（送審稿）
第一章 總 則
第一條 為更好地貫徹落實《深圳經濟特區物業管理條例》（以下簡稱《條例》），結合特區實際，制定本規定。
第二條 政府倡導綠色物業管理，鼓勵采用新技術、新方法推動物業管理的產業化、集約化，提高物業服務水平，發揮物業管理促進和諧社會建設的作用。
第三條 市物業管理委員會是市政府有關物業管理的決策機構，依據章程對全市物業管理發展和其他相關重要事項進行審議、協調、指導和決策，對全市貫徹落實物業管理政策法規情況進行監督。
市物業管理委員會主任由市政府主管副市長擔任，副主任分別由市政府分管副秘書長和市政府物業管理行政主管部門（以下簡稱市主管部門）負責人擔任，委員可由政府相關部門、市物業管理協會、公用事業單位等部門負責人以及物業管理行業資深專業人士擔任。
各區可依據本區情況自行建立區物業管理委員會。
第四條 市主管部門應當定期編制物業管理發展規劃，促進物業管理規范、健康發展。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第五條（《條例》第八條的細化規定） 在物業管理活動中，業主身份認定以房地產權利證書或不動產登記簿記載為準。滿足以下情形之一的，應當認定為業主：
（一）房地產權利證書或不動產登記簿記載的人；
（二）尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有建筑物專有部分的人；
（三）因人民法院、仲裁委員會的法律文書生效取得建筑物專有部分所有權的人；
（四）因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的人；
（五）因合法建造取得建筑物專有部分所有權的人。
第六條（《條例》第九條的細化規定） 《條例》第九條第一款規定的“業主人數較少的”，是指業主人數少于10人的。
按照《條例》第九條第一款規定，全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責的，應報區政府物業管理行政主管部門（以下簡稱區主管部門）備案。
第七條（《條例》第十一條的細化規定） 業主提議召集業主大會臨時會議的，經業主委員會核實，提議的業主人數達到業主總人數百分之二十以上的，業主委員會應就提議議題召開業主大會臨時會議。
提議的業主人數未達到業主總人數百分之二十以上的，自業主委員會發布核實結果之日起三個月內，提議業主人數增加到業主總人數百分之二十以上的，業主委員會應當按照《條例》規定召集業主大會臨時會議；提議業主人數未增加到業主總人數百分之二十以上的，業主應重新組織提議召集業主大會臨時會議。
業主大會對物業管理事項已作出決定的，在人民法院、區主管部門或者街道辦事處撤銷其決定前，業主不得就同一物業管理事項再次提議召集業主大會臨時會議。
第八條（《條例》第十三條、第十八條等的細化規定） 《條例》規定有關信息須抄送業主的，可采用以下方式之一：
（一）信函；
（二）電子郵件；
（三）手機短信；
（四）符合法律、法規規定的其他方式。
業主聯系方式以入住時登記的方式為準；業主變更聯系方式的，應當自變更之日起15日內告知業主委員會或物業服務企業。因業主變更聯系方式且未按照本款規定履行告知義務，造成該業主未能收到相關信息的，其責任由該業主承擔。
第九條（增加規定） 業主大會會議表決和業主委員會選舉可采用電子信息技術方式，具體辦法由市主管部門制定。
第十條（《條例》第十四條的細化規定） 《條例》第十四條第三款規定的“業主所擁有物業的建筑面積”，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按房屋買賣合同記載的面積計算。
物業管理區域內全體業主的總投票權數，按照單個業主投票權數的統計總和計算。
第十一條（《條例》第十四條的細化規定） 業主人數和總人數按照下列方法認定：
（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總人數，按照前項的統計總和計算。
第十二條（《條例》第十九條的細化規定） 符合《條例》第十九條規定的業主大會成立條件之一的物業管理區域，其建設單位或物業服務企業應當書面告知物業所在地街道辦事處，并提供以下材料：
（一）物業管理區域劃分備案回執；
（二）業主名冊，聯系方式等資料；
（三）建筑規劃總平面圖；
（四）其他必要的文件資料。
第十三條（《條例》第二十條的細化規定） 建設單位或者物業服務企業對首次業主大會會議籌備工作應給予必要配合。
籌備組組成成員拒不參加籌備工作的，不影響籌備工作的開展及籌備組工作會議所作出的會議決議。
