、物業服務企業應為業主、物業使用人免費配置不少于4張出入證、電梯卡和每車免費配置不少于1張門禁出入證（含IC卡）。

　　業主自治組織成立后，實行出入證（卡）管理的，由業主自治組織與物業服務企業協商約定。業主自治組織對實行出入證（卡）管理另有決定的，從其決定。

　　業主另有需求或因保管不善丟失、損壞出入證（卡）申請補辦的，物業服務企業可收取補辦出入證（卡）工本費10元/證（卡）。

　　車輛藍牙識別卡可收取工本費30元/卡。

　　第三十五條 代收代繳費是指物業服務企業接受專有權人、管理權人或專業經營單位委托，向業主或物業使用人收取的費用。

　　物業服務企業接受專有權人、管理權人或專業經營單位委托代收代繳費用的，可根據約定向委托人收取代收代繳手續費，但不得向業主或物業使用人收取代收代繳手續費等額外費用。代收代繳手續費標準由委托方和受托方協商約定。

　　代收代繳費包括物業管理區域內的物業公攤費用，非業主共有的車位租金，以及非住宅業主或物業使用人的房屋裝飾裝修建筑垃圾代辦清運處理費等由物業服務企業負責代收代繳的費用。

　　第三十六條 前期物業管理階段，物業公攤費用由物業服務企業負責代收代繳；業主自治組織成立后，物業服務企業是否代收代繳由業主自治組織決定；業主自治組織自行繳納物業公攤費用的，參照代收代繳費管理。

　　物業服務企業代收代繳物業公攤費用，應單獨列賬，按實際支出和約定的分攤方式向業主或物業使用人合理分攤。分攤辦法應通過《物業服務合同》約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

　　第三十七條 普通住宅物業管理區域內物業公攤費用，是指業主或物業使用人按規定應共同承擔分攤的公共水電氣熱費用、住宅電梯的檢測和日常運行電費及維保費、未移交給供水企業管理的住宅二次供水設施設備的檢測和日常運行電費及維保費。

　　第三十八條 公共水電氣熱費用包括電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房、通風設施、背景音樂等共用設施設備的日常運行電費及公共照明、公共用水、公共用氣、公共用熱等費用，物業服務企業要單獨裝表計費，并單獨列帳，公開向業主合理分攤（物業服務企業辦公場所的水電氣熱費用不得向業主分攤，空置物業業主的公共水電氣熱費用可按正常分攤費用的70%分攤）。

　　普通住宅的電梯檢測費（年檢費）、日常運行電費及維保費，由電梯住宅的業主或物業使用人承擔（在免費保修和免費保養期限內不得向業主分攤電梯檢測和維保費用）。前期物業管理階段，對空置的電梯住宅，經業主向物業服務企業書面告知后，空置期間不得分攤電梯運行電費；業主自治組織成立后，是否分攤及分攤方式由業主自治組織決定，合同約定。居住在地面上第一層（緊挨著地面這一層）的業主可不支付電梯檢測費（年檢費）、日常運行電費及維保費；原始設計電梯不?？康臉菍?，業主如需使用電梯，按合同約定結算與分攤相關費用。物業服務企業受業主自治組織的委托，負責對本住宅小區電梯的日常管理工作。

　　未移交給供水企業管理的住宅二次供水設施設備的檢測及日常運行電費、維保費，由使用二次供水設施設備的住宅業主或物業使用人承擔。

　　第三十九條 業主或物業使用人應自房屋交付之日起開始分攤物業公攤費用。

　　根據約定或合法決定，已將電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等共用設施設備的日常運行、維保費用計入物業公共服務成本的，不得向業主重復分攤。

　　未出售或未交付給業主使用等非業主原因的房屋，物業公攤費用由開發建設單位全額承擔。

　　第四十條 物業服務企業可通過《物業服務合同》約定預收物業公攤費用，首次預收標準由物業服務企業預測算，預測算物業公攤費用的明細內容應附在合同中，以后每次預收標準應為上次實際繳費的分攤標準。對預收的物業公攤費用，物業服務企業應每月或每季度按實與業主進行一次結算，多退少補。結余部分也可轉為下次預付費。