籌備組成員對有關事項無法達成一致意見時，由籌備組組長在街道辦事處的指導下作出決定。
第十四條（增加規定） 籌備組工作所需經費，由物業服務企業在物業服務費中列支。沒有實施物業管理的區域，由物業所在地街道辦事處先行墊付。墊付費用在該區域實施物業管理后的3個月內從管理費中提取。
物業服務企業可聘請專業審計機構對籌備組工作經費進行審計，審計費用由物業服務企業承擔。
第十五條（《條例》第二十二條的細化規定） 業主大會應綜合考慮物業管理區域規模、物業服務費標準、業主人數等因素，確定從物業服務費中提取業主大會、業主委員會活動經費以及業主委員會委員津貼和執行秘書薪酬等費用的標準。
業主大會、業主委員會活動經費以及業主委員會委員津貼和執行秘書薪酬等費用的使用情況，業主委員會應當每年至少向全體業主公布一次；物業服務企業可將該項費用納入物業服務成本或物業服務支出。
第十六條（《條例》第二十四條的細化規定） 籌備組根據預定業主委員會委員、候補委員人數確定業主委員會成員候選人總人數，并對業主委員會成員候選人資格審查確認后，對業主委員會委員和候補委員按照規定程序一并組織選舉，根據得票順序依次選出業主委員會委員和候補委員。
業主委員會委員、候補委員得票順序，按照所得投票票權占總投票權數的比例與所得投票人數占總投票人數的比例之和的大小確定，若兩者之和相等，則所得投票權數較多者排名靠前。
業主委員會委員、候補委員當選應當經與會業主所持投票權二分之一以上和與會業主人數二分之一以上多數同意。
第十七條（增加規定） 業主委員會印章應當標明業主委員會的屆數和任期。
業主委員會委員、候補委員職務終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。拒不移交的，業主委員會、社區工作站可以請求該區域的轄區民警協助移交。
第十八條（《條例》第四十一條的細化規定）業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉工作的，街道辦事處應當參照首次業主大會會議的程序組織選舉產生新一屆業主委員會。
第十九條（《條例》第一百二十三條的細化規定）居民委員會代行業主大會和業主委員會職責決定《物業管理條例》第十一條規定事項的，應當參照《條例》第十七條的表決規則進行。
第三章 建設單位、物業服務企業及物業服務
第二十條（增加規定） 新建物業出售前，建設單位應當提出物業管理區域劃分建議書，并向區主管部門備案。已經實施物業管理的區域，由物業服務企業向區主管部門備案。
建設單位或物業服務企業應當向區主管部門提供以下材料：
（一）物業建設宗地紅線圖；
（二）建筑規劃總平面圖；
（三）國土規劃部門出具的物業項目命名審批文件；
（四）區主管部門要求的其他材料。
區主管部門對違反《條例》第六十五條規定的物業管理區域劃分原則和方法的，應當糾正后再予以備案。
第二十一條（《條例》第五十二條的細化規定） 2008年1月1日之前取得建設工程規劃許可證、2008年1月1日之后竣工驗收的物業項目，建設單位應按照原《〈深圳經濟特區住宅區物業管理條例〉實施細則》有關規定配置和移交物業服務用房。
第二十二條（《條例》第六十九條的細化規定） 建設單位應當將前期物業服務合同、物業管理區域劃分備案回執和屬于全體業主共有的共用部位、共用設施設備在房屋買賣合同中明示。
第二十三條（增加規定） 市主管部門應當建立物業管理市場主體網絡信用平臺，并建立不良行為紅、黃牌警示制度，對物業管理市場主體實施誠信檔案管理。
第二十四條（增加規定） 市、區主管部門應當加強對物業服務企業的監督檢查，對物業服務企業資質實行動態管理。
物業服務企業三級資質證書設立有效期，期限為三年。
物業服務企業應當在資質證書有效期屆滿前6個月內申請三級資質延續核定；逾期未申請的，市主管部門可注銷其三級資質。
第二十五條（《條例》第六十三條的細化規定） 物業服務企業應當向區主管部門報送年度、第二季度統計報表和其他相關統計資料。
第二十六條（《條例》第五十七、七十五條的細化規定） 異地物業服務企業擬在本市承接物業項目的，應當到市主管部門進行資質核查備案，并自物業服務合同簽訂之日起15日內到物業項目所在地區主管部門備案。
第二十七條（增加規定） 物業服務企業不得采用停電、停水、停氣等方式影響業主的正常生活、工作。
第二十八條（《條例》第六十五條的細化規定） 原有物業管理區域內，具有兩個以上物業建設宗地紅線圖的，或者已分割成兩個以上相對封閉區域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任的情況下，經區主管部門和物業所在地街道辦事處確認，可以劃分為獨立的物業管理區域。
第二十九條（《條例》第七十六條的細化規定） 物業管理區域內發生下列突發公共事件之一的，物業服務企業應當按照《深圳市人民政府突發公共事件總體應急預案》及相關規定及時向物業所在地區政府報告：
（一）自然災害。主要包括水患災害、氣象災害、地震災害、地質災害、海洋災害、生物災害等。
（二）事故災難。主要包括安全事故、環境污染和生態破壞事故等。
（三）突發公共衛生事件。主要包括傳染病疫情、動植物疫情、食品安全與職業危害事件等。
（四）突發社會安全事件。主要包括重大群體性事件、重大刑事案件、涉外突發事件等。
第三十條（《條例》第七十七條的細化規定） 有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業管理區域：
（一）物業服務合同依法、依約解除；
（二）經人民法院判決或者仲裁機構認定物業服務合同無效的；
（三）法律、法規、規章規定不得繼續從事物業服務活動的其他情形。
物業服務企業退出后，合同遺留的糾紛、業主拖欠物業服務費等有關問題可通過協商、調解以及訴訟等途徑進行處理。
物業服務企業經區主管部門責令限期退出物業管理區域后逾期仍不退出的，區主管部門除按有關規定處罰外，還可提請公安機關對直接責任人依照《中華人民共和國治安管理處罰法》相關規定處罰。
第三十一條（增加規定） 在物業服務合同期限屆滿前六個月，物業服務企業不予續約要求退出的，應當以書面形式報告區主管部門和街道辦事處；物業服務合同未到期，物業服務企業要求退出的，應當在退出前六個月以書面形式報告區主管部門和街道辦事處。
第三十二條（增加規定） 業主委員會委托專業機構對物業服務費和物業專項維修資金的使用情況進行審計的，應當與物業服務企業在物業服務合同中約定審計機構選擇、審計頻率等審計相關事項。
物業服務合同中未約定審計相關事項的，業主委員會與物業服務企業應就審計相關事項協商一致后開展審計工作。
第三十三條（增加規定） 業主與物業的承租人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費和物業專項維修資金等費用的，業主承擔連帶責任。
第三十四條（增加規定） 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起7日內，將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。
第四章 物業使用與維護
第三十五條（增加規定） 物業管理區域內，任何單位和個人不得從事下列行為：
（一）擅自改變按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途；
（二）違法搭建建筑物、構筑物，擅自占用、改建物業共用部位；
（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；
（四）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營。
物業管理區域內發生上述行為時，物業服務企業或者業主委員會應當根據物業服務合同或者管理規約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業服務企業或者業主委員會應當及時報告政府相關主管部門。
第三十六條（增加規定） 物業管理區域內停放車輛，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
經政府相關主管部門批準，利用物業共有部分設置機動車停放位的，其車位設置、管理、收費等事項由業主大會決定。業主對機動車輛有保管要求的，可以與物業服務企業另行約定。
第三十七條（增加規定）物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視、環衛等單位應當按下列規定向最終用戶收取有關費用：
（一）業主自用的向業主收??；
（二）物業服務企業自用的向物業服務企業收??；
（三）部分業主共同使用的，由相關業主分攤；
（四）全體業主共同使用的，由全體業主分攤。
上述單位不得強制物業服務企業代收有關費用，不得因物業服務企業拒絕代收而停止提供服務。
物業服務企業接受委托代收有關費用的，可以根據雙方簽署的委托代收合同約定向委托單位收取代收費用，不得向業主收取手續費等額外費用。
第五章 物業管理招標投標
第三十八條（《條例》第七十二條的細化規定） 市主管部門負責全市物業管理招標投標活動的監督管理，制定物業管理招標投標程序、規則以及有關招標文件的示范文本。