　　第四十一條 在物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應向最終用戶收取有關費用。

　　第四十二條 物業服務企業提供物業服務時收取的保證金、押金應符合相關規定，嚴禁以保證金、押金等形式變相亂收費。

　　房屋裝飾裝修實行保證金制度。物業服務企業按規定對業主或物業使用人房屋裝飾裝修行為進行管理，可按住房和城鄉建設行政主管部門的規定向業主或物業使用人收取房屋裝飾裝修保證金。業主或物業使用人對房屋進行裝飾裝修的，應事先告知物業服務企業，物業服務企業應將房屋裝飾裝修的時間、禁止行為和注意事項告知業主或物業使用人。物業服務企業為保護房屋共用部位、主體結構和共用設施設備免受損壞，可向業主或物業使用人按住宅房屋500元/戶、非住宅房屋20元/平方米（按《房屋所有權證》記載的建筑面積計費）收取房屋裝飾裝修保證金。房屋裝飾裝修完畢，經察看房屋共用部位、主體結構和共用設施設備未受損壞，物業服務企業必須在1個月內全額退還房屋裝飾裝修保證金。若共用部位、主體結構和共用設施設備受到損壞，應由業主或物業使用人承擔賠償或修復的責任，如業主或物業使用人自愿選擇賠償的，其賠償費用標準由物業服務企業商業主或物業使用人同意后委托有資質的評估機構進行估價，并從房屋裝飾裝修保證金中抵付，不足部分由業主或物業使用人承擔；房屋裝飾裝修保證金抵付賠償費用后如還有余額，物業服務企業必須在1個月內退還業主或物業使用人。

　　第五章 收費行為規范

　　第四十三條 物業服務企業或業主自治組織應遵守價格法律、法規和規章，執行價格政策，加強價格自律，嚴格履行《物業服務合同》，服務質量和收費標準應質價相符。

　　第四十四條 物業服務企業或業主自治組織的物業服務收費應事先約定，體現自愿委托、服務有償的基本要求，不得強制服務并收費或只收費不服務。

　　第四十五條 物業服務收費實行明碼標價公示制度。物業服務企業或業主自治組織應在物業管理區域內顯著位置（收費場所、業主出入口）設置專門公示欄，長年公示并及時按實變更物業服務企業名稱、法定代表人或負責人姓名、聯系方式、服務投訴電話和合同（協議）約定的物業服務項目、服務內容、服務等級、服務標準、服務質量、收費項目、計（收）費方式、收費標準、收費依據等，不得向業主或物業使用人收取任何未予公示的費用。業主對物業服務收費提出質詢，物業服務企業和業主自治組織應及時答復，接受業主或物業使用人的監督。

　　第四十六條 物業服務收費實行財務賬目公開公示制度。物業服務企業或業主自治組織應在物業管理區域內顯著位置（收費場所、業主出入口）設置專門公示欄，每季度或每半年公示一次共用場地、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，各項物業公攤費用的分攤方式、收繳金額、繳費票據、結余處理等收支情況；每年1月份和7月份分別公示一次物業公共服務收費、車輛停放收費、經營設施收益和物業公共服務成本費用等收支情況；財務收支賬目公示時間應不少于1個月，并向業主大會報告，接受全體業主、物業使用人、縣物業管理行政主管部門（縣城區物業管理辦公室）、各鄉鎮人民政府、各街道辦事處、各園區（場）管委會的查詢和監督，并負責答復。

　　第四十七條 物業服務企業或業主自治組織應完善內部財務管理制度，強化成本和收支管理，要按照《物業服務合同》的約定將物業公共服務費、車輛停放費、特約服務費、代辦服務費、代收代繳費等分別單獨列賬，獨立核算。同一物業服務企業同時服務多個物業管理區域的，其各項物業服務收費成本費用等收支情況也應按物業管理區域分別核算。

　　第四十八條 物業服務企業或業主自治組織應按照稅務部門規定使用規范票據進行收費。

　　第四十九條 物業服務企業或業主自治組織可根據合同約定預收相關物業費，約定的最長預收期限為：物業公共服務費和物業公攤費用等不超過1年（不包括計次車輛臨時停放費），車位租金不超過3年。

　　第五十條 業主或物業使用人應按照《物業服務合同》的約定和有關規定及時足額繳納物業服務費用。凡未按照《物業服務合同》約定繳納物業服務費用的，物業服務企業或業主自治組織可上門催繳；催繳后仍不繳納所欠費用的，可在物業管理區域內顯著位置對欠費業主的姓名、住址、欠費金額、欠費時間和所在單位予以公示，督促其限期繳納；逾期不繳納的，物業服務企業或業主自治組織可依法申請仲裁或向人民法院起訴追繳。對惡意欠繳物業費的業主，可將其欠繳物業費的行為記入全縣誠信檔案。

　　物業所有權發生轉移時，業主或物業使用人應與物業服務企業或業主自治組織結清所有物業服務費用，并將相關結清憑證提交房屋登記機構或由物業服務企業、業主自治組織向房屋登記機構出具相關證明。

　　第六章 管理監督

　　第五十一條 縣價格行政主管部門應對實行政府指導價管理的普通住宅物業公共服務費實行成本監審或等級認證制度。物業服務企業應按照價格行政主管部門的要求，如實反映情況，提供真實有效的成本資料。