區主管部門負責本轄區物業管理招標投標活動的監督指導工作。
第三十九條（《條例》第七十二條的細化規定） 物業管理招投標活動應當通過市主管部門建立的物業管理招投標服務平臺進行。
第四十條（增加規定） 市主管部門所屬物業管理招投標服務機構，應當提供物業管理招投標服務平臺用于發布物業管理招標信息，為物業管理招投標活動提供場所。
第四十一條（《條例》第七十三條的細化規定） 選聘物業服務企業應當采用招標的方式進行。住宅物業服務招標應當采取公開招標的方式?！稐l例》另有規定的除外。
業主大會決定通過招投標方式選聘物業服務企業的，應當授權業主委員會履行招標人職責，具體組織招標活動。
第四十二條（增加規定） 建設單位通過招投標方式選聘前期物業管理單位的，應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報區主管部門備案：
（一）房地產權證書或土地使用合同、用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證；
（二）招標公告或者投標邀請書；
（三）招標文件；
（四）區主管部門要求的其他材料。
第四十三條（增加規定） 業主大會授權業主委員會通過招投標方式選聘物業管理單位的，業主委員會應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報區主管部門備案：
（一）業主大會會議有關物業管理單位選聘事項的書面決議；
（二）招標公告或者投標邀請書；
（三）招標文件；
（四）物業所在地社區工作站、街道辦事處對業主大會表決結果的意見；
（五）區主管部門要求的其他材料。
第四十四條（增加規定） 市主管部門應當建立物業管理評標專家庫，制定評標專家管理辦法。
第六章 物業管理聯席會議
（此章依據《條例》第七條規定制定）
第四十五條 《條例》第七條規定的物業管理聯席會議制度，包括市、區、街道三級物業管理聯席會議。
市物業管理聯席會議由市物業管理委員會負責召集和主持；區物業管理聯席會議由區主管部門負責召集和主持；街道物業管理聯席會議由街道辦事處負責召集和主持，可邀請市、區主管部門進行工作指導。
市物業管理委員會、區主管部門、街道辦事處根據會議議題，組織城管、公安、消防、維穩、信訪和社區工作站等部門和單位參加物業管理聯席會議。
第四十六條 有下列情況之一的，街道辦事處可以召開物業管理聯席會議：
（一）業主委員會任期已屆滿但仍未完成換屆選舉工作的；
（二）新老物業服務企業交接中發生矛盾糾紛的；
（三）發生其他嚴重影響物業管理區域穩定和安全的情況。
第四十七條 物業管理聯席會議所作出的決議對與會單位具有約束力，各相關單位應執行物業管理聯席會議作出的決議。
市物業管理委員會、區主管部門、街道辦事處應整理并保管物業管理聯席會議的記錄。
第七章 法律責任
第四十八條 業主委員會委員、候補委員違反本規定第十七條規定，自其職務終止之日起3日內未將有關資料移交給業主委員會的，由區主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處以三千元罰款。
第四十九條 物業服務企業違反本規定第二十六條規定，采用停電、停水、停氣等方式影響業主的正常生活、工作的，由區主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處以五千元以上一萬元以下罰款。
第五十條 異地物業服務企業違反本規定第二十七條規定，未到市主管部門進行資質核查備案的，由市主管部門責令限期改正，并處以五千元罰款。
異地物業服務企業違反本規定第二十七條規定，未將承接的本市物業項目物業服務合同報區主管部門備案的，由區主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處以五千元罰款。
第五十一條 建設單位違反本規定第四十一條規定，未向區主管部門辦理物業管理招標備案的，選聘行為無效，由區主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處以一萬元罰款。
第五十二條 業主大會、業主委員會違反本規定第四十二條規定，未向區主管部門辦理物業管理招標備案的，選聘行為無效，由區主管部門責令限期改正；逾期未改正的，對應當負責的業主委員會委員處以五千元罰款。
第八章 附則
第五十三條 本《規定》自發布之日起施行，市政府在此之前發布的有關規定與本《規定》不一致的，以本《規定》為準。
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2010/10/22 10:03:00