　　第五十二條 縣物業管理行政主管部門（縣城區物業管理辦公室）應及時組織制定或修訂、完善《泗陽縣普通住宅物業管理公共服務等級標準》，加強對物業服務企業物業服務行為的監管。

　　縣物業管理行政主管部門（縣城區物業管理辦公室）應會同縣價格行政主管部門，加強對物業管理招投標價格行為及履行合同全過程的監管。

　　第五十三條 物業服務企業未按《物業服務合同》約定內容提供服務或服務未達到約定標準，前期物業管理階段由建設單位負責監管履行到位；后期物業管理階段由業主自治組織與縣物業管理行政主管部門（縣城區物業管理辦公室）、各鄉鎮人民政府、各街道辦事處、各園區（場）管委會物管辦負責監管履行到位。因物業服務企業違約行為侵害業主合法權益或造成業主財產損失的，業主或業主自治組織可依法申請仲裁或向人民法院起訴賠償。

　　業主自治組織作出的決定違反相關法律、法規和規章及規范性文件規定的，由縣物業管理行政主管部門（縣城區物業管理辦公室）責令其限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。

　　業主自治組織作出的決定侵害業主合法權益或造成業主財產損失的，受侵害的業主可依法向人民法院起訴，申請撤銷決定，賠償損失。

　　第五十四條 縣價格行政主管部門、縣物業管理行政主管部門（縣城區物業管理辦公室）、各鄉鎮人民政府、各街道辦事處、各園區（場）管委會物管辦應加強對物業服務企業或業主自治組織物業服務收費行為的監督管理。

　　五十五條 縣價格行政主管部門應加強對物業服務收費行為的監督檢查。物業服務企業或業主自治組織有下列行為之一的，由縣價格行政主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規、規章和規范性文件的規定實施價格行政處罰，并通報給縣物業管理行政主管部門（縣城區物業管理辦公室）、各鄉鎮人民政府、各街道辦事處、各園區（場）管委會：

　?。ㄒ唬┏稣笇r浮動幅度制定收費標準的；

　?。ǘ┎话凑找幎ㄌ峁┓斩杖≠M用的；

　?。ㄈ┎扇》纸馐召M項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

　?。ㄋ模娭苹蜃兿鄰娭品詹⑹召M的；

　?。ㄎ澹┎话匆幎▽嵭忻鞔a標價的；

　?。┪窗捶ǘㄒ蠊净蚴嵐靖黜椢飿I服務收費、經營設施收益和物業公共服務成本費用及各項物業公攤費用等收支情況的；

　?。ㄆ撸┙邮芄┧?、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位委托，代收代繳有關費用時向業主或物業使用人收取代收代繳手續費等額外費用的；

　?。ò耍┢渌`反價格法律、法規、規章規定和價格政策的行為。

　　五十六條 物業服務企業或業主自治組織未按規定退還相關押金、保證金的，由縣物業管理行政主管部門（縣城區物業管理辦公室）督促退還。

　　物業服務企業或業主自治組織不按《泗陽縣普通住宅物業管理公共服務等級標準》提供服務，沒有建立健全財務管理制度，未按規定對物業服務各項收費建立臺賬，并按合同約定公布財務收支狀況的，由縣物業管理行政主管部門（縣城區物業管理辦公室）會同各鄉鎮人民政府、各街道辦事處、各園區（場）管委會督促整改。

　　第七章 附則

　　第五十七條 各鄉鎮人民政府、各街道辦事處、各園區（場）管委會按規定接管的老舊小區住宅物業，委托居（村）委會或聘請物業服務企業管理的，其物業服務收費行為由各鄉鎮人民政府、各街道辦事處、各園區（場）管委會物管辦參照本實施細則進行監督管理。

　　第五十八條 本實施細則實施前已簽約的《物業服務合同》尚未到期的，仍按原合同約定執行。

　　第五十九條 本實施細則尚未明確和不盡完善之處可參照《市政府關于印發宿遷市市區物業管理辦法的通知》（宿政規發[2014]5號）、《市物價局、市住房和城鄉建設局關于印發<宿遷市市區物業收費管理實施細則>的通知》（宿價規〔2014〕1號）中的相關規定執行，并由縣價格行政主管部門、縣物業管理行政主管部門（縣城區物業管理辦公室）在各自職權范圍內負責解釋。

　　第六十條 本實施細則自發布之日起施行?？h發展和改革局、縣住房和城鄉建設局2011年9月1日印發的《關于印發<泗陽縣物業服務收費管理實施辦法>的通知》（泗發改費〔2011〕45號）中與本實施細則規定相抵觸的內容同時廢止。

　　附件：

　　1.《泗陽縣普通住宅物業管理公共服務等級標準》。

　　2.《泗陽縣普通住宅物業管理公共服務等級收費標準》。

　　3.《泗陽縣普通住宅物業管理區域內車輛停放服務收費項目和標準》。

 

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